ZKIZ Archives


哈爾濱棚改運動

http://magazine.caixin.cn/2011-10-28/100318713_all.html

 在遊人如織的松花江畔,有幾棟樓很煞風景——大字報幾乎貼滿了每一棟樓每一面牆壁:「違法拆遷、侵害民權」「弄虛作假、踐踏法律」「鬥爭到底、保衛家園」……

  這些居民樓地處哈爾濱中心城區最重要的旅遊商業區,北望松花江畔斯大林公園,南臨友誼路,東接萬達廣場、中央大街和哈爾濱地標建築防洪紀念塔,西靠哈爾濱警備區。因南側緊鄰友聯賓館,當地人習慣稱這幾棟樓為友聯小區。

  友聯小區主要包括五棟樓,1993年竣工投入使用,房齡剛滿18年,包括濱江花園(東塔、西塔及連接體),居民樓A、B、D三棟以及友聯賓館。 濱江花園為18層塔樓,A、B棟是8層板樓。這些樓房原為工商銀行及哈爾濱市空調廠的職工住房,1998年住房改革後多由個人買斷,令居民們費解的是,建 成不過18年的樓房為何被劃入棚戶區改造?

  事件肇始於友聯賓館佔壓規劃道路紅線要被拆遷。據維權居民介紹,政府因無力補償,將友聯小區以棚戶區改造名義,與友聯賓館捆綁拆遷,以區塊的商 業開發收益補充資金缺口。2010年6月,哈爾濱市城鄉規劃局在小區內公佈了友聯地段改造的規劃(批前公示),計劃拆除友聯賓館和A、B棟居民樓,建設三 棟30層住宅樓及兩座商場。2011年3月11日,哈爾濱市政府又將濱江花園作為二期正式納入棚戶區改造範圍。

  友聯小區居民認為,自己的房子被拆是出於商業開發目的,而非公共利益需要,拆遷補償不應按照棚改政策標準執行。他們群起反對。

  圍繞拆遷問題,居民們與政府及開發商展開了一年多的「拉鋸戰」,政府部門屢發徵收文件,居民數次申請行政復議。在法定框架之外,雙方亦各施手段,你來我往。開發商安裝攝像頭監視居民行動,街道借「停發低保」向最底層施壓;居民們通過張貼橫幅、大字報、網絡發帖來抗爭。

  友聯小區裡的戰爭並非孤例。自2010年哈爾濱啟動「新三年棚改擴容計劃」以來,為了在三年時間完成「繞城高速內1134萬平方米的棚戶區改造任務」,越來越多的地方被納入了棚戶區改造的範疇,圍繞著拆遷與被拆遷,衝突此起彼伏。

  財新《新世紀》獲悉,在哈爾濱田地街、銀行街鐵路大院、交通街等多個繁華地段的棚戶區改造項目,都遭到了當地居民的強烈反對。田地街項目毗鄰索 菲亞大教堂,屬哈爾濱市黃金商圈,在田地街與地段街交角處的一棟三層樓房,臨街底層商戶至今仍正常營業,拒絕搬遷。銀行街鐵路大院緊鄰果戈裡大街,周邊有 哈爾濱最好的小學和醫院,也是商業價值很高的地段。鐵路大院的居民拒絕遷離,自發推選了維權小組,就規劃、拆遷等問題多次向上級政府提起行政復議申請。至 今,政府與居民仍在僵持之中。

  與此同時,在保障房建設重壓之下,哈爾濱的棚戶區改造工程仍在大規模地推進。在哈爾濱中心城區開工建設的5.37萬套保障房中,棚戶區改造住房有3.94萬套,佔比超過73%。

被拆遷方成了開發商

政府通過捆綁開發,解決了拆遷補償乃至配套建設資金問題;友聯賓館則通過房地產開發來獲得遠超補償的收益。惟一被遺忘的,是居民的利益

  根據哈爾濱市國土局公示文件,友聯地段共有五棟建築,分別為濱江花園(東塔、西塔及連接體),居民樓A、B、D三棟以及友聯賓館。濱江花園與A、B棟屬1-1-1-2宗地;D棟規模最小,與友聯賓館連為一體,屬1-1-1-8宗地。

