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地產信託逼近兌付洪峰

http://magazine.caixin.com/2012-05-25/100393919_all.html

 在2010年、2011年大規模發展的房地產信託,在2012年5月迎來第一個兌付高峰。在外界看來,信託公司由於兌付壓力面臨的違約風險陡增。

  近期,吉林信託為南京牡丹園置業公司、中誠信託為北京華業地產前期發行的地產信託產品因到期無法及時償付,面臨違約風險,備受業內關注。前者於 2011年3月末發行,規模為2億元,期限一年;後者於2010年4月發行,規模為10億元,期限為二年。這兩隻地產信託最終也均由華融資產管理公司接 盤,而將獲得延期支付。

  財新記者被告知,在業內的界定範圍內,前述延期償付行為並非涉及違約。「在前期的合同中,考慮到後期可能面臨的流動性問題,一般都會有一旦無法 到期償付,設立處置期的條款,處置期通常在三個月到半年期,受益人大會同意,只要在此期間償付就不能算違約,這符合《信託法》的要求。」多位信託公司人士 告訴財新記者。

  這種說法得到監管部門的認可,「只要委託人同意,雙方延期兌付協商一致,並不算違約,延期到半年,都可以。」銀監會非銀司權威人士告訴財新記者,他亦坦承,「目前這個時點,不太可能那麼準時回籠現金。」

  糾結於「違約」的準確定義,意義有限。房地產信託的風險,正在逼近。清科研究中心分析認為,大房企因流動性尚能自足,受兌付高峰影響不大,而自身實力薄弱的中小房企首當其衝,資金鏈最易斷裂,也是接盤的首要對象。

  業內認為,兌付壓力比較大的時點主要有三個:2012年5月-7月、2013年3月-4月和2013年7月-8月。中金公司預計,有10%至15%的信託項目可能在今年出現違約風險,需要信託公司自有資金介入或通過資產管理公司收購。

  「理論上,信託產品並不存在『違約』的說法,因為只是理財資金的信託關係,受託人即信託公司並不承擔責任,損失應由投資者承擔。但在實際運作 中,由於信託公司是靠聲譽生存,否則以後就不好賣產品了,所以信託公司往往會選擇承擔責任。」用益信託工作室首席分析師李暘對此解釋稱。

  「不能保證個別信託公司不出問題,但系統性問題、大問題不會有,因為我們對地產信託的結構有把握。」銀監會前述人士告訴財新記者。據其介紹,在 目前地產信託存量6000多億元的規模中,銀信合作、開發商自己投入、單一信託佔一半以上,真正針對個人的集合理財地產信託規模不到一半。

協議延期

  中金公司研究報告統計,2012年預計房地產信託到期規模2234億元,總還款額約2500億元;2013年預計到期規模2816億元,總還款額約3100億元。

  報告顯示,從2012年開始將是房地產集合類信託的償付高峰,三季度到期規模約1000億元,其他季度到期規模350億至500億元。其中3月 是小高峰,到期規模約220億元;7月起至9月是到期大高峰,平均每月在300億元以上。進入2012年5月,兌付壓力與日俱增。

  不過,對於近期曝出的吉林信託和中誠信託的有關地產信託延期償付的問題,業內人士認為,按照目前的房地產信託合同協議,如果開發商未能到期兌付,信託公司在受益人大會授權同意延期的情況下,將有權將信託產品延期,期間規定的收益率將在原有承諾收益率基礎上加以提高。

  例如,原來給信託投資者的承諾收益為15%,延期後,承諾收益一般將提升5個到7個百分點,延期的承諾收益將達到20%以上。資產管理公司(AMC)接盤後,也將享有該收益。這也是AMC有動力接盤地產信託的原因之一。

  長江證券分析師劉俊認為,目前地產類信託的風險,僅停留在單個項目的流動性風險上,而不存在行業性的兌付風險乃至系統性風險。

  在業內人士看來,今年資金面已比去年有所放鬆,信託公司千方百計也會想辦法兌付,「不可能違約。因為一旦違約不僅影響口碑、產品賣不出去,也有被摘牌照的風險;房地產信託兌付風險整體可控,不會出現大的系統性風險,但不排除個別項目出現問題。」這也是業內人士的共識。

