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中場休息要干三件事

    中場休息要干幾件事：第一，總結經驗；第二，彌補不足；第三，實際上中國房地產還有一個規則修改的過程，確定下半場的基本規則要在中場搞掂。中場會持續多久？預計最短一年半，往長說得三年。這個中場調整階段對中國房地產非常必要。

    2011年下半年還將處於中場，沒有到下半場，因此對今年下半年任何規則的180度轉向的預測全都會破產。現在不是2009年，也不是2008年。區別在 哪呢？2008年的時候，我們對未來不確定性的恐懼前所未有，而今年我們更具主動性，認識也相對比較清楚，因此不會像2009年一樣來個宏觀環境和政策的 180度轉向。限購、限貸、限價，提高存款準備金率，以及馬上可能還會發生的提高利率，都具有主動性，沒有一個是因為客觀環境而倉促上馬，也沒有一個是為 了應對一次即時的危機。

    在中場沒有調試完的情況下，下半年不可能有所轉向。中場結束的標誌是什麼？有兩條：

    第一，保障房建設有實質性的進展。為什麼預測中場持續一年半到三年呢？跟保障房密切相關。保障房在全國實質性推出的情況，會對下半場產生前提性的影響。

    第二，在強烈危機意識下對目前房地產市場的認識達成一致。包括在對稅收、對城市化的影響等大方向上形成共識。我們不認為形成共識是宣傳一個觀點使之被普遍接受的過程，形成共識必須是要經歷一次強烈的危機，使得納稅人、政府、開發商都清楚了。

　　這就回答了很多問題，比如說會有新的政策出台嗎？有沒有轉向的、放鬆的政策呢？地方的限購會取消嗎？地方會暗暗地把限價取消嗎？所有這些可能會有，但都不是主流，只是小浪花而已。

市場機制叫停之後

    今年下半年我們說是中場休息，中場休息在於市場機制不靈了，市場機制叫停了。比如說價格，按理說價格是市場機制的核心，但目前卻由政府來定；此外，如果說 開發商貸款需要有點政策調控，那麼老百姓個人抵押貸款現在也由政府定就不太妥了；至於限購，就更不是市場機制了，直接不讓你進入市場了。

    市場機制的暫停，會發生幾件事情：

    第一，部分開發商的開發尤其是豪宅的開發會暫停。因為你要錢沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎麼不降價呢？降價有人買嗎？降多少有人買呢？這個問題就成為擺 在開發商面前一個非常實際的問題。所以破產的多種形式會在下半年出現，比如兼併和重組在今年下半年力度會比較大。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了， 有些人退出，有些人堅守，這個是很可能發生的。

    第二，價格下調是大概率事件。目前下調應該是出現了，對於表現還不明顯的城市，那就證明當地的開發商可能採用其他方式，或者是很有實力，這都有可能，因為存在地域差異。

    第三，民間資金尋找機會。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是信託投資、私募股權投資（PE）、基金投資依然非常火爆。錢還在、心不死，這些錢可能會在這個時候尋找機會，彌補銀行存款準備金率高帶來的錢荒。

下半場的新局面

    下半場中國房地產會發生一系列的變化，這些變化跟上半場不同。首先規則變化了。中國上半場的規則就是大家都是商人，開發商是，消費者是，政府也是。現在發 現不對了，政府光當商人不行了。因此，下半場政府目標要多元化，與土地財政相比，就業、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現在市場分成保障房和商品房了， 以及城市化縱深發展等。

    在新的遊戲規則下，會發生什麼呢？我認為會湧現出一些新趨勢：

    第一，房地產基金大發展。短期內基金可能會大發展，進入房地產，原因在於行業無法承受資金週期性頻密的緊和放，沒有哪個行業在過去三年經歷了像房地產這樣 冰火兩重天的180度大轉彎。企業制定一個戰略至少可以管三年，而制定房地產戰略至少得一年一變，因此基金是一定會發展的。

    第二，房地產跟內容的結合會越來越多，跟服務的結合會越來越多。比如旅遊地產，目前很多是掛羊頭賣狗肉的「斧子湯」型[1]，重地產不重旅遊。隨著政府水平越來越高，以及旅遊內容提供商和房地產提供商開始執行不同的職能，斧子湯型旅遊地產漸漸行不通了，服務內容提供商未來會有非常好的前景。

另外，商業地產也不能成為斧子湯的那個斧子，我們現在搞商業地產，拿商業當斧子，還是想賣住宅，而商業本身賺不賺錢無所謂。但是終有一天，這種使商業不賺 錢而賣住宅又有問題的模式，將會成為一個巨大的包袱。現在旅遊地產不說旅遊，先說地產，商業地產不說商業，先說地產，這個是一個很不好的上半場的習慣，下 半場恐怕要變。

    第三，配置的多元化。比如說形成了兩個市場：保障房市場與商品房市場。保障房市場會有什麼商機呢？商品房市場會跟以前完全一樣嗎？是不是全靠政府呢？如果不是，則會誕生一些新的服務商。