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缺口50億:京東囤地千畝無錢建物流

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從2009年開始,京東商城在全國密集購買倉儲用地,如今,3年過去了,手握約1800畝土地的京東商城,仍在被倉儲困擾。

4月22日,在京東商城位於上海市嘉定區馬陸鎮的京東網上商城第二物流中心,同時也是京東商城在華東地區的百貨、圖書等商品的倉儲中心,本報記者看到運送貨物的車輛絡繹不絕,但和京東位於上海的另外2個倉儲中心一樣,這裡是京東商城租賃的倉庫。

一位工作人員告訴本報記者,「由於業務擴張,該倉儲中心已經無法滿足現有需求,過兩天,百貨等商品將從該中心分拆出去,換到另外一處新倉儲,租賃物業的地址已經選定了」。

與馬陸鎮相隔半小時車程,是上海市嘉定工業區北區製造企業云集的婁塘鎮。2009年12月,京東商城就宣佈在此處獲得了一塊佔地260畝的工業用地。如今,該用地才破土動工,京東計劃將此處打造成華東區總部。

與該地塊相鄰處,諸多民房仍未拆遷完畢。不過,集裝箱宿舍已經落成,負責項目樁基工程的上海市機械施工有限公司工作人員已經入住。一位京東商城工作人員告訴記者,「估計華東區總部投入使用得到2015年,其間,京東仍得租賃倉庫使用」。

一邊是密集買地但並不急於開工,一邊是無自有倉儲可用,京東商城葫蘆裡到底賣的什麼藥?國藥控股電子商務項目經理魯振旺評論說,「在電商行業中,京東買地不算多。雖然它買得起地,但不一定就蓋得起」。

截至發稿前,京東商城公關總監李靜以正在開會為由,並未回應相關提問。

手持土地1800畝?

京東商城密集拿地始於2009年。

當年,京東商城透過媒體報導稱,京東商城分別在江蘇宿遷、上海嘉定拿下共計約560畝的土地,其中,江蘇宿遷的購地價格在2000萬美元、上海嘉定的購地成本約在3億元人民幣。

此後,京東不斷有拿地信息被披露。不過,由於京東商城在各地註冊的分公司名稱眾多且不同,通過「中國土地掛牌網」以及各地的國土局網站能夠查到的京東商城購買土地信息共有4例。

除了位於上海嘉定區的上述土地之外,可查到的京東商城購買了包括位於廣州、北京、武漢的土地超過800畝。其中,廣州工業園共計250餘畝的用地花費3360萬元,武漢東吳大道南、高橋北地塊共計250畝用地花費3610萬元,而位於北京亦莊開發區的約300畝土地京東花費2.95億元。

此外,京東商城位於成都的約300畝的用地購買已經基本敲定。同時,有媒體報導其曾在2010年在北京拿下200畝用地。綜合計算,京東商城手持土地數量或達到1800畝,其中,直接與倉儲用地相關的土地面積達1500畝。

過去3年,京東商城手持的土地數量翻了6番。2009年底前,京東商城完成兩輪融資共計3100萬美元,彼時,其手持的土地數量僅有位於江蘇宿遷的300畝。2011年初,京東商城宣佈完成了C輪融資,共計融資超過10億美元。此後,京東商城宣佈將在截至2013年底的3年內,斥資超50億元打造物流體系。

據不完全統計,京東商城總計買地投入不足10億元,其餘資金用於涉及物流相關的信息系統研發建設、運輸配送隊伍打造等。魯振旺稱,「京東商城賬面現金不足30億元,其餘為供應商賬款」。

50億建設金缺口

儘管手持的土地數量同比翻了6番,但京東仍不得不依賴租賃物業以滿足發展需求。

本報記者在京東商城華東各物流中心瞭解到,隨著業務的增長,京東商城在過去三年,已經將倉庫由1個變成了2個,又增加到了3個,最近,又將分拆成4個。而這些物流倉儲中心都是租賃物業。華北區也面臨同樣的問題:在過去三四年間,京東商城的倉儲物流中心由1個增加到4個。

華東區一位京東商城工作人員稱,「也就是2011年開始,我們在上海才聽說了京東商城這家公司做物流,之前,根本不知道這家公司(物流中心)。」

由於選址和物業奇缺等原因,京東商城位於上海的3個物流中心,理想狀態下,最短的距離相隔15分鐘車程,最遠的距離在1個小時。而位於北京的華北物流中心,也被分割在北京市昌平區、朝陽區等不同地區內。

按照京東商城CEO劉強東的規劃,京東商城將在全國建設位於上海、北京、武漢、成都、廣州五地的一級倉儲物流中心,並肩負地區總部職能。此外,在瀋陽、濟南、西安、南京、杭州、福州、佛山、深圳設立二級物流中心。

但是,該計劃從2007年就有雛形,迄今仍未落地。對此,魯振旺評論稱,「京東的現金流狀況使得他們有錢買地,沒有錢建設倉儲中心。」他稱,建設倉儲物流中心花費大頭在後面,包括基礎設施投資、貨架、叉車、庫存軟件、防火設施、排水設施等。

過去數年,倉儲物流建設成本飆升。資料顯示,沃爾瑪在2004年-2005年間,位於深圳龍崗大工業區的倉儲中心4萬平米花費1.6億元,合計4000元/平米; 2011年,英國零售商樂購在嘉善建設的物流中心,倉儲面積5.5萬平米,花費超過5億元,合計約9000元/平米。

魯振旺稱,國藥控股建設倉儲中心的每平米造價在6000元-8000元,京東商城今年陸續動工的5個一級倉儲物流中心面積約在80萬平米,以最低價計算,這些倉儲物流中心總造價約在50億元。「這使得仍然虧損的京東商城,面臨巨大的運營壓力。」

困獸之鬥

「我們現在倉儲都在上海郊區,租賃的倉庫一年租金才幾十萬。」 京東商城倉儲中心一位員工表示,不明白京東為何要花那麼多的錢自建。

然而,京東商城在自建倉儲物流中心上,似乎並無太多選擇。身為國際電商巨頭的亞馬遜,已初步在中國市場完成了買地自建物流中心的佈局。從2007年開始,亞馬遜已經在京東商城佈局過的地區以及佈局以外的地區,建設了11個運營中心和倉儲物流中心。

而正是基於對於物流的整合,使得亞馬遜在運營效率上不斷提高。剛創立時,物流執行成本佔總銷售的20%,如今,採用了物流集約的方式,使得該成本下降到了佔總銷售額比例的8.5%。

而京東商城正受制於分散倉儲的弊端。前述京東商城的一位工作人員稱,「有時候,我們會遇到消費者的訂單中既有圖書、也有百貨、還有家電等產品,那麼,我們在訂單執行的時候,就要開著車跑到青浦的家電庫,又跑到嘉定的百貨庫,還要跑一遍服裝庫。而最早的時候,在一個庫取就可以了」。

魯振旺說,從行業發展狀況看,供應鏈整合以及資源實力競爭是關鍵,因此,京東商城啟動自建物流的戰略是對的,但是,「問題在於錢從哪裡出?」


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