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歐氏三兄弟傳奇

2011年5月15日，參加廈門福建房產閩商大會的融信集團董事長歐宗洪。（視覺中國/圖）

在2016年福布斯中國富豪排行榜上，老二歐宗榮以205億身家排在第98位，老三歐宗洪夫婦則以165億名列145位。只要兩兄弟合體，就能超越福建首富三安集團的林秀成父子。

“閩系房企可以分為兩個派別：一派是以三迪為代表的穩健型房企，不追求規模，也不追求百強排名，持有很多優質資產；另外一派就是以融信為代表的‘高杠桿、高周轉、高風險、高溢價’模式，沒有自持資產，能賣的全賣掉。”

融信大部分房地產項目都依靠信托融資，有的信托是純粹的債務，有的則是“明股實債”。2015年末，融信借款總額186.284億，信托占到了近90%。

2016年8月23日，46歲的福建人歐宗洪在香港穿著一身淺色西服走上臺前，匯報上市公司年中業績，上百家媒體的閃光燈瞬間包圍了他。

歐宗洪率領的閩系房企融信中國（03301.HK），在短短4年時間內，完成了營收12億到74億的飛躍式發展。2016年以來，融信在上海、杭州等一二線城市已斬獲土地14宗，金額超過340億。歐宗洪在上述發布會說，余下幾個月不打算再拿地，融信已經吃飽了。

年初，這家從莆田發展起來的房企將總部從福州搬到了上海。福州的士司機黃師傅從車載廣播里聽到了這個消息，笑著說道：“有錢好啊”。

實際上，融信的成長軌跡更像是經過精心的計算。融信之前，已有15家閩系房企按照近乎相同的路數完成擴張、遷往上海，其中亦包括他哥哥歐宗榮所執掌的正榮集團。

以融信為代表的閩系房企，過去數年中是如何異軍突起的？

2013年3月9日，福州，正榮集團董事局主席歐宗榮。（視覺中國/圖）

歐氏三兄弟

“我出生在莆田最貧窮的鎮最貧窮的村最貧窮的家里。”

由福建莆田市往東南大約30公里，便到了歐宗洪的老家東嶠鎮汀塘村。這里靠近大海，對面就是臺灣。

歐宗洪出生在距村口不遠處、一座由土坯搭起的小院落。歐家共有兄弟姐妹6人，出了3個富豪：大哥歐宗金，創建了福建歐氏投資集團；二哥歐宗榮，執掌另外一家閩系房企正榮集團，目前比融信規模還要大；歐宗洪則是最小的孩子。

在2016年福布斯中國富豪排行榜上，老二歐宗榮以205億身家排在第98位，老三歐宗洪夫婦則以165億名列145位。只要兩兄弟合體，就能超越福建首富三安集團的林秀成父子。

提起歐家，村里婦孺皆知，但是沒有人願意向外來客透露歐家的具體位置。現在歐氏三兄弟在村里捐建了汀塘小學、社區大學，還向70歲以上的老人發放“福壽金”，年紀最大的每月可以領到600元。

莆田鹽堿地居多，並不適宜耕種，但在歐氏兄弟從商以前，歐家世代務農。老二歐宗榮曾不止一次向媒體回憶小時候的生活：買不起書包，沒有房子就住祠堂，甚至連地瓜渣都吃不飽，“我出生在莆田最貧窮的鎮最貧窮的村最貧窮的家里。”

關於歐宗榮的多篇媒體專訪透露，迫於生計，初中沒念完，老二歐宗榮就跟著老大歐宗金外出打工，先去了福建尤溪，後來又去了江西宜春和南昌。兩兄弟從石件工學徒做起，後投身路橋建設，一步步有了自己的工程隊，在1985年成立了江西正榮市政工程有限公司，先後參與了司馬廟立交橋、於都長征大橋、九江防洪工程等一大批國家和地方重點項目的建設。

但在1998年，由於承接的一個工程出現安全事故，老大歐宗金從此結束路橋生涯，回到莆田，過起了半隱居的生活。

回鄉後的歐宗金並沒有賦閑。2002年，歐老大組建福建歐氏投資集團，同時介入房地產開發和教育產業。從2004年開始，歐老大先後投資控股了多所莆田一流的公立學校。

2015年，歐氏三兄弟的父親歐亞棋去世，當天晚上莆田毫無征兆地出現狂風暴雨。據當地一位接近歐家的人士許軍透露，第二天上午歐家本來要在當地媒體刊登一個版的訃告，內容包括族譜上的全家人，但6個小時後，歐家取消了這個計劃，原因是“要低調”。