  哈爾濱市規劃局有關人士對財新《新世紀》記者稱,根據哈爾濱市政府2007年確定的城建重點工程計劃,為徹底解決防洪紀念塔景區周邊交通問題, 結合景區改造工程,計劃將友聯胡同由現在的22.5米拓寬至40米,同時建一個人行過街地道,在友誼路南側和北側分設三個出口,將友聯胡同和友誼路、通江 街打通。根據規劃,友聯賓館佔壓了擬拓寬的友聯胡同道路規劃紅線和人行過街地道北出口,需要拆遷。

  友聯小區居民認為,涉及公共利益需要拆遷的僅是友聯賓館,不應殃及居民樓。據他們測量,A、B棟居民樓與胡同對面的萬達廣場的距離有44米寬,足夠拓寬道路之用。

  居民代表據此在規劃聽證會上提出反對,未果。2010年8月5日,哈爾濱市國土局發佈公告,宣佈收回友聯賓館及A、B棟居民樓的土地使用權,並 在隨後的8月27日以毛地掛牌的形式對外出讓。公告顯示,該地塊實測面積為8007平方米,規劃總建築面積約8.3萬平方米,其中地上部分約7.1萬平方 米,規劃用途為住宅和商業服務用地。

  彼時,收地、拆遷的範圍並不包括老李住的濱江花園。但老李與濱江花園住戶們研究後發現,A、B棟與濱江花園同處一宗地塊,是利益共同體,遂決定 加入維權隊伍。「A、B棟是屏障,濱江花園是後方,失去了屏障,後方就完全暴露。」老李說,「幫助A、B棟就是幫助我們自己。」

  在陸續向市建委、國土、規劃部門反映情況無果之後,居民們決定向黑龍江省法制辦申請行政復議。最終,省法制辦以「濱江花園居民代表與該行政行為不具有利害關係」為由,駁回申請。

  2010年9月底,哈爾濱華茂房地產開發有限公司(下稱華茂公司)以9400萬元的底價摘牌該地塊。當年11月,華茂公司以「江海國際」為名立 項,相繼獲得拆遷許可證和建設用地規劃許可證,並與拆遷公司進駐小區開始「調查摸底」。這遭到了居民的堅決抵制。雙方一度嚴重對峙。

  華茂公司的出現,讓小區居民們發現了「秘密」——友聯地塊未來的開發商竟然就是被拆遷的友聯賓館業主。

  「華茂公司就是友聯賓館的業主。」已從政府部門退休的老李告訴財新《新世紀》記者,「本來拓寬道路和打通過街通道,只需拆除友聯賓館。但他們『獅子大開口』,要了超過2億元的高額補償。政府不願出錢,就決定將A、B棟居民樓與友聯賓館捆綁動遷,讓友聯賓館來開發。」

  對政府而言,這一方案省下了對友聯賓館的補償支出,通過捆綁開發還解決了拓寬道路與過街通道的資金問題;而對友聯賓館而言,則可以通過房地產開發獲得遠超補償的收益。惟一被遺忘的,是A、B棟300餘戶居民的利益。

  友聯賓館原屬哈爾濱制筆工業總廠旗下的友聯金筆廠,在企業破產後被拍賣。據當地居民回憶稱,2005年前後,這座舊樓被一女商人以2300萬元買下,之後未再營業。

  經多方打聽,老李得知該女商人名為姜濤,是黑龍江省人大代表,也是友聯賓館和華茂公司實際控制人。華茂公司工商註冊地址「哈爾濱市道里區井街16號」實際為哈爾濱市海事局。海事局工作人員對財新《新世紀》記者稱,從未聽說華茂公司在此辦公。

  工商資料顯示,華茂公司由哈爾濱華億投資集團有限公司於2010年4月更名而來。更名之前,姜濤是華億投資的法人代表、董事長。姜濤還是華億投 資的發起股東,在2002年以個人出資2242萬元佔股74.7%。更名後,姜濤不再擔任法人代表,華茂改由吳江持股75%,孫哲持股25%。不過,姜濤 仍在華茂辦公,公司工作人員稱其為姜總。

