新城悅控股(1755)專區
1 :
GS(14)@2018-04-26 14:28:24https://baike.baidu.com/item/%E8 ... C%E5%8F%B8/20265024
西藏新城悦物业服务股份有限公司 [1] （原江苏新城物业服务有限公司），成立于1996年 [2] ，成长于常州，发展于长三角，是从事物业管理与服务的法人控股企业 [3] 。
公司名称 西藏新城悦物业服务股份有限公司 成立时间 1996年3月25日 经营范围 托管范围内房屋及附属配套设施、设备（包括电梯） 公司类型 其他股份有限公司(非上市) 登记机关 西藏自治区工商行政管理局 发照时间 2016年9月23日 法人代表 戚小明 公司原名 江苏新城物业服务有限公司
目录
1 企业简介
2 发展历程
3 企业文化
4 企业荣誉
企业简介编辑
2016年10月正式推出全新物业服务品牌“新城悦”，同时提出服务提供者、社区运营者、资源链接者、资产管理者四位一体的品牌角色全新定义，以平台化的新服务价值，代替传统物业对物和人的点状服务，全面提升服务给客户带来的喜悦感，以期建立新城自身的服务型生态。
新城悦在22年的发展中不断摸索，建立起独具特色的物业管理与服务体系，企业目前管理的业态已涵盖公寓、别墅、办公写字楼等多种物业类型。新城悦坚持全国化布局的发展战略，项目覆盖长三角、珠三角、环渤海、华中、华北等全国大部分一二线城市聚集区。
多年的踏实勤勉，真诚的服务沟通，深刻理解到新城悦服务的不是个体，而是家庭，服务于以家庭为单位的社会单元。新城悦更是要以至诚至善的服务之道、服务之术，耐心地为每一户家庭提供全面生活解决方案，守护生活中的点滴愉悦。 提出“感动心·感受悦”，不仅仅是作为新城悦的品牌口号，更是全面提供优质社区服务的决心和目标。
全新的形象，传承的品质，新城悦本着耐心·共享·信任的核心价值观打造中国社区的高品质服务平台。 [3]
发展历程编辑
1996年
江苏新城物业服务有限公司成立
1.0物业基础服务体系应用
2005年
公司建立标准化服务
2008年
公司2.0版管家服务体系发布
2012年
旗下全资子公司达顺电梯成立
2014年
旗下全资子公司万睿智能、新橙信息成立
2015年
公司产品新橙社APP推出
2016年
江苏新城物业服务有限公司实施股份制改革
公司更名为西藏新城悦物业服务股份有限公司
2017年
公司3.0版服务体系推出 [4]
企业文化编辑
【愿景】中国社区的高品质服务平台
在新城悦眼中，服务是一切的基础。公司始终以居住地为源点、以生活者为根本，不仅提供对物的管理，更要以服务愉悦于人。新城悦集服务提供者、社区运营者、资源连接者、资产管理者四种角色于一身，着眼于中国社区，致力于搭建一个高质量服务平台，营造百万幸福人居梦想。
【使命】感动心 感受悦
新城悦服务的不是个体，而是家庭，服务于以家庭为单位的社会单元。公司以至诚至善服务之道，耐心地为每一户家庭提供全面生活解决方案，守护生活中的点滴愉悦。
【核心价值观】专业 耐心 共享 信任 [5]
【企业基因】 骆驼精神
骆驼精神是新城悦企业之根本，是新城悦创业者一贯秉承的核心精神。 [6]
企业荣誉编辑
2017中国物业服务百强企业 [1]
2017中国物业服务专业化运营领先品牌企业 [7]
2017“中国蓝筹物业企业” [8]
2017中国物业服务百强企业 [9]
2014中国物业服务百强企业 [10]
江苏省物业服务2013年度综合实力50强企业 [11]
2 :
GS(14)@2018-04-26 14:28:47http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20180425/00202_018.html
再有內地房地產物業管理公司來港上市！新城發展(01030)主席兼大股東王振華旗下物管業務公司新城悅，昨晚向聯交所遞交主板上市申請。
據初步招股文件引述中國指數研究院數據指，新城悅去年度在中國物業管理服務行業排名第十九位。截至去年底止，新城悅物業管理服務涵蓋49個城市，總合約建築面積為6,780.8萬平方米，在管總建築面積3,627.7萬平方米，當中有逾七成是來自新城發展。
新城悅收入主要來自物業管理及增值服務，分別佔去年度收入的65.5%及34.5%。期內，公司收入錄8.66億元（人民幣‧下同），按年升51.1%，盈利則按年升75.81%至9174.2萬元。預料集資所得將用於擴大業務範圍，包括在長江三角洲地區物色戰略投資目標，拓展增值服務以及提升效率等。
全達電器已過聆訊
近年不少內房都將物管業務分拆來港上市，繼花樣年(01777)於一四年中分拆彩生活(01778)上市後，又有中國海外(00688)的中海物業(02669)、綠城中國(03900)管理層旗下的綠城服務(02869)，以及雅居樂(03383)分拆的雅生活(03319)，碧桂園(02007)亦於三月公布，計劃分拆「碧桂園服務」於香港主板上市。
另外，瀝青船出租商信源企業及澳門機電工程商濠江機電控股，同於昨晚遞交主板上市申請。而全達電器已通過上市聆訊，意味着短期內展開招股活動。
3 :
GS(14)@2018-04-26 14:30:00http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018042303_c.htm
招股書
4 :
GS(14)@2018-10-24 08:01:26http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20181024008_C.pdf
招股書
5 :
GS(14)@2018-10-26 04:08:01出售物業資產
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201604012240_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20160418042_C.pdf
A股上市文件
http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpu ... 630387607504543.pdf
http://www.csrc.gov.cn/xizang/xi ... 20170118_309671.htm
1. 我們是中國快速發展的物業管理服務提供商。我們已在中國提供物業管理服務逾
22年。根據中國指數研究院的統計，按增長計，我們於2018年在中國物業服務百強企
業中排名第七位，並連續四年名列中國物業管理服務企業成長性十強，按長江三角洲
地區在管總建築面積計，我們於2018年在中國物業服務百強企業中排名第6位。此外，
根據中國指數研究院發佈的中國物業服務百強企業，我們的排名由2010年的第34位上
升至2018年的第16位。截至2018年4月30日，我們簽署的物業管理服務協議涵蓋21個
省、直轄市及自治區的53個城市，總合約建築面積為73.3百萬平方米，及在管總建築
面積為37.0百萬平方米。
我們為物業開發商及我們所管理社區的住戶及租戶提供廣泛的物業管理服務及增
值服務。我們亦已開發一站式信息服務平台新橙社APP，我們的住戶及客戶可以通過
其移動設備享受我們的服務。我們與新城集團（中國領先的物業開發商之一）的長期關
係，使我們能夠取得穩定的物業管理項目來源。憑藉我們的優質服務及提升的市場知
名度，我們已建立起以質量及客戶為導向的物業管理品牌。
我們的主要經營實體西藏新城悅自1996年3月註冊成立以來一直由王先生透過不
同的企業架構直接或間接持續控制。尤其是，於2010年6月至2016年5月期間，西藏新
城悅為新城發展控股（一家於聯交所上市的中國物業開發公司）的子公司。
2. 於往績記錄期間，我們的收入主要來自兩個業務系列，物業管理服務及增值服
務。我們的增值服務包括三個業務類別，即物業開發商相關服務、社區相關服務及專
業服務。
物業管理服務
我們向住戶及租戶提供廣泛的物業管理服務，包括物業及設備維護、保安服務、
清潔服務、園藝服務、公共區域維護及其他物業管理相關服務。我們管理多樣化的物
業組合，包括住宅物業及非住宅物業，包括寫字樓、多用途綜合體、工廠至公園及技
術產業園。於往績記錄期間，我們的大部分收入來自提供物業管理服務。
增值服務
我們的增值服務包括三類服務：物業開發商相關服務、社區相關服務及專業服
務。
