在很長一段時間內，要想進入這棟規格最高的寫字樓辦公，必須滿足以下條件：全球500強、身處金融及相關行業、能夠支付得起上海最高的租金—每平方米每月的租金在600元左右，幾乎是當時上海甲級寫字樓平均租金的兩?倍。
但是，現在需要高規格寫字樓的可不止這些企業了，越來越多的中資金融機構、國有企業和高成長性的民營企業在擴大自己的辦公面積或者想要租個更體面的辦公地點。
它們推動了上海寫字樓租金的上漲和空置率的降低，也讓環球金融中心的建設和運營方—日本森大廈株式會社意識到，在傳統客戶之外，還有一個既付得起租金又願意享受更高規格的新興公司群體存在，有必要列入自己的目標客戶名單。
經濟危機的陰影，一度讓包括森大廈在內的寫字樓運營商擔心自己找不到足夠多的租戶。對它們來說，這些新客戶出現得不能再及時了。
建設之初，在日本森大廈株式會社時任社長森稔的計劃中，環球金融中心是一個金融磁場；在上海現有的50棟甲級寫字樓中，它無疑是「最好、最安全也是最貴的」。
雖然其後一系列資金、政治和設計方面的問題將工程建設耽擱了10年，並且建造過程中歷經亞洲金融危機、美國9·11事件以及SARS疫情，但是，環球金融中心在開業之初仍然感到樂觀。
就在這一年年初，森大廈做的一份跨國公司調查顯示，64%的受訪者表示，它們計劃在未來3年內增加在上海的員工數量。它們中的一些甚至已經參與進來，
其中，摩根士丹利買下環球金融中心9%的股權，日本及歐美30餘家金融機構組成的財團共同持有了21%的股權，另外70%的股權仍然由森大廈持有。
這讓森稔在2008年有理由相信，環球金融中心將成為中國金融市場重建信心的標誌。在一次接受英國《金融時報》採訪的時候，他表示：「時機幾乎好得不能再好了。」
環球金融中心最初的租賃工作也讓人有這種錯覺。2006年，第二次來到中國的日本人原憲司以森大廈有限公司租賃部部長的身份接手了環球金融中心的租賃
工作。到2008年年初，一切進展順利。大多數的目標客戶群體已經簽訂了租賃意向書。根據已簽訂的租賃協議，日租金水平大約是3美元/平方米（約合630
元/月/平方米）。
但是臨近開業時，次貸危機來襲，情況開始變得糟糕。作為股東的摩根士丹利推遲了租賃計劃；一些跨國公司開始撕毀條約，另一些則選擇搬至低檔一點的大樓，同時大量減少租賃面積。
2008年10月，環球金融中心如期開業。原憲司回憶說，當時的出租率在30%到40%之間。
62層辦公空間只有26個租戶。同是森大廈株式會社開發的匯豐大廈（原名為森茂大廈）當中有一些租戶搬到這裡。直到這時候，森稔仍然希望，到2009年年底，環球金融中心可以將出租率提高到90%。
但現實卻變得越來越糟糕。次貸危機逐漸升級為影響更深遠的全球金融風暴。這一年年底，仲量聯行在一份報告中稱：向來是租賃主力軍的跨國公司開始削減開支，且更加注重節約成本。
3個月之後，在另一份報告中，仲量聯行透露，2009年第一季度，浦西沒有成交一項租賃交易。
最先做出反應的是一些認為受到新供應大樓威脅的浦東甲級寫字樓。很快，這種降價潮流擴大到浦西同檔寫字樓群，繼而是上海所有的乙級寫字樓。
對原憲司來說，這種狀況並不陌生。
1995年到1998年之間，當他第一次到上海為森茂大廈招徠租戶的時候，上海寫字樓市場經歷了同樣慘淡的時光—甲級寫字樓租金每年降一半，每平方米每天的租金，1997年是0.8美元，到1999年就只有0.2美元了。
