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悲觀情緒籠罩開發商

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100241031&time=2011-03-25&cl=115&page=all

　　前面是一個十字路口，你不清楚該選哪邊，只知道原地踏步和悶頭向前都是行不通的，無論向左還是向右，開發商們必須有所選擇了。

　　一些市場人士將這種危機和王石、任志強最近淡出前台相聯繫，這未免有些牽強。王、任二人的遊學、退休早有計劃，並非因當前的市場形勢而定。但結 論其實是「歪打正著」，房地產行業的黃金時代確實即將過去。

隨著限購和信貸的收緊，開發商「打著高爾夫賺錢」的好日子已然成為歷 史。圖為冷清的「2011武漢房地產春季第一展」。孫新明/東方IC

　　隨著限購和信貸的收緊，開發商「打著高爾夫賺錢」的好日子已然成為歷史。而隨著2011年1000萬套、今後五年3600萬套保障房的入市，先 不論其是否能真正轉化為有效供應，商品房的市場空間無疑將被大幅擠壓。

　　一些人質疑，保障房真能落地嗎？就算落地，相關的進入、退出機制尚待完善，或許將出現供應和需求的錯位，導致保障房空置率提高的狀況。但從中央 到地方，目前所有信息都顯示著保障房「大干快上」的局面，從2010年4月到現在，幻想逐漸破滅，沒有人再懷疑政府的決心，更沒有人敢賭這只是「一場虛 驚」。

失去「護身符」

　　與此前任何一次調控不同，此次以深化「限購令」為核心的「新國八條」，徹底撲滅了開發商之前僅有的一絲樂觀，悲觀和極度悲觀情緒在市場蔓延，即 便有人聲稱保持「謹慎樂觀」，但業務轉型的急迫性已難以掩飾。

　　新「國八條」後，限購被當作主要工具。政府完全瞭解限購副作用，仍將其全面推廣，凸顯出調控的強勢與決心；但在土地財政等體制問題尚未涉及的情 況下，地產調控的難度不言自明。

　　「限購令」的威力可以想見，且何時退出仍不得而知（參見本刊2011年第8期「限購龍捲風」）。龍湖集團董事長吳亞軍在該公司3月21日的業績 發佈會上表示，「我相信宏觀調控顯現出的效果會在未來一段時間內反覆，對行業、對開發商的品牌及操作能力、執行能力、財務安全是一個重大的考驗，可能會看 到行業發生比較大的變化。」

　　信貸也被政府牢牢壓住，除了提高二套房首付、三套房停貸以外，銀行對開發商的開發貸也呈趨緊之勢。國家開發銀行一位人士向財新《新世紀》記者透 露，部分銀行確已有計劃停止對開發商提供開發貸，「一家此前被四大行追逐的大型房企，最近貸款四處碰壁，最後在國開行得到幾個億的貸款，非常高興」。

　　政府部門也在多種場合暗示，開發商們需要「自尋出路」。一位民營上市房地產公司人士對財新《新世紀》記者表示，過去國家大搞城市化，需要開發商 給政府捧場，而實際上地方政府也在其中大撈好處；而現在，房價飆升、二三線城市房地產泡沫等等罪名歸咎於開發商頭上 ，「以前在桌子下面的交易，政府現在要把它擺到檯面上講，為了給政府正名，開發商必然成箭靶子。」

　　除了上述心理和實際層面的壓力，保障房計劃的公佈，一方面擠壓了商品房的市場空間；另一方面，撕下了房地產行業拉動內需、拉動產業鏈、拉動GDP的這一張張「護身符」。

　　一位接近決策層的智囊機構人士曾向財新《新世紀》記者表示，關於房地產有三個威脅論，即房地產是經濟引擎，打擊地產市場，經濟增速會放緩，銀行 會被套牢，老百姓變成負資產。

　　然而，現在銀行風險被認為是可以量化的，調控打擊的主要是最後進場的富裕人群。至於對經濟的拉動作用，則可以通過2011年1000萬套保障 房、今後五年3600萬套保障房，來彌補商品房市場開工量縮減的缺口。

