迷你倉慘劇禍延濠江 活化叫停 澳門工廈大冧市
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GS(14)@2016-10-05 05:36:322016-09-21 EW
澳門數年前開始掀起工廈活化潮，因為地方大、租金平，吸引不少搞文創的商戶進駐，繼而出現各式室內運動場供市民租用，令工廈單位鹹魚翻生成為搶手貨。
不過自香港早前發生迷你倉奪命火慘劇後，濠江各界對活化工廈響起警號，相關部門亦加強巡查，一些人流特別旺的地方，例如室內兒童遊樂場、私人派對場地等，更因未有申領娛樂場所牌照而被勒令停業。
然而澳門法例列明，絕大部分工廈單位只可作工業及廠房用途，理論上其他商業活動均屬違法，亦即不可能取得牌照。受到消息影響，工廈市場出現大冧市，售價即跌三成，租金更暴跌逾半。
「我們的室內兒童遊樂場，去年五月開始營運，一直相安無事，但民政總署及消防人員近月接連到來巡查後，民政總署便以未有申領娛樂場所牌照為由，勒令我們停業。我們隨即提出相關申請，才知單位因屬廠房用途，無法領牌，惟有暫時停業。」遊樂場負責人殷小姐說。
該兒童遊樂場位於俾利喇街某工廈單位，佔地九千平方呎，設有休憩區、餐飲區、玩具部等，地方非常闊落衞生。殷小姐歎謂，當局突然嚴厲執法，相信是與香港早前發生的迷你倉奪命火有關。
其實隨着工業式微，澳門仍有運作的工業大廈僅約一百幢，空置率處於高水平。不少文創團體數年前睇中工廈單位面積大、租金平而率先進駐，其後有投資者見澳門運動設施不足，開始在工廈發展室內足球場、滑雪場等生意，變相活化成為集文創、運動場及創意商店於一身的綜合大樓。
加強打擊違規使用
惟今年六月，香港發生牛頭角迷你倉四級大火，兩名消防員不幸殉職，引發各界關注工廈改變用途的問題，澳門當局亦即派員仔細檢視各工廈單位，有否違規情況及潛在危機。
在提督馬路某工廈單位經營私人派對會所的黃先生說：「民政總署人員日前到來視察後表明，不容許在工廈搞這種派對場地，我們正在尋求專業意見，希望能繼續經營。」不過，記者其後再次登門，發現會所已重門深鎖，不排除是暫時停業避鋒頭。
針對最近連串執法行動，民政總署表示是按照四七/九八/M號法令，相關場所須要申請預先許可才可開設，但如要開設兒童遊樂場等場所，必須位於商業用途單位，民居及工廈一律不可。
消防局則表示，今年首七個月巡查超過二百間工業場所，每當不符合《消防安全規章》，即作處理或通知相關部門跟進。
至於工廈室內運動場，暫時未受事件影響。有經營者對本刊稱，他們開業前已諮詢法律意見，決定以開辦體育會形式運作，「由於我們是一間體育會，所以在會址招收學員，並且提供體育訓練是好合理的事。」
受整體經濟不景氣，以及近月被嚴查的消息影響，工廈單位出現大冧市。家富置業負責人蘇先生說，業主持續割價求售下，工廈單位售價按年下跌三成，並相信短期內還會進一步跌價。以現時工廈呎價平均三千五百元計算，一個面積二千呎的單位，售價約七百萬元。
專營工廈單位租售逾二十年的榮德地產東主楊秉忠表示，工廈租務市場更慘淡，「幾年前活化風潮掀起，工廈單位呎租一直高踞十二至十五元，部分投資者索性將大單位劏成十多間小舖，然後以文創中心名義分租，令呎租更加超過二十元。但自從經濟持續下滑，再加上當局雷厲執法，呎租隨即插水逾半至八元。我手上原本傾妥兩宗大租盤，其一是做體育會會址，另一是租用兩萬呎地方作智障人士中心，結果全部拖住。」
學者：工廈法例過時
澳門與香港不同，不存在工商舖，工廈單位除了地面街舖或於入則時特別申請作商業用途外，其餘都只能用作廠房及貨倉。楊秉忠說：「我做物業代理當然希望做成交易，但當知道客人租用工廈單位是作其他用途，都會提醒法例並不容許。過往未見問題出現，只因有關方面沒嚴厲執法。」
他坦言工廈單位改為經營人流大增的娛樂場所，的確存在一定風險。記者隨他巡視工廈後門，發現部分走火通道出口長期鎖上，一旦發生火警，後果不堪設想。
不過他同時指出，原有法例應有空間作微調，讓工廈在合法及安全的情況下，真正的進行活化，「香港部分工廈已經分成兩部分，其一是繼續讓貨車出入上落貨，從事原有的工廠及貨倉用途，另一是設有載客升降機及整潔闊落的樓梯，方便經營樓上舖。澳門亦可以挑選一些工廈作試點，例如於防火層以下的低層單位，容許某些商業活動，條件是經營行業均需領牌及接受規管。」
澳門法制研究會副理事長洪榮坤表示，當地針對工廈的法例過時，如果揸正來做，幾乎所有工廈內的娛樂及文創活動均屬違法，「做運動場其實也是違法，只不過他們以體育會或社團名義登記，而類似個案在澳門極多，當局或需較長時間準備才可整頓。」
自澳門經濟轉型後釋放出大量工廈單位，洪榮坤認同值得研究在確保使用者安全的情況下，在法例上作出微調及放寬，總比浪費和空置為佳。
官方活化計劃叫停
一一年四月，澳門特區政府推出工廈活化計劃，鼓勵有能力收購或擁有全幢工廈業權的發展商參與，讓他們在繳交溢價金後，可以將工廈拆卸重建成住宅。
不過該計劃附帶多項要求，包括重建後的住宅總數，要有七成或以上面積不超過六百四十呎的細單位，而所有細單位的建築面積總和，要佔整個項目一半以上，並須無償地把三成土地面積回贈政府，以興建公園或公共停車場等設施。
計劃原意是為市民提供上車買樓的機會，與希望發展工廈的投資者達至雙贏；惟項目推行三年，只收到十五宗申請，最終僅得來來超市集團總部（下圖）及另一發展商項目獲批，當局遂在今年中叫停計劃。
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