  華茂通過其控股子公司——哈爾濱美林實業有限責任公司(下稱美林實業)持有友聯賓館。美林實業原名哈爾濱美霖實業有限公司,由華億投資控股 70%。財新《新世紀》記者獲得的一份2010年版的友聯地塊項目規劃圖紙,其署名的建設單位是「美霖實業」。友聯賓館底樓的一家商戶也證實,友聯賓館的 業主現名美林實業。

  至此,華茂公司與友聯賓館的關係已然清晰。

捆綁玄機

華茂公司在哈爾濱地產圈中名不見經傳,僅有的一個地產開發項目還因多次拖欠施工方工程款引起訴訟糾紛

  被拆遷方搖身一變成了開發商,玄機即在於所謂的棚改房「資金平衡」。

  2009年12月,哈爾濱市建委出具《關於友聯地段開發改造有關事宜的回覆意見》,該文件顯示,早在2008年,哈爾濱市建委向市政府提出,為 了盡快籌措建設資金打通防洪通道環路系統,建議將友聯小區和井街小區分別毛地掛牌出讓,以解決沿江地區綜合整治資金問題。2008年底,哈爾濱市規劃委員 會原則同意,決定「由建委牽頭,房產局和國土局配合,抓緊對其進行測算」。

  據哈爾濱市國土局測算,友聯地塊如果採取淨地方式掛牌出讓,以政府為主體對項目拆遷並負責安置補償,土地掛牌收益約為2.61億元。而政府需支 付的回遷安置及補償總金額約3.85億元,初步估算要虧損約1.24億元。如果採取毛地方式掛牌出讓,由開發商承擔所有回遷安置和補償,政府純收益約為 1.04億元。因該地塊拆遷還建比例高,拆遷難度大,國土局擔心開發商拿地後也難以達到資金平衡,影響改造工程,因而建議市建委協調財政部門進行適度資金 補貼。

  最終,本著「政府支持,企業運作,自求平衡」的原則,哈爾濱市政府決定將友聯地塊整體毛地掛牌出讓,並按棚戶區改造的模式由道里區向中標企業適當返還土地出讓金。

  之後,便是2010年6月規劃局公示批前規劃,國土局收回土地使用權並毛地掛牌出讓,華茂公司底價獲得該地塊。其間,更令居民們憤怒的是,國土 局的土地掛牌文件涉嫌數據造假:實際動遷戶數303戶被謊報成729戶,友聯賓館的建築面積也由6000平方米虛增至10000平方米。

  一位地產界人士對財新《新世紀》記者分析稱,這種「虛增拆遷戶數和面積」的手法業內慣用,能「嚇退」不明內情的潛在競爭者,也能從中套取更多優惠,「回遷安置住宅部分的土地由政府劃撥,不計算土地出讓金,上報的回遷戶數和面積肯定越多越好,能拿到更多拆遷補償」。

  正是上述「摻水」數據令國土局擔心中標企業可能無法實現資金平衡。國土局以「摻水」數據估算,全部貨幣補償金額高達5.74億元,其中,友聯賓 館的補償金額就佔了2.24億元。值得注意的是,哈爾濱市國土局在掛牌文件中謹慎註明:「上述面積由道里區拆遷辦提供,僅供參考。拆遷面積以實際發生為 準。」

  此外,老李從哈爾濱市規劃局還瞭解到,國土局掛牌出讓土地所依據的控詳規劃僅是「批前公示」,一直沒有得到規劃部門的正式批覆。

  如此操作之下,友聯地塊被華茂公司順利地以底價拿下。華茂公司前身華億投資,在哈爾濱地產圈中名不見經傳,僅有的地產開發經驗是其實際控制人姜 濤曾與黑龍江省婦聯合作,以黑龍江美霖房地產開發有限公司名義開發了「美霖嘉園」項目,該項目因多次拖欠施工方工程款,幾度鬧上法庭。

  從賬面上看,華茂公司資金實力很難撬動友聯改造項目。工商資料顯示,華茂公司註冊資本3000萬元,2009年底時賬上貨幣資金僅6.85萬元,全年營業收入為0。

  友聯小區居民向財新《新世紀》記者透露,有一戶被拆居民要求貨幣補償,交房後一直到現在都沒有拿到補償款。2010年11月進行的拆遷「摸底調查」,也因華茂公司拿不出具體補償方案而不了了之。

