法國外貿銀行艾西亞：人均收入增長快 內地樓市無泡沫
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GS(14)@2017-08-17 07:34:14http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5931&issue=20170817
【明報專訊】內地樓市於2015年下半年以來走勢強勁，一二線城市住宅樓價至今升幅普遍達三至五成；今年樓市升勢擴散至三四線城市，惟當地住宅空置率較高，令人擔心有否「升過龍」。法國外貿銀行（Natixis）董事總經理兼亞太區首席經濟學家艾西亞（Alicia Garcia Herrero）接受訪問時表示，中長期來說，內地人均收入的年增長率料達7%，只要這趨勢不變，居民收入每10年便會翻一番，故此即使樓價暫時看似偏高，但並不存在泡沫問題。
明報記者 葉創成
艾西亞指出，於2008年金融海嘯後，中央政府除了推出「4萬億」救市，大興土木增加基建投資外，亦大印銀紙撐經濟，令2009年內地GDP增長曾高達11.9%（按年變幅．下同）；但這種由信貸推動的經濟增長是不健康及難持續的，故中央於2010年已開始收水，而GDP增長亦拾級而下，至2015年回落至6.8%。
不過，她分析，中央於去年初決定不容許GDP增長率進一步放緩，於是再次以寬鬆貨幣政策及積極財政措施力谷經濟，故GDP增長率在今年上半年回升至6.9%。
去年個別季度房地產相關貸款佔內地銀行整體新增貸款的比率高達六成，即使該比率今年以來放緩至近四成，仍處於過去5年以來的偏高水平（見圖），可見在中央去年初開始放水力谷經濟的範疇中，房地產屬重中之重。
內地經濟「新常態」勝「新周期」
內地整體債務佔GDP比率在2007年只有150%，惟經過2009年及去年兩度大規模放水後，該比率於去年底已攀升至260%。艾西亞指出，不論任何國家也好，當債務對GDP比率提高，每增加1元信貸對GDP增長率的幫助便愈低，她相信此情况在中國也不例外，「在政策力谷下，中國今年上半年GDP增長率回升，高達6.9%，有些人甚至稱之為『新周期』。我個人的愚見認為，雖然GDP增長加快對政客有眾多好處，不過6.9%的增長率實屬太高了，而且難以持續。我們歐洲人難道不想經濟增長加快嗎？但把某一年GDP增長率推至極限之上，中長期後果堪憂。就中國的情况而言，我個人較認同官方媒體去年中所提出的『新常態』理念，當GDP總量愈來愈大，增長率放緩是大勢所趨，這5年每年增長6.5%，未來5年每年增長6%，跟着5年每年增長5%，這樣不是更好嗎？」
一二線城市生活條件佳 難言泡沫
2015年6月內地A股曾爆發股災，資金當時已開始由股市轉投樓市，加上中央於去年初拍板再度放水，內地一二線城市樓價在2015年下半年至去年9月底的15個月內，升幅普遍達三至五成。中央於去年「十‧一」國慶假期前後針對一二線城市住宅加強限購措施，並且收緊按揭，當地樓市升勢亦放緩，資金於是轉投三四線城市，過去10個月三四線城市住宅樓市普遍價量齊升。
艾西亞認為，內地一二線城市生活條件較佳，吸引全國逾13億人口中的富豪及中產前往當地置業，即使這些城市的住宅樓價短期升幅較快，亦難言有泡沫。她相對擔心三四線城市樓市的情况，因為近月其銷情轉旺，只是政策引導的結果，「政府不容許資金在一二線城市買房，資金唯有轉向三四線城市」。
投資者主導三四線城市 空置率高
她分析，目前內地三四線城市住宅的空置率十分高，反映買家以投資者為主，而他們嫌租金回報率偏低，亦不願把物業出租；但她強調，這不代表三四線城市樓市出現泡沫，因為根據法國外貿銀行的預測，內地中長期GDP增長率達5%，而居民平均收入增長率更高達7%，「人均收入比GDP增長快，居民才真正分享經濟發展的成果」；在此前提下，內地居民平均收入在10年後便會倍升，今日看來高不可攀的樓價，屆時便屬購買力所能負擔的範圍內。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-08-17 07:57:18http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7304&issue=20170817
【明報專訊】內地樓市於2015年下半年開始急升後，本港樓市在去年3月亦完成調整回升，過去17個月累積升幅逾兩成半，而期內寫字樓租金及價格更屢創歷史新高。是次與艾西亞的訪問，在位於九龍站環球貿易廣場（ICC）高層的法國外貿銀行辦公室進行，集團近年搬入該址，可360度居高臨下鳥瞰全港景致。她強調，在強勁的需求支持下，本港不論住宅或寫字樓市場均不存在任何泡沫，「香港就是這樣一個特別的地方，你要付出很多，才可在這裏佔有一席之地。其實你也可以視高樓價及租金為一個天然屏障，你想像一下，假如價格不是如此高，世界各地有多少人會湧來香港？」
人民幣湧港 創造金融業發展機會
艾西亞續說，本港向來有很多賺錢機會，近年其中一個趨勢是，內地富豪把大量人民幣帶來本港，為金融行業帶來龐大發展機會，不少從業員收入亦水漲船高，此舉當然利好住宅及寫字樓市道，有關市場的空置率亦處於極低水平，「假如香港沒有賺錢機會，誰會來此繳付高昂租金呢？在這情况下，目前實在看不到任何泡沫。當有一日香港沒有足夠的賺錢機會，樓價及租金就自然會下跌，但屆時樓市也許亦沒有承接力了，因為既然賺不了錢，為什麼要留在香港呢？」