ZKIZ Archives


紐約 野心家回來了

2011-2-28  TCM




探索金融之都紐約是否復甦,先從一則房地產資訊開始。

二○一○年十二月十七日,紐約的房仲業間流傳一起消息:「紐約下城區東村,三千六百平方公尺的公寓、五‧五房、三‧五套衛浴,成交價格五百五十四萬美元(約合新台幣一億六千萬元),交易完成,不再開放買主參觀。」

房地產》觸底反彈

這筆交易極不尋常,因為買家是「新末日博士」魯比尼(Nouriel Roubini)。

這位成功預言金融海嘯,在二○一○年中還在預警美國經濟將有二次衰退風險,一路看衰美國經濟的空頭指標,竟然選在去年底進場買房了!

這裡是曼哈頓下城區東村,紐約青年搖滾文化的堡壘,魯比尼看上的是一棟紅磚色公寓大樓的其中一層,儘管由舊倉庫改建的外表其貌不揚,但地點極佳,距離藝文氣息濃厚的格林威治村、蘇活區,以及他任教的紐約大學不遠。

空頭代表進場了 魯比尼殺價買房,預言旺季到來

金融海嘯期間,如果你想在這裡買房子,一貼出公告,不到一小時就會有四、五位賣家聯絡。現在,情況反過來,只要有賣家貼出公告,不到一小時就會有買家接 觸。然而,交易行情仍然處於歷史的相對低點,處於買方市場,魯比尼出手非常精明,這棟公寓出價七百萬美元,魯比尼還價到五百五十四萬美元才成交。

金融海嘯的元凶是美國房地產,因此房市回春的速度,左右經濟復甦的進程。如果,連空頭指標都進軍房市,美國房地產回春還會遠嗎?

美國《彭博商業週刊》(Bloomberg Businessweek),就以〈美國房市進入超級盃旺季〉為題,指出全美的房地產市場供需正觸底反彈,將是二○○五年以來,首次對美國GDP產生正面貢獻。

一月份,風險管理公司穆迪(Moody's Analytics)最新數據也顯示,美國重要都會區的房價負擔能力回復,四十七個房地產地區市場房價與收入比,已恢復到二○○三年房地產泡沫起漲之前的水準。

只是,市場重新洗牌,房地產的買家面貌已大不相同。

新興市場買主搶進 韓國人來得早,中國台灣人也很多

距離魯比尼新購的紅磚色公寓幾個街區外,我們來到格林威治村,這是全球藝術家、作家密度最高的地方,就像台北的天母,是國際化白領菁英聚居的區域。

美國亞裔地產協會執行長黃仲仁,正與紐約地產經紀人穆勒(Esther Muller),考察一棟退休銀行家託售的四層樓洋房。

「你看,這都是屋主從世界蒐集而來的藝術品,這棟房子展現了在紐約的精緻生活方式……,」「六百五十七萬美元,獨立產權,每月可以有三千九百美元租金收入,足以支付房貸,還有固定收益,非常合適亞洲買主,」穆勒極力推銷。

她嗅覺敏銳,近日接觸到越來越多來自新興國家的買主,黃仲仁也看準華人資金的潛力,有意搭建投資平台。

從台灣移民美國,經營商業不動產超過二十年的羅傑觀察,「其實(新興亞洲買主)韓國人已經來買很久了,最近中國人買得比較多,台灣人也不少,他們買旅館,買商辦大樓。」

「以前,美國的錢流向全世界,現在,情況反過來了,世界各地的錢開始流回美國。」美國CCIM不動產投資協會總會理事長理查.爵許(Richard Juge)指出,從二○○九年一月之後開始,紐約、華盛頓特區、洛杉磯、舊金山等房地產市場,外國投資人數量激增。

精明的外國投資者就像魯比尼一樣,處於全球化市場M型社會結構的右端,有財務與資訊優勢,他們,正在逢低搶進。

金融市場》熱錢湧入

這股從外國而來的金流,除了房地產之外,也展現在美國股市。儘管下大雪的紐約街道冷清,但美國股市卻熱鬧異常,屢創新高。

事實上,自二○○九年下半年,淨流入美國的資金曲線開始呈仰角上揚,並超越淨流出金額,在線圖上呈現「黃金交叉」,這代表,精明的投資法人開始重估美國市場的價值。

而金融風暴之中受創最嚴重的巨頭,花旗銀行(Citibank)、摩根大通(J.P. Morgan)、高盛(Goldman Sachs)等投資銀行,也相繼發布二○一○年的財務報告,花旗轉虧為盈,各投資銀行也交出海嘯發生以後最佳財務數字。就連一度幾乎破產的美國國際集團 (AIG),都宣布要開始償還美國政府高達八百五十億美元救援。

儘管天氣陰霾,華爾街似乎已走出最壞的時刻。

消費市場》買氣強勁

離開紐約華爾街所在的下城區,我們繼續往北走,不管是位處於海諾德廣場(Herald Square)代表中產階級消費的梅西百貨公司(Macy's),還是國際消費流行指標的第五大道,在零下低溫之下,店頭內仍然人潮擁擠。