‧ 物業開發商相關服務：我們主要提供兩類與物業開發商相關的服務，包
括：
‧ 案場銷售協助服務：我們提供現場及樣板房清潔、保安巡查及維護、
停車、接待及指引服務，以提升潛在業主的參觀體驗。我們亦為潛在
業主組織服務活動及其他相關客戶服務。
‧ 諮詢服務：我們的諮詢服務包括整個物業開發周期的物業諮詢服務，
包括設計諮詢、現場驗收及風險評估服務。我們亦在物業交付前提供
詳細驗收服務。此外，我們亦提供臨時協助，如就質保期內的物業維
護與物業開發商聯絡及協調。
‧ 社區相關服務：我們向在管社區的住戶及客戶提供增值服務，包括：
‧ 信息服務：我們通過我們的一站式信息服務平台新橙社APP向業主及
租戶提供有關在線購物、家用電器清潔及維護以及旅遊信息的在線信
息服務。我們亦向住戶提供線下信息服務，包括室內裝飾及裝修以及
其他相關服務。
‧ 社區便利服務：我們於社區提供室內保養服務、安全通行卡及門禁卡
銷售及其他單點服務。
‧ 公共資源管理服務：我們經營及管理經業主授權的公共區域，如出租
廣告區域。
3. 我們的客戶主要包括物業開發商和住戶。截至2015年、2016年及2017年12月31日
止年度以及截至2018年4月30日止四個月，我們的五大客戶所產生的收入分別約佔我們
總收入的30.1%、27.2%、27.3%及24.8%。同期，向最大客戶（由王先生控制的實體）
及王先生的合營企業及聯營公司匯總的銷售產生的收入分別約佔我們總收入的29.5%、
26.7%、26.7%及24.3%。
下表載列所示期間向我們最大客戶收取的總收益明細：
截至12月31日止年度
截至2018年
4月30日
2015年 2016年 2017年 止四個月
（人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元）
（以千計）
物業管理服務 ........... 41,803 42,348 46,895 11,643
增值服務 ...............
－物業開發商相關服務 .. 74,442 106,198 170,424 59,488
－專業服務 ........... 1,966 4,557 14,123 2,518
總計 ................... 118,211 153,103 231,442 73,649
4. 主要營運及財務數據
下表載列我們於截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2017年
及2018年4月30日止四個月按業務系列劃分的總收入明細。
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收入
（人民幣元） %
收入
（人民幣元） %
收入
（人民幣元） %
收入
（人民幣元） %
收入
（人民幣元） %
（未經審核）
（以千計，百分比除外）
物業管理服務 ................. 293,878 73.4 399,201 69.6 567,177 65.5 161,076 73.9 217,205 71.6
增值服務
－物業開發商相關服務 ....... 74,442 18.6 108,641 18.9 175,497 20.3 28,858 13.2 61,057 20.1
－社區相關服務 ............. 17,190 4.3 27,273 4.8 43,304 5.0 15,126 6.9 12,466 4.1
－專業服務................. 14,747 3.7 38,257 6.7 80,392 9.2 13,017 6.0 12,737 4.2
總計 ........................ 400,257 100.0 573,372 100.0 866,370 100.0 218,077 100.0 303,465 100.0
5. 下表載列所示期間我們的總銷售成本明細：
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
成本
（人民幣元） %
成本
（人民幣元） %
成本
（人民幣元） % （人民幣元） % （人民幣元） %
（未經審核）
（以千計，百分比除外）
僱員福利費用 ................. 186,494 62.2 200,266 48.7 204,618 32.8 53,428 34.2 63,090 29.2
外包保安、綠化及清潔成本...... 57,041 19.0 146,901 35.7 297,677 47.7 80,773 51.7 123,894 57.5
專業服務及社區相關服務使用
的原材料及組件 ............. 5,475 1.8 13,818 3.3 58,281 9.3 8,276 5.3 7,980 3.7
公用設施費................... 16,035 5.3 19,666 4.8 34,382 5.5 6,754 4.3 11,031 5.1
營業稅及附加費(1).............. 22,351 7.5 15,583 3.8 6,899 1.1 1,854 1.2 2,343 1.1
折舊及攤銷費用 ............... 1,709 0.6 1,812 0.4 2,341 0.4 657 0.4 897 0.4
其他 ........................ 10,707 3.6 13,391 3.3 19,926 3.2 4,581 2.9 6,528 3.0
總計 ........................ 299,812 100.0 411,437 100.0 624,124 100.0 156,323 100.0 215,763 100.0
6. 下表載列所示期間我們自各業務系列產生的毛利及毛利率明細：
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
毛利
（人民幣元）
毛利率
(%)
毛利
（人民幣元）
毛利率
(%)
毛利
（人民幣元）
毛利率
(%)
毛利
（人民幣元）
毛利率
(%)
毛利
（人民幣元）
毛利率
(%)
（未經審核）
（以千計，百分比除外）
毛利
物業管理服務 ................. 62,943 21.4 96,457 24.2 143,468 25.3 38,818 24.1 59,466 27.4
增值服務
－物業開發商相關的服務 ..... 18,896 25.4 28,977 26.7 38,529 22.0 6,346 22.0 13,497 22.1
－社區相關服務 ............. 15,361 89.4 23,851 87.5 36,803 85.0 12,840 84.9 11,010 88.3
－專業服務................. 3,245 22.0 12,650 33.1 23,446 29.2 3,750 28.8 3,729 29.3
總計 ........................ 100,445 25.1 161,935 28.2 242,246 28.0 61,754 28.3 87,702 28.9
7. 我們的業務戰略
我們專注於在中國市場上提供優質的專業物業管理服務，並通過利用我們的經驗
及專業知識以橫向整合方式將我們的地理覆蓋範圍擴大至全國，及通過提供更多不同
系列的物業管理服務採取縱向整合方式，擴大業務。我們計劃通過實施以下戰略實現
我們的目標：(i)擴大我們物業管理服務的業務規模，及通過選擇性地追求戰略、合作
及收購機會，擴大我們的在管物業組合，(ii)努力建立一個商業夥伴網絡，為住戶提供
更多樣化的服務，(iii)通過培訓計劃及職業發展機遇吸引、挽留及激勵人才及(iv)利用
先進技術優化我們的業務模式以控制成本及提高我們的整體利潤率。
物業管理服務
於往績記錄期間，我們自物業管理服務產生的收入為我們總收入的主要來源，
分別佔截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2017年及2018年4月30
日止四個月總收入的73.4%、69.6%、65.5%、73.9%及71.6%。我們的收入絕對數額
增長乃主要由於獲取新的物業管理服務協議而導致我們不斷努力增加在管總建築面積