大字報攻防

「9400萬元拿地簡直就是白撿」

  正如老李所料,僅18年房齡、18層高的濱江花園,最終也與A、B棟居民樓捆綁起來,面臨「被棚改」的命運。

  2011年3月11日,哈爾濱市政府就友聯地段改造召開專題會議,明確由道里區政府牽頭,推進拆遷改造工作,並把規劃調整為三棟點式佈局的高層 建築,濱江花園被納入二期改造範圍。3月底,道里區政府即以「打通防洪通道暨友聯地段環境綜合整治項目」的名義,正式將友聯小區納入棚戶區改造計劃。

  關於友聯地塊,哈爾濱當地一名開發商私下對財新《新世紀》記者感嘆:「9400萬元拿地簡直是白撿。」據他判斷,這個地段,「江景住宅賣到每平方米3萬元都有人搶。」至於商業部分,價值更毋庸多言。一旁的萬達廣場,商舖數早幾年就賣出了10萬元/平方米的價格。

  「黃金地塊」巨大的商業價值,激發了利益各方的衝突,衝在最前線的是政府。2011年新發佈實施的拆遷條例明確,政府是房屋徵收補償的主體。

  隨著4月徵收通知的下發,小區居民與道里區政府開始「短兵相接」。根據政策,被徵收房屋按使用面積「拆一還一、就近上靠戶型」方式安置,安置地點為原地新建高層。選擇貨幣補償的住戶,則根據樓層不同,定價從7500元/平方米到11000元/平方米不等。

  友聯小區居民對安置補償政策不滿。一位居民表示,自己的住所水、電、暖氣等配套完好,何故要再為了「多幾個平米」來回折騰?建設期這幾年搬到哪 去?何況最終還要「賠上」裝修、購買超出補償面積等成本。貨幣補償方案更激起居民們強烈抵制,因為附近商品房均價都已超過2萬元/平方米。

  4月5日,道里區徵收辦進行「摸底調查」,雙方在松花江畔的斯大林街展開「口水大戰」,引眾多遊人圍觀。摸底調查後,徵收人員每天敲門敲窗、打電話。住在B棟一名退休老教師回憶稱,「那段時間一聽電話響,心裡就哆嗦。」

  及至7月13日,道里區政府正式啟動項目一期,開始徵收友聯賓館及A、B棟居民樓。居民們在小區內貼標語、拉橫幅,抗議徵收,甚至一度將大字報 貼到了徵收指揮部辦公室的門上。徵收辦和友聯賓館的人每天晚上都在清理大字報,但這邊撕下,那邊又冒出來。雙方多次因撕扯標語發生激烈衝突。

  大字報「攻防」成了持久戰,8月還發生兩件令居民氣憤的事。一是友聯賓館在其後牆安裝了20多個攝像頭,正對A棟居民樓窗戶;二是街道辦事處取 消了小區困難戶劉鳳玲的低保。「被攝像頭監視,我們反映、報警都沒有用,於是乾脆就每天晚上敲著鑼貼標語。」另一名居民代表老余說。在幾十個小區居民敲著 鑼去街道辦事處聯名抗議之後,劉鳳玲被取消的低保又恢復了。

  歷經一年多維權,如今的老李已堪稱「專家」。他將土地、規劃、拆遷、棚改等各方面的法律法規及政策全部整理在一個文件夾內,打印張貼在小區內供大家學習。他還在網上發帖,條分縷析地寫出政府在徵收環節違反了哪款哪條,對哈爾濱沿江規劃的細節如數家珍。

  「對符合城市規劃和工程建設標準,在合理使用壽命內的建築物,除出於公共利益的需要外,城市人民政府不得決定拆除。」指著自己寫的一篇材料,老李逐字逐句地念道,他告訴財新《新世紀》記者,這是《循環經濟促進法》第25條的規定。

  9月,友聯小區居民已就棚改徵收的決定,再度申請行政復議。財新《新世紀》記者在9月19日到道里區徵收辦、友聯地段現場指揮部求證相關信息 時,現場工作人員均以「領導不在」為由婉拒採訪。次日,友聯地段房屋徵收指揮部聯繫人孟令強在電話中對財新《新世紀》記者證實,「友聯小區拆遷後將進行高 檔住宅小區的開發,這是市裡的決定。」孟還表示,尚不清楚土地出讓一事,「最後由誰來開發,要看市裡領導的安排」。