　　上述種種信息，都傳達了相同方向的結論，房地產「只要能蓋出來就絕對不愁賣」的黃金時代即將終結，開發商也來到了戰略轉型的十字路口。

做不做保障房？

　　現在擺在開發商面前的一條路，是大規模參與保障房建設。但一些開發商坦言，做保障房項目是做公益，並不賺錢。想要市場化的開發商大規模介入保障 房，首先需要解決「賺錢」的問題。

　　此前，多數知名房地產公司都做過少量保障房項目，多數是配建，即政府在土地出讓時規定開發商必須配建一定比例保障房。但實際情況證明，配建路子 走不通，也不可能大規模推廣，因為保障房捆綁土地出讓，開發商是不得已而為之，房子的質量、戶型、結構能否過關都是問題。

　　龍湖集團曾在北京市通州區開發了一個保障房項目——大方居，吳亞軍表示，大方居這個項目不僅不賺錢，還是虧本的，2009年公司上市前只好把這 一塊放在了虧損撥備。

　　萬科和龍湖面臨相同的問題。萬科高管在業績推介會上表示，「萬科非常願意做保障性住房，而且賺1元錢就夠了——如果不賺錢的話對不起股東，而如 果賺錢的話就沒有了『道德的血液』。因此政府給我們地和錢，我們幫忙建，賺1元錢都行。」

　　萬科提到的「政府給地和錢」，實際上就是開發商不墊資的代建模式。萬科認為，這對於開發商是最好的方式，成本可控；但在實際操作層面，其實也有 其他不可控因素。「有個地方，領導視察後給業主名單晚了六個月，因此導致我們積壓了六個月的庫存。公租房更可怕，誰來收租金？物業誰來管？還有可能出現腐 敗的問題，因此萬科儘可能離得遠一些。」萬科高管表示。

　　這些問題凸顯了開發商介入保障房建設的困境。上述國開行內部人士認為，「開發商參與保障房，就是走代建路子，應給開發商留出一部分利潤。不應引 入社會資本和金融工具，因為它們都要追逐回報。對於保障房建設，切勿將政府責任與盈利相混淆。」他認為，保障房的建設、融資、分配應有一整套制度規範。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹也認為，保障房真正的難題不在建或資金，難在管理，「如何准入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資 源真正落實在需要的人身上？相關制度建設很重要。在政府提供一定貼息、優惠、免稅等優惠條件下，央企、國企應大規模參與，分擔社會責任。」

　　對於市場化的開發商和民營企業來說，代建也是最易被接受的模式。綠城集團近日成立北方代建公司，希望大規模介入保障房，據綠城集團執行總經理、 代建公司總經理曹舟南透露，綠城此前在青島建設的一個保障房項目，不但沒虧損，反而賺了1億多元。

　　曹舟南並沒有詳細介紹青島項目的運營模式，但他透露，目前保障房的利潤總體非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差萬別。政府 雖下達了大量保障房任務，但相關制度的設計不夠完善，例如與開發商的合作模式、付款方式、投資主體等都有待明確和細化。

　　目前，中國的公用事業項目融資及其路徑選擇，有BOT、TOT、PPP三種基本模式，也有基於此演變出來的變異模式，地方政府在引入社會資本參 與保障房建設時，也脫不開這三種。

　　BOT，即「建造-運營-移交」（Build-Operate-Transfer），是指政府通過特許權協議，授權外商或私營商進行項目（主要 是基礎設施）的融資、設計、建造、經營和維護，在規定的特許期內向該項目使用者收取費用，由此回收項目的投資、經營和維護等成本，並獲得合理的回報，特許 期滿後將項目移交回政府。

　　TOT是在BOT基礎上發展而來的，即「移交-運營-移交」（Transfer-Operate-Transfer），是指政府部門或國有企業 將建設好的項目的一定期限的產權和經營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定時間內通過經營收回全部投資和得到合理回報，並在合約期 滿之後，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

　　PPP（Public-Private-Partnerships）即公私協作的模式，指政府與民營資本合理分擔項目的各種風險，並通過合同等 工具對風險進行管理。

　　目前，上述幾種方式在保障房建設領域都有嘗試和運用，但地方政府的做法並不統一，甚至在同一個城市不同項目，對待不同開發商的方法也不相同，沒 有統一標準可循。因此，不少開發商提出，政府應該有明確的參加保障房建設的條件，並做好統一的制度設計。