環球金融中心開始放下租金只漲不落的信條。當然，它宣稱優惠價格只對一些特別客戶開放，比如，世界500強，並且是大面積租賃客戶，以及一些具有品牌影響力的中資金融企業。
好在這種狀況沒有持續太久—新興客戶來了。原憲司說，外資企業收縮的時候，國內企業尤其是內資銀行和保險等金融機構卻開始活躍起來。在2009年第三季度，國泰君安證券公司租下環球金融中心1500平方米—將近半層?樓。
第一太平戴維斯研究部負責人簡可也表示，在京滬兩地寫字樓市場走出低谷的過程中，國有企業和銀行保險等大型金融機構都起到重要作用，不少企業趁租金下跌時機買入或租下若干辦公面積，使市場存量得以逐步消化。
到2009年上半年，一些外資企業也發現自己在過去的大半年裡反應過激了。
戴德梁行寫字樓部負責人楊達稱，那些「醒悟」過來的外資企業迅速調整了對策，差不多半年時間之後，它們便又開始在國內擴租。
環球金融中心在艱難時刻仍然與歐美企業保持密切聯繫的付出，在這個時候得到回報：在若干個小面積租賃業務之後，環球金融中心在2009年的第三季度迎
來了一個大客戶—一口氣租下43層到50層樓的會計師事務所安永。雖然環球金融中心從安永方面收到的每平方米租金可能不到開業時的一半，但是安永的入駐將
環球金融中心的出租率從50%提升到65%。
繼安永之後，摩根士丹利、谷歌在環球金融中心分別租下6000平方米和2000平方米。「到2011年第一季度，上海甲級寫字樓的空置率與2008年金融風暴前的歷史低點相差不多。」仲量聯行亞太區董事李凌說。
當然，要實現盈利並不容易。森大廈是一家擅長大規模開發建造摩天大樓的開發商，而針對近100年來的超高層建築統計發現，高層建築的運營大多虧本。寫字樓體量僅是環球金融中心一半的金茂大廈，在開業之後的前8年一直慘淡經營。
中房信分析師薛建雄稱，如果繼續沿著穩健租賃的道路行走，環球金融中心可能需要15年的時間才能開始盈利。
2011年3月，森大廈新社長辻慎吾上任後開始加快公司的運營節奏—東京的一些項目被挑選出來投入到新的REITs（房地產信託投資基金）項目中或者
直接變現；環球金融中心的一些樓層被拿出來散賣，回籠的資金一部分用於歸還建造成本，另一部分則將用來做進一步的海外投資，他想通過銷售部分樓層，迅速縮
短實現盈利的過程。
儘管意在變現，環球金融中心對出售的條件也相當苛刻：購買方必須符合其租戶定位，並在一定年限內必須自住；即使過了這個規定年限，購買方想要轉讓環球金融中心的物業，也必須和森大廈方面商量，不能擅自轉讓。
第一筆銷售交易發生在2011年3月。買家是另一個開發商湯臣集團。在距離環球金融中心不遠處，湯臣集團擁有它最著名的項目湯臣一品。儘管自己也開發
寫字樓，但湯臣集團斥資2.67億元收購了72樓整層物業。湯臣集團董事總經理特別助理周如納說：「這是幢標誌性建築，沒有人會錯?過。」
此後，華寶投資、新源國際、法國Bread&Butter、上海睿穎管理、天平保險和國華人壽，買下了另外9層出售樓層。環球金融中心由此回籠資金將近40億元。
在出租部分，為提高對租戶的吸引力，環球金融中心也在改進自己的工作。2011年11月開始，環球金融中心各部門推舉5名員工代表組成了提高委員會，每兩個月從公司員工和租戶處收集意見以改進效率。
從去年下半年開始，陸陸續續地有30%到40%的租戶面臨著租約到期的狀況—它們中的很大一部分最終選擇了擴租。到2012年5月，環球金融中心的入住率達到了95%。這一年，上海寫字樓租金漲幅達到17.4%。
