ZKIZ Archives


房價繃不住

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100295456&time=2011-08-27&cl=115&page=all

富力地產打破僵局,明確提出對市場的看跌,其他局中人不跟也得跟
財新《新世紀》 記者 李慎

 

  縱然開發商痛批限購政策飲鴆止渴,地方政府賣地收入銳減有苦難言,中央政府對房地產的調控仍咬定青山不放鬆。

市場需求依然存在,現在正處價格調整窗口期。沈井韋/CFP


  2011年上半年,中國房地產市場平淡黯然。限購箝制了市場需求,銀行信貸收緊,海外市場融資成本趨高,國內資本市場大門緊閉,地價卻難見下跌。

  近期陸續出爐的房地產上市公司中報卻顯示了另一番景象,知名開發商仍吸金不減,萬科、保利、金地、招商地產1月至6月簽約銷售金額同比增幅分別 為79%、81%、109%、62%。但靚麗中報的背後卻隱藏著一個重要事實,由於房地產開發結算週期的客觀原因,2011年上半年的部分業績來源於 2010年下半年的簽約預售。

  對於開發商來說,最能助其掌握主動權的,只有預售款。近兩個月,一二線房地產市場項目打折促銷的廣告不絕於耳,但鮮有大型知名開發商做出明確的策略性降價動作,因為上半年他們手裡的資金還能撐得過去。

  但這樣的局面已難以為繼。經過2008年市場V型反轉的洗禮,過去的降價風向標萬科此際已退居幕後,內部暗令不可再提「降價」二字。但事實上, 包括萬科在內,各大開發商的降價行動已潛流湧動,團購、內部價、送裝修等眾多名目,都旨在讓利客戶。8月17日,住房和城鄉建設部正式公佈對各地列入新增 限購城市名單的五項建議標準,三四線城市限購政策呼之慾出,這令大批已退守至三四線的開發商都感覺快「繃不住」了。

  在調控政策及其預期的「圍追堵截」下,市場是否已接近反轉下行的轉折點?一般來說,降價多米諾骨牌效應還需要一個「爆破手」——它會不會是富力 地產(02777.HK)?富力近日率先打開虛掩的降價閘門,明確提出了對市場的看跌,不僅自身項目向下調價10%,還對下半年市場再看跌10%,一時震 動同業,引來側目與爭議。富力這頭張骨牌,會否引出一連串多米諾效應,還有待市場消化與觀察。

富力明確看跌

  「價格在政府的號召之下,大家只能做出向下的調整。價格方面,我們現在下調了10%;估計會慢慢跌,下半年可能會再跌10%。」8月23日,富力地產董事長李思廉在中報業績發佈會上作出上述表示。

  這是今年房地產調控以來,大型開發商高管首次公開表態「要降價」。雖然此前各大房企都已採用了各種促銷手段,但實際上他們並不願意對外承認降價。

  「是否會引發一輪降價潮,要看具體城市、具體項目和開發商的具體情況,但對於目前資金壓力大的企業來說,加速出貨應是首選。」戴德梁行華南研究部主管張曉端向財新《新世紀》表示。

  「降價是最後的選擇。特別是經過2008年萬科降價後售樓處被砸,大家都明白降價沒有任何好處。」陽光100集團常務副總裁范小衝向財新《新世 紀》記者表示,「原因有三,一是老業主鬧事,給企業品牌帶來傷害;二是大家心裡都有數,如果都高調降價,整個市場透露出一片下行信號的話,恐怕就沒有多少 人買了;三是降價終歸壓縮了利潤,沒人願意這麼幹。」

  開發商對於降價心態糾結。上半年,大多數開發商都收縮戰線,一副「挺著」的架勢,幸虧三四線城市成為銷售的藍海,支撐了業績。但隨著限購政策向下深入的信號進一步釋放,不少開發商可能不得不做最後的選擇。

  「三四線城市限購影響確實很大,我們在煙台的項目,就是趁著三四線限購政策出來之前開盤。」龍湖地產內部人士向財新《新世紀》記者表示。

  「越到下面的城市,限購影響越大。現在一方面限買,另一方面把資金卡住了,再把你的退路三四線城市截住,政府真是圍追堵截,逼著你降價。」遠洋 地產內部人士向財新《新世紀》記者表示。其實,早在今年3月,遠洋地產就對多個佈局城市制定了降價策略,新盤低價入市,快速回籠資金投入商業地產。

  不少一線代理商和市場分析人士認為,現在已經到了適當降價的時機,當市場對於房價大降不報太大希望時,只要價格調整到心理價位,潛在需求就會釋放。

  「市場依然存在,而且現在是重要的價格彈性窗口期。萬科上半年業績持續增長,在市場完全叫停的時候還能出量,說明這是價格彈性窗口,只要價格合適,量是可以走上去的。現金流是我們今年下半年乃至明年上半年最為重要的,沒有量怎麼辦?」世聯地產董事長陳勁松表示。

  中原集團研究部高級經理劉淵也有相同看法,「要降就先降,先降能把潛在的需求搶先吸收,小幅度試探性地降不如一次降到位。」

難見大降

  8月至10月這三個月是房地產開發行業傳統的推盤高峰期,會不會有更多的開發商跟進降價,多大幅度的調價是一次降到位?

