爆97金融丟暴災味 股樓「熊」人驚世預言
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GS(14)@2016-02-03 14:18:382016-01-27 EW
人民幣急跌，大鱷狂質港元，本港股市和樓市翻天覆地，「徵狀」與九七年爆發的金融風暴似曾相識，一眾散戶跟樓奴齊齊嚇至面青。
回首一年前，「牛魔王」當道，股樓皆歌舞昇平，升斗市民不知愁滋味。然而「樓市大好友」王震宇已預測一六年本港樓市轉勢；「白旋風」陳清白高聲疾呼樓市山雨欲來；「金牌莊家」詹培忠警告股市今年大冧；「波浪大師」林一鳴更率先預言牛市已死，恒指步入熊市。
一年過去，香港經濟遠未如九七年般惡劣，聯匯亦固若金湯，但恒指卻已由牛變熊，與用家購買力嚴重脫節的樓市亦無法倖免，種種驚人預測逐一兌現。市場變幻無窮，四位金融界「熊」人再次為股樓把脈，大市近日雖反彈，危機正悄悄降臨，投資者記緊綁好安全帶。
人民幣年初急瀉，引爆資金加速流走，把中港經濟問題再次暴露於人前，大鱷大把藉口唱淡，本港無論股市抑或樓市，今年都會面臨重大暗湧。
去年初，樓市仍然勢不可擋，細價樓尤其當炒，不少散戶趕搭順風車，結果接了「火棒」。廿五歲的保險經紀李先生是自顧人士，去年五月借盡八成按揭摸頂入市，斥資三百九十九萬購入嘉湖山莊一個三房單位。
近日嘉湖山莊變跌市重災區，他淪為「負資產」，幸好靠食佣月入九萬，目前供樓綽綽有餘，堅信樓市長遠必賺。「驚咩呀？喺香港買磚頭，長期唔會輸，如果樓價真係跌三成，會再係市區買多一層！」
從事設計工作的林小姐卻沒有那麼樂觀。○九及一○年，她先後購入三個元朗單幢樓單位投資，去年初見樓價屢創新高，打算放售其中西鐵朗屏站的恒運樓及安基大廈單位，叫價均高過當時銀行估價半成。
她初時企硬，叫價分毫不減，直至去年七月股市大跌，睇樓客完全消失，才驚覺市況已逆轉，當機立斷劈價出貨食糊，月前以三百四十五萬賣出元朗大廈單位，比去年高峰期銀行估價足足賣平兩成。「打算將套現嘅錢還咗另外兩層樓嘅按揭，過去六年樓價升得太多，擔心日後如果跌，跌幾多真係估唔到！」
王震宇：唔好入市
散戶的看法，無時無刻受市場氣氛影響而改變，大師級投資者卻企圖認清大勢，貫徹一致，直至確認轉勢為止。Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇，九八年金融風暴時加入瑞銀做分析員，其後接替前行政會議成員林奮強，出任亞洲房地產研究部主管，向有「樓市大好友」之稱。
不過，去年初他警告歐洲經濟下滑，日圓大幅貶值，一旦人民幣加入「貨幣戰爭」打救出口，美元將成終極避風港。當其他亞洲貨幣相繼貶值後，港元因與美金掛鈎而偏高，大大削弱香港競爭力，唯有靠內部資產價格和工資調節，最終會觸發樓市今年逆轉。
上周四，記者找到王震宇，問他對樓市最新看法，他居然由頭「唉」到落尾，直言本港樓價有下跌壓力；加上供求已被政府辣招扭曲，前景難料。「唉，都話『政策市』，邊有得估？樓價應該差唔多（到頂），家唔好入市！」
去年十月，他指細價樓瀕臨爆煲，皆因樓價最「離地」，回報率極差，當樓市開始調整，撞正大批公營房屋湧現，自然首當其衝。近日大型屋苑放盤量漸多，業主無論放租定出貨都要「鬥平」，新界區細價樓更頻現震撼劈價個案，是否已經爆煲？王震宇唉聲嘆氣說︰「未來幾個月租會唔會平過供，自己計下數就知！」