所致。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四個
月，我們在管總建築面積分別為19.3百萬平方米、27.5百萬平方米、36.3百萬平方米及
37.0百萬平方米。
表載列所示期間我們的總合約建築面積、在管總建築面積及分別向新城聯屬集團及其他物業開發商開發的物業提供物業管理
服務的收入明細：
截至12月31日或截至該日止年度 截至2018年4月30日或
2015年 2016年 2017年 截至該日止四個月
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
（平方米） （平方米） （人民幣元） % （平方米） （平方米） （人民幣元） % （平方米） （平方米） （人民幣元） % （平方米） （平方米） （人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
由以下各方開發的物業：
新城聯屬集團 .............. 30,790 18,548 290,173 98.7 37,127 20,803 347,710 87.1 51,673 26,178 445,870 78.6 55,459 26,797 171,586 79.0
其他物業開發商 ............ 1,463 791 3,705 1.3 10,536 6,687 51,491 12.9 16,135 10,099 121,307 21.4 17,881 10,230 45,619 21.0
總計 ..................... 32,253 19,339 293,878 100.0 47,663 27,490 399,201 100.0 67,808 36,277 567,177 100.0 73,340 37,027 217,205 100.0
8. 於往績記錄期間，我們不斷努力擴大我們的物業管理服務以涵蓋其他物業開發商
建造的物業，導致在管總建築面積顯著增加。截至2015年、2016年及2017年12月31日
止年度，我們來自其他物業開發商的在管總建築面積分別為0.8百萬平方米、6.7百萬平
方米及10.1百萬平方米，複合年增長率為257.3%。截至2018年4月30日止四個月，在管
總建築面積進一步增加1.3%至10.2百萬平方米。
截至12月31日止年度 截至2018年
2015年 2016年 2017年 4月30日止四個月
在管
建築面積
物業管理
服務收入
在管
建築面積
物業管理
服務收入
在管
建築面積
物業管理
服務收入
在管
建築面積
物業管理
服務收入
（平方米）
（人民幣
元） % （平方米）
（人民幣
元） % （平方米）
（人民幣
元） % （平方米）
（人民幣
元） %
（以千計，百分比除外）
住宅物業................. 14,633 219,724 74.8 21,225 284,862 71.4 28,104 392,961 69.3 28,719 148,121 68.2
非住宅物業............... 4,706 74,154 25.2 6,265 114,339 28.6 8,173 174,216 30.7 8,308 69,084 31.8
總計 .................... 19,339 293,878 100.0 27,490 399,201 100.0 36,277 567,177 100.0 37,027 217,205 100.0
9. 下表載列向(i)新城聯屬集團；及(ii)其他物業開發商提供增值服務產生的收益明
細：
截至12月31日止年度 截至2018年
2015年 2016年 2017年 4月30日止四個月
（人民幣元） % （人民幣元） % （人民幣元） % （人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
物業開發商相關服務 ... 74,442 70.0 108,641 62.4 175,497 58.7 61,057 70.8
新城聯屬集團
開發的物業 ........ 74,442 70.0 106,198 61.0 170,425 57.0 59,488 69.0
其他物業開發商
開發的物業 ........ – – 2,443 1.4 5,072 1.7 1,569 1.8
社區相關服務1
........ 17,190 16.2 27,273 15.7 43,304 14.5 12,466 14.5
專業服務 ............ 14,747 13.8 38,257 21.9 80,392 26.8 12,737 14.7
新城聯屬集團
開發的物業 ........ 14,598 13.7 35,335 20.2 72,045 24.0 10,330 12.0
其他物業開發商
開發的物業 ........ 149 0.1 2,922 1.7 8,347 2.8 2,407 2.7
總計 ................ 106,379 100.0 174,171 100.0 299,193 100.0 86,260 100.0
10. 下表載列截至2018年4月30日將於截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度
或之後到期的協議數目。此外，其亦載列截至2018年4月30日將到期協議的各自合約建
築面積及於所示年度預期將收取的物業管理費。為說明表格所示數字，我們並無計及
(i)於2018年4月30日後重續現有物業管理協議；及(ii)截至2018年4月30日尚未交付物業
的物業管理協議所產生的物業管理費。
協議數目
將到期
協議的
合約
建築面積
將於
2018年
收取的
物業
管理費1
將於
2019年
收取的
物業
管理費1
將於
2020年
收取的
物業
管理費1
將於
2021年
收取的
物業
管理費1
將於
2022年
收取的
物業
管理費1
將於
2023年
收取的
物業
管理費1
將於
2024年
收取的
物業
管理費1
將於
2025年
收取的
物業
管理費1
將於
2026年
收取的
物業
管理費1
（平方米） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元）
（以千計，協議數量除外）
固定期限............. 139 31,703 192,371 190,057 89,620 22,507 5,807 4,114 4,114 2,057 –
－截至2018年12月31日
止年度............. 45 8,336 38,877 – – – – – – – –
－截至2019年12月31日
止年度............. 51 10,918 78,407 77,427 – – – – – – –
－截至2020年12月31日
止年度或之後 ....... 43 12,449 75,087 112,630 89,620 22,507 5,807 4,114 4,114 2,057 –
無固定期限2
.......... 165 41,637 191,958 287,937 287,937 287,937 287,937 287,937 287,937 287,937 287,937
11. 截至最後實際可行日期，控股股東王先生持有新城發展控股71.01%的股權。
於往績記錄期間，我們大部分的物業管理項目與新城聯屬集團所開發的物業的
管理有關。我們的物業管理服務於相關物業完成並交付時開始。該等服務乃根據我們
通常於前期階段與物業開發商訂立的物業管理服務協議提供。誠如中國法律顧問所告
知，物業開發商將於物業完成並交付時轉讓物業管理服務協議的所有權利及義務予
業主。自物業完成起，我們就所提供物業管理服務向業主（包括有關物業並未銷售的
業主）收取費用。自業主收取的費用於提供物業管理服務時確認為來自該等業主的收
益。儘管就各自物業管理服務協議內新城聯屬集團所開發物業前期階段的物業管理服
務的收入的絕對金額（即截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018
年4月30日止四個月分別約為人民幣247.9百萬元、人民幣232.5百萬元、人民幣252.3
百萬元及人民幣107.5百萬元）於往績記錄期間維持相對穩定，截至2015年、2016年及
