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投資樓市：同胞同胞我愛你

1 : GS(14)@2010-10-02 11:13:08

http://hk.myblog.yahoo.com/yomag ... &fid=-1&action=next
投資樓市：同胞同胞我愛你
跟據報導，國內同胞，而家仲不斷嚟香港買緊物業。
同胞嚟買樓，呢兩年成為一個熱門話題。
究竟呢樣嘢會對我地個樓市有乜影響呢？
首先，多左生力軍，在金融海潚之後，對樓市的復蘇，幫忙不少，呢個喺事實。
第二，佢地買入嘅樓，中長線佔多，短線佔少，所以可看成，賣俾佢地嘅樓，變左死貨，唔再在市場流通。咁即喺可以講『供應少左』。
舉個例，九龍站擎天半島有八座，假如同胞們買了三份一，大家就當擎天半島得五座好了。
咁得五座又如何呢？
咪又喺咁。
你可能會話，物以罕為貴，少左三座，價錢咪會高好多，答案喺negative，假嘅。但喺價錢守得住，會企硬，呢個喺真。
阿牛舉一個例：華景山莊
    

一個環境好好，廿幾座，新鴻基樓，景觀一流，四百至二千呎都有，個view靚到不得了。但因為炒家唔多，業主揸住晒啲貨全部長線自用，所以要搵嚟買，週不時會冇貨。真正物以罕為貴。
    

結果點樣？
1) 買貨難，而且越嚟越難。
2) 賣貨亦唔喺真喺咁易，因為越嚟越少人搵，又如果你要賣嘅貨，貴左啲，質素次左啲，咁就好難攪，本區客唔要，外區客唔多。
3) 價錢難大升，因為冇人會追貨，大家都知道樓價大約值幾多錢。但喺亦冇平貨，因為價錢啱，唔會冇人要，唔需要賤賣。有啲心機就一定賣到。
結論就喺：買賣兩閒，價硬平穩，漸漸歸邊。
呢個就喺多長線業主入貨嘅結果。
到跌市時，呢啲區成交唔多，因為業主們大把錢，有條件長揸，價錢回落比較慢，但有價無市。間中成交幾間比平均叫價低好多，由心急業主賣嘅貨，但其實呢啲貨反而喺真實市值，其他嗰啲就叫到天價，唔喺真喺賣嘅。

例如樓價已經跌到值七百萬，啲有實力業主仲講緊高峰時嘅價錢，同agent講：有人出一千萬，就call我喇，唔到價我就慢慢住囉，唔急㗎。咁地產個電腦咪來來去去全部都喺一千萬，個市好似冇嘢發生過咁，只喺隔個月承一兩間六百零，七百萬嘅。咁個市算唔算冧左呢？算唔算頂得住冇調整到呢？
阿牛就覺得同其他屋邨，其他業主實實際掛個七百出嚟，喺冇分別嘅，掛冇用嘅，承到先得㗎。個實情咪一樣，根本就喺冧左。
所以，阿牛想話俾大家聽，有同胞嚟買貨，佢地幾有錢，幾硬淨都好，喺影響唔到冧市時嘅急跌，亦即喺話，佢地救你唔到，僅能賠葬。    

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2 : GS(14)@2010-10-02 11:13:39

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2601

      投資樓市：同胞同胞我愛你(二)
唔喺好耐之前，彌敦道長期有展銷會賣嘢。
聽到展銷會三個字，大家喺唔喺好熟呢？
就喺賣大陸樓。
            

十多年前，香港人有不少都跑到珠三角置業，甚麽新邨，甚麼園，甚麼城，每逢週末都有地産代理組織睇樓團，管吃管喝，看完之後有豪爽的即場就洽購。訪問買的人，有很多都不用按揭，一筆過付清樓價。他們都說覺得那些樓盤建得寬敞又特色，管理完善價錢也不貴，空置著也不用出租，也可以給自己或朋友到内地時有下榻的地方，作為渡假之用，自己在國内有别墅多有派頭！
當時這些樓盤週邊 一箭之遙的地方就是國内同胞們便宜幾倍的一般村屋 。
人是善忘的，大家還記得當年的種種？
到左今時今日，國内有不少人跑到香港置業，甚麼九龍站，甚麼鐵上蓋 ，由地産代理組織睇樓團 ，順道購物，看完之後有豪爽的即場就洽購。訪問買的人 ，有很多都不用按揭，一筆過付清樓價。他們都說覺得那些樓盤建得高級又特色，管理完善價錢也不貴才幾萬元一呎，空置著也不急著出租，也可以給自己或朋友到香港時有下榻的地方，自己在香港有豪宅多有派頭！
今天這些樓盤週邊一箭之遙的地方就是本港市民們便宜幾倍的舊樓。
今天大家睇番轉頭，在華南一帶，呢啲『五星級的家』，除左少數之外，大部份都變晒死城。首先就喺十室幾空，然後就喺冇二手市場，十分大鑊，如果邊個要去住吓，阿牛夠膽講，隨時都搵到朋友借到一間，梗有啲阿邊個嘅姨媽舅父買左嘅；如果要去長住，租一間亦都十分容易，大把你揀。不過你喺唔會住嘅，因為啲屋耐冇人住，一陣『巷』味，臭嘅。要去中山，順德渡假，就梗喺住酒店喇。當時年代，買左呢啲別墅嘅人，其實各階層各行各業都有，亦唔喺個個喺有錢佬，投資能手。好多都喺羊群心理，加埋俾展銷會哄騙，然後落疊嘅。
呢啲死貨現在好難搵人要。原因就喺當年個label，『香港人聚居』嘅『五星級的家』，俾你做當地人，你想唔想買入去嗰度住吖？所以而家要消化左呢一批，陳舊左，社區惡劣，價錢唔平，臭名遠播嘅上一代遺物，頗有難度。蓋棺定論，呢一堆當年叱測風雲嘅樓盤，僅喺做就左發展商，同經手的一群經紀，就喺佢地搵左一啲錢囉。至於其他當地整體樓市，民生，經濟發展，實在無受到甚麼甚影響。
大家嘗試意會吓，project番而家大陸人嚟買九龍站上蓋，就會覺得佢地嘅行為，同十年前我地北上置業，如出一轍；大家亦會諗到十年後，九龍站可以發展成點，而呢班同胞會對香港嚟緊嘅樓市又有乜影響。
咁點解啲報紙咁鍾意唱大陸人嚟買嘢呢？就喺因為報紙啲稿都喺發展商同代理提供嘅，對佢地嚟講，大陸人真喺米飯班主，俾左錢佢地賺，所以佢地個角度唔同，而且好似用佢地出新聞稿，有啲噱頭。不過我地睇新聞嘅，就要小心，尤其唔好當大陸人睇市會叻啲，投資會準啲，佢地都喺普通人而已。人地想買咪由得人地買囉，背後唔一定有含義嘅喎，唔好諗住人地眼光又好啲，又乜嘢撐起半邊天。大家適宜諗簡單啲，實際啲。
跑馬地墳場門口有一對十分著名嘅對聯，詩云：
                  今夕吾軀歸故土
                  他朝君體也相同
    