仲量聯行上海浦東商業部總監張靜預測道：「未來12個月內，上海核心商務區內的新增供應量仍將十分有限，因而2012年業主們仍將保有議價能力並繼續推動租金適度增?長。」
這讓環球金融中心可以開始採取稀缺性價格策略。儘管不願意透露具體比例，但原憲司坦言，相比過去，環球金融中心上調了租金報價。他稱，這是環球金融中心開業以來碰到的最好的市場環境。原憲司預測，這種樂觀情況至少能維持到2015年。
來自中資企業的租賃需求支撐著這一點。原憲司說，從2010年下半年開始，來自中資企業的問詢量就明顯增加。到2011年年底，達到一個小高峰。他們中的一些人說，自己是衝著中國第一高樓而來。
在仲量聯行亞太區首席執行官阿拉斯泰爾·休斯看來，過去，外資公司佔上海頂尖商業地產新增出租的大約60%。餘下的40%由本地公司租用。2011年，這一比率反過來了。
在環球金融中心，這一情況還未出現。森大廈上海有限公司總經理大橋裕治稱，從租戶結構來看，來自歐美的租戶佔了40%，日資和中資企業分別佔了30%和20%，其他佔了剩下的10%。但大橋裕治相信，到2012年年底，環球金融中心能夠實現100%的出租率。
為此，2012年4月，環球金融中心成立了一支中資企業團隊一起發掘、拓展、處理來自中資企業的租賃需求。
國貿三期炙手可熱
文｜CBN記者 王娜
蘋果、Adobe、雪佛龍、KKR……自2010年9月26日北京國貿大廈迎來了它的第一家租戶仲量聯行以來，這座330米的北京第一高樓又迎來了這
樣一批重量級租戶。在某種程度上，這座大樓對租戶來說就像是身份的象徵，它耗資50多億元，地處CBD，是這座城市的新地標，有著每月最高達1500元/
平方米的全城最高租金，還有著像蘋果公司這樣體面的鄰居。因為是國貿中心的第三期建築，人們習慣叫它國貿三期。
不知名的私募基金點名要租國貿三期，它們願意花比別人貴上5倍的價錢租下它；開發別墅的龍湖地產也租下了一間做大客戶會所；中國銀行甚至把營業廳開到了這座樓的第18層中，仲量聯行在新辦公室裡不停地接待客戶、媒體和員工家屬參觀，這種熱鬧氣氛持續了半年時間。
搬進位於國貿大廈11層2350平方米的新辦公室後，張瑩喜歡敞開自己那間獨立辦公室的玻璃門，站在升降桌前辦公，這讓他覺得和下屬們更親近。他是國際房地產顧問公司仲量聯行北京董事總經理，這家公司的業務之一就是給大公司尋找合適的辦公樓。
15年前張瑩大學畢業進入仲量聯行時，北京最貴的寫字樓是國貿1座。當時開始有跨國公司來設立辦事機構，只有國貿1座這樣的大廈能滿足它們的要求。隨
後，深圳、杭州、廈門等城市也都建起了叫「國貿」的大廈，它們期待能像北京的國貿一樣成為所在城市的商業中心。這座在那個年代裡同樣作為身份象徵的寫字樓
租金也是以美元計—每月100美元/平方米（以當時匯率計約合人民幣880元），這恰如現在國貿三期的平均租金。而國貿三期的出現，又讓效仿者們望塵莫
及。
2010年年底，黃揚所在的國際貿易公司從國貿1座搬到了國貿三期。他喜歡帶客戶去這座樓的最高層喝上一杯，「是那種直上雲霄的快感」，電梯從1層到80層，僅是幾十秒的時間，黃揚享受這種感覺，那裡有俯瞰全城的云酷咖啡廳。
天氣好時，到了中午黃揚喜歡約幾個同事在大廈門口抽煙，看這座樓裡進進出出穿著講究的精英們。他們談論工作生活、同事八卦，也會說起這座樓。有一次，
他們抽煙時碰到樓裡第12層蘋果公司的人，大家的話題轉移到了國貿三期的外形上，覺得它無論是造型還是外立面，和國貿的其他建築完全不搭，如果不是「國