2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四個月，該等收入分別佔總物業管理
服務收入的84.4%、58.2%、44.5%及49.5%。新城聯屬集團所開發物業前期階段的物業
管理服務所得收入部分於往績記錄期間呈現減少趨勢，表明我們對新城集團的依賴減
少，主要由於(i)本公司於業主委員會階段達致100%的客戶保有率，在此階段業主可自
由選擇其物業管理服務提供商並決定是否與我們按個別基準訂立物業管理服務協議；
及(ii)本公司努力發展與其他物業開發商的關係。此外，即使對於我們與物業開發商在
前期階段簽訂的物業管理服務協議，業主亦直接向我們支付物業管理服務費。董事認
為，於上市後，我們將繼續達致較高的客戶保有率以維持良好的收益水平。
近年來，我們已成功發現市場機會，使我們擁有廣泛收入來源的物業管理投資組
合及服務提供多樣化。我們與物業開發商（除新城聯屬集團外）、開發商（除新城聯屬
集團外）所開發物業的業主委員會及個別業主簽署的協議所示的合約建築面積由截至
2015年12月31日的1.5百萬平方米增加至截至2017年12月31日的16.1百萬平方米，複合
年增長率為232.1%，並進一步增至截至2018年4月30日的17.9百萬平方米。我們與物業
開發商（除新城聯屬集團外）、開發商（除新城聯屬集團外）所開發物業的業主委員會
及個別業主簽署的協議所示的在管建築面積由截至2015年12月31日的0.8百萬平方米增
加至截至2017年12月31日的10.1百萬平方米，複合年增長率為257.3%，並進一步增至
截至2018年4月30日的10.2百萬平方米。該等記錄大幅增長表明我們有能力向其他第三
方物業開發商、業主委員會及個別業主進行市場擴張。董事認為，於上市後，我們將
繼續達致該等較高的客戶保有率，因此，本集團將有能力維持收入。
此外，我們向新城聯屬集團提供案場銷售協助及諮詢服務，包括現場及樣板房清
潔、保安巡查及維護、停車、接待及指引服務，以提升潛在業主的參觀體驗。我們亦
為潛在業主組織服務活動及其他相關客戶服務，作為我們向新城聯屬集團提供的服務
包的一部分。此外，我們向新城聯屬集團提供的諮詢服務涉及整個物業開發週期的物
業諮詢服務，包括設計諮詢、現場驗收及風險評估服務、在物業交付前提供詳細驗收
及其他臨時協助，如就質保期內的物業維護與物業開發商聯絡及協調。我們認為該等
服務對新城聯屬集團的整體物業開發及銷售過程具有重要意義，為新城聯屬集團的成
功及聲譽做出貢獻。綜上所述，董事認為新城聯屬集團與本集團之間互依互賴。尤其
是，我們認為選聘信譽良好的物業管理服務提供商（如本集團）是購房者考慮的一個重
要因素，因為這對物業保值至關重要。
12. 未來計劃及所得款項用途
假設發售價為每股發售股份3.4港元（即本招股章程所載發售價範圍的中位數），
經扣除包銷費用及佣金及我們就全球發售應付的估計開支，並假設超額配股權未獲行
使後，我們估計我們將收到的全球發售所得款項淨額將約為626.2百萬港元。
我們擬將全球發售所得款項淨額用於以下用途：
• 約48%或300.6百萬港元，將用於擴大我們的物業管理服務，通過與長江三
角洲地區的物業管理服務提供商合作及╱或收購該等服務提供商以擴大
我們的業務規模及擴展我們在全中國的業務地區，其中包括，(i)約24%或
150.4百萬港元，將用於投資一至四個每個年收入超過人民幣100.0百萬元或
淨利潤超過人民幣10.0百萬元的住宅物業管理服務提供商或與其合作及╱
或收購該等服務提供商，(ii)約12%或75.1百萬港元，將用於投資一至三個
每個年收入超過人民幣50.0百萬元或淨利潤超過人民幣5.0百萬元的非住宅
（寫字樓及工業園）物業管理服務提供商或與其合作及╱或收購該等服務提
供商，及(iii)約12%或75.1百萬港元，將用於投資一至兩個其他與中國的物
業開發商聯繫緊密的物業管理服務提供商（上文所述財務標準將不適用該
情況）、與其合作及╱或收購該等服務提供商，及將與我們的業務產生協
同效應。我們預期所有該等交易將於2021年12月31日前完成。用於投資物
業管理服務提供商或與其合作的所得款項淨額一方面指透過收購或合作平
衡增長收益的最佳金額，另一方面指透過部署所得款項用途的投資成本。
董事認為，於並無確定具體目標時，上述撥款將於一時提供一種審慎及商
業上靈活的方法。於釐定將用於投資物業管理服務提供商的所得款項淨額
時，我們已考慮以下因素：(1)投資的預期回報；(2)透過投資將實現的目標
增長；及(3)可資比較非上市中國物業管理服務提供商的市場估值倍數（如
市盈率）。儘管我們已考察多個潛在調查目標，截至最後實際可行日期我們
尚未確定適合我們的物業選擇標準或開發戰略的任何潛在目標。根據當前
及預期市況，市場可得潛在目標充裕。
‧ 約12%或75.1百萬港元將用於通過內涵式增長於不同地區（尤其是長江三角
洲地區（包括江蘇、上海及浙江）、環渤海地區（包括山東及天津）、中西
部地區（包括安徽、湖北、四川及重慶）及珠江三角洲地區（包括廣東）獲
取╱取得多元化物業管理項目，從而進一步擴大我們的物業管理組合。
12%中的約10%或62.6百萬港元將用於投資提升我們取得新物業管理項目機
會的若干舉措，從而增加新物業管理項目的數量，其中(a)約5%或31.3百萬
港元將用於根據業主委員會的需求安裝新設備及設施或升級現有設備及設
施，(b)約3%或18.8百萬港元將用於增加現有業務發展團隊，新增15至20位
僱員，以進一步推進物業管理業務，團隊成員將通過（其中包括）以下方式
拓展業務：與各類房地產項目業委會保持溝通，與參與行業協會活動，更
多參與物業管理項目的招投標，及(c)約2%或12.5百萬港元將用於聘請5至8
個中介機構尋找潛在的物業管理項目。除上述步驟(a)至(c)外，(d)約2%或
12.5百萬港元將用於在上述地區成立10至12個新分支機構及辦事處。為落
實上述步驟(a)至(c)，(i)約6%或37.6百萬港元，將用於住宅物業管理項目，
(ii)約2%或12.5百萬港元，將用於商業物業管理項目（如寫字樓、工業園及
購物中心），及(iii)約2%或12.5百萬港元將用於多用途綜合體物業管理項目
（如融合住宅及商業用途的物業）。
‧ 約15%或93.9百萬港元將用於擴張我們的增值服務業務系列，包括新橙社
APP及與我們業務互補的第三方供應商的投資，其中包括，(i)約2%或12.5
百萬港元，將用於聯繫第三方供應商，就提供更多滿足我們住戶及客戶
需求的全面服務以提升我們的增值服務的質量及種類；(ii)約10%或62.6
百萬港元，將用於可提供與我們的業務產生協同效應的增值服務（如智能
家居業務、居家護理服務、社區護理服務、家政服務及電器銷售服務）的
第三方供應商的股權投資，及(iii)約3%或18.8百萬港元，將用於投資必要
軟件、硬件及智能終端以將新橙社APP升級為更有效的一站式信息服務平
台，令我們可整合、收集及分析第三方供應商的資料，從而擴大我們上述
舉措的影響。我們認為，擴大增值服務業務系列及於第三方供應商的投資
將提升我們住戶的用戶體驗以及其對我們的忠誠度及黏性，提升我們的服
務質量及聲譽，並增加我們獲取╱取得新物業管理項目的機會╱競爭力。
因此，此舉有助於本公司的可持續發展並提供更多長期收入來源。我們預
期所有該等交易將於2021年12月31日前完成。
• 約15%或93.9百萬港元將用於投資於先進技術及僱員以為住戶提供更高效
的服務，從而全面提升我們內部信息管理系統效率及標準化服務質量，其
中包括，(i)約8%或50.1百萬港元，將用於為住戶提供智能社區，我們將繼
續於智能社區投資的智能保安設備如自動鎖門系統及停車場門禁系統，(ii)
約4%或25.0百萬港元，將用於進一步提升信息管理系統如全面預算管理系
統及思源業務管理系統以允許我們管理我們的財務及資源，及(iii)約3%或
18.8百萬港元，將用於於整個業務擴張期間招聘額外30至40名僱員作為我
們的管理人員及持續為僱員提供培訓計劃，無論其級別或部門。我們預期
所有該等交易將於2021年12月31日前完成。我們認為應用先進技術及為僱
員提供培訓將令客戶滿意、降低勞工成本及進一步提升決策製定效率。
有關進一步資料，請參閱本招股章程「未來計劃及所得款項用途」。
13. 上市開支主要包括包銷費用及佣金以及就法律顧問及申報會計師提供上市及全球
發售相關服務支付的專業費。假設已悉數支付酌情獎金，全球發售的估計上市開支總
