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打破房價不跌的神話

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329098.html

陳昌華

  最近幾週,媒體上開始討論房地產市場是否已現拐點。根據對各地房地產市場銷售數據的監測,從9月開始,在全國主要城市的房產市場中,住房銷售量 同比都有一定下跌,二線和三線城市的銷售情況略好於一線城市。房價方面,一線城市周邊地區的一些樓盤價格有明顯下調,但二線和三線城市和一線城市的中心 區,沒有太多下跌跡象。

  類似情況,在過去幾年中發生過幾次。如2008年三季度中央政府推出刺激經濟政策前夕。一般而言,這種「不安」的狀態是在政府一段時間的調控 後,市場開始作出的反應。這是一個十分關鍵的時刻,如果調控能再堅持一段時間,人們對「房價必升」的共識將開始動搖,房價會因此理性調整,調整後的市場將 趨於成熟合理。好比A股市場,經歷過去十年兩個大周期的調整後,現在很少聽到股民們「買股票一定賺錢」或「打新股一定賺錢」的評論,這是市場慢慢變得成熟 的徵兆。

  但多年來,每一次房地產市場的調控都功虧一簣。往往在市場剛進入調整時,政策便出現「急轉彎」,以致房價非但沒有調整,還出現了報復性反彈。久而久之,人們形成了一個「中國特色」的心理預期,認為中國經濟發展的需要以及政府意志導致了房價不跌。

  房價不跌之「怪象」,對中國房地產市場長遠發展十分不利。一個運作完善的市場,從來都是看多與看淡的人並存,市場對基本面和資產價格變動十分敏感,不同參與者有很大空間去「發現」資產的真實價格,較少出現大起大落。 但在中國,基於「政府一定會救市」的心理預期,整個房地產市場的供求在本質上是扭曲的。

  從供應上看,絕大部分的開發商在市場不旺時也不願割價求售,往往通過合法或不合法的途徑以極高利率的貸款來支撐。因為它們自身的成長經驗表明,誰最有勇氣冒傾家蕩產之險堅持到最後,誰就會成功,畢竟政府最後一定會救市。

  同理,中國的很多富人把大量資金押寶在房地產。他們買了很多套房,甚至都不租出去,空著等升值。就是因為有這些人,才會有傳聞「幾千萬套房沒人 住,所以半年不用交電費的房子」。且不說這些空置房是對資源的極大浪費,它們的存在本身也對中國房地產市場構成了極大風險。試想,若有一天中國樓市真的出 現巨大調整,這些手持多套空房的人因為升值獲益不少,當他們集體作出賣掉幾套的選擇時,對市場具有很大的殺傷力。

  中國的房地產市場不但供應上被扭曲,在需求上也是扭曲的。很多的「剛性需求」也是房價預期下出現的扭曲產物。一旦中國的房價預期產生變化,很多 「剛性需求」都會轉為觀望,房價會跌得更凶。幾個月前,一位知名大地產商質疑剛畢業的大學生著急買房,潛台詞是「別因為買不起房就埋怨房價高」。但為什麼 現在的大學生剛畢業就想買房,十年前的畢業生在房子很便宜時卻不著急買?原因很簡單,房價上漲得太快,他們怕現在不買將來更買不起。

  中國樓市的現狀,讓我想起美國股市泡沫破滅前的「Greenspan Put」(格林斯潘認沽期權),大致是說格林斯潘主政美聯儲時,買美國股票不會賠錢,因為格老一定會在股市大跌時放鬆銀根來救市。這種心理,在很大程度上造成了2000年-2007年美國股市和樓市的極大泡沫,而美國人到今天還在承受著泡沫破滅後的惡果。

  基於中國房價這十年間上升了很多,筆者不敢斷言政府堅持調控樓市,經濟不會受到太大衝擊。但如果因為害怕對經濟產生的負面影響,致使此輪調控再次功敗垂成,那將來我們必將為現在的軟弱付出沉痛的代價。

  作者為瑞信證券中國研究部主管


打破 房價 不跌 跌的 神話
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