金行藥房化妝品 三大行業重災 瘦身削據點 舖位租金跌足50%
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GS(14)@2016-06-20 03:36:112016-06-08 EW
受惠自由行政策，珠寶、化妝品店及藥房三大行業，多年來急速擴充據點，昔日為求在黃金地段佔一席位，瘋狂搶租核地心地段，務求在旺區布下天羅地網，盡吸所有消費力，惟隨?自由行光環逐漸褪色，零售業市況大不如前，三大行業成為重災區，紛紛展開瘦身計劃，重整集團規模，縮減分店數量。
昔日競爭最激烈的銅鑼灣、旺角及尖沙咀核心區，首當其衝受影響。 旺區吉舖陸續湧現，舖位招租廣告隨處可見，部分業主醒覺昔日租金，變成遙不可及的夢，為免舖位長期空置，惟有接受減租的現實，甚至以叫價三至五成承接短租，向現實低頭，代理則以「風水輪流轉」形容舖市，指主導權由業主轉至租客手上。
近年訪港旅客持續減少，今年首季人數再按年減少逾一成一，由於零售消費力褪色，多家過往以高價搶租黃金地段的珠寶店、藥房及連鎖化妝品店，風光不再，紛紛削分店控制成本，尤其是龐大的租金支出，當中更以珠寶金行落手最快最狠。
周大福瘦身計劃，由放棄租尖沙咀海防道及漢口道交界分店揭開序幕，該舖位原租金二百六十萬，現時大減逾四成二，至一百五十萬元，由名牌連鎖店承租。
接?，集團棄租旺角西洋菜南街十三至十五號地下，該舖位於二○一三年以四百五十萬元搶租，現時仍未獲新租客承租。
珠寶金行削舖最狠
該集團除了放棄遊客聚集的尖沙咀及旺角舖位外，亦放棄港島區據點，包括山頂廣場及銅鑼灣駱克道兩間店舖。其中，駱克道五百三十一號至五百三十三號舖位，現時已由連鎖服裝店承租，租金大減逾兩成半，由一百五十萬減至一百一十萬。
事實上，周大福上月發出盈利警告，預示消費意欲疲弱，引致營業額下跌，截至今年三月底止，全年純利按年減少四至五成，連續兩年業績倒退。周大福分店數量，向來是全港金飾珠寶店之冠，公司網頁顯示，現時本港有九十家分店，當中旺角、銅鑼灣及尖沙咀佔比最多，分別各有逾十家分店。
有代理透露，周大福年內將繼續結束分店，正打算棄租東角道二十號置安大廈地下一號舖，集團承租該舖位逾十年，二○一三年月租僅一百七十萬元，過去三年間，竟然大幅加至五百五十萬元，近日周大福已決定不再續約。
太子珠寶鐘錶，亦是知名的連鎖店，主席鄧鉅明坦言，該集團各分店生意額急挫，部分核心區如銅鑼灣「做一間蝕一間」。該店去年遷出以一百二十五萬承租的羅素街六十號地舖。該舖位先是以月租廿五萬，短租予零食店散貨場，僅原租金的兩折，後來即使覓得長短租，月租亦只有約八十萬元。
太子鄧：
做一間蝕一間
鄧鉅明預期，今次舖市跌浪將最少持續兩年。「現時情況比沙士時期更差，集團將繼續關閉蝕錢的分店。其中，尖沙咀海防道五十一至五十二號地舖，約滿後不續租，每月節省二百三十萬租金。」
至於「玩具大王」蔡志明旗下喜運佳鐘錶集團，亦提早遷出銅鑼灣駱克道四百八十七至四百八十九號地舖，面積逾四千方呎。蔡志明揚言，零售弱勢持續，業主拒絕減租，因而選擇關店。該集團數月前亦關閉了佐敦道分店。此外，東方錶行亦預告，今年七月將關閉尖沙咀及銅鑼灣兩家分店，現時正在洽談續租，若減幅不如預期，亦會選擇離場。
化妝品店
「自己打自己」