業內人士呼籲政府及早「減辣」，否則等樓市急速轉勢便為時已晚。他呻道︰「唉！政策市，邊有得睇？你係政府肚入面條蟲就知，如果唔係，冇人會預測準確。」王震宇的房地產投資公司，專吼環球物業市場的不同循環周期搵銀，每年平均有三成回報，相當和味。如今本港樓市見頂，轉攻海外樓是否一條財路？他居然灰爆說︰「環球樓市暫時都冇咩值得投資，唉！」
陳清白︰樓價返去五年前
資深投資者陳清白八二年開始炒樓，因入市既快且狠，贏得「白旋風」美名。九七年股樓大旺之時，他炒賣的單位以百計，其後爆發金融風暴，「白旋風」慘變「黑旋風」，手持數以億元計物業最後要蝕讓離場。
一朝被蛇咬，陳清白自始變得保守，見金融海嘯後本港樓價勢如破竹，高呼升得不合理，卻被人叫他去「驗腦」。「三、四年前已經叫人唔好買樓，嚿年仲有人睇升，入咗市嘅家想走都走唔到！政府都叫你唔好買，你偏要買，富不與官爭，同政府對着幹無好結果！」
他指新界細價樓已跌了兩成半，太古城也跌了一成半，「細價樓就好似茶餐廳，短期內會再跌少少，但始終有剛性需要，就算經濟再唔好都要住，只要租金唔跌，樓價仲支持得住。反而有些屋苑好似太古城，同埋一些中高價嘅所謂『豪宅』，之前升過龍，家物極必反，唔使兩個幾月個別單位已經跌番去四、五年前嘅價，比我預計快好多！」
近日恒基（0012）以平同區信置（0083）Cluny Park四成二的價錢，開售旗下帝匯豪庭，被指發展商終於面對現實，劈價散貨，陳清白卻依然嫌貴：「平只不過係信置個盤位置靚好多，景觀又開揚好多。」今年新盤供應量多的地區，例如將軍澳和元朗等，樓價壓力才最大，「現時最大問題係好難套現，想入市嘅市民要好有警覺。」
樓市如天氣般刮起冷風，陳清白指後市視乎股市表現。「如果恒指唔上返二萬點，樓市無㗎喇！因為股票行先，股市繼續跌，中高價樓就會繼續冧！」
詹培忠︰港股變「彈散」事實上，港股早已走在樓市前面，率先大跌。去年六月初，港股進入「大時代」高潮，股民如痴如醉，一代莊家詹培忠當時接受本刊專訪，預言股市今年大冧，只要美國加息，全球股市都要陪葬，豈料一語成讖。
記者讚他料「市」如神，詹培忠卻不以為然：「呢個世界，股市根本畀人控制晒！睇番歷史，八七年爆發世界性股災，九七年發生亞洲金融風暴，第三次大跌市本應係○七年，由於中國經濟強勁，所以遲咗一年，喺○八年才發生雷曼事件。」他深信股市五年一小厄，十年一大厄，「今次大跌市，本應一七年先發生，但我一早話咗根據術數推論，會提早一年。」
詹培忠口中的「厄」字，還有另一層意思，就是大鱷「呃」錢屈機。「香港枉稱國際金融中心，其實畀人喺度搵食！以前得外國勢力，現在加埋內地勢力，競爭更加大。中國上市公司嘅淨資產值佔香港股票市場七、八成，但係對這些企業嘅業務有無監管，我好懷疑！所以爆出好多失控情況，令港股更加似一個賭場。」
賭場內有人贏錢，就有人輸錢，他說贏家必然是大鱷。「散戶肯定係大戶點心，講句唔好聽，你估班大戶會幫你賭？佢哋不過上下其手，攞基金嘅錢去賭，賭贏咗，使剩食剩先畀番基金，仲可以分紅，輸咗咪輸其他人嘅錢，所謂『承繼仔無眼淚流』！」投資者經常神化大鱷索羅斯，他淡然道：「賭風涼錢邊個唔叻？」