額（按全球發售指示性價格範圍的中間價計算，並假設超額配股權未獲行使）約為人民
幣54.9百萬元。於往績記錄期間，我們產生上市開支人民幣15.5百萬元，其中，人民幣
11.8百萬元已於全面收入表確認，結餘人民幣3.7百萬元將於上市後直接確認為權益扣
減項。尤其是，我們於截至2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四個月分
別產生上市開支人民幣1.5百萬元及人民幣14.0百萬元。我們預期因全球發售而進一步
於截至2018年12月31日止八個月產生上市開支人民幣39.4百萬元，其中估計金額人民
幣14.3百萬元預期於截至2018年12月31日止八個月的全面收入表確認，餘下部份人民
幣25.1百萬元預期於上市後直接確認為權益扣減項。董事預期該等開支不會對我們截
至2018年12月31日止年度的經營業績產生重大不利影響。
14. 上市時的市值 .......... ： 23.2億港元至31.2億港元（假設超額配股權未獲行使）
發售規模.............. ： 初步為經擴大已發行股本的25%
超額配股權............ ： 最多為初步發售股份的15%
每股股份發售價 ........ ： 每股股份2.9港元至3.9港元
每手交易單位 .......... ： 1,000股股份
發售架構.............. ： 國際發售佔90%及香港公開發售佔10%（可予重新分配及視乎超
額配股權行使與否而定）
15. 於全球發售完成後，股東將有權收取我們宣派的股息。任何股息的派付及金額將
由董事酌情決定，並將視乎本公司的未來業務及盈利、資本需求及盈餘、整體財務狀
況、合約限制及董事認為相關的其他因素而定。宣派及派付任何股息以及股息金額將
須遵守組織章程大綱及細則及開曼公司法規定，包括須獲股東批准。
受上述因素所限，我們現時計劃於截至2018年12月31日止年度開始，將約30%的
本公司權益持有人應佔年度可分派利潤用於派付年度股息。股份的現金股息（如有）將
以港元派付。其他分派（如有）將以董事認為合法、公平及可行的方式向股東派付。
未來股息派付亦取決於是否可獲得我們的營運子公司（包括我們的中國主要營運
子公司）派發的股息。中國法律規定股息僅可從根據中國會計原則計算的純利派付，
而中國會計原則與其他司法權區公認會計原則（包括國際財務報告準則）在多方面存在
差異。中國法律亦規定我們的中國子公司須撥出部分純利作為法定儲備，而該等儲備
不得作為現金股息派發。倘若我們的營運子公司產生負債或虧損，或須遵守銀行信貸
融資、可換股債券工具或我們或我們的子公司日後可能訂立的其他協議中的任何限制
契諾，則我們的營運子公司分派股息亦可能受到限制。
我們的主要營運子公司西藏新城悅就截至2015年、2016年及2017年12月31日止年
度向我們的少數權益股東宣派的股息總額分別為零、人民幣3.0百萬元及人民幣19.0百
萬元。此外，新城富悅管理諮詢有限公司於2018年1月30日宣派並向其當時股東常州新
城物業投資有限公司支付人民幣59.0百萬元的股息。敬請 閣下注意，過往的股息分
派並不反映我們的未來股息分派政策。
16. 於2017年6月20日，西藏新城悅向證監會提交其股份在深圳證券交易所上市的申
請（「A股上市申請」），由中國一家正式取得資格的保薦機構保薦。證監會於2017年6月
27日正式接受A股上市申請進行審核。於A股上市申請審核過程中，已收到證監會包括
財務波動、業務運營模式及合規事宜的慣常評論。西藏新城悅對上述評論作出回應且
於撤回A股上市申請前並無收到證監會的進一步查詢。然而，考慮到中國當時盛行的市
場及監管條件，尤其是證監會的審批程序較預期更長，西藏新城悅通知證監會，其決
定主動撤回A股上市申請。於2017年12月29日，為回應該通知，證監會向西藏新城悅
發出通知，以終止A股上市申請的審核程序。據董事所知，於A股上市申請的審核程序
中，證監會並不知悉任何重大不合規或違規經營調查結果。
本公司認為中國證監會意見中提及的任何事項將不會影響本公司建議於聯交所上
市的適宜性。根據本公司及其中國法律顧問提供的資料以及保薦人進行的盡職調查，
保薦人並不知悉任何將影響本公司建議上市的適宜性之事宜。
17. 自2018年4月30日起至本招股章程日期，我們已簽訂88份新物業管理服務協議，
總合約建築面積約為20.5百萬平方米。該88份新物業管理服務協議中有82份乃由本
集團與新城聯屬集團簽訂，總合約建築面積為19.6百萬平方米。截至最後實際可行日
期，該等新物業概無完成開發，因此並無產生收入。其餘六份物業管理服務協議乃與
其他物業開發商訂立，總合約建築面積為0.9百萬平方米。此外，截至本招股章程日
期，我們共有393項物業管理服務協議，涵蓋中國23個省、直轄市及自治區的69個城
市中的物業，總合約建築面積為93.9百萬平方米。於同一日期，我們在中國14個省、
直轄市及自治區的28個城市擁有181個在管物業協議，在管總建築面積為38.6百萬平方
米。
根據我們截至2018年6月30日止六個月的未經審核綜合財務報表，我們截至2018
年6月30日止六個月的平均每月收益維持穩定（與截至2018年4月30日止四個月相比），
而我們截至2018年6月30日止六個月的平均每月純利有所增加（與截至2018年4月30日
止四個月相比）。平均每月純利增加乃主要由於(i)由於管理層力圖控制費用而致使銷售
及營銷費用以及行政費用佔總收入的百分比下降及(ii)外匯收入於2018年上半年期間有
所增加所致。
6 :
GS(14)@2018-10-29 01:23:2918. 風險: 新城不一定把項目移給公司、集中長三角、未能履行包干協議、成本控制、依賴第三方分包商、管理協議不續約、管理費未能收回、App、增長未必按計劃完成、過往業績無法預示未來業績、競爭、政府指導價格、稅務優惠及收回、人、收購成功與否、招投標程序、天災人禍、負面報導、第三方欺詐、知識產權、保險、IT系統、合規風險、經濟情況
7 :
GS(14)@2018-10-29 01:25:5419. 1996年開展業務，之後持續擴張，放入1030體系又購回，引資後打算A股上市失敗，轉至在港上市
20. 於2017年6月20日，西藏新城悅向證監會提交其股份在深圳證券交易所上市的申
請（「A股上市申請」），由中國一家正式取得資格的保薦機構保薦。證監會於2017年6月
27日正式接受A股上市申請進行審核。於A股上市申請審核過程中，已收到證監會包括
金融波動、業務運營模式及合規事宜的慣常評論。西藏新城悅回應上述評論，但於撤
回A股上市申請前並無自中國銀監會收到進一步查詢。然而，考慮到中國當時盛行的市
場及監管條件，尤其是證監會的審批程序較預期更長，西藏新城悅通知證監會，其決
定主動撤回A股上市申請，及於2017年12月29日，為回應該通知，證監會向西藏新城
悅發出通知，以終止A股上市申請的審核程序。據董事所知，於A股上市申請的審核程
序中，證監會並不知悉任何重大不合規或違規經營調查結果。
本公司認為中國證監會意見中提及的任何事項將不會影響本公司建議於聯交所上
市的適宜性。根據本公司及其中國法律顧問提供的資料以及保薦人進行的盡職調查，
保薦人並不知悉任何將影響本公司建議上市的適宜性之事宜。
8 :
GS(14)@2018-10-29 01:31:0622. 至12月31日或截至該日止年度 截至2018年4月30日或
2015年 2016年 2017年 截至該日止四個月
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
（平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
長江三角洲地區1 ......... 28,042 18,549 280,498 95.4 40,753 25,640 377,659 94.6 54,235 31,846 498,453 87.9 57,757 32,302 181,036 83.4
華中2 ................... 2,584 790 13,380 4.6 3,653 1,510 20,820 5.2 7,786 2,923 43,366 7.6 9,226 2,937 20,442 9.4
華北3 ................... 568 – – – 1,730 176 470 0.1 3,180 867 9,430 1.7 3,563 956 7,475 3.4
