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買房需求因樓市新政延後 部分資金將轉戰股市

國慶“黃金周”期間,全國二十多個熱門城市出臺樓市新政,限購、限貸等措施密集推出。房價“拐點”是否來臨,成了很多人靜思自問的問題。本輪房價上漲的一個大背景是資產價格泡沫化,因此當房地產是否值得投資成為一個問題的時候,資金應該投向哪里,就成為下一個不得不回答的問題。

10月9日下午,多家券商先後召開電話會議對樓市新政進行解讀。銀河證券首席策略分析師孫建波表示,房地產供求之間存在期限錯配,當前的樓市新政正是延緩需求在當前恐慌性集中釋放,幫助樓市實現軟著陸。

華泰證券首席策略分析師戴康也在電話會議中表示,A股估值會受益於房地產資金的擠出,但不會是非常明顯、大幅的擠出。他認為,當前低利率環境下,A股估值水平偏低,業績改善、業績確定性高的股票,會得到流動性的再分配。

樓市“量縮”、“價不降”

無論是大幅提高首付比例的“京八條”,還是對交易資金嚴格管控的“滬九條”,對當前的樓市“虛火”都是一劑良藥。不過,在業內人士看來,四季度樓市成交量會出現較大萎縮,但是房價出現大幅下跌的概率較小。

易居克爾瑞研究員副總經理林波在華泰證券電話會議中公布了一組調查數據。對全國30個熱門城市黃金周期間房地產交易統計發現,今年與去年黃金周同比增長100%,與2014年同比增長170%,同比漲幅甚至超過了9月漲幅。

林波認為,出臺樓市新政的城市會面臨“量縮、價穩”。理由有三。首先,本輪房價上漲,並非簡單的市場供求關系,貨幣因素、資產配置因素,使得部分買房者“恐慌性購房”。如果其他投資渠道無法達到投資者保值增值的預期,投資者還是會想方設法規避限購、限貸的政策,進入房地產市場。所以還會有相當程度的需求,雖然量不會有太大增長。

其次,房地產企業沒有降價的動力。一方面,從百強房企的銷售數據來看,前三季度已經完成甚至超額完成了全年目標,所以沒有降促銷的動力;另一方面,土地成本非常高,企業也沒有降價空間。另外,市場在價格方面的反應需要時間,按照經驗大概需要經過3個月的觀望期。因此四季度房價大幅下滑的概率不大。

第三,拿地政策發生明顯轉向。企業不會像之前一樣不計成本的去搶地,而且熱門城市的土地供應也會增加。同時,監管層如果對拿地資金加強管控,房地產企業也會面臨“子彈不足”,“面粉貴過面包”的情況可能會有所改變。

“這就會導致前期高杠桿買房的個人、高價拿地王的企業,都面臨比較大的壓力。尤其在熱門城市,即使房價不出現下跌,到未來開盤的時候還是會面臨虧損。”林波解釋稱,因為地產企業拿地時候對房價的預期,跟現在的情況已經完全不一樣了。

購房需求延後 資金繼續觀望

樓市擠出資金會讓股市收益,但是房價與股價之間的“蹺蹺板”關系卻並不確定。孫建波認為,樓市收緊後資金不一定會流向股市。

“近期買房人當中很大一部分是剛需,他們的資金都是家庭積蓄,拿這些錢去做風險投資的概率是比較低的,而賣房者一下子獲得大筆現金,更有投資的需求。”孫建波對《第一財經日報》表示,在政策收緊、交易節奏放緩之後,樓市擠出的資金將非常有限。

目前市場各方對於房地產價格的走勢還存在爭議。有觀點認為泡沫已經到了極限,即將破裂;也有觀點認為,中國一線城市房價對標紐約還有上升空間。

孫建波認為,建築業已經進入下行周期,建築量存在過剩。之所以在過剩的情況下還出現價格的暴漲,是因為未來需求提前在當下集中釋放。建築量方面,2014建築業住宅竣工28.63億平米,2015年建築業住宅竣工量28.4億平米,預計2016年竣工量也基本在這樣的水平。這意味著人均達到2平米的指標,這是一個非常高的指標,也意味著建築量過剩。

需求之所以在短期內集中釋放,背後其實是購房者與當前基礎設施完備、配套服務完善的城市的對賭。“這也意味著,未來應該加強公共服務,而不是單純的進行房地產建設。”孫建波稱。

在他看來,通過調控政策將購房需求向後延緩,有利於讓房地產市場軟著陸。同時政策不能出現反複,因為只要有購房需求集中出現,就會有泡沫,對短期供給構成壓力,所以需求的跨期管理非常重要。

“預計不會出現大量資金湧入股市,我們認為股市還缺少一個催化劑。”華泰證券首席策略分析師李超也認為,所謂“催化劑”可能是大的改革預期的轉變,或者美元周期走完、資金回流新興市場特別是中國。在目前美聯儲加息“靴子”尚未落地的情況下,A股很難有比較大的行情。

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