港股前路茫茫，詹培忠預測未來會是「彈散」市。「一般股災都係由高位下跌三成半，港股大時代當日最高升至二萬八千三百點，家跌至一萬八千五百點，應該會上返二萬二千點，然後再尋底！不過推論歸推論，九七年一跌就跌咗一半！」散戶要自求多福，管理好風險，「成日供股、合併嘅股票唔好掂，行差踏錯無人同情你。」
林一鳴：恒指深、深、深
踏入新一年，港股驚現小股災，歸根究底是內地經濟問題進一步浮面，繼而刺破人民幣神話，造成信心危機。
與此同時，港美息拆擴闊，引爆資金加速流走，扯高港元同業拆息，外界擔心H按供款負擔增加。由於大鱷無法直接沽空樓市，本地銀行和地產股於是接連遭殃，新地（0016）、新世界（0017）、信置等成為大鱷造淡目標，借來質低恒指沽空期指食大茶飯。樓價未冧，地產股的估值已迫近甚至低過海嘯價。
被稱為新一代「波浪大師」的資深投資者林一鳴，去年八月已斷言港股並非陰乾市，而是由牛轉熊。「恒指穿第一隻腳後，可能會再跌五百或五千點，或者跌完五百彈二千點後再跌，仲之第二隻腳會低過第一隻腳。」
市場炒作中歐日央行放水救市，恒指近日終見夾淡倉反彈。林一鳴直言升市莫估頂，跌市難估底，熊市下恒指跌幅可如李克勤的金曲般《深深深》，股民最緊要有現金揸手，保持購買力。
「九八年金融風暴由一萬六千點跌到六千五百點；○三年沙士由一萬八千三百幾點回調至八千三百幾點；○八年試過由三萬一千九百點回到一萬幾點，熊市恒指可跌得深、深、深……好恐怖！」換言之，恒指有機會在熊市中由高位冧足六成六，「一般散戶最好冬眠，等春天訊號先起身！」
善「打開口牌」泡製恐慌、掀起九七金融風暴的大鱷索羅斯，最近靜極思動。他出席瑞士達沃斯經濟論壇時，高調唱淡中國經濟，警告難逃「硬着陸」一劫，又不諱言已沽空美股和亞洲貨幣。
《華爾街日報》早前曾引述消息指，索羅斯旗下基金一二年開始大手沽空日圓，短時間內狂賺近十億美元，叫人咋舌。
索羅斯認為，根據較準確的計算，內地目前經濟增長只有百分之三點五，而非官方所公布去年第四季的百分之六點八。隨着經濟放緩，加上過度負債，將導致資金大量流走，中國幾無可避免要硬着陸，拖累商品價格大跌，引發環球通縮。他早前曾警告，全球市場正面臨一場新危機，令人聯想起○八年金融海嘯。
另一名絕世淡友「末日博士」麥嘉華亦加入唱淡中國，指比較台灣和韓國跟中國的進出口貿易數據，估計內地經濟實際增長只有百分之四，對官方公布的經濟數字存疑。
不過，《新華社》上週六發表「英文社論」，批評部分投資者炒作中國面臨重大危機時，試圖投機甚至惡意沽空，部分人更企圖沽空人民幣。隨着人行出招穩住人仔匯率，投機者將面臨巨大損失，甚至嚴重的法律後果，大有「不惜一戰」的味道。中港會否爆發「官鱷大戰2.0」，拭目以待。
遍地減價盤 誘人等執平貨
預言歸預言，一六年環球經濟雖然不穩，令樓市受到進一步衝擊，各區住宅跌勢顯著，然而藍籌屋苑、細價樓，以至豪宅都遍地減價貨，令睇樓客蠢蠢欲動，紛紛加入睇樓行列。
對比早前，現時盤源大增，睇樓客可以選擇的，較以前多了，低市價一成以上成交，更此起彼落。指標屋苑對比早前，樓價回落逾一成至兩成，且農曆年前本來是傳統買樓淡季，今年樓價跌，加上盤源多，誘使用家及投資者出動，他們都吼準市況，等執平貨。