2016年8月27日，莆田市東嶠鎮汀塘村，歐氏三兄弟在距離自家不遠處捐建的社區大學。（南方周末記者 馮葉/圖）

“借船出海”

歐宗榮在江西發展初期，主要以“借船出海”的方式承攬工程。

不少與老二歐宗榮打過交道的人士均向南方周末記者描述，其外貌英俊，人很精幹，註重個人魅力與企業形象，是三兄弟中最喜歡和媒體打交道的一個。

多篇媒體專訪顯示，歐宗榮在江西發展初期，主要通過掛靠國有大中型建築企業，以“借船出海”的方式承攬工程。當有媒體問他，是否會覺得第一桶金不光彩而回避這個話題？他答：“不會，每一筆都是辛辛苦苦賺來的。”

1996年，老二歐宗榮獲取了人生第一塊地皮，是某市政府欠下工程款後用土地抵價劃撥而來。此後，歐宗榮除了承建路橋、市政工程，開始將重心轉向房地產開發。1998年，歐宗榮整合分布於福建、江西等地的８家企業，在福州成立了正榮集團。

發展順風順水的歐氏，想回老家作貢獻。在2002年福建省兩會前舉辦的一次企業家座談會上，歐宗榮承諾，今後將做好三件事：一是動員在外的企業家為福建經濟的發展出力；二是回來投資，第一年要在福建投資10個億；三是為家鄉多做公益事業。

此後，歐宗榮與正在大規模城建的莆田市政府展開了一系列合作。比如以BOT的方式接下農業項目澄峰圍墾工程和莆秀高速公路投資建設經營權，投資接近15億元。“這兩個民生項目都是前期投入巨大，可能後期也賺錢，但主要是社會效益。”許軍說。

歐宗榮也十分熱衷於贊助體育賽事。根據公開資料粗略計算，正榮集團從1998年贊助江西省十運會起，捐款在千萬左右。僅2010年福建省莆田市承辦第14屆省運會，正榮就捐了406萬。

與此同時，歐氏三兄弟也拉開了在莆田房地產市場兇猛擴張的序幕。2000年，同樣起家於路橋建設的老三歐宗洪創立莆田市交通房地產開發有限公司，投資建設了當時莆田市中心第一高樓“觀橋禦景”，旋即被莆田市民驚呼“天價”。在周邊房價不到500元/平方米的時候，“觀橋禦景”硬是賣到了1400元/平方米。

“李嘉誠說地段、地段還是地段。”許軍向南方周末記者解釋，“觀橋禦景”緊挨著的叫做後塘片區，那里臥著莆田的龍脈，莆田歷史上好多文狀元，包括國家兩院院士，都是從後塘走出去的，莆田最好的小學麟峰小學也在附近。

三年之後，龍脈所在地——後塘片區舊城改造項目也被老二歐宗榮收入囊中。

與老二歐宗榮不同，老三歐宗洪在近年接受的一次媒體專訪中，拒絕談論這段創業史和企業理想。文章只好寫道：“19歲那年，這個早熟的孩子白手起家，開始創業。”

斷尾求生

經此一役，身材精瘦的歐宗洪一戰成名。

通過“觀橋禦景”等項目積累資本後，老三歐宗洪從莆田來到福州，於2003年創立了融信地產。許軍告訴南方周末記者，歐宗洪也是從這個時候開始真正獨立，當年的“觀橋禦景”表面上看是他的項目，實際上主要還是老大歐宗金在里面運作。

“基本上沒什麽作為。”融信離職員工王佳告訴南方周末記者，融信成立的前幾年，一直在福州開發大眾型樓盤。直到2007年上半年，全國樓市暴漲，所有地產商都患上了“土地饑渴癥”，融信才想著大幹一場。

2007年9月11日是福州房地產界的狂歡之日。那一天，福州市土地拍賣市場大廳內人滿為患，城內的二百多家地產商濟濟一堂，走道上水泄不通，大廳里煙霧繚繞。

最終，融信以每平方米9953元的樓面地價獲得福州原玻璃廠、保溫瓶廠地塊，成為福州的單價最高地塊。到了中午，無人去吃飯，拍賣繼續進行，直到下午一點，拍賣才全部結束。老三歐宗洪一人獨得兩塊地，共需支付地價15.5億元。

經此一役，身材精瘦的歐宗洪一戰成名。

然而沒過幾天，歐宗洪就後悔了。2007年9月底，央行出臺房貸新政——第二套房首付提高至四成、利率在基準利率的基礎上提高一成。效果立竿見影，10月，福州商品房交易量環比下降50%。

