老闆出爾反爾不一定壞-香港經濟日報20130128 王雅媛
1 :
GS(14)@2013-01-31 00:04:28http://blog.163.com/wang_ya_yuan ... 141201302912848893/
最近大家都在罵一些房地產老闆出爾反爾，明明說了不會在市場上配股集資，卻還是配了。筆者反倒覺得奇怪，如果一間公司不打算在資本市場集資，上市又為了什麼?當然，在資本市場集資可以有很多方式，例如發債之類，但是當一間公司的負債比率提升到某一水平時，再發債的成本就越來越高，而這時候配股擴大股東資金，反而對於公司的一些回報指標可能是更合適的。不過，公司都需要留意的是配股集資不要搞得太複雜，如果像李寧(2331)這樣複雜地去集資，就不免令人覺得公司過於財技化了。
其實筆者一向都不會對上市公司主席說的話太認真，因為筆者認為在一個競爭激烈的行業裡，不停的變化才是永恆不變的定律。除非他們是已經壟斷了市場，不然即使大如一年銷售量過千億的恆大(3333)，萬科等等來說，他們對於行業很多因素都是相當被動的。何為被動?筆者是這樣去理解的，當存在一些因素本身是會影響你的，而你是沒有控制權的，只可以改變自己來適應時，那麼對於這些因素來說，你就是屬被動的角色。國內房地產是政策市場，大部份因素，如買地、銷售等，都被政府的政策干擾著。對於這樣的環境，房地產公司老闆可控制的因素並不多，故地產屬時勢造英雄的行業，適應力越強的就越能成為英雄。
決定一個人適應力強弱講求很多不同的因素，如對於形勢的判斷，願意接受意見的能力，改變自己做事方式的速度等等。不過總括來說，適應力強的人是有一個特點的，就是在需要作出改變時可以輕易做到「今天的我打倒昨日的我」。故此，能上市的房地產老闆們，大部份都是適應力強的人，他們今天說不配股，明天卻反口配股，是正常不過的事。從壞的角度去看，認為他們言而無信，缺乏誠信。從好的角度去看，認為他們識時務者為俊傑，適應力強。
市場口味在高周轉率內房
雖然市場上的資金是無限的，但是當同一時間太多房地產公司向市場出手融資時，資金的成本亦會越拉越高。因此，融創(1918)一見到恆大配股集資後，馬上作出相同的決定，筆者認為是果斷明智的決定。另外，有朋友問筆者喜歡周轉率高的房地產公司，還是資產豐厚的房地產公司?筆者認為是要看不同時候的，正如現在，市場口味是喜歡高周轉率的內房多於資產豐厚的內房。亦因為以上口味的差別，導致如果這兩類公司配股集資都會為股東帶來不同的回報。假設現在有兩間房地產公司配股集資，一間周轉率不高，靠屯積土地升值，而另一間則靠高周轉率來提升NAV。即使大家NAV的升幅是一樣，由於現在市場口味是喜歡高周轉率的內房多於資產豐厚的內房，後者集資後，給股東所能帶來的價值是會比前者高。因為隨著銷售量做大及周轉率做高後，市場給的股價折讓會再逐步收窄，這樣股東不僅在NAV上賺一筆，還可以在折讓收窄上賺一筆。
王雅媛為持牌人士，並持有融創(1918)