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香河土地違規案開始善後

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100285585&time=2011-07-30&cl=115&page=all

　　萬科和五礦終於從香河土地違規泥潭中脫身。

　　「最後的處理結果，對於各方來說都是一個能夠接受的，可以執行的方案。」一位萬科（000002.SZ）內部人士向財新《新世紀》表示。

2011年5月18日，香河縣安平鎮謝屯村農民打出橫幅，要求退還農民土地。王炳美/新華社

　　由北京萬科企業有限公司（下稱萬科）和五礦建設有限公司（00230.HK；下稱五礦建設）聯合開發的「歡慶城·鷺湖」項目（下稱歡慶城），被當地政府視為香河土地違規案善後中的最大難點。

　　這並非因項目佔地規模，而是因其被中央督察部門「揪住」列為典型。（參見本刊2011年第26期《香河難了局》）

　　「最難解決的問題先解決了，剩下的問題還需要一個一個來。」河北省廊坊市一位官員向財新《新世紀》記者表示。

　　歡慶城項目只是香河土地違規案善後的開始。據財新《新世紀》記者瞭解，類似歡慶城這樣土地瑕疵的房地產項目，在香河至少還有三個以上，包括綠地、富力等在內的開發商均被捲入其中，後續如何處理尚無明確說法。

　　此前，香河縣常務副縣長凌少奎曾對外承認，香河違規、違法佔用的土地達4000多畝。

　　歡慶城終被政府以看似合理的價格回購，開發商則得以全身而退。項目被收購之後，這塊性質原本為「新民居建設周轉用地」的土地，政府將作何安排？ 農民補償問題能否得到妥善解決？上述廊坊市官員對財新《新世紀》記者表示，「是否將改建成農民回遷房，以及其他的賠償問題，現在還沒有定論。」

　　在中國土地徵用的博弈結構中，普遍存在中央政府和底層農民「兩頭小」、地方政府與開發商「中間大」的失衡現實。（參見本刊 2011年第4期封面報導「誰動了土地」）

　　此次在中央有關部門的強力督查之下，方得歡慶城問題的「一究到底」，但香河案的解決之道，對於中國四處「潛伏」的土地違規違法問題，是否具有樣本價值？

　　上述疑問在財新網引發激辯。正方認為，土地違規拍賣屢見不鮮，但一旦政商合流，形成「生米煮成熟飯」的事實，往往不再糾正。農民利益受損，城市化進程的非和諧性加劇。此次香河通過退款收購在建項目解決，應當是合理合法的好辦法。

　　反方則認為，土地已注入水泥混凝土，農民復墾短期內不現實，況且只要市場有需求，地方未來仍可能再賣土地。雖說土地轉讓時違規在先，但已是既成事實，便應選擇更為務實的經濟手段來調解。

　　農民上告是因補償不足，只有讓在建商業項目進行下去，並通過收益共享等合理方式讓失地農民獲得補償，才是正解。

　　政府退款之舉，事實上是把農民對多分蛋糕的爭取和努力，變成了取消蛋糕本身，對農民是不利的。

　　兩方激辯一時高下難分。一位法律界人士對此指出，無論何種善後方案，都只是事後的補救，重點是對土地交易流程引入長期有效的獨立監督機制，在源頭上控制此類違規案件發生。「而香河一案，還應看如何追究相關涉案人員的責任。」

全身而退

　　7月25日，五礦建設發佈公告稱，已與香河縣政府、香河縣公有資產經營公司（下稱香河公營公司）、香河縣國土資源局簽署協議，香河縣國土局將向其旗下兩家聯營公司退還土地出讓款約3.37億元，香河公營公司則以約3.96億元的價格收購土地上在建項目。

