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機構：北京住宅市場成交縮減明顯，調控政策將延續

國際地產服務機構——第一太平戴維斯10日下午發布研究報告認為，自2017年北京最嚴調控實施已一年有余，受此影響，北京市一手住宅市場繼續維持低迷態勢，整體成交規模明顯縮減。預計在2018年政府仍將延續目前的調控政策，保持市場的穩定性。同時，通過共有產權房以及長租公寓等項目來滿足民眾基本住房需求。

第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部高級經理李想表示，今年一季度，受春節假期等因素影響，北京市住宅新開工及竣工面積維持在低位，導致市場供應量繼續下滑。其中，一手住宅市場新增供應為49.3萬平方米，環比下滑32.2%。

銷售方面，北京市統計局數據顯示，今年1~2月，全市商品房銷售面積為56萬平方米，同比下降58.3%。其中，住宅銷售面積為39.1萬平方米，下降55.1%；辦公樓為5.6萬平方米，下降67.1%；商業營業用房為4.2萬平方米，下降79.6%。

李想認為，2018年北京政府對高端項目的監管仍將較為嚴格，部分高端項目將會難以在近期獲取預售許可證，因此導致市場上高端住宅的供應量相應減少，改善型需求受到抑制，成交也表現低迷。“預計在調控政策及嚴格監管的雙重影響下，年內高端住宅市場的成交較往年會出現下滑，而市場供應量有限的前提下高端項目的平均成交價格將穩步上漲。”

他表示，第一季度，北京土地市場共計成交24宗土地，總成交金額達人民幣573億元，環比下降39.6%，其中住宅類及混合類用地成交18宗，其中共有產權住房用地7宗，“控地價、限房價”用地11宗。預計北京土地市場在2018年仍將有序供應，供應地塊將以共有產權住房及“限地價”類住宅用地為主，通過土地市場供給端來調節房價。

在甲級寫字樓方面，研究發現，北京甲級寫字樓市場去中心化趨勢愈發明顯。

李想介紹，2018年第一季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩個新增項目，合計為市場帶來約14.5萬平方米的辦公面積。目前，北京全市甲級寫字樓存量達到1065萬平方米（含自用面積）。租賃需求保持活躍，北京全市空置率環比下降0.8個百分點至6.8%，同比上升0.7個百分點。

由於市場需求較為活躍，北京市甲級辦公樓平均租金指數繼續回升，環比和同比分別上漲2.4%和4.0%，平均租金達到人民幣每平方米每月345.3元。

2018年第二季度，北京甲級寫字樓市場將迎來四個新增項目，合計帶來約22萬平方米的辦公面積。新增項目均位於非核心商務區，北京甲級寫字樓市場去中心化趨勢愈發明顯。

第一太平戴維斯中國區高級董事溫書閱表示，傳統核心商務區存量增長放緩，已難以滿足不斷增長且日益多元化的企業辦公空間需求。非核心商務區的項目可以滿足租戶在租金預算有限的前提下進行升級、擴張或整合辦公空間的需求 。交通通達性的不斷提升，使得通勤成本不斷降低，有助於非核心商務區吸引更多企業落戶。

李想表示，從2018年全國兩會上釋放的相關信息可以看到，未來國內經濟發展的重點將放在振興實體經濟上，發展科技創新的新動能，通過技術創新、機制創新改造提升傳統產業。因此，2018年寫字樓租賃市場的需求主力將聚焦在科技行業以及實體行業的升級需求，金融行業則保持平穩。

“2018年政府工作報告明確指出，全面放開一般制造業，擴大電信、醫療、教育、養老、新能源汽車等領域開放，預計將帶動以上行業的擴張，而來自上述領域的企業對辦公面積的需求有望進一步提升。”李想稱。