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愉景灣洋房實用率103％

1 : GS(14)@2013-01-24 00:56:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa1.htm

愉景灣洋房多由用家或長線投資者持有，一向較少放盤，圖中所見的1期朝暉徑雙號屋，現時叫價約3800萬元，以實用面積2094方呎計，每方呎叫價18,147元。（葉家豪攝）



代理指出，愉景灣1期不少洋房都設有特大露台，但由於發展商當年售樓並不會把平台、露台計算在建築面積內，令其實用率極高。（葉家豪攝）
官方實用面積 按圖則計算
就上述情，本報曾向差餉署及發展商瞭解，前者回應指出，有關物業的實用面積資料，是根據經屋宇署批核的圖則而計算的，但該署並沒有物業的建築面積紀錄；而香港興業則表示，「當日提供給買家的建築面積的確為3088方呎，亦注意到買賣文件上的實用面積為3175方呎，惟30年前的相關檔案資料已無從翻查，無法評論為何有此分別，亦不想胡亂猜測，但最重要的是，香港興業當日沒有『報大數』、誇大物業面積；而另一方面，買家亦買得面積更大的花園屋」。
業界：情非常罕見
事實上，區內不少代理均知道該6間洋房有上述情，但都不能作出解釋，而不少測量界人士都對上述情嘖嘖稱奇。
香港測量師學會建築測量組主席何鉅業得知有該情都認為相當「驚訝」，並指出有關情非常罕見，「實用率最多都係100%，超過100真係未聽過」。該學會規劃及發展組主席陳旭明亦指出，有關情「好特殊」，但不敢估計其原因。
牆身厚薄柱位等 或影響計算
另一個值得留意的是，由發展商當年提供的資料，與差估署所提供的，上述物業的實用面積存有12方呎的差異，即使市場現時以實用面積作為買賣準則，但市場資訊仍未統一。對此，何鉅業表示，不同測量師根據圖則所計算得來的面積，不時都會出現些微誤差，約在3%以內，而陳旭明則表示，情可能出現於雙方在計算時，在某些因素上有輕微差別，如牆身厚度、柱位、公用地方等。
明報記者 林尚民

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2 : GS(14)@2013-01-24 00:56:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa2.htm


面積有異 間接影響樓價
  2013年1月23日

【明報專訊】雖然政府推行以實用面積計價，目的是要統一市場資訊，但現時由發展商向土地註冊處提供資料，與差估署所提供的仍未完全統一，而地產代理監管局亦表明，兩者所提供的數字都可接受。

換言之，即使真金白銀買入物業，業主亦不完全知悉物業的實用面積，間接影響物業價值。有業內人士亦擔心，今年4月一手亦推行實用面積措施，屆時會否更令市場混亂。

地監局﹕兩者數字均可接受

以愉景灣一期朝暉徑93至103號單號屋為例，差估署提供之實用面積為3187方呎，土地註冊處的買賣紀錄則為3175方呎，就有關差異會否影響買賣雙方或涉及之代理，本報向地監局查詢，該局發言人稱，無論代理在俗稱Form 1的「物業資料表格」上所填的是哪一個面積，只要標明出處，有關代理日後即使收到投訴，亦可作為抗辯理據。

此外，兩種實用面積亦有機會令買賣其中一方出現「損失」，以去年以8500萬元售出的朝暉徑101號屋計，當時建築呎價為27,526元，以物業現時市值實用呎價約2.7萬元，實用面積3187方呎計，物業價值8604.9萬元；但以3175方呎計，物業市值則為8572.5萬元，兩者差距32.4萬元。

中原住宅部亞太區總裁陳永傑對此稱，「法例鮋№無話可說」，只要滿足到法例要求便可。

律師謝偉俊稱，即使買賣雙方日後可能發現市場存有兩個實用面積並出現損失，亦必須證明在過程中有人刻意計錯數、誤導，或疏忽，才有機會要求踢契。

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3 : GS(14)@2013-01-24 00:57:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】由香港興業發展的愉景灣，為本港著名的低密度住宅區，最新一期的愉景灣14期津堤，去年開售首批建築呎價9711元，實用率78%至80％，已遠不及30年前區內單位的實用率。另據中原統計，去年愉景灣合共錄得535宗二手成交，現時區內分層單位平均實用呎價7500元(建築呎價6300元)，過去一年升幅高達31％，升幅媲美去年「樓價升幅王」天水圍嘉湖山莊。

屋苑向來吸引不少名人、影星捧場，連現任金管局總裁陳德霖，早年亦買入3個分層單位收租，估計現時市值4800萬元，較買入價升近1倍。

過去一年 區內樓價升逾三成

據陳德霖2007年出任行政長官辦公室主任時申報利益顯示，早年以公司名義買入3個愉景灣物業，包括在99年以925萬元買入4期碧濤軒高層B室，及後在00年及03年分別以738萬及830萬元買入1期的海馬徑極低層B室單位。據代理指出，碧濤軒分層單位現時市值約1200萬元，海馬徑連花園單位更已升至1800萬元，3個單位共值4800萬元。

高球車連牌 炒至200萬破頂

另外，愉景灣不乏藝人聚居，如歌星關淑怡自2004年起入住。

中原創辦人之一王文彥及妻子周春嬌早年亦大舉入貨，據悉他個人或有關人士由85年起至90年代，總共買入愉景灣不同期數近40個單位，其後陸續放售套現，料現時至少仍持有10多個單位收租。

另一方面，有區內代理透露，不少區內居民、商戶代步的高爾夫球車連牌費，已由20年前的十多萬元炒高至200萬元，創歷史新高，平均月租更達8500元水平，以此計算回報率高見5.1釐，比本港去年通脹率4.7%還要高。

該名代理解釋，由於愉景灣發展至今已有30多年，住宅單位數目亦大增至逾8000伙，而屋苑亦擴展至二白灣一帶，令高球車市場需求大增，但由於該類車輛的牌照已停發，整個屋苑只有500個牌照，令車輛同樣出現炒風，而車輛只可由屋苑業主購買，租戶及商戶都只能向業主租用，故出現上述情。

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