華南4 ................... 1,059 – – – 1,527 164 252 0.1 2,607 641 15,928 2.8 2,794 832 8,252 3.8
總計 ................... 32,253 19,339 293,878 100.0 47,663 27,490 399,201 100.0 67,808 36,277 567,177 100 73,340 37,027 217,205 100.0
23. 下表載列於往績記錄期間通過招標過程及協議聘請流程所獲得物業管理項目的合約建築面積及在管建築面積。其亦顯示截至
2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四個月的收入及各自百分比。
截至12月31日或截至該日止年度 截至2018年4月30日或
2015年 2016年 2017年 截至該日止四個月
合約建築
面積
在管
建築面積 收入
合約
建築面積
在管
建築面積 收入
合約
建築面積
在管
建築面積 收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
（平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
招標 ..................... 24,842 13,058 236,592 80.5 27,770 11,199 219,085 54.9 43,729 16,423 253,794 44.8 48,692 17,181 109,645 50.5
協議聘請1 . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,411 6,281 57,286 19.5 19,893 16,291 180,116 45.1 24,079 19,854 313,383 55.2 24,648 19,846 107,560 49.5
總計 ..................... 32,253 19,339 293,878 100.0 47,663 27,490 399,201 100.0 67,808 36,277 567,177 100.0 73,340 37,027 217,205 100.0
24. 截至12月31日或截至該日止年度 截至2018年4月30日或
2015年 2016年 2017年 截至該日止四個月
在管建築
面積 物業管理服務收入
在管建築
面積 物業管理服務收入
在管建築
面積 物業管理服務收入
在管建築
面積 物業管理服務收入
（平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
包幹制 ............... 18,659 291,874 99.3 26,834 397,027 99.5 35,505 564,905 99.6 36,255 216,585 99.7
酬金制 ............... 680 2,004 0.7 656 2,174 0.5 772 2,272 0.4 772 620 0.3
總計 ................. 19,339 293,878 100.0 27,490 399,201 100.0 36,277 567,177 100.0 37,027 217,205 100.0
25. 向新城聯屬集團開發的物業提供物業管理服務產生的收益
對於尚未完工的物業，物業管理服務並無產生收益。下表載列向新城聯屬集團開
發的物業提供物業管理服務產生的收益在向業主交付前後的明細。
截至12月31日止年度
截至2018年
4月30日
2015年 2016年 2017年 止四個月
（人民幣元） （人民幣元） （人民幣元） （人民幣元）
（以千計）
在向業主交付前 ......... 36,462 35,058 40,860 11,201
在向業主交付後 ......... 248,370 305,362 398,975 159,943
總計 ................... 284,832 340,420 439,835 171,144
26. 下表載列所示期間我們在不同階段的總合約建築面積、在管總建築面積及向新城聯屬集團及其他物業開發商開發的物業提供的
物業管理服務收入明細1：
截至12月31日或截至該日止年度 截至2018年4月30日
2015年 2016年 2017年 或截至該日止四個月
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
合約
建築面積
在管
建築面積 物業管理服務收入
（平方米） （平方米） （人民幣元） % （平方米） （平方米） （人民幣元） % （平方米） （平方米） （人民幣元） % （平方米） （平方米） （人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
由以下各方開發的物業：
新城聯屬集團 ................ 30,790 18,548 290,173 98.7 37,127 20,803 347,710 87.1 51,673 26,178 445,870 78.6 55,459 26,797 171,586 79.0
－前期階段1 ................. 26,225 13,951 247,887 84.4 26,590 11,317 232,526 58.2 39,822 15,492 252,259 44.5 43,608 16,111 107,491 49.5
－業主委員會階段2、3 ........... 4,565 4,597 42,286 14.3 10,537 9,486 115,184 28.9 11,851 10,686 193,611 34.1 11,851 10,686 64,095 29.5
其他物業開發商 .............. 1,463 791 3,705 1.3 10,536 6,687 51,491 12.9 16,135 10,099 121,307 21.4 17,881 10,230 45,619 21.0
－前期階段1 ................. 981 311 3,207 1.1 4,496 1,724 28,007 7.0 6,767 2,915 56,272 9.9 8,246 3,057 20,850 9.6
－業主委員會階段2、3 .......... 482 480 498 0.2 6,040 4,963 23,484 5.9 9,368 7,184 65,035 11.5 9,635 7,173 24,769 11.4
總計 ....................... 32,253 19,339 293,878 100.0 47,663 27,490 399,201 100.0 67,808 36,277 567,177 100.0 73,340 37,027 217,205 100.0
27. 下表顯示截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年4月30日我們簽約管
理的物業的物業管理服務協議（包括特定條款已到期但我們繼續提供物業管理服務的
協議1
、為在建物業提供物業管理服務的協議及分包予我們的物業管理服務協議）總數
變動。
截至12月31日 截至2018年
2015年 2016年 2017年 4月30日
協議數目
於期初 ............................. 81 120 202 283
新委聘 ............................. 39 82 85 27
終止 ............................... – – 42 6
於期末 ............................. 120 202 283 304
28. 我們的新橙社APP
我們透過我們的子公司常州新橙信息運營一款將我們的線下物業管理服務與線上
服務整合以增強住戶日常生活便利性並作為一站式信息服務平台的移動應用程序。我
們的新橙社APP主要涵蓋社區相關服務，例如讓業主及住戶支付物業管理費以及向我
