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深圳樓市變局，市場為主轉向保障為主

一份文件，打破了深圳樓市的平靜。

6月5日，深圳市發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》）。

這時的深圳，新房成交均價已連續19個月保持每個月極微量的下調。2016年四季度開始，調控政策的出臺，住房租賃市場的培育，影響市場成交和預期。

如何建立行之有效的機制和住房體系，來引導房價平穩發展，實現居者有其屋？深圳試圖通過《意見》來給答案。

這是一份全市住房中長期發展規劃(2018—2035年)，指明未來18年的住房制度發展方向，以及對商品房、人才房、安居房以及公租房的住房供應結構進行明示和調整。至2035年，深圳新增各類住房共170萬套，商品房約為70萬套。其設計邏輯是，以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應與保障體系。

業內對此評價頗高，把《意見》稱之為深圳的“二次房改”。不過後續的配套政策何時出臺、如何落地和執行尚需期待。

商品房供應占比4成

回看《意見》的初衷，深圳市委市政府希望通過完善住房供應與保障體系，讓深圳全社會對未來住房有良好的預期，實現住有所居。

深圳市人口持續凈流入、供需矛盾加劇，住房問題可概括為供需不平衡、保障不充分，結構不合理。

按照《意見》的設計，這個以商品房供應為主的格局將會得到重構。以後深圳的住房供應市場中，商品住房將占住房供應總量的40%、人才住房占住房供應總量的20%、安居型商品房占20%、公租房占總量的20%。

對此，中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，這將深刻影響深圳未來多年住房供需體系。

除了調整住房供應結構和比例外，《意見》還提出多主體供應——

房企提供商品房，租賃機構提供長租公寓，市和區政府提供人才住房、安居房和公租房，人才住房專營機構籌集人才住房、安居房和公租房，企事業單位籌集人才住房、安居房和公租房，金融機構籌集人才住房、安居房和公租房，社區股份合作公司和原村民通過綜合整治提供租賃房、支持社會組織各類主體籌集具公益性的各類住房。

不過，一家在香港上市的深圳房企負責人對第一財經表示，“深圳近年來，一直在嘗試建立多主體供應體系，不是從這個《意見》發布才開始，這份文件只是把深圳近幾年的探索進行總結。”

譬如，2017年10月，深圳便正式發布《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出到2020年，基本形成供應主體多元、租賃關系穩定的住房租賃體系。

按深圳市住房和建設局的說法，“在考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，計劃到2035年，分近期、中期、遠期三個階段，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。”

也就是說，未來18年，深圳的商品房供應總量將不多於70萬套。住房市場供應從市場為主，變為保障為主。

與“高端有市場、中端有支持、低端有保障”對應，高端有商品房、中端通過人才住房和安居房解決，而低端有公租房。

《意見》另一個亮點在於提出，以公共交通為導向，職住平衡，在深圳關外如龍崗、龍華、坪山、 光明等地和深汕特別合作區等區域建安居社區。這是都市圈合作，發展住房市場的方向。

購房者仍夢想上車

目前，《意見》還處於面向社會各界征求意見和建議的階段，有不完善處實屬正常。一個五千億級別的房企相關負責人點評，“雖然有bug，但總算開始了。”

市場上，對《意見》的可完善處集中在住房供應總量、人才房和安居房的籌建、分配及運行，以及政策落地力度等方面。

深圳中原研究中心指出，2018-2035年，深圳新增建設籌集各類住房公170萬套，即年均供應約9.4萬套。而截止2017年底，深圳的常住人口為1252.86萬人，深圳常住人口自有住房率僅34%。“這個供應量對於人口數量還在增加的深圳來說依然稀缺。”

另一方面，深圳在關外、甚至是市外如深汕特別合作區等區域的嘗試和探索，恰恰是（潛在）購房者遲疑之處。

敦明敏（化名）大學畢業後來深圳打拼5年，一直夢想“上車”，也一直密切關註深圳樓市及相關政策，但強調民生和保障的《意見》發布後，她不喜反憂。

敦明敏對第一財經表示，如果有可能還是盡力買商品房。“一是，保障性住房多數位置偏遠，沒法覆蓋福田、南山等白領主要通勤區；二是輪候時間過長；三是，同小區內很可能存在鄙視鏈，譬如商品房業主有車位、有學位，但保障房業主無，也就是說租售同權未能真正落實。”

值得註意的是，《意見》提出，出售的人才房和安居房僅封閉一定年限，購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定的增值收益。

也就是說，人才房和安居房依然存在投資套利空間，盡管投資收益會被打折。但對於敦明敏們來說，既然遲早回歸市場，當然是越早越好，或者從一開始便在市場中。

除此外，在住房用地供應上，《意見》提出：優先安排人才房、安居房用地。並且，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才房、安居房和公租房用地比例不低於 60%，新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

在香港上市的一位深圳房企負責人告訴第一財經，“未來深圳商品住宅土地市場極度稀缺的供求關系將進一步加劇，開發商通過公開市場獲取土地的難度越來越大，土地價格也可能居高不下。”

“針對這種情況，公司在深圳只能通過更多元化的渠道獲取土地資源，包括參與城市更新、股權收並購、與企事業單位或各類機構合作開發；另一方面，公司會加大在環深區域的項目布局和拿地力度，承接深圳樓市的需求外溢。”

股權收購已成為房企競逐深圳樓市的主流方式，最近兩年，融創、碧桂園、金科、禹洲等外地房企進入深圳均以此方式進入。

房地產，一個與民生、金融密切相關的行業，在政府主導下，格局的重塑正式展開。