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房地產融資迎“大殺器” 4號文嚴控私募資管輸血

房地產融資收緊的信號進一步清晰。

13日晚,中國證券投資基金業協會(下稱“基金業協會”)發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》(下稱“4號文”),從融資端重點規範私募資管計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。

去年,房地產市場高歌猛進,融資成本低、融資難度低是一大原因。“去年通過集合計劃等融資太容易了,所以房地產行業會這麽火。融資成本低,相對來說拿地就會容易。4號文等於說從資金端開始遏制,配合限購等,目的就是控制住房價的漲幅。”上海一位券商房地產研究人士表示。

為規避監管要求,個別機構可能通過嵌套投資產品、受讓信托受益權、受讓資產收(受)益權、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權,變相投資於熱點城市普通住宅項目。對此情形,4號文也做出了暫不予備案的明確說明。

4號文嚴控私募輸血

近期,基金業協會對證券期貨經營機構私募資管產品參與房地產市場投資的情況進行了摸底。摸底情況顯示,私募資管產品投資房地產市場規模在資產管理總規模中的占比不高,但表現出資金來源以銀行為主、通道業務占比高、項目集中於熱點城市等特征。

“以往私募資管多是通過通道業務或者發行集合產品進入房地產行業,還有就是房地產信托投資基金(REITs)。但並非所有企業都能通過上述方式融資,因為相關企業也需要一定資質。”該上海券商房地產研究人士稱。

4號文規定,證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃,投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的,暫不予備案,包括但不限於以下方式:(一)委托貸款;(二)嵌套投資信托計劃及其他金融產品;(三)受讓信托受益權及其他資產收(受)益權;(四)以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權;(五)中國證券投資基金業協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

第一財經了解到,委托貸款、信托受益權轉讓等在上市房企的融資需求中應用頗為廣泛,由於銀行貸款往往對房企的信用評級有較高要求,選擇私募融資也是較常見的一個方式。

一般而言,私募資管產品參與房地產融資的方式主要有委托貸款、套嵌信托、股權投資(包括明股實債)等。按照新規,在參與房地產融資時,私募資管通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產收(受)益權等方式支付土地出讓價款或補充流動資金的行為在4號文中被叫停。

“4號文基本斷了私募做債權類地產項目的所有路,除了純股權投資這種方式,這將導致地產私募資管項目大幅萎縮。受到4號文的影響,私募公司的非標地產項目勢必大幅減少。同時,也會促使其將項目方式往直接融資、股權投資方向轉移,但這短期來說並沒那麽容易改變,對不少私募公司而言,這意味著對其主營業務的調整。”格上理財研究員王燕娛分析稱。

一位接近基金業協會的人士指出,本次通知的重點意思是根據中央會議精神,推進兩個方面工作落實:一是推動房地產回歸住宅居住屬性,限制炒房;二是推動房地產的直接融資、股權融資,減少間接融資和債權融資。

部分房企融資受限

2014年至2016年,房地產企業通過股權、債權融資的規模過半,來自於私募端的融資體量頗大。去年,房地產企業通過私募債、公司債、中期票據等工具實現債權融資額達到1.14萬億元。

“對房地產影響還比較大。第一,融資渠道被遏制,房地產說白了是以資金來推動,從前期拿地到後面的建造,全都受到現金流約束。房地產的一個特點就是需要有土地儲備,現在融資收緊後,房企沒有錢去拿地,將變相把土地價格壓下來。”上述上海券商房地產研究人士稱。

2016年10月以來,信貸政策環境維持緊縮趨勢,包括國慶期間各地密集調控、11月份以來各地限購限貸升級以及12月份中央經濟工作會議定調“房子是用來住的,不是用來炒的”,不少地產分析人士認為今年房地產政策仍將以緊縮為主,房地產銷售將延續下行的走勢。

“4號文”規定暫不予備案的熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16地,這也與銀監會去年下發的《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》的調控範圍一致。

第一財經也註意到,此次調控限制的是熱點城市的普通住宅房地產項目融資,並未限制商業地產項目及其他更多種類的房地產投資業務。

一家上市房企的董事會秘書向第一財經透露,因為該公司能夠獲得來自於銀行的貸款,因此沒有進行私募融資。“房企通過私募的融資成本在7~8個點,銀行貸款的成本在5~6個點,所以我們基本不會拿私募的融資。”該上市房企董秘稱。

“不是隨便一家房企都能從銀行拿到錢,只有像AAA、AA這樣評級的才可能拿到銀行的融資,而私募的風控通常沒有這麽嚴格。”上述上海券商房地產研究人士表示。

“最近地產企業債和再融資在收緊,融資量逐步減少。大的房地產企業能夠吸引比較多的資金,中小房企可能就不是那麽樂觀。從私募資金的安全角度而言,也會有一定的減少。”前述上海券商房地產研究人士也表示,“控制間接融資、債權融資也是去杠桿的行為。以前是通過融資渠道來實現房地產業的擴張,現在這塊被遏制住了。”

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