形勢突變之下，歐宗洪不得不“斷尾求生”。在損失7000萬元保證金之後，於2008年2月退了這塊地。

同樣退地的還有老二歐宗榮。2007年，正榮與一家新加坡企業合資在江西南昌捧回了一塊地，卻一直沒有支付。兩年之後，地塊被政府無償收回。

杜建說，樓市受到調控的那段時間，老二歐宗榮整宿整宿睡不著，甚至不得不向員工融資，利息高達一兩分甚至一毛，“歐宗榮很懷念那段只做建築的日子，賺一筆是一筆”。

兄弟倆掙紮著熬過了2008年，沒想到，2009年房地產再熱起來。歐老三趁機開發了位於福州西南部的大衛城項目，這是他人生第一個中高端樓盤。2008年以前，大衛城還是成片的農田，周邊房價只有每平方米1500元。而等大衛城開盤的時候，連特價房都去到每平方米8888元，別墅總價450萬起，如今位置好點的別墅已經漲到了千萬以上。

歐老三的一座府邸也藏在大衛城里，由兩座淺橙色的別墅聯體打通，室內面積加起來近七百平。別墅門口修建了碼頭造型的建築，碼頭下則是一條人造溪水的源頭，一位房屋中介告訴南方周末記者，其風水含義為“龍（籠頭）馬（碼頭）精神”。別墅的大門上貼著一副普通的對聯“百福臨門新年到，千祥入戶早春來”，橫批是“吉祥如意”。

門口停著的兩輛座駕昭示了主人昂貴的身家。一輛是黑色奔馳，另外一輛是馬雲同款黑色邁巴赫。由於邁巴赫車身過長，車尾貼了黃色車牌，車庫門無法關上，車身已有些蒙塵。

“四高”模式

“只有去新城市搶份額，才能支持企業繼續擴張。”

融信年報顯示，從2012年到2015年，融信的營收從12億猛增至74億。福建省房地產人力資源協會副會長張德生曾是融信人力高管，恰好參與了融信高速發展的這4年。

張德生向南方周末記者介紹，閩系房企可以分為兩個派別：一派是以三迪為代表的穩健型房企，不追求規模，也不追求百強排名，持有很多優質資產；另外一派就是以融信為代表的“高杠桿、高周轉、高風險、高溢價”模式，沒有自持資產，能賣的全賣掉。

融信快速擴張的方法在於目標導向。張德生說，比如當年融信基數小，營收只有15億，但第二年的目標已經設好了，營收30億。如何實現？假設融信的去化率是70%，也就是說存貨要達到40億，房價2萬一平，就意味著要有20萬平方米的可銷售量。“算好了以後就知道要拿多少地，知道要拿多少地，也就知道了要準備多少資金。”

隨後，買地資金就被分配至銷售部門和融資部門。“有時候1∶1，有時候1∶1.5，杠桿率很高。”張德生說，在這種模式下，銷售部門就需要高周轉，以盡快出貨、回籠資金為前提；融資部門則不管用什麽樣的方式，把市場上能夠拿到的錢全都拿回來。

“基數小的時候，實現倍增非常容易，但是到了60億的時候，福州就容納不了了。”張德生告訴南方周末記者，這就是以融信為代表的閩系房企走向全國的邏輯，“只有去新城市搶份額，才能支持企業繼續擴張”。

2013年，老三歐宗洪打算進入中國最繁榮的一線城市。張德生告訴南方周末記者，當時歐宗洪同時派出兩支隊伍，分赴北京和上海，目標是“兩地必下其一”。張德生通過綠地的人力資源總監，將雙方牽到了一起，在上海聯合拿下了第一塊地。

打開全國市場的融信亟需上市融資，但是上市計劃卻被推遲了兩次。張德生曾掛職融信IPO小組副組長，他告訴南方周末記者，融信第一次計劃是在2013年上市，但是需要2010年到2012年的報表，可在那個時候，融信規模不夠，只好推遲一年；同時，融信當時主要依靠表外融資，有大量關聯交易需要清理，只好又推遲到了2015年。

張德生說，融信和正榮本來同時有了上市計劃，但是正榮規模更大，關聯交易更難清理，所以反而被融信搶在了前面。

據張德生觀察，老三歐宗洪不喜歡喝酒應酬，基本是家里、公司、會所三點一線。在會所，主要是健身、會客。他有兩個愛好，一個是乒乓球，另一個是八十分（一種撲克牌遊戲）。相較於老二歐宗榮對於生活品質的追求，老三歐宗洪只關心兩件事——左手拿地、右手融資。

