新華文軒(0811)交易財務技巧
上個禮拜講新華文軒的
交易講到一半，今個禮拜講埋佢。
2012年3月25日，新華文軒把成都鑫匯實業有限公司的28.5%出售予成都市華盛（集團）實業有限公司，作價117,635,300人民幣(下同)，即整家公司作價420,126,071元，在交易後，新華文軒持有的股權降至34%，並不再合併報表。
賣方華盛（集團）實業有限公司是新華文軒第二大股東，根據
招股書稱，在成立時作為發起人7.27%權益，上市後因超額配股權關係，股權降至4.7%。
綜合招股書看及求職網站前程無憂之
資料，這公司在1999年註冊成立，業務好廣泛，主要業務「房地產開發為龍頭，集機場航空、大型機械製造、大型百貨零售業、圖書發行、文化傳媒、教育產業、證券基金、建築工程、藤木傢俬、環境藝術工程、物業管理」。除了新華文軒外，又說是
成都雙流國際機場等公司的股東。但唔知點解公司個
網站咁
鬼怪，又低科技，有時仲
去唔到，我想這公司肯定有些甚麼特別背景。
在
上市時，主要股東武強成為董事，但在2011年8月
退任，9月獲股東
通過。但其中又有一位僅28歲，又擔成都鑫匯實業有限公司總經辦主任譚蔚出任監事，不是是否和這公司或此交易有關?
根據公告所述，該公司主要持有一塊10,567平方米的土地，其中4,000平方米是租予兩位獨立第三方，租金253,000人民幣，剩餘土地為一停車場，收益需與另外兩位獨立第三方共享，不計其他租金支出及停車場收入，回報率僅0.72%，所以為活化資產，作價倒也不錯。
根據上市公司公告資料估計，這塊地是用來發展「成都商業中心之文化城發展計劃有關的東大燈飾廣場」，故在
2012年12月10日，以自身作為擔保，向其作為股東之成都銀行提供1.2億人民幣貸款，作為拆遷費，以作為「本集團整體業務發展戰略之開發項目」。
但在
此前幾日，一名擔任多家古怪公司、由上市以來擔任公司祕書職務的公司祕書、和傳媒應有良好關係，所擔任公司祕書的上市公司曝光率非常高的
魏偉峰辭任，另外其後也因當年於
香港上市的國內公司可採用中國核數師關係，
為提高效率並減少本公司成本，竟把原有兩家安永及信永中和核數師換掉，改用Big 4中較差的德勤華永，是否有古怪情況出現?
其後可能拆遷也不太順利，新華文軒又提供合共8,900萬委託貸款予這公司，但大部分已作償還。據通函所見，包括以上提及的金額，總計及估計仍有超過3.8億款項未計進去，因為新華文軒持股逾50%，需要合併報表，於是構成上市公司的負債的一部分，看來就像負債情況轉差，如果未來需要投入鉅額資金發展而繼續借貸的話，亦導致新華文軒的負債率提高，不利形象。
在此交易中，公司除了套現一筆現金外，錄得93,924,205元外，亦因出售關係，其公平值反映在帳面上，也錄得一筆112,049,984元的重列利益，合計達205,974,189元。再者另外亦因為公司股權減少，改以聯營公司入帳，除可以不用把這公司帳目併入報表外，就算這公司未來新增借款也不用列在報表上，變相降低了負債比率，使公司帳目也美化了。效果正如上一篇文章你看到的東西一樣。
總結來說，這交易帶來的成本只需1億，但可帶來現時超過2億的效益，潛在的對財務報表負債減少效應也未能估量，唯一不好的是，雖然今次估值報告已計算了增值收益，但是我總認為不公允，因為建成後這項目可帶來的巨額增值可能較他計算為多，故或許減少了一部分潛在利益。所以這個為美化帶來短線的交易我不太喜歡。
另外值得留意的是，這公司也有一名奇怪董事
陳育棠擔心非執行董事，他擔任很多公司的董事職務，包括一家因未及時公佈業績的暫時被停牌的澳優乳業(1717)及發生股東
爭拗的中聚雷天(729，前巨川國際、協裡、中汽資源、嘉盛控股)等，其餘除小部分上市公司外，大部分曾擔任或者仍擔任也是有些奇怪的事情出現的，所以亦需小心。