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「萬達只跟有追求的官員打交道」

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生於紅色家庭、當過18年兵的王健林,在短短24年間建起了萬達商業帝國。從為政府分憂解難,到政府上門求援,王健林對官員追求政績心理的準確掌握,使萬達的商業綜合體模式發揮得淋漓盡致。

「從拿地到開發我們能實現在十八個月內開一個萬達廣場。對於五年一屆急於出政績的地方政府來說,萬達模式是再受歡迎不過的了。」

「萬達只跟政治上有追求的官員打交道。有些地方政府哼哼哈哈的這種,我就堅決不去,反正請我的有的是,何必跟你扯這個。」

57歲的王健林斜倚在椅背上,脖子上掛著萬達的胸卡。在這個矗立於天安門東8公里、北京中央商務區核心地段的萬達廣場B座頂層,大連萬達集團董事長王健林擁有一間兩個巨大套房組成、坐北朝南的辦公室。

王健林早年有過18年的行伍生涯和2年的公務員履歷,現在則是中國不動產領域的「教父」。在最新福布斯中國富豪榜上,他以255億元人民幣的資產排名第15位。

自從四年前他將總部從大連遷至北京,幾乎每天都有地方官員造訪,他們渴望在這裡見到王,並「帶回」一兩個萬達廣場。

王健林也熱衷於出席「體制內」的各種會議。3月21日,全國非公有制企業黨的建設工作會議上,他受到領導的接見;次日,作為少數幾位嘉賓之一,王健林又被邀請座談黨建工作經驗;4月10日,他作為「中華慈善獎」獲獎代表赴中南海接受領導接見。

在房地產行業,王健林走了與大多數同行們不一樣的路——不是簡單地賣住宅,而是致力於商業地產。但3月中旬以來,王健林被調查傳聞一出,幾乎摧毀了王健林著力塑造的萬達形象,這家公司早年的崛起及近年來的快速擴張更為引人猜疑。

2012年4月9日下午,王健林接受了南方週末記者的專訪,回應坊間的諸多傳聞。他自辯說,「沒有任何人到萬達做任何調查。我跟大連現在被調查的企業家,沒有關係。」

紅色家庭,軍人出身

1954年10月24日,王健林出生於四川省都江堰一個典型的紅色家庭。王健林的父親是紅四方面軍的老紅軍,最高官至西藏自治區副主席。

14歲的時候,王健林初中畢業。從電影《林海雪原》中獲得的激情,促使他奔赴軍營,成為內蒙古邊疆扎魯特旗邊防部隊的一名戰士。

王健林當年的戰友於學顏對南方週末記者回憶,雖然是干部子弟,但王健林在部隊並沒有得到什麼優待。當時邊防部隊條件極其艱苦,長年住在帳篷裡,每天以玉米粥充飢,從部隊出發去最近的集市也有五百多公里。就在這樣的條件下,王健林由普通士兵成長為一名軍官,併入黨。

1978年,王健林被部隊推薦到大連陸軍學院讀書。畢業後,王健林被軍校的領導看中,破格留校任用,並被提升至團級幹部;1986年,「百萬大裁軍」的大背景下,王健林轉業任大連市西崗區人民政府辦公室主任。

1988年,西崗區房管處下屬一個剛成立不久的房地產公司,因總經理的經濟問題負債幾百萬,瀕臨破產。西崗區政府為了拯救這個「爛攤子」,面向全區公開招賢——34歲的王健林決定抓住這個機會。

當年年底,王健林成為了大連市西崗區住宅開發公司(以下簡稱「西崗開發」)總經理。工商資料顯示,成立於1987年的西崗開發即大連萬達集團的前身,當時還是西崗區區屬國有企業,其1989年營業收入為1285.8萬元,淨利潤291.2萬元。