2016年8月26日，融信福州留下的辦公地，總部已搬去上海。（南方周末記者 馮葉/圖）

做大分母

綠地將與融信合作開發的四個項目的並表權全部讓給了融信。

清理關聯交易並不容易。張德生說，替換關聯交易需要大量的資金，因為關聯交易首先必須還掉，還掉之後還要補充同等金額的運營資金，“一來一去，所需資金實際上是翻倍的。”

這也是融信被市場詬病杠桿率過高的原因。招股書顯示，2015年3月，融信凈負債率高達1591.2%。不過近兩年，融信的凈負債率下降得很快，剛剛公布的2016年中期業績顯示，這一數字已下降至90%。

融信在報表中解釋，凈負債率下降最主要的原因是控股股東及戰略投資者的股權出資。不過，一位房地產公司CFO在看過融信報表後，告訴南方周末記者，融信的債務率下降，與財務手段有關。

他向南方周末記者分析，融信凈負債率下降得益於2016年權益總額的增加，凈負債率=（借款總額-受限制現金-現金及現金等價物及初步年期超過三個月的定期存款）/權益總額。2015年底，融信的權益總額只有50億，但在今年上半年猛增至143.7億。

權益總額的增加又有賴於永久資本工具和非控股權益，分別增加了17億和48億。所謂永久資本工具其實是債；而非控股權益，實際上是一種融資手段。比如甲是上市公司，乙是甲的控股子公司，甲占股60%。乙公司總資產1000萬，合並報表時，甲把1000萬全算了進來，但實際上乙有40%的權益並不屬於甲。“融信利用了這個財務規則。”他說。

2015年，在非控股權益中，還有一筆高達16.48億元的非控股註資。這筆錢來自福建歐氏建設發展有限公司，這家公司恰是由老大歐宗金及其兩個兒子掌控。

根據協議，老三歐宗洪把融信3個項目49%的股權賣給了老大歐宗金，相當於把歐氏家族資產“左手倒右手”，從而實現權益總額的大幅增長。

此外，2016年融信地產中期業績顯示，綠地將與融信合作開發的四個項目的並表權全部讓給了融信。其中三個項目，雙方各占50%股權，剩下一個項目，雙方各占25%股權。上述CFO稱，“綠地這種做法很奇怪”。

融信打開上海市場同樣借助於綠地。對於比融信大得多的綠地為什麽要和融信合作拿地？張德生的解釋是，這種合作有利於雙方降低成本，如果不合作，按照融信的風格，會跟拍到底。

誰是金主？

在融信的招股書中，資產管理公司華融也赫然紙上。

正是信托背後的金主，給融信提供了如此的底氣。翻開融信的招股書可以看到，關聯交易被替換後，融信大部分房地產項目都依靠信托融資，有的信托是純粹的債務，有的則是“明股實債”。2015年末，融信借款總額186.284億，信托占到了近90%。

融信在公開場合從不說自己是一家福州企業，取而代之的是海峽西岸經濟區。福州本地一位知名房地產人士在聊到融信的資金來源時，亦對南方周末記者一字一句地說：“海西渴望爆發。”

其實這是福建民間資本的代名詞，一家名叫拓界的私募股權投資基金匯聚了這些資金。拓界總部位於廈門，成立於2010年。董事長林雄曾是福建一家房地產專刊的記者，後來組建閩商地產聯盟，這是一個由閩籍地產商構成的商會組織。

據媒體專訪，之所以組建商會，是林雄認為，企業成員之間應該有一條紐帶，這條紐帶就是企業的血液——資金，尤其房地產是資金密集型行業，聯盟應該滿足企業最核心的需求。

2015年，拓界資本完成了A輪定增，引進了20家閩系房地產企業和個人，並追隨閩系房企的腳步在上海自貿區設立了垚界資產管理公司。

而融信正隱秘地藏在拓界身後。拓界金夥伴（廈門）投資管理合夥企業（有限合夥）的股東中，有一家名叫福州天朗投資有限公司，這家公司追溯到最後只有一個自然人股東，名叫王迎凱。而王迎凱正是融信投資發展中心的一名員工。據融信官網新聞，2014年，王迎凱與老三歐宗洪一同參加了融信入職員工培訓大會。

王佳對南方周末記者稱，王迎凱目前仍在融信地產就職。其也向南方周末記者透露，中國四大資產管理公司之一的信達也是融信背後的金主，註資渠道正是通過信托以及拓界。南方周末記者就此聯系了信達公司，工作人員稱隨後會給出回複，但截至發稿時尚未收到。

在融信的招股書中，另外一家資產管理公司華融也赫然紙上。華融向融信提供了一筆3億的借款，年利率10.77%。

（應受訪者要求，許軍、杜建、王佳為化名；南方周末記者張玥對本文亦有貢獻）