📖 ZKIZ Archives

　　最近幾週，媒體上開始討論房地產市場是否已現拐點。根據對各地房地產市場銷售數據的監測，從9月開始，在全國主要城市的房產市場中，住房銷售量 同比都有一定下跌，二線和三線城市的銷售情況略好於一線城市。房價方面，一線城市周邊地區的一些樓盤價格有明顯下調，但二線和三線城市和一線城市的中心 區，沒有太多下跌跡象。

　　類似情況，在過去幾年中發生過幾次。如2008年三季度中央政府推出刺激經濟政策前夕。一般而言，這種「不安」的狀態是在政府一段時間的調控 後，市場開始作出的反應。這是一個十分關鍵的時刻，如果調控能再堅持一段時間，人們對「房價必升」的共識將開始動搖，房價會因此理性調整，調整後的市場將 趨於成熟合理。好比A股市場，經歷過去十年兩個大周期的調整後，現在很少聽到股民們「買股票一定賺錢」或「打新股一定賺錢」的評論，這是市場慢慢變得成熟 的徵兆。

　　但多年來，每一次房地產市場的調控都功虧一簣。往往在市場剛進入調整時，政策便出現「急轉彎」，以致房價非但沒有調整，還出現了報復性反彈。久而久之，人們形成了一個「中國特色」的心理預期，認為中國經濟發展的需要以及政府意志導致了房價不跌。

　　房價不跌之「怪象」，對中國房地產市場長遠發展十分不利。一個運作完善的市場，從來都是看多與看淡的人並存，市場對基本面和資產價格變動十分敏感，不同參與者有很大空間去「發現」資產的真實價格，較少出現大起大落。 但在中國，基於「政府一定會救市」的心理預期，整個房地產市場的供求在本質上是扭曲的。

　　從供應上看，絕大部分的開發商在市場不旺時也不願割價求售，往往通過合法或不合法的途徑以極高利率的貸款來支撐。因為它們自身的成長經驗表明，誰最有勇氣冒傾家蕩產之險堅持到最後，誰就會成功，畢竟政府最後一定會救市。

　　同理，中國的很多富人把大量資金押寶在房地產。他們買了很多套房，甚至都不租出去，空著等升值。就是因為有這些人，才會有傳聞「幾千萬套房沒人 住，所以半年不用交電費的房子」。且不說這些空置房是對資源的極大浪費，它們的存在本身也對中國房地產市場構成了極大風險。試想，若有一天中國樓市真的出 現巨大調整，這些手持多套空房的人因為升值獲益不少，當他們集體作出賣掉幾套的選擇時，對市場具有很大的殺傷力。

　　中國的房地產市場不但供應上被扭曲，在需求上也是扭曲的。很多的「剛性需求」也是房價預期下出現的扭曲產物。一旦中國的房價預期產生變化，很多 「剛性需求」都會轉為觀望，房價會跌得更凶。幾個月前，一位知名大地產商質疑剛畢業的大學生著急買房，潛台詞是「別因為買不起房就埋怨房價高」。但為什麼 現在的大學生剛畢業就想買房，十年前的畢業生在房子很便宜時卻不著急買？原因很簡單，房價上漲得太快，他們怕現在不買將來更買不起。

　　中國樓市的現狀，讓我想起美國股市泡沫破滅前的「Greenspan Put」（格林斯潘認沽期權），大致是說格林斯潘主政美聯儲時，買美國股票不會賠錢，因為格老一定會在股市大跌時放鬆銀根來救市。這種心理，在很大程度上造成了2000年-2007年美國股市和樓市的極大泡沫，而美國人到今天還在承受著泡沫破滅後的惡果。

　　基於中國房價這十年間上升了很多，筆者不敢斷言政府堅持調控樓市，經濟不會受到太大衝擊。但如果因為害怕對經濟產生的負面影響，致使此輪調控再次功敗垂成，那將來我們必將為現在的軟弱付出沉痛的代價。

　　作者為瑞信證券中國研究部主管