  對於市場聚集的風險情緒,一位中海信託人士稱,「今年是投資者為自己前期盲目追求高收益、忽視風險而埋單的時候。」

  由於房地產信託兌付高峰期,市場各方均高度重視,「從融資到發行批下來,要一兩個月,審批也比以前慢多了;對借新換舊的地產信託產品基本不批。」一位信託公司人士介紹。

雙重挑戰

  資深業內人士認為,2012年信託公司同時面臨地產信託兌付壓力和原有粗放增長尋找新盈利模式的雙重挑戰。

  中國信託業協會今年一季度的最新數據顯示,短短三年間,信託業總規模已從2009年底的2萬億元突破5萬億元達到5.3萬億元,在去年年底 4.8萬億元的基礎上,增長了10%,再創歷史新高。多位信託公司人士告訴財新記者,這有可能已經到達高峰,二季度其業務規模已呈現萎縮趨勢。

  「一季度承接了去年的上升趨勢,因為一季度到期產品少,但二季度是第一波地產信託產品兌付集中期,存量減少了,而原有傳統業務增量受監管窗口指導約束,加上今年淨資本約束全面實施,必定會限制增長空間,因此二季度的下滑是必然的,」李暘對此分析稱。

  為了推動信託公司轉變粗放的經營模式、向主動的資產管理轉型,自2010 年下半年,銀監會出台了一系列規範銀信理財業務的監管文件,並在2011年對地產信託一路窗口指導。此前信託業三大支撐盈利的傳統業務證券投資、融資類銀 信合作、房地產信託已依次被監管部門關閉或大幅壓縮。2012年春節前夕,監管部門連續叫停了票據信託和同業存款信託計劃。

  「信託業的增長動力,在2012年面臨分水嶺;信託公司做了這麼多年業務,能做的產品都做了,至少等這波中國經濟結構調整結束之後,信託業才可能重返高峰。」李暘稱。銀河證券最新研報亦稱,2012年將是信託行業的轉折年,行業將出現分化。

  至於信託業能否如願向自主管理順利轉型,「這是一個長期過程,目前單一資金信託仍然佔據全部信託資金六成以上,集合信託業務規模佔比才能真正說明信託業務走向自主資產管理時代。」李暘對此評論。

  目前,信託公司出於調整業務結構、滿足淨資本要求、規避監管、自身風險控制等原因,也放慢了房地產信託發行節奏。

  用益信託工作室分析師岳婷介紹,與往年發行地產信託有所不同,今年發行地產信託的開發商都是較大的地產公司,如萬科、恆大,一是由於投資者比較 謹慎,二是監管部門也在近期再次強調落實「四三二」的合規政策要求,即地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質」。

  發行方式也從股權投資類信託轉變為貸款類信託。「因為以前資質差或項目介入較早的地產公司會選擇權益類方式,但這種方式信託公司不易掌握後期的企業資金流向;而大的地產商不願意把自己的股權給別人,所以更傾向選擇貸款類信託方式融資。」岳婷分析稱。

量價拐點

  數據顯示,2012年一季度信託業共實現營收106億元,較去年同期增長50.23%;實現利潤總額77億元,較去年同期增長63.55%。但業內人士認為,隨著高收益率的地產信託的規模不斷下降,及傳統業務監管限制,2012年信託業量、價將均現拐點。

  根據中國信託業協會公佈的最新數據,在去年監管部門接連的窗口指導下,地產信託規模已逐漸降低。2012年一季度房地產信託規模首次出現負增長,下降為6865.70億元,佔同期資金信託總規模的比例為13.46%,今年一季度發行規模同比也下降40%。