　　萬科也在7月26日下午發佈新聞稿稱，五礦、萬科就歡慶城項目的善後解決方案，與香河縣政府達成一致。

　　在確保企業合法權益不受損失的前提下，與企業解除該項目土地出讓合同，並對在建工程予以收購，歡慶城項目終止。

　　接近此事的人士對財新《新世紀》記者透露，對在建項目3.96億元的估價，基本考慮到了企業投入的建設成本，但並未給企業其他相關投入和損失留有賠償空間。不過，這樣的結果，已令本來十分焦灼的萬科「滿意」。

　　據財新《新世紀》記者此前瞭解，香河土地違規一案，由國務院糾正行業不正之風辦公室（下稱糾風辦）負責督導。糾風辦高層領導對香河一案提出要求「坐實」，並將違規的歡慶城項目列為典型，要求必須拆除房子，平整項目。

　　歡慶城若被貿然拆除房子，萬科將難以向300多位業主交代。為此，萬科提出可以給出合理的經濟補償，而底線是不拆房子。但監察部門對此一直未予讓步。

　　6月7日，北京萬科向查封歡慶城項目的行政部門香河縣住建委的上一級政府——香河縣政府提出了行政復議。萬科提出，香河縣住建委在沒有任何通知公告的情況下，查封了歡慶城項目，行政行為不合法。

　　行政復議程序的法定期限為受理申請之日起60日，最終解決方案即趕在了行政復議期滿之前推出。「雙方都不想鬧到法庭上，」一位接近此事的人士表示，「這件事拖得越久，對雙方越不利，最終政府也怕把事情鬧大。」

　　但等待萬科和五礦的，還有客戶賠償問題。7月26日，萬科五礦推出了「全額退還已支付購房款，另加已付房款金額的8%」的補償方案。「我們綜合考慮了這三個月的資金佔用成本，最終認為8%的補償還是比較合理的。」上述萬科內部人士對財新《新世紀》記者稱。

　　一些歡慶城業主並不認可這一補償方案。7月27日下午，30餘位歡慶城業主聚集到北京萬科公司，指責開發商在未經與業主商討的情況下，單方面出台「補償」方案，並對補償比例表達不滿。

接盤之後

　　五礦在公告中稱，關於歡慶城項目用地，河北省政府批准該土地的實際用途為「新民居建設用地」，而非公開拍賣時所稱的「開發建設用地」。萬科也稱，香河縣政府未按省政府批准的「新民居建設周轉用地」的用途供地，屬違規供地。

　　「新民居建設用地」的本意是提升農民居住水平。照常理，這類土地上應該建成提供農民居住的房屋。一位業內人士對此分析稱，未來歡慶城項目很有可能會被改建成農民的回遷房。

　　但一位廊坊市官員對財新《新世紀》記者表示，「是否將改建成農民回遷房，以及其他的賠償問題，現在還沒有定論。」據財新《新世紀》記者瞭解，此前有人曾提議，萬科和五礦先退出，再在接盤的公司中佔大頭，但這個「金蟬脫殼」的提議最終沒有被採納。

　　上述萬科內部人士對財新《新世紀》記者透露，「我們這個項目就此終結，完全不參與後面的改建。」

　　北京萬科總經理毛大慶對財新《新世紀》記者表示，在歡慶城項目退地之後，萬科並不會完全退出香河市場，「萬科參與了香河田園生態新城的整體規劃，未來還會參與香河土地招拍掛。」

　　北京市才良律師事務所律師朱孝頂向財新《新世紀》記者表示，近年來土地違規拍賣屢見不鮮，此次通過退款收購在建項目解決，只是「亡羊補牢」的措施，並不能從根本上對地方政府和開發商起到警示的作用。

　　朱孝頂質疑稱：收購款及未來改建款從何而來？損失的還是國家財政。政府收走之後推倒了重來，造成了資源浪費。一個項目可以這麼解決，但若推開了都這麼幹，並不是好辦法。」

　　朱孝頂認為，深陷香河土地違規案的不僅有歡慶城項目，「所有土地瑕疵項目都應徹查，應嚴厲追究相關人員的責任，加大處罰力度，以儆傚尤。」