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親和源養老地產生意經

http://magazine.caing.com/2011-07-02/100275203.html

　　養老地產，正成為中國房地產市場上最為誘人的概念，讓市場資本、地方政府，乃至慈善公益基金都一同為之興奮；與此同時，一種被開發商稱做「創新型養老社區」的房產項目，正日益流行。

要實現奚志勇的盈利計劃，一個重要前提是能拿到便宜的土地。安心/CFP

　　在網絡上搜索「親和源」三字，立刻會跳出一串相應樓盤介紹，顯示其為上海浦東新區康橋路的在售公寓。不過售樓小姐強調，目前網頁上每平方米標價2萬元的產權房已經停售，只能以購買會員卡的方式獲得50年的居住權。

　　和其他普通房地產項目不同的是，親和源被稱為老年社區，只允許老年人入住。這裡有單獨的醫院，有為老人設計的健身房，有種類繁多的老年餐桌。室內裝修，也針對老年人需求設計。還有針對無法自理的老人開設的康復中心，提供專業的醫護人員看護服務。

　　雖然50年居住權的價格折合每平方米僅8000餘元，遠低於產權房，但入住小區還需支付每年2萬-7萬元的年費。按這個標準，一套58平方米的公寓，居住50年至少要花費195萬元。

　　公寓雖然價格不菲，卻也吸引了不少老人購買，更得到風險投資基金的青睞。2010年12月25日，國際投資機構美國摯信資本（Trust Bridge Partners）宣佈，對親和源項目投資商親和源股份有限公司注資1億元，這也是風險投資首次投資中國的養老機構。目前合約已經簽署，風投的資金還在審 批當中，1億美元將一次性以股權形式注入並置換一部分股權，總體註冊資金並不增加。

　　親和源股份有限公司創建於2005年3月，前身為上海康橋公共事業投資有限公司，由上海新建橋企業集團有限公司和南匯區康橋鎮集體資產管理有限 公司出資組建。據親和源股份有限公司研究部主任王波介紹，上海新建橋企業集團有限公司主做房地產，當時親和源是其中一個養老項目，後隨著親和源品牌不斷推 廣，便將整個集團更名為親和源。隨著養老地產概念又一輪熱炒，親和源成為各投資方關注焦點。其在全國連鎖經營的計劃已於2010年啟動。

利潤何來

　　親和源董事長奚志勇年過半百，自稱打過魚、當過司機。創辦親和源以前，他在康橋鎮財政局主管過招商引資，擔任過幾年鎮黨委書記，後下海經商。奚志勇樂於把自己現在的所作所為，解釋為圓一個孝敬老人的夢想，但他也並不否認對賺錢的嚮往。

民營養老機構很難得到廉價土地，其最大的成本來自於租賃土地和建築房屋。翁磊/東方IC

　　養老產業，正是奚志勇選定的賺錢平台。據中國社科院的一份報告預計，到2050年，全國老年人口總量將超過4億，中國將進入深度老齡化階段。奚志勇常說，看到未來每三人即有一人需要養老服務的前景，目前正是進入這個行業的良機。

　　在奚志勇看來，親和源的會員制運營模式是不同於傳統養老機構的創新之舉。和傳統分期收取服務費維持運營的傳統養老機構相比，親和源模式最大的不同在於一次性收取多年居住租金。

　　目前，親和源社區共有12座樓，佔地100畝，最後三座正在開盤銷售，提供面積從58平方米至108平方米的大中小三種戶型。同時面向市場推出 兩種會員卡，一種一次性繳費額較高的A卡，允許繼承轉讓，入住小區後每年鬚根據房型大小繳納2萬-7萬元不等的年費；另一種只限個人終身使用的B卡，一次 性繳費額低於A卡，且每年年費僅2萬元，實際入住年限如不滿15年，餘款可折算後部分退費。

　　奚志勇把這個模式解釋為「買賣不破租賃」，即使業主手持會員卡，並未獲得房屋產權，但因簽了一個長期的房屋租賃合同，即使房屋產權進行了轉讓，也不能將租戶趕走。

　　會員資格的升值潛力，也為親和源的銷售員所津津樂道。據稱，以A卡為例，一位老人在2008年以50萬價格入住第一期公寓，現在已漲至75萬元，管理費亦逐漸增加。會員卡和管理費每年將調價兩次，這主要和市場銷售策略有關。

　　據奚志勇測算，只要能不斷發展新的會員，就可以實現盈利。他表示，僅是會員卡的售價就足可以回收房屋的建設成本，而每年所交的管理費才是長期穩定的主要利潤來源。據王波透露，親和源去年持平，今年將產生盈利。

「拿地」是關鍵

　　不過，要實現奚志勇的盈利計劃，一個重要前提是能拿到便宜的土地。「養老地產開發，對土地的價格最敏感。」一位在津京地區投資養老地產開發的投資者表示。

　　「拿地」的過程漫長而曲折。早在2003年5月，奚志勇便從政府辭職下海，目標直指自辦民營養老機構。在政府的工作經歷使他與不少熱衷地產投資的溫州商人積累了熟絡的人脈，幾個月後，他與溫州商人周星增一起註冊了新建橋集團（下稱新建橋），從此開始籌劃養老項目。

　　他們所做的第一件事就是尋找合適的養老用地。根據當前的法律規定，在中國任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；根據《劃撥用地目錄》，老年人社會福利設施用地被歸為非營利性社會福利設施用地一類，可以劃撥方式取得。