  「把好好的樓房拆掉,再建更高的樓房,這就是棚戶區改造?」老李反問。在他看來,「這實際上是以棚戶區改造的名義套上合法外衣,得利的是開發商和政府。」

真正的棚戶區

在哈爾濱城區最大的連片棚戶區白家堡,居民憧憬上樓,盼著拆遷

  白家堡棚改項目是一個截然不同的故事。這裡沒有大字報抗議,沒有義憤填膺,也沒有對官商利益的種種猜測。居民憧憬上樓,盼著政府拆遷,沒拆到的住戶唉聲嘆氣地說,「又要在這兒貓一冬了」。

  位於南崗區的白家堡,是哈爾濱主城區最大的連片棚戶區,徵收總面積達22.38萬平方米。雖然緊挨著哈爾濱理工大學和哈爾濱行政學院,但偌大居住區連一條像樣的馬路都沒有,僅有一條年久失修的水泥路連通城市主幹道。

  9月中旬,財新《新世紀》記者在雨中到訪白家堡時,路上坑窪泥濘。白家堡房屋以平房和簡易磚瓦房為主,也有部分兩層樓房,絕大部分住戶已經搬遷。

  據老住戶介紹,白家堡已有幾十年歷史,有戶籍的大概2000多戶,實際上住著近4000戶。因條件艱苦,很多房主不住在這裡,租房的多是外地 人。因為沒有下水管線,經常污水橫流,垃圾遍地。這裡也沒有接入集中供暖,冬天很難熬。由於拆遷,自來水已經停了。住戶都在抱怨拆遷速度太慢。

  徵收指揮部的工作人員說,由於補償政策到位,徵收工作進展順利。他們統計的拆遷總戶數為2105戶,從7月4日徵收安置正式開始到9月已拆遷超過1000戶。

  安置補償方案按照全市統一的「拆一還一、上靠戶型、超出部分按照建設成本購買」標準安排。但也有些困難家庭因「沒錢上樓」而猶疑不決。對此,政 策還對老年人、殘疾人、特困戶等特殊群體給予了1萬-2萬元的照顧。「如果仍然不行,還可以採用共有產權方式,將超出面積部分以公房標準租給拆遷戶。」上 述工作人員稱。

  按照計劃,在白家堡的一角建設六棟高層住宅,安置原有居民,預計2013年竣工。剩餘土地將用於哈爾濱理工大學國家科技園的建設和商業開發。整 個項目用地面積21.9萬平方米,規劃建築面積49.2萬平方米,總投資規模約35億元。資金由哈爾濱理工大學提供。除了回遷安置樓和國家科技園,理工大 學還將承擔周邊五條道路以及教職工住宅和商品房的建設。

  項目啟動之前,同樣因擔心徵收改造後無法實現資金平衡,哈爾濱市棚戶區改造工作領導小組辦公室(下稱棚改辦)協調了另一幅效益地塊與其匹配,以 吸引投資。最終,在市棚改辦、市金融辦和哈爾濱銀行的配合下,哈爾濱理工大學全面接手啟動項目。據規劃,如今「髒亂差」的白家堡將在2013年後變成集居 住、商務、文化、休閒等功能為一體的現代化社區。

運動式棚改

棚戶區改造是哈爾濱完成保障房任務的主力軍,甚至經濟適用房、公共租賃房等類型的保障房也都通過棚改項目來完成

  將友聯小區與白家堡這兩個故事聯繫到一起的,是一個共同的背景——哈爾濱市棚戶區改造運動。這兩個故事猶如硬幣的正反面,從不同角度詮釋著這場棚改「運動」。

  2010年,蓋如垠履新哈爾濱市委書記,提出了「大哈爾濱」的城市發展戰略,口號是「北躍、南拓、中興、強縣」。「中興」意即老城區要提檔升 級,加快改造,下大力氣解決環境髒亂差、交通擁堵、基礎設施陳舊問題。由此,哈爾濱啟動「新三年棚改擴容計劃」,將棚戶區改造列為「中興」戰略的核心工 程,提出三年時間完成繞城高速內1134萬平方米的棚改任務,到2012年,全面消滅老城區棚戶區。