們及第三方供應商購買社區定向產品及服務。新橙社APP亦允許我們員工與住戶直接
進行溝通，令我們能夠快速及有效地提供服務。截至2018年4月30日，根據我們的內部
記錄，我們的新橙社APP有約286,335位註冊用戶，月活躍用戶率為29.7%。
於2018年3月前，常州新橙信息就透過新橙社APP展示及銷售彼等產品及服務的
第三方供應商收取服務費。該等服務構成電子商務平台服務，有關經營性互聯網信息
服務需要互聯網內容提供商牌照（「互聯網內容提供商牌照」）。於所有相關時間，常州
新橙信息持有有效的互聯網內容提供商牌照，因此新橙社APP的營運已遵守我們的中
國法律顧問所告知的所有適用法律及法規。
為就上市而籌備重組，常州新橙信息於2018年3月開始允許第三方供應商於新橙
社APP免費展示及銷售其產品及服務（「當前經營模式」）。根據中國相關法律及法規，
這種業務模式並不需要持有互聯網內容提供商牌照，而外商投資企業是被限制領取該
等牌照的，當前經營模式允許我們繼續將新橙社APP定位為極易訪問的線上社區平台
服務的明顯特徵。
截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四個
月，來自新橙社APP的收入分別為人民幣0.6百萬元、人民幣3.8百萬元、人民幣3.5百
萬元及人民幣1.2百萬元，分別約佔總收入的0.1%、0.7%、0.4%及0.4%。當常州新橙
信息於2018年3月起停止對第三方供應商就提供電子商務平台服務收費時，我們繼續
對第三方供應商就提供線下配套支持服務（如物流運輸及售後支持）收費。我們將繼續
豐富新橙社APP的功能以及各種服務及產品展示，因為用戶體驗增強及改善。董事認
為，新橙社APP的經營模式變動將不會對本公司的財務狀況造成重大影響。
29. 橙管家
橙管家模塊是我們新橙社APP上的其中一個模塊，可使員工應住戶要求提供定制
且即時的服務。憑藉橙管家的幫助，我們能夠即時回應在線服務請求並為住戶創造管
家式社區生活。
根據我們的內部記錄，於截至2017年12月31日止年度，我們通過橙管家收到
140,855個在線服務請求。截至2018年4月30日止四個月，我們通過橙管家進一步收到
36,630項在線服務請求。我們要求管家在收到客戶於八時三十分至二十二時正作出的
在線服務請求後三分鐘內回應，截至2017年12月31日止年度，99.96%的請求在五分鐘
內回應。於2017年，在140,855個在線服務請求訂單中，103,435個住戶已對我們的服務
進行評分，及根據我們的內部記錄，我們在滿分5.0分中獲得4.9分的平均分。
30. 線上社區平台
新橙社APP亦充當住戶的一站式信息服務平台。通過新橙社APP，我們的住戶能
夠支付其物業管理費及向我們及第三方供應商購買社區定向產品及服務。我們一般出
售的產品包括日常消費品，如大米、油、麵粉等。該線上社區平台為我們的住戶提供
更方便的社區生活。
根據我們的內部記錄，自2015年至2017年，在線訂單由截至2015年12月31日的
16,667個增加至截至2017年12月31日的121,859個。於截至2018年4月30日止四個月，
在線訂單總計為25,302個。截至2018年4月30日，透過我們的新橙社APP的累計交易額
達人民幣222.9百萬元。
31. 供應商
我們的供應商主要包括提供清潔、保安、園藝及電梯維護服務的分包商、原材料
供應商以及當地的水電供應商。我們已與若干主要供應商建立長期的穩健業務關係。
截 至2015年、2016年 及2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四個月，
向我們五大供應商作出的採購額分別約佔我們銷售成本的10.1%、22.0%、35.3%及
40.1%。同年，向我們最大供應商作出的採購額分別佔我們銷售成本的4.4%、10.4%、
21.4%及24.2%。於往績記錄期間及直至最後實際可行日期，我們與供應商之間並無出
現任何重大糾紛，亦無遭遇任何嚴重違反我們供應商協議的情況。據我們所知，截至
最後實際可行日期，我們並不知悉任何可能導致我們與任何主要供應商之間的關係終
止的信息或安排。截至最後實際可行日期，除我們擁有6%股權的常州市和誠保安服務
有限公司外，董事、彼等各自聯繫人或擁有我們已發行股本5%或以上的股東概無於往
績記錄期間內於任何五大供應商中擁有權益。於往績記錄期間，概無主要供應商為我
們的客戶。
32. 我們向分包商外包若干勞動密集型、專業或技術服務，主要包括清潔、保安、
園藝及電梯維護服務。物業管理服務及增值服務獲得分包商的協助以向客戶提供優質
服務，此舉可令我們降低經營成本、提高服務質量並將更多的資源投入管理及其他服
務。我們的分包商專門從事其所從事的服務，因此可以更高效的方式提供服務。我們
認為該等分包安排可使我們利用分包商的人力資源及技術專業知識，有效降低我們的
勞工成本並提高我們業務的整體盈利能力。截至2015年、2016年及2017年12月31日止
年度以及截至2018年4月30日止四個月，分包成本分別為人民幣57.0百萬元、人民幣
146.9百萬元、人民幣297.7百萬元及人民幣123.9百萬元，分別約佔我們總銷售成本的
19.0%、35.7%、47.7%及57.4%。截至最後實際可行日期，董事、彼等各自聯繫人或擁
有我們已發行股本5%或以上的股東概無於往績記錄期間內於任何五大分包商中擁有權
益，除我們擁有6%股權的常州市和誠保安服務有限公司外。
33. 截至2018年4月30日，我們在中國合共擁有3,371位全職僱員。下表載列截至2018
年4月30日按部門劃分的僱員明細：
部門 僱員人數
企業管理............................................................... 44
財務管理............................................................... 104
品質管理............................................................... 136
業務開發............................................................... 55
行政及人力資源 ......................................................... 90
現場員工............................................................... 2,868
工程公司............................................................... 74
合計 .................................................................. 3,371
34. 物業
截至最後實際可行日期，我們擁有持作自用的兩個物業，主要包括中國不同地點
辦公室，總建築面積約為630.3平方米。我們已就所擁有的物業獲得房屋所有權證。有
一個物業我們並無取得所有權，但我們已提交申請，及我們的中國法律顧問認為，根
據中國法律我們訂立的物業購買協議有效。我們亦在不同地點租賃36個物業，總建築
面積約為4,001.94平方米，作辦公、業務運營及員工住宿自用。
倘我們需搬遷，我們有意在附近找尋替代地點並在相對較短的時間內進行搬遷。
鑒於我們的業務性質，我們認為任何有關租賃物業的搬遷均不會令我們的業務運營出
現任何重大中斷。儘管我們可能招致額外的搬遷費用，我們並無預期有關費用會對我
們的業務、運營或財務狀況將不會受到任何重大影響。
於往績記錄期間及直至最後實際可行日期，分別與我們租賃物業（用作子公司的
註冊地址）有關的47份及61份租賃協議未根據適用的中國法規的規定在有關中國房屋
管理機構備案，原因是業主在註冊有關租賃協議方面不合作。因此，我們可能會因未
完成61份租賃協議備案而面臨行政罰款，金額最高達人民幣610,000元。
誠如中國法律顧問告知，未就我們的若干租賃協議完成行政備案，不會使有關
租賃協議無效或無法執行。截至最後實際可行日期，我們在租賃和使用該等物業方面
並無遇到任何重大障礙和困難，且我們並無因物業產權瑕疵或未完成行政備案而須承
擔任何行政、民事或刑事責任。經考慮所有這些因素後及根據我們中國法律顧問的意