梅西百貨裡,甚至能看到舉著小旗子的領隊,領著大陸消費客在店裡大買特買,人多排不到試衣間,乾脆就在賣場的鏡子前試起衣服來。一看到有人買Coach包、問起退稅要省錢,訓練有素的專櫃小姐,馬上拿出一○%折扣卡,鼓勵來自中國的貴客們買更多。

陸客大買特買 銷售員會講華文,賣LV包無障礙

「需要幫忙嗎?」銷售員的慇勤接待,說的不是英文,也不是日文,而是中文,過去忽略華人觀光客的第五大道名牌店,更現實的重視來自中國的金主,請了會講華文的銷售員,想買LV包,還是看上卡地亞(Cartier)的表,溝通無障礙。

強勁的國際買氣,加上廠商們歷經海嘯後鍛鍊出來的靈活價格策略,二○一○年,梅西百貨、Gap、有限品牌(Limited Brands)等知名的零售商,都端出分析師預期之外的好成績。

紐約只是一個縮影,根據美國商務部一月份最新數據,企業零售指數連七個月上揚,二○一○年美國零售業的假期銷售金額較○九年成長五‧七%,不僅超過原先預估,更是○四年以來最暢旺的一年。這些好消息激勵著股市,支持美國經濟觸底反彈的基本面。

對比之前的「二次衰退」預警,市場氛圍明顯樂觀許多。

美國高盛首席經濟學家歐尼爾(Jim O'Neill)預期,今年美國GDP成長率可望達三‧四%、二○一二年將增至三‧八%;他表示,美國經濟正在加速回溫,未來將讓失業率自高點下滑,並帶動美股走揚。

只不過,在金融海嘯之中受創最為嚴重的那一群人,對於前景仍然充滿警覺。

「這是熱錢,如果消費沒有起色, 恐怕這些金錢不能帶來真的景氣回溫。」《雷曼啟示錄》作者麥唐納(Lawrence G. McDonald),在鄰近中央公園的高級寓所接受《商業周刊》訪問表示。

華爾街貪婪不變 但人人對未來抱持樂觀希望

麥唐納曾是華爾街金童的代表,過去,他每天早上四點半起床,從這個寓所步行到雷曼兄弟位於時代廣場的總部上班,但雷曼倒閉時,他也與全球其他近三萬名雷曼員工一樣,失去工作。

像麥唐納這樣的菁英,是紐約的消費支柱,他們的收入占全市工資總和三五%,是這些人支撐華爾街蒂芬尼(Tiffany)珠寶旗艦店的亮麗業績,也支持著數 以百萬計的工作機會。但金融海嘯半年就讓金融業十二萬份相關工作,一夕消失,儘管股市已由谷底攀升,但回聘職務還未回到海嘯前的水準。

「二○○七年之前,時代華納廣場上一家熱門餐廳,你要付六百美元訂金,三十天之前預訂,你才有個在早上的位置,可是,現在沒有人要花這樣的錢,就連搭計程 車,都要想想。」畢業於哈佛商學院的私募基金操盤手狄溫(Amant J. Dewan),看到這個城市消費信心並沒有完全恢復。

紐約這個大蘋果,具體而微體現了金融海嘯後,本土與外來的消費力結構消長。

「華爾街是不會改變的,」麥唐納指的是華爾街代表的進取、貪婪欲望與不可預測。

「起於美國的金融風暴,每十年重複發生,規模卻越來越大,一九九八年美國長期資本管理公司(LTCM)倒閉引發的連鎖反應,是之前的倒閉案十倍;現在,雷曼兄弟倒閉,引發的效應卻是長期資本的一百倍,」麥唐納說。

「美國一九三○年的大蕭條之後,經過十年的金融業重建,而現在,市場雖然已降低了高槓桿的風險,重建規則,但拿掉『壞交易』的路,還很遠,」他表示。

在後金融海嘯時代,美國政府與國會正在進行漫長的金融修法起點,而紐約市是否能夠維持全球金融心臟的競爭力,也成為當地最熱的公共議題。

雖然如此,無論是麥唐納,或是銷售員、計程車司機,每個我們在紐約遇到的人,被問及未來展望時,還是對於未來保持著樂觀希望,「畢竟這是個機會公平的地方。」狄溫說。

大雪中,走出銀行家住宅聚集的公園大道,我想到停留在華爾街的金牛。一九八九年現代藝術家莫迪嘉(Arturo Di Modica)塑造它時,特別讓這重達三噸的金牛低頭俯視,因為,這就是資本市場,它不可預測,充滿情緒與力量,而且,每一次衝刺之前,一定要往後。

這裡的人們,正屏息等待美國經濟從谷底反彈後,全面性的、真正的下一波榮景到來。


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22914

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019