  據哈爾濱官方數據,2010年已實施棚改拆遷項目42個,總計518萬平方米。2011年到2012年,還將全部完成剩餘99片約820萬平方米的棚改任務。算下來,哈爾濱的棚改規模將超過原計劃約200萬平方米。哈爾濱市棚改辦對財新《新世紀》記者確認了這一數字。

  2011年被哈爾濱視為承前啟後的關鍵一年,棚改被列為十大城建工程之首。計劃啟動99片棚戶區徵收改造,並確保首批啟動的49片年內征遷淨地,同時完成二環內267處邊角地棚戶征遷。

  蓋如垠被哈爾濱老百姓稱為「老蓋」,說話做事風風火火,民間有「敢幹事,能幹事」的評價。關於棚改及保障房,老蓋有兩句廣為流傳的話:一是對媒體稱,「哈爾濱準備賠上100億元來建保障房」;二是對底下官員下「死命令」,「不能干就直接換人」。

  在這種強力推動下,哈爾濱棚改成為一場轟轟烈烈的城建「運動」。以住房保障和房產管理局為代表,涉及的相關政府部門都需「五加二、白加黑」式的加班加點。所有涉及棚改項目的審批均走綠色通道,無需排隊等待,隨到隨審。

  同時,在今年中央強調新建1000萬套保障房的大背景下,棚戶區改造還成了哈爾濱完成保障房任務的主力軍,如經濟適用房、公共租賃房等類型保障房也都通過棚改項目來完成。

  這是現行政策所允許的做法。儘管棚改中包括相當多的商業開發面積,但在很多地方棚改都已成為保障房的主力軍。住房和城鄉建設部政策研究中心副主 任王玨林在接受財新《新世紀》記者採訪時表示,在保障房建設中各地採取不同建設方式,有獨建的,也有合建的,只要完成計劃任務,什麼方式都是可行的。10 月公佈的全國保障房開工建設數量就包括棚戶區改造的部分,具體多少不清楚,但今年計劃的1000萬套保障房指標中,棚戶區改造佔40%。

  「可以將棚戶區改造理解為一個大概念,各種項目都可以向上靠。」哈爾濱市棚改辦的一名工作人員告訴財新《新世紀》記者,除了各種類型的保障房項目,甚至一些道路工程建設也通過捆綁棚改項目來完成。

  2011年,哈爾濱市保障性安居工程建設目標為8.74萬套,佔黑龍江全省目標總量的10.6%。其中,在主城區(不含呼蘭、阿城區)承擔的4.65萬套裡,約81.3%為棚戶區改造。年內計劃開工的41個棚改項目,共需配建5200套廉租房和1.1萬套公租房。

  哈爾濱市住房保障和房產管理局宣傳部部長於志華向財新《新世紀》記者證實,目前該市的經適房、公租房建設主要依託於棚戶區改造項目。僅群力·民生尚都一個棚改項目在今年就提供了6231套經濟適用房,遠超全市計劃。

政府的壓力

先建後拆、棚改擴容等新政挑戰著政府的資金鏈。2011年啟動的49片棚改項目累計資金缺口總額超過420億元

  為了在短時間內完成規模龐大的棚戶區改造,哈爾濱有兩大創新:一是變開發商主導為政府主導;二是變「先拆後建」為「先建後拆」。

  「微利的保障房項目對開發商沒有吸引力,而有賺頭的棚改項目早些年都做得差不多了。」於志華表示,現在的棚改項目都是「最難啃的硬骨頭」,不給其他「甜頭」,開發商投資參與的可能性很小。政府也擔心,開發商為追求利潤最大化,容易忽視保障房、回遷安置房的質量問題。

  因此,政府成為哈爾濱棚改的主導者。政府統一規劃,統一組織實施征遷,統一組織建設易地安置項目。同時,各區也組建棚改項目建設實體,承擔回遷安置房建設主體責任,保證建設進度和房屋質量。

  另一個重大舉措——變「先拆」為「先建」,則是希望儘可能降低動遷難度,加快棚改工程進度。從2010年開始,哈爾濱市開始建設棚改易地安置項目,先後開工建設民生尚都、陶瓷小區、哈西新區、香坊構建廠、愛建社區等幾個大型安置項目,可為數萬戶拆遷居民提供安置用房。