見，董事認為，未完成行政備案不太可能對我們的業務、財務狀況或經營業績產生重
大不利影響，因此，不被視為違規事件。
35. 業務分離
下表載列截至最後實際可行日期本集團及新城集團的主要業務：
公司名稱 主要業務營運
本集團 ..................... 物業管理服務
新城發展控股 ................ 於中國進行物業開發及投資
新城發展控股於聯交所主板上市（香港聯交所股份代號：1030）。新城發展控股
的最終控股股東為王先生，截至最後實際可行日期其持有新城發展控股71.01%的股
權。除王先生外，新城發展控股與本公司有共同的控股股東，即First Priority、Wealth
Zone及Infinity Fortune，截至最後實際可行日期彼等各持有新城發展控股71.01%的股
權。
新城發展控股主要從事物業開發、投資及銷售業務，包括以「吾悅廣場」的品牌
名經營其自有多用途綜合體。新城發展控股對其自有物業開展若干維護工作，而有關
工作對吾悅廣場的商業經營具有有限輔助作用且並不作為一項獨立業務向市場提供。
鑒於本集團及新城發展控股的主要業務營運不同，董事認為，本集團與新城發展控股
業務之間明確區分，因此，新城發展控股並無與本集團的業務直接或間接構成競爭或
可能構成競爭的業務。
為確保未來將不會存在競爭，我們的最終控股股東王先生已以本公司為受益人訂
立不競爭契據，據此，其將不會並將促使其各自的緊密聯繫人不會直接或間接參與或
於當中持有任何權利或權益、或以其他方式涉及與本集團業務可能構成競爭的任何業
務，有關進一步詳情載於下文「－不競爭契據」一段。
於最後實際可行日期，控股股東、董事及彼等各自的緊密聯繫人並無參與任何直
接或間接與本公司業務構成競爭或可能構成競爭的業務而須根據上市規則第8.10條的
規定作出披露。
控股股東擁有及控制的公司的資料
我們現時從事提供物業管理服務。王先生現時於本集團以外的若干公司（「非集
團公司」）中持有權益，該等公司經營本集團以外的若干業務（「非集團業務」）。
於最後實際可行日期，王先生控制及管理以下非集團公司。
公司名稱 控股股東名稱
直接或
間接持有的
權益百分比 主要業務活動
新城發展控股 ........................ 王先生 71.01% 於中國進行物業開發及
物業投資
上海新城金融信息服務有限公司 ......... 王先生 99.7% 金融信息服務
上海逸錕商業保理有限公司............. 王先生 100% 商業保理
上海賽福股權投資基金管理有限公司 ..... 王先生 99% 私募股權投資
不包括非集團公司的理由
我們是中國快速發展的物業管理服務公司。新城發展控股為中國的物業開發商，
其業務包括（其中包括）土地收購、物業開發和建設、物業銷售和預售。
上海新城金融信息服務有限公司、上海逸錕商業保理有限公司、上海賽福股權投
資基金管理有限公司各自主要從事提供與本集團所提供服務的性質有本質差別的金融
相關服務。董事認為，本集團業務與各非集團公司業務為不同業務系列，彼等於經營
規模、業務模式、目標客戶及所需專業知識方面均有清楚劃分，非集團業務並無亦不
會直接或間接與本集團現有業務構成競爭。
9 :
GS(14)@2018-10-29 01:32:0536. 許新民:1778
37. 林玉玲:8403
10 :
GS(14)@2018-10-29 01:34:2738. 水記
39. 2017年盈利增75%，至7,200萬，2018年首4月增33%，至2,400萬，輕債
11 :
太平天下(1234)@2018-10-29 23:08:23係估值仲係太高了
12 :
GS(14)@2018-11-02 07:49:38太平天下在11樓提及
係估值仲係太高了
呢行估值是高的
13 :
GS(14)@2019-02-19 09:25:05本公司董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及潛在投資者，根據對本集團最
近可用的未經審核管理賬目之初步審閱，預計於截至2018年12月31日止年度本集
團歸屬本公司權益持有人的合併淨利潤將較截至2017年12月31日止年度增長至少
90%（2017年同期：人民幣73.4百萬元）。該等合併淨利潤的增長主要由於(1)物業
管理面積增加；及(2)增值服務收入上升。
由於本公司現時仍在編製及擬定本集團截至2018年12月31日止年度之年度業績，
故本公告所載資料僅以本公司根據本集團截至2018年12月31日止年度之未經審核
綜合管理賬目（未經公司核數師審閱或審核）所作的初步評估，而本集團的實際業
績或會與本公告所披露者有所不同。如有必要，本公司將依據上市規則及內幕消
息條文作進一步披露。本公司股東及潛在投資者應細閱本集團預期於2018年3月底
前刊發之截至2018年12月31日止年度的年度業績公告。
14 :
GS(14)@2019-03-11 04:57:06盈利增7成，至1.35億，6.7億現金
15 :
GS(14)@2019-04-03 12:01:10股權高度集中
本公司注意到證券及期貨事務監察委員會（「證監會」）於二零一九年四月二日發出
公告（「證監會公告」）。
如證監會公告所披露，證監會最近完成對本公司股權的查訊。證監會查訊結果顯
示於二零一九年三月二十一日，有十九名股東合共持有161,093,392股股份，相當
於已發行股份的19.65%。有關股權連同由本公司一名非執行董事被視為擁有權益
的600,000,000股股份（佔已發行股份73.17%），相當於二零一九年三月二十一日已
發行股份總額的92.82%。因此，只有58,906,608股股份（佔已發行股份7.18%）由
其他股東持有。
16 :
GS(14)@2019-04-06 03:44:03茲提述新城悅控股有限公司（「本公司」，連同其子公司統稱「本集團」）日期為二零
一九年四月一日關於本公司持續關連交易的公告（「該公告」），內容有關辦公室租
賃協議。除另有界定者外，本公告所用詞彙與該公告所界定者具有相同涵義。
誠如該公告所披露，於二零一九年四月一日（交易時段後），西藏新城悅（作為租
戶）與上海嘉牧（作為業主）訂立第二份辦公室租賃協議，據此，西藏新城悅同意
自上海嘉牧租賃額外辦公室物業。租賃期限自二零一九年四月一日起至二零二一
年十二月十六日止。誠如該公告進一步所披露，根據上市規則第14A章，訂立第
二份辦公室租賃協議及其項下擬進行的交易（「交易」）構成本公司的持續關連交
易。
董事會謹此澄清，交易應構成本公司的關連交易，而非本公司的持續關連交易。
香港會計師公會頒佈的適用於本集團的香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）
包括香港財務報告準則第16號「租賃」，該準則於二零一九年一月一日生效。根據
香港財務報告準則第16號，本集團（作為承租人）應於本集團的綜合財務狀況表中
將租賃確認為使用權資產及租賃負債。根據上市規則第14.04(1)(a)條所載交易的
定義，交易將被視為收購資產。交易項下確認的使用權資產價值（「使用權資產價
值」）約為人民幣3,200,000元。交易項下確認的租賃負債金額應與確認的使用權資
產價值相同。
由於有關交易項下擬進行的關連交易的使用權資產價值的最高適用百分比率超過
0.1%但低於5%，故交易須遵守上市規則第14A章項下申報及公告規定，惟獲豁免
遵守獨立股東批准規定。
除上述資料外，該公告內所有資料保持不變。
17 :
GS(14)@2019-05-07 09:18:35於2019年5月6日（交易時段後），買方（為本集團的子公司）與賣方訂立股權轉
讓協議，據此，買方同意購買且賣方同意出售轉讓權益（佔目標公司的100%股
權），代價為人民幣29,941,500元。
於本公告日期，王先生為控股股東及非執行董事，持有本公司已發行總股本約
73.17%。因此，王先生為本公司的關連人士，且訂立股權轉讓協議及其項下擬
進行的交易構成上市規則第十四A章項下本公司的關連交易。
由於有關股權轉讓協議項下擬進行交易的最高適用百分比率超過0.1%但低於
5%，故股權轉讓協議須遵守上市規則第十四A章項下的申報及公告規定，惟獲
豁免遵守獨立股東批准的規定。
股權轉讓協議項下擬進行的交易已取得董事會批准，因王先生於該項交易中擁
有重大權益，其已就批准股權轉讓協議主要條款及其項下擬進行交易的董事會
決議案放棄投票。