大灣區效應 珠海物業潛力大 過去8個月平均樓價升逾兩成
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GS(14)@2018-03-06 03:45:19【明報專訊】財政司長陳茂波指，潛力超越世界其他「灣區經濟」 的粵港澳大灣區政策快將落實，意味大珠江三角區展開新一輪合作，區內各地樓市因此備受憧憬；而且在過去兩年，大橋效應帶動珠海平均樓價累升28%。戴德梁行大中華區綜合住宅服務及業務營銷董事總經理蔣尚禮表示，除了大灣區概念，珠海規劃具彈性、受外資進入等支持，以及港珠澳大橋優勢，都成為樓市動力，並更勝其他地區。
珠海主要分為香洲、斗門和金灣三區，並包括與澳門僅一水之隔的橫琴新區，市中心位於香洲。中國房價行情資料顯示，珠海1月二手盤平均樓價為每平方米2.29萬元人民幣，按年上升12.11%，當中以斗門區的增幅最高，達14.18%，每平方米售1.23萬元人民幣。成交方面，蔣尚禮稱目前珠海樓市供應和成交量都集中於香洲區，佔近整體近一半，但相信新區如斗門和金灣會逐步增加。
二手盤每平方米均售2.29萬
近年中央政府推出不少壓制樓市過熱的措施，但當中限制非本地戶籍居民買樓政策的「限外令」，尚未得知地方政府會否跟隨。蔣尚禮相信，政府需視乎市况而定，因一旦嚴格跟隨，約七八成人都不能於當地購買物業。他預計大灣區政策正式推出後，各城市會有明確產業分工，才可得知地方會否跟隨限外令，以及對樓市的影響。
不過，他料內地整體樓市調控政策不會再進一步放寬或收緊，未來兩年包括珠海在內的樓價料會橫行。至於由橫行至樓市再爆發升勢的時間，他稱仍要視乎政策，例如保障房和要求大型企業推出租住房，如這些供應紓緩中層市民需求，轉買為租，或者屆時才令內地稍為放寬限購，這可能是3年後發生的事情。
至於被問到除了大灣區概念外，珠海樓市還有什麼動力，他認為當地本身都具一定優勢，規劃較大彈性和多元化；除旅遊業外，亦有不少外資進入，動力更勝其他地區。他稱珠海的外來力量強，因港珠澳大橋通車後，成國內唯一陸路地方可連接港澳地區，可從中受惠。
處深圳一小時圈具優勢
戴德梁行報告指出，隨着大灣區計劃促進各地經濟合作，以及交通連接等，為區內各地樓價帶來正面影響。在2015至2017年間，區內城市平均樓價升逾兩成，投資者對二線城市興趣增加亦為樓價升勢動力之一。不過，大灣區內樓價有明顯差別，主要與各地交通連接有關，例如東莞、珠海、惠州和中山，由於交通連接佳和在深圳一小時生活圈內，過去兩年樓累升了近六成。
相反，佛山、江門和肇慶樓市表現較落後，過去兩年平均升21% ，明顯跑輸上述地區，主因為缺乏交通連接各地，並遠離深圳一小時生活圈，限制了貨物和人流進入，同時阻礙了與大灣區東部城市的經濟合作。然而，隨着未來數年有數個交通基建項目落成，將擴大上述一小時生活圈範圍，把以上三地納入當中，預計將刺激樓價，料未來3年累升最少35%。
報告亦稱，珠海特別受惠港珠澳大橋快將通車，在過去8個月平均樓價累升了逾兩成，受當地以至港澳投資者需求帶動。即使升幅可觀，但樓價也只是澳門的三分之一，反映仍有進一步上升空間。當中橫琴受惠大灣區和與澳門緊密聯繫支持，當地政府料2020年人口將升至28萬，支持840萬平方米的新住宅需求，接近政府於當地規劃作住宅用途的總面積。戴德梁行認為在大灣區中，有明確發展方向、受惠於政策強力支持、即將受惠未來基建項目、擁有穩固經濟基礎的城市，便具投資潛力，橫琴就是其中之一。
樓價僅澳門三分一 有上升空間
橫琴為中國其中一個自由貿易區，向企業提供不少優惠，但近年增長主要動力實質來自旅遊業。橫琴的長隆海洋王國2014年落成後，便吸引大量旅客到訪，人次超越香港的海洋公園和迪士尼樂園，亦帶動到訪珠海的旅客人數急升；自樂園開幕至2016年，珠海旅客人數複合年均增長率達11%，更超越到訪澳門的旅客人次。
不過，珠海中原資料顯示，去年當地庫存量顯著提升，值得留意。由於去年市况淡靜，以截至2017年底近6個月去庫存速度推算，當地需約12.37個月消化，消化庫存速度減慢。
（大灣區 樓市系列之一）
明報記者 王俊騏
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來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2802&issue=20180302