  范小沖認為,跟不跟,不是看別人降價與否,而是看自己公司的情況,是否迫切需要降價回籠資金。但從上半年以來低位成交的情形來看,跟降的人肯定會很多,尤其對上市公司來說,還多一層年度業績考核的壓力。

  中報顯示,富力地產今年的銷售目標是400億元,上半年只完成了34%。富力董事長李思廉對此的解釋是,上半年銷售完成比例較低與預售證發放較 慢有關,因為在大部分城市,現在政府有關部門都會跟開發商談限價問題,所以拿到預售證的時間比以前要長。他透露,富力三四季度追加了很多預售證。

  這是今年開發商普遍面臨的情況。在北京,為了限制房價平均水平,政府一度停止對4萬元以上項目預售證的發放。上半年預售證發放的抑制,也導致下半年市場推盤量將更為集中,市場供應面臨井噴。

  劉淵認為,在調控政策不放鬆的情況下,開發商都會採取低價入市的策略,預計下半年整個市場的房價平均水平會降約10%。但隨著推盤量的增加,交 易量緊跟著將有所回升,量和價會達到一個平衡,價格不會一直跌。「對於戰線拉得不長的中小開發商來說,可能選擇將部分項目跳水出售,把這口氣倒過來,就不 繼續降了,捂盤等待更好的機會。」

  李思廉在中報業績發佈會上進一步表示,下半年不會出現價格戰,因為現在房地產變成一個不易進入的行業,需要大量的資金、人才,才能做好一個項 目,所以大家捨不得打價格戰,有的開發商如果覺得對手比自己強,可以先停下來不賣。基本上,處於行業前列的公司,大家相互競爭了十來年,不會再出現打價格 戰的局面。

  房價難以大降的另一個重要原因是地價的支撐。2011年上半年,地方政府雖然賣地收入大減,但土地成交價格和出讓底價均未見明顯下跌。

  中原地產監測數據顯示,1月至6月全國130個城市共推出土地11674宗,推出土地面積54167萬平方米,同比增加12%;其中住宅類用地 3492宗,推出面積19435萬平方米,同比減少15%。不過,全國130個城市土地成交溢價率為27%,較去年同期僅減少4個百分點。

  7月,國泰君安對「招保萬金」等四大房地產龍頭公司的調研顯示,目前開發商普遍表示,地價尚無明顯下滑的趨勢,部分區域起拍底價反而有所上升,主要由於政府對溢價率的控制。但住宅土地成交量明顯下滑,出讓偏少,現在地方推地都要事先採取措施防止流拍。

收購暗湧

  每次市場下行都意味著行業整合洗牌。2011年上半年,房地產開發行業的併購交易明顯活躍,併購金額創新高,大型開發商趁機兼併收購小開發商,獲得廉價的土地。隨著調控繼續深入和房價持續下探,地產行業的兼併收購交易將更加活躍。

  中原地產監測數據顯示,1月至7月,房地產行業公開的股權併購合計為62宗,總金額達到175.39億元,相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。今年前七個月的併購總金額已超過去年全年的交易額165.25億元。

  小企業在資金緊縮下行動的步驟是:停買地——減開工——降價——賣公司。主流開發商的資金實力、執行力都較強,推貨量集中在大型開發商,整個市場損失的部分幾乎全由中小開發商承擔。

  范小衝向財新《新世紀》記者表示,「大型房企選擇降價,有時並不全為了生存,也有其他戰略考慮。比如拉低價格,回籠資金,兼併活不下去的小公司,這也是做一個對沖。」

  他向財新《新世紀》記者透露,上半年陽光100集團兼併了300萬平方米的土地,住宅、商業都有。被兼併的企業有些是活不下去了,賣部分或全部股權給大開發商;有些是因為政策調控,認為房地產市場不確定因素太多,不想玩了。

  對大開發商來說,小企業手裡的土地是最具價值的,土地款已經付清,並且近年「招拍掛」的土地都需配建保障房、商業開發,而小企業早年拿到的土地更加乾淨。

  萬科2011年中報顯示,上半年萬科共收購了十家公司,共付出約46億元。其中最大的一宗交易為,廣州萬科以31億元收購廣州市番禺向信房地產有限公司100%股權,獲得新光城市花園項目。

  隨後,萬科將該項目正式更名為「萬科紅郡·翡翠」,該項目淨用地面積約34萬平方米,容積率1.68,建築面積約57.2萬平方米,目前已完工及在建開發面積約10.4萬平方米,還剩46.8萬平方米的建築面積亟待開發。

  據中原地產統計,十大標竿房企在2011年上半年的市場佔有率已從2010年年底的9%升至11%。

  中原地產認為,如何解決資金壓力並消化庫存,將是中小房企下半年的最大難題,降價求量或被併購抱團取暖應是目前最好的選擇。預計全年房地產市場併購將超過120宗,全年交易額可能上衝400億元高點。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=27349

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019