除了珠寶首飾店外，各大化妝品連鎖店亦手起刀落，削減分店。化妝品店舖數目向來多如便利店，「梗有一間係左近」，惟在零售市道慘淡下，分店「自己打自己」，相互搶佔客源，昂貴的租金成為沉重的負擔。其中，卓悅短期內將連環結束銅鑼灣兩間分店 ，分別是二○一三年開始租用的白沙道一號地下A二、A三、B及C號地舖，此外，銅鑼灣景隆街四號地下至三樓舖位 即將不續租，料為集團每月節省逾一百六十萬租金開支。另一化妝品連鎖店龍頭莎莎，亦於上月遷出旺角西洋菜南街百寶利商業中心地下十至十一號店舖。
高昂的租金令藥房「吃不消」，龍頭藥房之一的龍城大藥房接連關閉銅鑼灣兩家店舖，去年九月，以月租廿八萬進駐銅鑼灣景隆街地段，面積約四百方呎的舖位租用短短八個月，現提早年半棄租，舖位再次推出招租。
藥房職員多過客
「過往藥房生意好的時間，人係多到你想行都行唔入，所以他們覺得旺的地段都會願意用高租金承租，惟自從政府推出限奶令及反自由行的事件發生後，生意真係一落千丈，無生意的情況，有時職員比顧客多，以前的租金是完全頂唔順。」
多寶旺舖董事總經理陳志寶認為，該藥房選擇提早離場，相信迫不得已。「簡簡單單裝修，都要廿多萬，做了八個月就起身，相信生意計唔掂，回不了本，無奈選擇撤退。」
龍城大藥房年前亦棄租銅鑼灣怡和街一號地下A一號舖，該舖斜對面為崇光百貨，位處怡和街轉角，十分顯眼，以往門前經常聚集一群群遊客，現時舖位由鐘錶行承租，月租四十五萬，較藥房舊租金七十萬，低逾三成半。陳志寶說，部分業主現已接受租金回落的事實，不願舖位長期空置，惟有向現實低頭。
龍城大藥房亦棄租旺角舖位，涉及豉油街三十三號地下，該藥房於四月遷出後，業主將舖位拆成兩個細舖，其中一間成功以十八萬租出，另一間現時以十六萬招租。
事實上，旺角區內藥房棄租情況明顯，高登大藥坊三年前進駐先達廣場地下G八及G九舖，於今年三月棄租，現時，業主叫租廿五萬。還有，另一家大型藥房，龍興中西藥坊本月亦遷出西洋菜南街五十八至六十號地下三及四號舖，面積約三百五十方呎，舖位現時短租予特賣場。
拆細短租成出路
自從三大行業不斷棄租，核心區舖位頻空置，業主除了減租吸客外，短租以至拆細舖位招租，成為志趨勢。有代理表示，舖市暢旺時，大面積舖位需求殷切，業主將相連舖位一併放租，甚至打通，吸引大牌子，提高叫價能力。在市況逆轉下，業主反其道而行，拆細出租可以降低入場門檻，減輕租客負擔。
由兆安李太持有的銅鑼灣利園山道四十九至五十七號地下G至H舖連一樓，早前連鎖品牌遷出後，舖位分拆招租，地下相連舖叫價六十萬，一樓約廿萬。
多寶旺舖董事總經理陳志寶認為：「現時舖市，是九九年後最差一年，仲差過O三年沙士，當時租金無跌得咁厲害，業主當年見沙士咁慘，比較隨和，現時不同，部分業主留戀舊租金，有的寧願丟空，都不肯減價，雙方持續拉鋸。苦了正是代理，現時行內約有一千七百名舖位代理，每月平均只有七十多宗租賃及買賣成交，僧多粥少，非常難。」
投資策略研究有限公司策劃總監李海文：「以前業主大晒，試過業主開完價，同租客傾掂，臨門一腳收票時，業主先黎反價，你都無晒佢符，口依家主動權就落在租客手上，呢間唔?，有第二間，只要肯還價，業主點都會考慮，有得傾。還價比舊租低三至五成，舖位愈大，叫價能力愈低，所以，有業主將大舖?細，方便租出。」
撰文：地產組︱攝影：地產組︱資料：地產組︱設計：張均賢