香港人生活節奏急促忙碌，工作之餘，又要拼書展，又要跑動漫展，關注的新聞及股票亦日日新鮮，什麼流感、狙擊大酒店（45）、東方海外（316）及《壹週刊》賣盤，漸漸拋諸腦後，上週關注或已是兩間非上市公司，一是以逾六億支特級蠔油價錢，破紀錄買入倫敦商廈的李錦記；另一是正申請主板上市，由無到近億港元收入的「毛記電視」母公司毛記葵涌，兩則新聞亦令一些人或上市公司感覺「葡萄」！ 今天不是要分析沒有上市的李錦記或仍未上市的毛記，而是想到讀者及記者最近詢問到的土地問題，嘗試以上週刊發年報的匯漢控股（214）及其同系泛海集團（129）及泛海酒店（292）作分享說明。 土地物業怎分類 有讀者及記者詢問收購土地物業的金額龐大，在財務報表上應怎分類入賬？土地物業的分類入賬，簡單可從定義及計量入手。以收購土地物業並不作為出售或轉售用途來分析，匯漢就根據會計準則的定義，把土地物業分為兩類：「投資物業」和「物業、廠房及設備」。簡而言之，投資物業包括出租、持有作資本升值及出租並持有作資本升值的物業；物業、廠房及設備中的物業包括自用物業，如廠房、寫字樓及酒店。收購土地物業的金額普遍是收購時的公平價值，同時成了歷史成本及初次計量的入賬價。投資物業和物業、廠房及設備的初次計量入賬價，大致相同；但兩者在年結的賬面值，卻有不用後續計量方法。以匯漢的物業後續計量為例，投資物業是「按公平價值列賬」，換言之，投資物業的市價變動，無論升跌，都會反映在財務報表上。反之，匯漢的物業、廠房及設備，與大部分上市公司一樣，是「按歷史成本減折舊及減值虧損列賬」，換言之，物業的市價變動不會反映在財務報表上，僅在物業市價下跌引致減值虧損，才會在財務報表上做減值虧損。 低市賬率是信心問題？ 匯漢持有泛海國際52%權益，而泛海國際再持有泛海酒店64%權益，兩者都是匯漢的附屬公司。在匯漢綜合了泛海國際及泛海酒店的財務報表中，投資物業和物業、廠房及設備的賬面價，分別是82億港元及80億港元，佔總資產逾一半；但在匯漢總負債不足94億港元及股東權益逾116億港元下，匯漢的市值不足20億港元，以股份上週收市價計算匯漢的市賬率，僅0.17。不只匯漢，同系泛海集團及泛海酒店的市賬率，以股份上週收市價計算，也分別僅0.17及0.28，相信在地產及酒店股中算是偏低，當中是否反映了一些市場上的信心問題？匯漢及同系公司去年盈利增加，但削減末期息；同時，在2010年收購的澳門土地權益，竟在今年初被政府收回，而要作出悉數約8億港元撥備。市場上的信心是對土地物業資產值，是對公司，還是對管理層，有時並不容易分開。小股東可「葡萄」其他地產及酒店股的同時，或也可慨嘆又是土地物業問題惹的禍！ 林智遠 Nelson Lam執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講 talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。 | ||