呢啲隔山買『五星級的家』，我地香港人試過喇，而家到你地喇；同胞！
          

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3 : GS(14)@2010-10-02 11:14:14

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2609
投資樓市：同胞同胞我愛你(三)
同胞們來買樓，香港人又愛又恨。愛當然是別人帶來新資金，恨就當然是因為感覺到別人的優越，仕別三日，人家突飛猛進，我們原地踏步，一陣窮酸餿氣。
              

當年香港人買這些珠三角的度假屋是不准賣給當地同胞，因為是外銷房也，當地人也着實買不起。但假設當時能自由買賣也好不了多少，洋房的價錢高，而且維修up keep相當費神，鄰居質素亦十分重要，要住得好，一定要『俾心機住』。當洋房掉空了，破落了，左鄰右里質素又低；那裡再找人接貨？當時買了的業主，後悔的應該不在少數，但後悔又如何，樓盤巳變死貨。
今天香港的九龍站豪宅也是價錢高，將來一旦外觀變舊了，價值就會跌，我很難想像那些豪宅，過了幾年外觀舊了，內裡也殘破了，地點又不佳，物業附近就是市井，九龍站下面就是佐敦，請問還可值多少價錢？加上香港的樓宇向來都是自由買賣的 ，得到國内同胞們後悔，他們不問價斬倉時，市場就自然要下調，一吓守唔住，變cheap左，就永遠番唔到身。一個好好嘅例子喺環球大廈，佢坐落在中環的黃金地段，地鐵上蓋，landmark斜對面；但佢就喺曾經經歷過一朝地產不景氣，做cheap左，而家永遠都做唔番甲級大廈，甲級商場。佢個mall真喺睇見都唔開胃，淨喺閒雜人等同賓妹出入居多。
九龍站，變數可以好多呀！
    

大家不要以為以上情形一定是多年後的事，只要樓市逆轉，國內同胞反應之快，斬倉之狠，包管大家一開眼界。還有，賣貨給他們的經紀、業主，分分鐘要準備換電話，玩失踪。同胞們如果損失千千、百百萬，恐怕不會就此罷手，他們亦不會相信經紀們真的就是賺取一份佣金而非合謀棍騙。佢地諗嘢啲邏輯，跟我地稍有不同的。
如果講到內地資金來港投資，阿牛相信在股市和匯市，國內投資額會比在樓市的投資額大很多很多。例如股市今天成交八百五十億，大家猜猜有多少成交是國內資金呢？
1%
咁少你信唔信吖？
但喺1%都有八億五千萬，如果斗零按揭都唔做，都可以去九龍站買四十個二千幾萬嘅單位，做埋按揭，可以買一百二十伙呀。如果有5%喺大陸資金，就有四十二億，唔按揭可以買二百個單位，按埋可以買六百個呀！
點解報紙財經版從來都冇講呢？
一來確實數字不詳，二來交易多數歸晒一小撮特別嘅經紀賺左；呢批人喺唔會爆響口嘅。在股市外匯界，成日都億億聲㗎喇，邊有地產界咁，做單幾千萬嘢，自吹自擂講足幾日咁井底蛙㗎。
    

仲有，跟據調查，內地的富裕人仕，投資股票佔佢地portfolio嘅百份之四，五十，反而地產只佔百份之二十幾。這比例和香港的富裕人仕剛相反。而且股票要偷偷摸摸買賣，不記名不上身，比偷偷摸摸買樓容易得多，股市亦都上落快，轉身容易，走佬都方便啲。所以最適合啲唔太想見光，唔想太揚嘅錢。
    

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4 : 龍生(798)@2010-10-03 14:02:47

很有趣的BLOG
本來我很不認同他的觀點,
但看到環球一段, 我不得不服了
這環球大廈真的很奇怪,
坐落的當真是一綫中的一綫地段
可謂CENTRAL OF CENTRAL
對交易廣場, 歷山大廈, 置地旁,
樓下就有地鐵出口 , 還要係好方便個隻, 因為一落去就可以上車咁濟

居然攪到今時今日呢個死樣,
世事真的無奇不有

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5 : GS(14)@2010-10-04 22:01:26

現在置地可是上千億的...

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6 : 龍生(798)@2010-10-04 23:19:26

對呀, 可是你看對面的環球....
像三流的商廈
搞極都唔旺
吹脹

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