近期，各大屋苑盤源大增，令準買家選擇多。以指標屋苑沙田第一城為例，中原首席分區營業經理陳廸豪指：「數個月前，你要一城四百萬元盤源，全城僅兩個一樓單位，望馬路及車場，現時一樣銀碼大把盤揀，高層開揚靚景望東南，樣樣優點都有。」現有盤源二百個，比對早前放盤一百二十個，大為增加。陳廸豪還說，睇樓客大幅增加，全城過去一周逾五十枱睇樓。
沙田第一城現時遍地減價貨，該屋苑兩房戶由高峰期時逾四百三十萬元，跌至低於四百萬元，由於樓價跌穿四百萬元，上車客可自行借九成樓按。
祥益地產董事謝澤銘表示：「屯門及天水圍，三百萬以下放盤多了，買家亦有需求，唔係唔想買，而係以往三、四百萬的樓，他們雖然負擔到，但過唔到銀行壓力測試，因上車客按揭成數要到八、九成，供款佔入息比率較高，現時樓價回落，『公一份、婆一份』分廿五至三十年供款，會容易過關。而且樓價回落，他們的供款可能與租屋都差不多。
「由於減價盤多，睇樓客比淡市增加，我哋家忙咗好多！」
天水圍嘉湖山莊造價已較去年中回落，且幅度更大，高逾兩成，盤源選擇也多，吸引用家。美聯營業經理周志偉說：「兩房細戶去年高位要四百萬元，現三百餘萬有交易，半年間減一百萬元。」
嘉湖半年平「一球」
樓價跌，有準買家調低心水價，「有外區換樓客，上年八月睇嘉湖山莊，目標價四百五十萬元，心儀六百餘方呎三房大戶，這口價，當時僅三、四樓低層戶才做到，一般單位市價四百八十萬元，他要求十樓以上。輾轉至今價格回落，成交價約四百餘萬，但他最新心水價三百八十萬元，堅持好質素單位。」區內代理說。
有人觀望，亦有人飛撲入市。利嘉閣分行高級經理黃凱達表示，太古城唐宮閣低層C室，面積五百九十二方呎，去年中八百六十萬元放盤，早前割價一球，屬當時同類單位叫價新低，即吸引逾三十組睇樓客，最後再減六十萬元，旋即由區外用家承接，作價七百萬元，低市場逾一成，「該低層單位面對卸貨區，望馬路，朝早幾嘈，惟以價格取勝。」
各屋苑睇樓量回升
「近日太古城預約睇樓量，增加逾一倍，以前周六日試過得兩、三枱客，而家多達十幾枱，大家睇下有無平貨執。」黃凱達續說。
紀惠集團副主席湯文亮，去年憑「細價樓爆煲論」廣為人所識，他說：「近日有網友留言多謝我，他本來打算去年上車，樓價五百萬元，最後聽我意見，不買。現時剛以四百萬元購入，買平一百萬，首期給少四十萬元，每月供款減少二、三千元，他強調說雙重得益！」他笑言：「網友說，就算再跌，他都輕鬆，他不想再等，這就是他入市的理由。」
近期減價急沽貨，不乏有用家。香港置業首席分區董事谷學祖說，美孚盈暉臺一座頂層特色相連戶，面積一千五百二十二方呎，四房雙套房間隔，外望維港景，業主換新樓，快將入伙，一心沽舊居，作價一千九百五十萬元，低市價一成。物業於一四年五月以一千五百萬元買入，持貨不足兩年，支付樓價一成的SSD稅款，約一百九十五萬元，帳面賺二百五十五萬元，扣除使費裝修，所餘無己。
湯文亮：今年跌一成二
自從「爆煲論」面世，湯文亮被定型為「淡友」，惟現時，他睇法一點也不悲觀：「政府收緊按揭，去年摸頂入市的，比九七年少。事實上，去年樓價高，但交投低，全年僅有約三萬餘宗，估計今年都有四萬八千宗。」他預計，樓價每跌一成，總有一批捧場客出來買樓。