據萬達一位內部人士透露,多年以後,王健林有一次在公司內部提起自己的軍旅生涯時笑言:「如果不轉業,現在最多混個將軍,那有什麼意思?」

但18年的軍旅生活,給王健林的一生都打上了深刻烙印。直到今天,王健林的作風依然是雷厲風行。他每天早上7點就到公司,參加任何活動從不遲到一分鐘。

老闆的這種軍人風格,也直接影響到了萬達集團。萬達從高管到基層,男員工必須穿深色西裝打領帶,女員工必須穿職業套裝,必須化淡妝。公司要求是8點 半上班,但因為老闆從來都是7點來公司,因此員工基本上都提前一個多小時到崗。據萬達集團企業文化部總經理劉明勝稱,因為老闆的準時,就連萬達上千人參加 的「萬達年會」也無一人遲到,整齊劃一地按時開場。

搔著政府的「癢癢肉」

創業之初,當時開發房地產首先要有計劃指標,拿到指標後才能申請用地,而大連能拿到計劃指標的只有三家國有房地產公司,萬達沒有計劃指標,只能花錢 向國企買指標。王健林輾轉拿到大連南山住宅項目,並開發成功。南山住宅所掙的200萬元成為王健林的第一桶金。此後,他又迅速抓住大連舊城改造的機會,崛 起為大連首屈一指的地產開發商。

「包括後來砸錢玩足球,都為王健林在當時的市領導那裡,爭得了一個很高的印象分。」大連一位開發商對南方週末記者表示,滿足主政官員的政績訴求,搔著政府的「癢癢肉」,是王健林過去二十多年裡開疆闢土的利器。

而早在1992年,處於事業起步期的萬達集團,在並不十分富裕的情況下,就替政府做了眾多公眾建築。1990年,企業剛剛成立兩年,王健林就捐贈 100萬元建設了大連西崗區幼兒園;1993年捐資2000萬元興建了大連市西崗區體育館;1994年,萬達又出資5億元建設了大連大學。

在沒有「招拍掛」制度的1990年代,政府當然會投桃報李,給予王健林不少土地實惠。然而,更大的綠燈在於西崗開發的改制上。1991年,國家體改委和大連市體改委準備在大連市選擇3家企業,作為東北地區首批股份制試點單位,西崗開發成為首批試點單位。

工商資料顯示,1992年8月,大連市股份制改革試點領導小組辦公室同意在西崗開發的基礎上,成立大連萬達股份有限公司,註冊資金為8000 萬,40%的股份為企業內部職工認購,另外60%的股份分別是向中國工商銀行大連信託投資股份有限公司、大連渤海飯店集團和大連萬達房地產集團募集而來。

這其中,大連渤海飯店集團的法定代表人為湯闖,大連萬達房地產集團公司的法定代表人為王健林,都屬於全民所有制企業。

1997年6月,大連萬達股份有限公司更名為大連萬達集團股份有限公司,註冊資金增至1.2億,其中大連萬達房地產總公司以7000萬出資佔 58.33%股份,中國工商銀行大連信託投資股份有限公司以1500萬出資佔有17.5%的股份,企業內部職工認購股份減至20%,其他股東分別為大連渤 海飯店集團公司、大連煤氣公司、大連電業局供用電技術服務公司等國企。

資料顯示,大連萬達房地產總公司也成立於1997年6月,註冊資金為5000萬元,其對萬達集團的7000萬出資來自西崗計劃經濟委員會。

此後的十年間,通過多次極為複雜繁瑣的轉讓,在2007年1月,大連萬達集團股份有限公司股東結構變為:由王健林為法定代表人的上海萬尚置業有限公 司佔股49.25%,尹海(大連萬達集團副總裁)為法定代表人的北京萬達投資股份有限公司控股30%,大連一方集團佔有6.5%股份,北京合興投資有限公 司(法定代表人亦為大連一方董事長孫合喜)佔股14.25%。國有股和內部員工認購股此時均已退出。

商業綜合體「芝麻開門」

在1990年代,讓王健林聲名鵲起的招牌莫過於大連萬達足球隊,中國足球專業聯賽的「八冠王」,後無來者。

2000年,王健林在聲望的頂點退出足球圈,同時讓人不可思議的是,他決定淡出住宅地產,轉向商業地產開發。

故事的開頭後來已經成為業內公開的橋段。在經歷第一代單體盒子以及第二代盒子組合的試錯後,2006年,寧波萬達廣場開業,王健林的第三代綜合體——「盒子+街區+高層」綜合體一下子開啟了寶藏之門。