貿」這個名字，不會讓人覺得它們之間有任何聯繫。「喬布斯看見了，肯定要說『狗屎』，我們怎麼能在這樣的樓裡辦公！」他們開著玩笑。
但這並不妨礙它成為北京現代化和繁華的標誌。要建北京的最高樓，以設計超高層建築聞名的美國SOM建築事務所是嘉裡集團董事長郭鶴年的最終選擇，1985年時，他與當時的外經貿部共同成為了國貿中心的建造者。
2005年6月16日，國貿三期開工建設。也正是在這一年，張瑩開始負責仲量聯行北京寫字樓團隊的管理工作。他們常做的一項工作是給那些來北京發展的跨國公司找到像國貿這樣的寫字樓辦公。
現在，正是絕佳的機會。在仲量聯行北京市場研究部的數據裡，2004年第四季度，北京市場上國際標準的甲級寫字樓空置率不到1%，跨國公司急切擴張著
在中國的業務，北京甲級寫字樓的吸納量也較上一年度上升了310%。那是中國加入WTO的第4年，張瑩發現受加入WTO影響最大的保險、汽車、金融、電信
以及零售等行業成為推動甲級寫字樓需求的主力。北京的甲級寫字樓供不應求，到了2006年，很多跨國公司因為每月約125美元/平方米（以當時匯率計算，
約合人民幣1000元）的高額租金而選擇了在酒店辦公。
國貿三期就在旺盛的需求中破土動工，郭鶴年希望這棟總建築面積達54萬平方米的建築能像當年的國貿1座那樣非同凡響。但事情進展並不順利。
原本應該在2008年8月完工的大廈遭遇了北京奧運會，當時為了保證奧運期間的空氣質量，北京市政府嚴格控制了施工。隨後金融危機爆發，眾多跨國公司
停止了擴張計劃，它們為了節省開支甚至搬到了更便宜的樓裡辦公。而2009年2月，央視新址著火也讓國貿三期的消防審批變得麻煩。
因為一再推遲交付，一些原打算租入國貿三期的公司動搖了。跨國醫藥集團諾和諾德接受戴德梁行企業服務部董事王剛的推薦於2009年第四季度在
WFC（北京環球金融中心）裡租了8890平方米，因為趕上全球金融危機，北京寫字樓市場低迷，它的租金每月不到200元/平方米。
蘋果公司也一直在等待，它要租國貿三期的第12層和第13層，是這棟大樓裡最大的租戶。它之前在新華保險大廈辦公，幸運的是它與新華保險大廈簽訂了非
財務條款，可以短期（幾個月）續租新華保險大廈，否則蘋果也只能與國貿三期說再見。但蘋果的辦公室很快又不夠用了，今年年初它又在IFC（國際金融中心）
租下了3000多平方米的辦公室。
國貿三期直到2010年8月才交付使用，這比原定時間推遲了兩年。此時全球金融危機的陰影仍未散去，空置率一向在5%以下的國貿中心，也開始為出租發
愁。從2009年年中開始為低區招租（7層至29層）的國貿三期，也一再調低租金價格至每月280元/平方米至350元/平方米，但租戶們想要的是更低的
租金。
國貿中心寫字樓部的劉同幾乎每天都要去拜訪國貿現有的租戶，並和仲量聯行、戴德梁行這樣的中介機構溝通，他的任務是讓國貿寫字樓裡有擴租需求的公司轉
租到國貿三期，「國貿的整體優勢」，是他最常用到的說辭。效果也還不錯，2009年中旬，國貿三期和它的第一批租戶雪佛龍、三井物產、仲量聯行等簽訂了框
架協議，它們此前都是國貿其他寫字樓裡的租戶。
經驗也告訴此時已是仲量聯行北京分公司負責人的張瑩，別人停止擴張之時，正是拿到低租金的好時機。將辦公室從國貿西樓搬到國貿三期的決定也於此時做
出。更何況，他相信好日子很快就會到來。2011年仲量聯行組織的由全球500餘位房地產公司高管參與的「全球企業房地產調查」結果顯示，大部分公司仍把