尋找新大陸

　　與半年前對做商業地產「遮遮掩掩」、不願談「轉型」二字不同，現在開發商已經陸續公開宣佈介入商業地產，旅遊地產、養老地產等新鮮的業態也成為 轉型的方向。

　　SOHO中國董事長潘石屹稱，目前，確實有部分開發商考慮轉型到商業地產、旅遊地產方面的開發，但這種轉型是要時間的，一般需要三年以上，才能 從土地的購買、隊伍的建設等方面完成真正的轉型。

　　實際情況確實如此。財新《新世紀》記者在採訪中獲知，開發商如果現在才開始做商業地產，已經在戰略上落後了。在最近召開的2010年業績發佈會 上，招商地產、金地集團等正式宣佈做商業地產的傳統住宅開發商，實際上都已在至少兩年前開始調研、論證、試水。

　　3月18日，金地集團董事長凌克在投資者交流會上多次明確表示，商業地產是金地今後重點發展的方向。凌克稱，為了發展商業地產，金地在國內外聘 請了最優秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊，「今後金地將會大力投資，爭取未來五年裡在全國投資20個綜合體，使商業資產總額達到600億元，再 創一個今天的金地集團。」

　　3月12日，招商地產宣佈將全資子公司深圳招商房地產有限公司分立為存續公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。招商地產董事長林少斌 3月21日向媒體表示，分拆商業地產業務，正是希望未來能加大商業地產的投資比重。但他也坦承，商業地產不好做，因為無論是對土地選址、資金投放、設計水 準要求都很高。

　　商業地產的操作難度遠遠大於住宅項目。中國商業地產聯盟秘書長王永平向財新《新世紀》記者表示，做商業地產最大的問題是資金和人，目前不少開發 商做商業地產投資、購買商舖，主要看好的是土地增值，而不是租金回報。

　　目前，商業地產的投資總額只佔整個房地產投資總額的很小一部分，有較大市場潛力。據王永平介紹，2009年商業地產投資額5500億元，佔房地 產總投資的15%，近年來增長較穩定。

　　此外，相對於住宅，旅遊和商業不但沒有受到調控，反而是國家鼓勵的產業。3月22日，世茂房地產董事長許榮茂在業績發佈會上表示，「十二五」規 劃寫得很清楚，重點發展服務業及先進製造業，傳統產業大部分要淘汰，一些類似來料加工的勞動力職業，或者回報很低、風險很大的企業，要改進。「所以，我們 的投資也會做相應調整。以往我們的銷售主要靠住宅，現在會多涉及商業、旅遊，這就是對服務業發展的最好體現。」許榮茂說。

　　世茂副主席兼執行董事許世壇稱，「現在住宅受到的衝擊比較大，但高科技產業、旅遊、商業不但沒受到影響，反而市場佔有率、銷售情況非常好。旅遊 地產的市場潛力很大，所以我們非常看好旅遊地產產業，也希望能將該產業獨立上市。」

　　而養老地產是更為新鮮的業態，險資已先於開發商大舉進入，但模式基本以「圈地」為主，相關研究配套進展寥寥。戴德梁行投資部助理董事曹建向財新 《新世紀》記者表示，日本和美國的養老社區，真正做到了以「養老」為主，而目前中國市場上投資的養老社區，基本上是以「地產」為主，根本達不到國外養老社 區的條件，並且選址距離城市很遠。

　　真正的養老地產由於前期投入大，資金回收慢等特點，使很多投資者望而卻步，平安集團新聞發言人盛瑞生向財新《新世紀》記者表示，「養老地產確實 不好做，模式還在探討中，目前險資可做的只有高端敬老院，還不知能否做養老社區。」

　　業界人士曾向財新《新世紀》記者分析稱，如果交易量持續保持低位，大型開發商自身的資金鏈能夠維持最多6—8個月，相較於積極開拓新市場的大型 開發商，中小開發商面臨的考驗將非常嚴峻。這也是各家在年度業績發佈會上傳遞出來的共同信號。