隨後的幾年裡,萬達廣場以每年十幾家的速度迅速在全國批量誕生。以萬達廣場的就業、稅收和形象效應低價獲取核心地段的緊缺土地資源,以萬達廣場周邊住宅銷售支持商業地產運營,是王健林實現「資金平衡」與「快速擴張」的主要籌碼。

「一座萬達廣場,一個城市中心」的口號開始在全國叫響。商業綜合體變成了品牌,地方政府引進萬達也構成實在的政績體現——萬達在隨後幾年裡確立了議價權。

對此,王健林也並不避諱。王健林稱萬達每年做二三十個項目,百分百來自政府「邀請」。每年來萬達北京總部上門邀請的城市超過一百個,他一方面抱怨過 多應酬擠佔了私人時間,一方面為萬達對地方城市的議價權而得意:「但我們還沒有這麼多能力,只能篩選其中最多30%的項目進行開發,現在稍微貴一點兒的地 方我就放一放,放一放他著急了,可能第二年把價錢降下來了又請我去。」

顯然,地方政府視王健林為解決就業、提升城市形象的騎士。王健林也稱萬達是一個跟政府關係比較良好的企業,核心原因來自萬達的商業模式,「憑藉著萬 達的執行力,從拿地到開發我們能實現在十八個月內開一個萬達廣場。對於五年一屆急於出政績的地方政府來說,萬達模式是再受歡迎不過的了。」

2009年兩會期間,寧夏的領導到萬達集團總部會見王健林,親自邀請萬達去銀川做個萬達廣場。寧夏當時還沒有進入王健林的戰略佈局中,「但是人家親 自來訪問,邀請我去做一個項目。我就去做一個,開業以後效果很好。銀川市的領導又來邀請我們做第二個,我當時想銀川才70萬人,有必要開兩個嗎?但是人家 就在我們這連呆兩天,我一看這不答應不行,就又去做了一個萬達廣場。」

「萬達只跟政治上有追求的官員打交道。有些地方政府哼哼哈哈的這種,我就堅決不去,反正請我的有的是,何必跟你扯這個。」王健林對南方週末記者說。

被麥格理忽悠錯過上市

依託城市綜合體的這一商業創新及團隊的超強執行力,萬達攻城。王健林甚至對記者聲稱要在中國開1000家萬達廣場,然而令他感到頭疼的,是IPO之路。

「也怪我,2006年本來就有機會在香港紅籌上市,當時找了JP摩根、摩根士丹利等,框架都搭好了,被麥格理一忽悠,說我別做IPO了,做REITs(房地產信託投資基金)多好,於是錯過了最好的機會。」王對南方週末記者說。

當時REITs的形式是萬達與麥格理合資成立一家基金公司,萬達以物業出資,麥格理以資金出資,這樣,萬達就拿到了自己進一步擴張所需要的資金,又同時享有物業收租的回報。

更重要的是,基金公司也可以上市,又不受增發的限制,另外,因為基金股東的分散性,萬達不必擔心自己失去對項目的管理和控制權。

「當時麥格理這麼一說,我想這個似乎很好。」王健林於是跟著麥格理去澳大利亞學習REITs管理,還考了一個REITs經理人證書。等他考完證書並 成立了全國第一支針對商業地產的房地產信託投資基金,2006年7月,國家外管局、商務部、發改委幾部委聯合發文《關於規範房地產市場外資准入和管理的意 見》,嚴格限制境外公司收購內地物業。

等萬達那時候再去改IPO,香港紅籌上市之路也被監管部門封死了。不得已,王健林在2007年回頭來做內地A股IPO,但沒想到剛做完架構,2008年又來了金融危機,萬達上市之路再次擱淺。

「2010年事實上我是有機會上市的,當時有兩個上市公司淨殼賣給我,我當時沒想去要,光想著不缺錢,就自己上市吧。結果沒想到一等等到宏觀調控來了,眨眼2012年了。」王健林說。


萬達 只跟 跟有 追求 官員 打交道
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