  以民生尚都項目為例,這是第一個完全由政府主導出地出資,面對哈爾濱全市棚改易地安置的超大型保障房基地。2010年初,蓋如垠親自勘查,現場選址。

  該項目位於群力新區的西區,總用地面積達232萬平方米,規劃建築面積418萬平方米,計劃投資總額達182億元。其中,佔地126萬平方米的 一期工程預計將於2012年10月全部竣工。佔地106萬平方米的二期項目,也將擇時開工。據測算,僅一期項目竣工後,即可提供各類房源2.6萬套。

  民生尚都項目指揮部辦公室主任駱明告訴財新《新世紀》記者,項目在建設期間,各區棚改辦就曾組織大量棚戶區拆遷戶前來看房,對促進徵收拆遷很有幫助。

  哈爾濱還將鐵路環線30米內棚戶區及邊角地零散棚戶房也納入改造範疇。按照哈爾濱市棚改辦副主任孫濱的說法,「這是全市棚改最難的部分」。鐵路 沿線土地歸屬鐵路部門,地方政府不能以賣地或商品房開發方式平衡征遷成本。同樣,老城區二環內現存的267處邊角地零散棚戶房,征遷之後也不再建設居民住 宅,而是規劃為交通節點、綠地等。這樣只能由政府負責易地安置,且無法收回征遷安置成本。

  據哈爾濱市棚改辦測算,鐵路沿線及零散棚戶房的征遷改造需投入34億元資金。這部分投入將與成片的棚改項目捆綁運作,統一解決,實現總體平衡。

  先建後拆、棚改擴容等新政挑戰著政府的資金鏈。以民生尚都為例,作為面向全市棚改易地安置和住房保障的最大項目,市財政沒有投入一分錢,建設資金全部由項目自籌。

  「資金壓力之大前所未有。」駱明表示,整個項目建設就是一個不斷尋找融資渠道的過程。比如,通過成為「公積金支持保障房建設」的首批試點城市, 先後獲得10億元公積金貸款支持;從多家商業銀行爭取到十幾億元的商業貸款;通過哈爾濱市城投公司與國家開發銀行對接;資金最短缺時,甚至通過市政府協 調,從相關部門串借1億元,以解燃眉之急。

  2011年,為加快資金的籌集,民生尚都加大了經濟適用房的銷售力度,今年先後銷售兩批共6231套房源,以緩解資金壓力。

  民生尚都項目由哈爾濱好民居建設投資發展有限公司(下稱好民居公司)運作,但真正的操盤人是哈爾濱住房保障和房產管理局。好民居公司不過是政府的一個項目融資平台,實際上還是政府兜底。

  好民居公司是哈爾濱保障性住房及棚戶區改造項目的骨幹企業,原計劃由市政府注資1億元。但在2008年4月哈爾濱市財政局給市政府的相關報告 中,明確表示「市財政局已無力解決上述資金」。之前,哈爾濱市財政局已為棚戶區改造項目投融資主體哈投民生公司撥入資金3億元。因而,財政局建議市政府從 哈投民生公司已籌措的資金中向好民居公司注入5000萬元,以幫助完成註冊。

  一家商業銀行的內部人士證實,給好民居公司的貸款是由哈爾濱市財政出具擔保函,承諾以土地儲備中心的相應地塊作為還款來源擔保,貸款期限為兩年。

  到2012年,民生尚都項目將進入還款週期,資金鏈又將面臨考驗。「一方面要加快配套商業的銷售,另一方面還取決於主城區棚改項目的進度。」駱 明表示,如果主城區棚改項目啟動得早,各區徵收辦或開發商需要來購買相應的安置用房,資金就能回籠得早;而如果棚改項目遇阻,不能如期啟動,安置房的建設 資金就不能順利回籠,資金鏈將非常緊張。

  事實上,因融資困難、征遷難度大等因素,主城區的棚戶區改造,特別是需要易地安置的棚改項目進展並不順利。所以,包括民生尚都在內的幾個市級大型易地安置和保障房項目,都面臨資金鏈緊張的狀況。