  在經歷了兩年的非常規快速增長後,在監管部門2010年8月下發的一系列文件規範後,截至2012年一季度,信託行業銀信理財合作資產規模已接 近銀監會「融資類業務餘額佔銀信理財合作業務餘額的比例不得高於30%」的要求。中國信託業協會數據顯示,按照特色業務劃分,銀信合作規模約1.8萬億 元,佔比33.83%,所佔比例最大;其次是信政合作規模約2500萬元,佔比4.74%;再次是私募基金合作,規模約1800萬元,佔比3.39%。 PE、基金化房地產信託和QDII所佔比例均在1%以下。

  信政合作產品和往年有所不同的是,今年比較常見的是以財產權方式投資,標的是政府的應收賬款。

  比如,5月12日發行的中融信託•民泰4號財產權信託集合計劃,規模4億元,期限為一年半,預期收益率10%,標的是昆明市土地開發投資經營有 限公司以其對昆明市土地礦產儲備中心合法享有的本金金額為人民幣4億元的應收賬款,委託給受託人設定財產權信託。信用增級情況包括三部分,一是項目到期後 由昆明土儲償還該部分應收賬款,2011年昆明土儲的土地出讓金收入為229億元;二是若昆明土儲無法償還該部分應收賬款,則由其母公司昆明發展投資集團 有限公司承擔差額補足義務。

  業內人士介紹說,由於融資類銀信合作產品受政策限制,眼下銀信合作投資地方平台的理財產品,有部分是以財產權信託方式,屬於投資類信託產品。

  中國信託業協會數據顯示,從功能分類來看,融資類信託資產佔比進一步下降而投資類產品相對增長。從行業投向看,投向基礎產業的信託資金餘額為 1.12萬億元,佔比最大,為21.85%,而投向房地產資金餘額佔比下浮最大,佔比下降1.37%。一季度投向房地產領域的新增信託資金為441.89 億元,同比、環比均下降。規模方面,一季度排名工商企業第一,地產信託佔比排名第二。

  「近年信託公司自主管理信託收入的比重的確已逐年上升,但仍不到一半。」銀監會非銀司權威人士向財新記者坦承,「中國的信託業仍處於依賴規模的粗放增長階段,量大但質不高。」

  受市場流動性改善等因素影響,近期銀行理財產品、信託理財產品預期收益率全線下滑。用益信託工作室數據顯示,4月地產信託平均收益率從去年的 10%以上降到9.96%。從1月-4月的成立數據看,在各種集合信託資金投資領域中,成立規模佔比最高的是工商企業,為465.54億元,佔比為 27%;房地產信託位居第二,成立了174款產品共343.68億元,佔比為20%。今年以來,各領域資金佔比較均衡,集合信託資金分散於各領域,「一家 獨大」的形勢不再。

  隨著房地產信託的嚴格監管、票據信託、同業存款信託等業務被叫停,經歷了去年快速增長的信託業或將出現拐點。自去年四季度起,由於監管層的監管 力度加強,信託業務增速已出現明顯下滑,最明顯的是銀信合作業務的快速下降。此外,隨著《信託公司淨資本管理辦法》的全面實施,信託行業原有「粗放式」的 增長模式受到嚴格制約。

  李暘表示,根據用益信託發佈的行業景氣指數,今年一季度景氣指數呈下降態勢,預計今年信託資產增速放緩可能性較大,而房地產信託受限也會對信託公司利潤造成影響。

  業內人士預計,在經歷了三年的快速增長後,在傳統主營業務受限、暫無明確業務突破方向的前提下,預計今年行業業績增速將放緩,利潤總額將因房地產信託業務量下降受到明顯影響。

  安信信託首席分析師楊建海認為,2012年在量、價兩方面都有壓力。「量」方面的壓力在於負利率改善的背景下,信託行業的規模增速或有所下行, 再疊加銀信監管政策的執行,不排除絕對規模的下降局面;「價」方面的壓力在於高利潤率的房地產信託產品的新增規模面臨萎縮風險,這將拉低整個行業的信託報 酬率,2012年信託行業的盈利不容樂觀。■

  本刊記者馬媛對此文亦有貢獻


地產 信託 逼近 兌付 洪峰
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