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猶如圍城。
「限購、限貸、限房價……對以往總能主導市場的開發商來說，2011年的樓市環境四面楚歌，2012年還會是同樣的基調。」上海市南匯某樓盤開發商林先生表示，雪上加霜的是，比如行政區域調整後，關於項目的相關政策調整又被耽擱了。而這一切，則顯示在項目的融資鏈上。
圍繞資金這條命脈，今年以來，房地產領域高利貸行為與私募基金關係尤為密切。
基金接盤
行業洗牌加速！缺錢房企的融資身段一波比一波降低。
「這種現象首先表現在股權併購和產權轉讓等案例不斷增多上。」林先生透露，其某一別墅項目的合作夥伴不得已將手頭該項目股份轉給一家基金投資機構，套現後，才得以挽救正在二三線城市運作的房地產項目。
這個處於上海郊區的別墅項目林先生也擁有5%的股份，他同時也是這傢俬募基金機構的合夥人之一。基金通常有「募集-投資-管理-退出」的完整經營週期，但很顯然，基金公司卻成了這個項目的股東。
「受樓市調控影響，今年房企資金回籠和融資雙雙受阻，非常規的融資方式你不得不用。」林先生表示，圈子裡，大家都在想方設法「解套」，但他自己卻很難，因其運作的一個項目所在行政區劃正在進行調整，至今土地證都無法辦理，融資鏈一波波收緊後，林先生覺得異常辛苦。
事實上，林先生所說的「非常規融資方式」，即樓盤股權變更，似乎變成一種普遍現象。鏈家地產市場研究部統計數據顯示，今年以來，北京和上海兩大產權所中掛牌的房地產行業項目超過170宗，比去年增加14%，涉及金額超過180億元。
「通過變賣資產解決錢荒問題，或者希望通過尋找合作方分攤樓市下行風險。」林先生所說的合作方，其實就是各類投資基金。
在 基金「接棒」地產的同時，2011年地產基金的募集也進一步提速。清科研究中心報告稱，2011年一季度完成募集的25只可投資於中國大陸地區的私募股權 投資基金中，房地產基金佔5只，募集資金達9.59億美元。而在二季度後，依舊有大牌房企挺進房地產基金領域，如濱江房產、世茂股份。
私募「投機」化
顯而易見，不論是中國的房地產企業還是國外的資本，不管是中國的基金機構還是曾經的炒房團，都紛紛涉足地產私募基金。
可以說，地產私募基金是「求錢若渴」的房地產企業與難抑投資衝動的出資方之間實現聯姻的最直接途徑，而房地產宏觀調控舉措更是加速了雙方的合作步伐。
根據行業慣例，在資金募集方面，由地產商牽頭的私募基金需要打造一個較為符合自身需求的資金來源渠道，這需要一系列核心技術，比如對投資的項目選擇、判斷、投資、執行、監督、退出等。
「這個週期原本至少得有四到八年。」一名房地產基金業內人士表示，「但現在，兩年都嫌長了。」
據該人士介紹，目前，市場上大量人民幣私募股權基金的投資模式各不相同。「一類是以可轉債形式投資房地產項目，以開發商贖回可轉債作為主要退出途徑。還有一類則是通過股權收購的形式，收購房地產項目，再以銷售退出。」
而這類債權形式的投資，在很多業內人士看來就是一種變相的「高利貸」。
「基金把錢給開發商，開發商保證每年給基金回報，但同時也必須把公司印章、銀行印鑑給基金作為抵押。」一位房地產基金業內人士表示，債權類投資一般會設置保底、回購或對賭條款，以確保基金收益，「這就像放高利貸」。
對於這個說法，住房和城鄉建設部政策研究中心近期一份公開發布的《人民幣房地產私募基金發展報告》（下稱《報告》）也給予了佐證：「多數基金對房地產企業或項目進行股權形式的投資，獲取股權收益，但實質上僅承擔了債權的風險。」
與 此同時，從調研情況看，目前人民幣房地產私募基金的年化目標收益率基本確定在20%~25%，由於基金對投資項目的風險與收益的匹配要求，越是投向中小開 發企業的項目，目標收益越高。如：投入特大型開發企業的項目年收益率在10%~15%；一般較大開發企業的項目年收益率在15%~20%；中小開發企業的 項目收益率在20%~25%，甚至達到50%。
實際操作中，此種融資模式早已經滲透進中小房企。
高利貸異化之路
很明顯，私募基金形式的房地產融資模式早就在實際操作中被擠壓和異化，基金管理機構背後的投資人大多實際上就是基金所投項目的開發商本身。
但對於大多數中小開發商而言，地產私募基金可以「拓寬企業融資渠道」，輸血給房地產企業只是最表面的現象。
「成立基金的原因，一方面是管理閒置資金，另一方面，如果發現因資金緊張而陷入困境的樓盤，集團旗下的房產也可以接下來做，讓實力欠佳的企業平穩退出。」一家正籌謀上市的電器集團公司主管財務的副總透露。
據該人士介紹，公司成立的基金管理機構從集團剝離後，其實依然是集團出面募集資金。
他拿該集團在杭州的一個開發項目舉例稱，項目投資資本總額20億，自有資金部分基本在旗下企業高管中完成募集。當時，集團提出的資本年化利率是40%。一般是兩年一個週期。兩年後，是否退出，以什麼方式退出，由公司決定。
「實際上，公司跟高管簽訂的就是一張借款協議。通過基金管理機構募集的資金是合規的。」該人士稱。
據其透露，高管所募資金完全是通過民間借貸。比如某高管通過身邊親朋好友以類似傳銷的方式募集資金，價格也是根據層級不同而有所區別。「前些年房地產行情好，資金募集比較容易，但是今非昔比。」該人士透露，公司第三季度財務會議上，與以往相同價格的資金已無法募集到。