  此外,由於規模過於龐大,哈爾濱全市棚改項目整體資金緊缺。據財新《新世紀》記者獲得的一份《哈爾濱棚戶區改造推進計劃安排表》顯示,2011年啟動的49片棚戶區改造項目累計資金缺口總額超過了420億元。

另類土地財政

從哈爾濱棚改運動可以看到,保障房建設最終還是走了土地財政的老路

  住建部政策研究中心研究部副主任王玨林在接受財新《新世紀》記者採訪時表示,國家對棚戶區有嚴格界定,一般是老礦區、老林區,而且是上世紀五六 十年代的房子,年限長、基礎設施短缺或老化,改造資金由國家、地方和被改造家庭共同承擔。在他看來,用於棚戶區改造的資金投入,不會對政府形成新的財政負 擔。

  但哈爾濱式的棚改運動所需資金已遠遠超出了國家和地方財力所能支撐的範疇。如前所述,哈爾濱市、區兩級政府並沒有財力投入棚戶區改造,更多依靠 政府融資平台,以土地出讓收益作為擔保,通過融資平台獲得貸款,徵收拆遷棚戶區,再以土地出讓或商品房開發形式回籠資金用於還貸。

  知情人士透露,哈爾濱市近兩年因路橋改造、棚戶區改造等大規模城市建設,已經通過哈城投、哈投民生、好民居等政府融資平台公司貸款超過300億元。市、區很多政府部門的資產都抵押在銀行。也曾有人質疑,「大規模上項目,貸了那麼多款,以後的市領導只能忙著還貸了。」

  對此,蓋如垠在接受作家蔣巍採訪時回應稱,如果抱著「財政有多大盤子,就干多大事」的觀念,哈爾濱將遠遠落後於其他城市的發展。要加快發展,就必須要資本運作,「用市場上的錢、銀行的錢,干自己的事」。

  「我們下決心用貸款搞開發建設,搞了大規模的路橋建設和棚戶區改造,還收儲了70平方公里的土地。從現在的地價看,這是數千億元的儲備。與300億元的貸款相比,無疑還有著巨大的余量。」蓋如垠認為給後人留下的不是債務,而是財富。

  從哈爾濱棚改運動可以看到,棚戶區改造最終還是走上了土地財政的老路。這是一種另類的土地財政——政府通過大規模的棚戶區改造,用相對偏遠的保障房「贖買」中心城區土地,並納入土地儲備,最後以土地收益「回補」保障房及城市建設成本。

  這也是一種「經營城市」的另類思路——通過中心城區大規模的「棚戶區改造」,將優質地塊以「市政儲備用地、綠地、廣場」等名目納入政府土地儲 備,把老城區的居民大量遷到城市新區。「一方面,政府能獲得中心城區優質商業地塊的高收益;另一方面,將老城區人口疏散到新區,還能達到『拉開城市骨 架』、解決新區人氣不足的問題。」一位哈爾濱當地開發商對財新《新世紀》記者分析稱,新區的基礎配套、人氣起來之後,周邊土地自然會升值。

  棚改項目多數依賴政府融資平台的貸款,而其最終還款來源高度依賴土地出讓收益。問題在於,並不是每一個棚改項目都能夠實現資金平衡甚至盈利,有大量棚改項目需要政府補貼才能完成,例如哈爾濱主城區鐵路環線周邊及零散邊角地的棚戶區改造項目。

  哈爾濱採取了「全市統籌」的方式予以平衡,將全市棚改項目做成一個「大盤子」,用盈利項目來彌補「硬骨頭」項目的虧損。甚至,一些道路改造等市政基礎設施的建設也打包裝入棚戶區改造「大筐」中。「說白了,就是抽肥補瘦。」於志華如是說。

  在拆遷難度越來越大的情況下,哈爾濱市政府採取的「政府主導,先建後拆」的模式給財政帶來了更大的壓力。易地安置的房屋先行借款啟動建設,但主城區拆遷久拖不決,資金鏈受壓的同時,財務成本亦隨之上升。

  所有這些,都意味著政府需要從棚戶區改造的土地上獲得更高的收益來平衡,這只能寄望於土地的不斷升值才能實現。也因此,更多的優質地段、地塊被納入了棚戶區改造範疇,友聯小區的故事,就這樣發生了。

哈爾濱 哈爾 棚改 運動
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28979

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019