「我睇今年上半年，樓價急跌一成五，因SSD到期釋放盤源，以及新盤大量入伙，下半年平穩，年尾上升數個百萬點，全年僅跌約一成二。」
經濟學者關焯照則指出，現在大環境，明顯比之前差，預期樓價調整幅度最少兩成半，以上一浪升得最急的細價樓，跌幅將持續擴大。「美元轉強，香港資產市場無可避免受影響，股市流動性強最先反映，去年四月見頂，至今跌逾三至四成；的士牌價由高峰七百○四萬，回落至六百餘萬，樓市不可能獨善其身。」他預期，上半年都不能翻身。「環球經濟轉差，即使減辣，也無阻挽救樓市跌勢。」
摸頂上車客感無奈
過去一年多，樓價急升，有上車客心急如焚，擔心遲買更貴，不料，現時價錢大跌，非常惆悵。屯門指標屋苑兆康苑，近日兩房戶相繼跌穿三百萬元，半年前，阿志歡天喜地成為業主，現在很不是滋味，他去年六月份，摸頂購入同類型兩房戶，作價三百五十萬元。
三十一歲的阿志，從事公關推關工作，與父母同住公屋，眼見大專同學，數年前相繼置業，他兩年前亦萌置業念頭，儲三十萬首期，睇過私樓及補價居屋，最後鍾情屯門市廣場細單位，約三百四十呎，造價約二百八十萬元。「我計過數，我月入二萬元，借九成，三十年供款，月供不足一萬元，惟家姐勸我，等樓價跌少少先，不料愈升愈有。」
年前他升職，每月加薪三千元，儲錢速度卻追不上樓價升勢。去年中，他驚見之前心儀的屯廣單位升破四百萬元。「好少盤放，惟一一個西斜樓景戶，三百四十七呎，叫價企硬三百九十二萬元，我退而求其次，買兆康苑已補價居屋，好殘舊，但單位夠大，實用四百多呎。我月入二萬三千元，買樓時，竟然過不了壓力測試，最後叫胞姐幫忙加名，才過關。」
努力晉身業主，現時樓價跌，帳面輸了，阿志說，惟有同自己講，自住不講升跌，已有女友的他說，目標是努力工作賺錢，組織二人世界。
「瀨野」個案勁蝕大起底
去年年底開始，各區均有大型新盤入伙，租務市場現壓力，樓價亦受衝擊，部分業主對前景不樂觀，止蝕離場，「流血」個案於本月開始浮現。
「隨著近期柯士甸站Grand Austin入伙，租盤湧現，對擎天半島租賃造成衝擊。部分業主將未獲承租的單位放盤，轉租為賣。」美聯區域聯席董事彭文浩透露，擎天半島五座高層B室，單位上月初放盤，業主為內地人，原本叫價一千三百萬元，先後三次減價，最終以一千一百四十八萬元易手，低市價一成，較一一年十一月購入價，帳面蝕一百三十二萬元。
有行內人士坦言：「業主普遍觀望，而家等錢使，急套現的業主，才肯賣樓。」蝕讓個案以新盤二手樓為主。土地註冊處資料顯示，鴨脷洲南灣七座低層B室，上月以三千一百萬元易手，原業主持貨六年，帳面蝕近一百五十四萬元。
大圍名家匯一座高層B室，實用面積一千八百一十一方呎，原業主本來叫價三千二百萬元，之後一減再減，下調至二千六百萬元，最終再減價三百萬元，以二千三百萬元連車位沽出，原業主一○年以三千萬元購入上址，持貨五年，帳面蝕七百萬元，幅度兩成三，另連同佣金及釐印支出，料實蝕約八百三十五萬元，屬屋苑近年最大宗蝕讓。
樓市逐步轉勢，蝕讓潮亦由豪宅逐步漫延至細價上車屋苑。其中，天水圍上車盤嘉湖山莊樂湖居二座極低層A及B室，月中以六百一十萬元沽出，低市價兩成半，較九七年購入價六百五十五萬，帳面蝕四十五萬元。
撰文：財經組、地產組︱攝影：董立華、楊耀文、吳艷玲︱資料：鄭俊祺︱設計：林彥博