在中國的物業擴張放在第一位，只有受金融危機的打擊較為明顯的金融機構暫緩了這些計劃，尤以銀行最為明顯。
隨後經濟的復甦讓寫字樓市場開始回暖。張瑩用「飛躍」來形容2010年下半年到2011年年中的租金漲幅。在高緯環球的統計中，這段時間，北京寫字樓
租金平均漲幅為50%以上，而漲幅最大的CBD區域達到了75%。國貿三期也從當時每月300元/平方米左右的租金漲到了最高1500元/平方米，「國貿
三期都漲了，我們當然也要跟著漲」是戴德梁行企業服務部董事王剛經常聽開發商說到的漲價理由。
國貿三期已經炙手可熱。「幾乎每天入駐一家公司，破紀錄了！」雷格斯華北區總監張鵬對《第一財經週刊》說。這家公司在全球做著辦公解決方案生意，它將
甲級寫字樓整層租下來隔成小間再分租給小公司，在中國已經租下了60多個辦公空間，其中國貿三期出租速度最快，很多想要或者正在跟已經入駐國貿三期的大公
司打交道的小公司成了雷格斯的客戶，它租下的第15層被隔成了約50間辦公室，從2010年11月開始對外招租，3個月便滿租了。現在張鵬去國貿三期辦
公，只有公共區域有他的一席之地。
北京猛然上漲的租金讓很多公司難以承受。一些在CBD辦公的跨國公司開始將後台服務部門搬至望京、亦莊這些租金更便宜的區域，惠普、默沙東、阿爾斯
通、英特爾都在望京簽下了幾千平方米甚至上萬平方米的辦公面積，這裡的租金要比CBD區域便宜約50%。在委託代理行租賃寫字樓時，一般公司都會規定物業
成本不超過收入的10%，但現在很多公司都高於這個數字，甲級寫字樓裡一個員工的物業成本已超過10萬元/年。
當年暫緩了擴租計劃的金融機構成了推動這輪租金上漲的主力。在2011年北京的大單租賃成交中，中信銀行租下盈科中心1.4萬平方米，華夏銀行租下環
球金融中心1.35萬平方米，興業銀行租下民生金融中心8000平方米，中融人壽保險租下太平洋保險大廈3400平方米……
在王剛的客戶清單裡湧現出的眾多PE、VC也對寫字樓需求旺盛，它們除了以某位高官政要的親屬為噱頭彰顯自己公司的能力外，還需要一個體面的寫字樓彰
顯身價。金融街根本沒有可出租的面積了，國貿三期成了最佳選擇，更何況這座樓裡有凱雷、KKR這樣的金融巨頭。國貿三期看不上那些毫無知名度的公司，但私
募基金們為此不惜代價，它們願意付出比別人高5倍的租金。在國貿三期裡辦公的金融機構約有10家，但它們佔據了1/3的面積。
區域政府很歡迎這些註冊資本動輒上億的納稅大戶，就連孵化IT創業公司的中關村也不例外。SOHO中國董事長潘石屹對《第一財經週刊》說，公司在中關村的第一個項目中關村SOHO，被海淀區收編成了PE大廈。
15年一個輪迴。現在，國貿三期的租金又回到了當年國貿一期的水平，所不同的是，北京甲級寫字樓的供應量已由當年的26萬平方米擴大到了650萬平方米，增長了25倍—這些面積都被在北京發展的各類公司所消化，租賃面積在3000平方米左右的交易佔到60%以上。
張瑩覺得，中國金融業對內對外全面開放時間較晚，中國金融機構的擴張也只是剛剛開始。而受金融危機影響，外資金融機構的境外總部資金收縮，促使它們把
中國當成首選投資場所。也許要到2016年CBD核心地塊的大樓建成之時，這些需求才會得到滿足。那時候，中信集團510米高的「中國樽」將超越它旁邊的
國貿三期，成為北京第一高樓。
（應被採訪者要求，文中黃揚、劉同為化名）