　　但當時並沒有一塊規劃養老的用地。上海的土地資源稀缺，各區的財政收入當中，土地收入佔比較高，主要來自於商業和住宅用地的出讓，區縣政府缺乏「批地」的熱情。

　　周星增也曾表示，「上頭很熱情，但一直過不了『土地公公』這一關。」他轉述一位區官員的話稱，「不是我不給面子，你得想想，我任期三年，需要拿 出政績；土地批給房地產商，馬上就有一大筆收入；批成工業用地，馬上就有稅收；批成養老院，什麼現成好處都看不到。」「結果就是和房地產開發一樣，一哄而 起，看誰和政府關係好，從政府那拿到廉價的地塊。」奚志勇說。

　　這樣的困境普遍。所謂規劃內養老用地，往往都直接劃撥給公辦養老院。民營養老機構很難得到廉價土地，租賃土地和建築房屋成民營機構最大成本。

　　屢屢碰壁之後，新建橋設計了不同於直接「拿地」的另一條路徑。經奚志勇牽線，2005年，新建橋出資註冊3125萬元，上海市南匯區康橋鎮政府 用100畝公共建築用地折價出讓，並以南匯區康橋鎮集體資產管理有限公司出資1875萬元的形式入股，正式成立了上海康橋公共事業投資有限公司，經營範圍 登記為社會公共事業和福利事業投資，此即親和源的前身。奚志勇曾對媒體說，直到引入康橋鎮集體資產管理有限公司，才解決了土地問題。

　　新建橋最終得到了土地，但用地性質模糊。奚志勇向財新《新世紀》表示，親和源項目用地是以工業用地的性質出讓，出讓年限僅為50年。不過，由於 土地性質特殊，據奚志勇透露，每畝土地的價格僅為50萬元，遠低於當時同地區住宅用地的價格，僅相當於約每平方米樓面750元的土地成本。

　　項目的規劃卻並非以工業項目立項。上海浦東新區規劃和土地管理局的工作人員向財新《新世紀》記者透露，親和源養老公寓所處地塊於2006年辦理土地使用權出讓，土地用途為公共建築，據查該項目已在浦東新區房地產交易中心辦理過房地產登記。

　　一位房地產公司負責人向財新《新世紀》記者表示，公共建築用地的屬性實際上是明確必須供特定人群使用，若這塊地是用於養老，就只能按規定供老人居住。

　　奚志勇解釋稱，這塊養老土地之所以曲線報批、性質模糊，是因為「城市規劃用地裡沒有規劃養老用地，不管是老人公寓還是住宅」。

　　2007年10月，親和源上海養老社區終於建成。2007年9月公司增資擴股，增加上海日揚房地產有限公司、上海親和源投資有限公司兩家股東單 位，同時更名為親和源股份有限公司。然而，根據中國《土地管理法》規定，政府對城市土地實行用途管制，建設在工業用地或是作為公共建築的房地產項目依法並 不能取得預售許可證，更難以為入住者辦理房屋產權證。

產權玄機

　　2007年，親和源項目正式開盤。第一期的A卡首繳僅50萬元，管理費也以略低於成本價的價格用以促銷。不過，最初市場對這個創新產品並未體現出多大的認同。首批建造的公寓落成後，整個社區總共才有11戶人家。

　　多位投資人士則向財新《新世紀》記者表示對親和源運營模式的質疑。一位從事了20年以上房地產糾紛案件的高級法官說，一般住房租賃合同最長不能 超過20年，超過20年的部分可視為無效，租賃合同更不能繼承，只能轉租。作為買斷50年的租賃合同，首先從期限上和土地出讓期限一致，並一次性繳納75 萬元，實際上是一種變相的房屋買賣行為。

　　但這種房屋買賣行為又難以獲得法律的保障。儘管親和源承諾會員卡可以繼承，實際上不具有相關的產權繼承基礎。不僅如此，由於公寓沒有產權，因而不能充當個人的資產證明，亦即不能享受產權升值帶來的保障，或者不能用作抵押來獲得其他資金。

　　不過，親和源最初也曾宣傳可銷售一部分產權房。奚志勇向財新《新世紀》記者表示，其實這主要是康橋鎮政府曾答應給小產權證，同時，由於其用地性質屬於公共建築，對購買人群有明確的限制，只限於老人。但這種「產權房」的銷售，由於市場的懷疑和政策制約，最終並未能持續。

　　會員卡的銷售也未如奚志勇當初設想的那樣火爆，前期投入資金回籠緩慢。直至2009年5月，國務院批覆同意上海南匯併入浦東新區後，該地區房地產價格一路上漲，養老公寓的入住價格比周邊房價明顯偏低，會員卡銷售才逐漸有所好轉。

　　親和源的資金鏈一直繃得很緊。土地性質的「瑕疵」增加了項目獲得資金的難度。儘管2007年親和源股份增資擴股，將總註冊資本金增至2億元，但 由於老年公寓項目的土地屬性不能進行抵押貸款，前期運作需以自有資金投入，也給奚志勇帶來了不小的壓力。又因土地的性質無法辦理產權證明，親和源不能像普 通商品房通過在建工程銷售來迅速回籠資金，以投入後期項目。

　　2009年，親和源才得以用首批建成的房產獲得7500萬元的銀行抵押貸款。同時他們又將這批公寓的居住權對會員銷售。此外，親和源股東上海新 建橋企業集團有限公司將其在親和源股份有限公司持有的6000萬股，質押給交通銀行股份有限公司上海分行，獲得2000萬元的短期流動資金貸款，用於資金 周轉。

　　與此有關，對於居住在親和源的老人而言，一次購買的50年居住權也並非沒有風險。雖然如此，在奚志勇看來，現有操作模式是讓養老產業得以生存的絕好安排。另一位深諳親和源運作的業內人士則無奈地表示：「必須要回收資金，不這樣做沒有辦法。」