📖 ZKIZ Archives

南京樓市“熔斷”時刻 “不要逼政府 出政策”

2016年7月16日，南京江北新區一處樓盤舉行小型投資分享會，臺下坐滿了投資客。（南方周末記者 李在磊/圖）

2016年6月，南京土地拍賣市場實施“限價熔斷機制”，隨後的兩次拍賣都遭遇熔斷流拍，7月初甚至出現8塊限價地7塊熔斷的尷尬局面。熔斷時刻，地方政府的樓市調控已陷入兩難抉擇。

2016年7月8日下午，南京計劃總出讓10幅地塊，其中8幅為設定最高價的住宅地，結果其中7幅熔斷，中止出讓。截至目前，遭遇熔斷的7幅地塊如何處置，尚無消息。

7月18日，國家統計局公布了70個大中城市6月份的房價情況，其中，南京市6月新建商品住宅環比大漲4%，再次沖進全國前三。上半年，南京房價漲幅達到22.91%，截至6月底，已經持續上漲了16個月，被業界稱為二線城市房價“新版四小龍”之首，其他三座城市是廈門、合肥、蘇州。

“壓力肯定是最大的，我們擔心會出臺更嚴厲的調控政策。”南京地產傳媒公司拉普達董事長李子墨對南方周末記者說。

市場傳言，接下來南京的土地出讓將會采取網上競拍的方式，再下一步可能會重啟限貸、限購政策。

據網易財經報道，7月18日-20日在南京召開的“江蘇全省價格工作研究班”上，南京市物價局局長夏德智表示，下半年南京將進一步大力控制房價上漲，對熱點地區設置動態封頂價格，嚴控炒作性“樓王”的出現。

“不要逼政府”

“我參加過11年的南京土地拍賣，這次是最奇葩、最混亂的一次，沒有之一。”

2016年6月3日，繼蘇州之後，南京市國土資源局發布《南京市國有建設用地使用權公開出讓公告補充公告》，對地塊競價規則進行修正，實行“熔斷機制”——“當地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，競價結果無效。”

6月14日下午，南京“熔斷新政”後的首場土地拍賣會，共有4幅地塊出讓，其中江北六合G21地塊，舉牌15輪超出最高限價3059元/平米停止出讓，成為熔斷機制下的首幅流拍地塊。

熔斷之後，南京市國土局掛出11幅近百萬平方米土地，表明政府積極增加土地供應的姿態，試圖穩定市場預期，讓開發商“理性拿地”。

但市場並沒有退燒。7月8日，超過40家房企參與競拍10幅地塊，8幅限價地塊中，5幅因觸碰最高價而熔斷，2幅因多家開發商同時舉牌，無法確認結果而中止出讓。

比熔斷結果更讓人尷尬的，是當天的拍賣現場“亂成一鍋粥”。“我參加過11年的南京土地拍賣，這次是最奇葩、最混亂的一次，沒有之一。”李子墨對南方周末記者回憶說。

當天，首先推出的地塊為標號為G23的江寧區九龍湖地塊，樓面地價最高限額為19721元/平方米。在第14輪開始出現開發商爭相競價，10秒時間內就有多達5家房企舉牌，加價太快導致現場電腦跳價多次出現混亂。在第78輪且臨近最高限價競價時，仍有房企繼續同時舉牌，主持人無法判斷，只得中止出讓。

推出第二塊標號為G24的地塊時，主持人吸取第一次瞬間被熔斷的教訓，反應極為靈敏，在即將又要熔斷的一剎那緊急暫停，不再示意下一輪的舉牌。“說是要回放錄像，看誰手最快。”李子墨說，拍賣現場沒有給出裁定結果。

到了第三塊標號為G25的地塊，開發商則有了被主持人在臨界點叫停的經驗，榮盛地產開出單次最高報價額度，直接舉牌34億元，一舉突破最高限價。

“這次國土部門坐不住了，要求中場休息，估計是想對策。”李子墨回憶，也就是中場休息期間，主持人通報G23地塊屬於“中止出讓，並非熔斷”。於是，有開發商質疑拍賣規則的公正，憤而離場。以至於主持人不得不現場發聲，安撫大家，“政府調控房價的決心是堅決的，也是沒辦法的，不要逼政府”。 接下來的G26地塊經過幾次舉牌後，距離最高限價只差1000萬元，競拍席上一陣騷動，“馬上就要熔斷了！”一位開發商代表叫喊 “我知道，我不傻。”主持人回應道。 果然，隨即五礦地產報價37億元，G26地塊再告熔斷。隨後的G27地塊，又被熔斷。

這時候臺上臺下的人意識到，熔斷機制並不能澆滅開發商的拿地熱情。最後的G28、G29地塊在即將熔斷之際，便被國土部門緊急叫停，中止出讓。

烈火烹油的場面，讓主持人驚惶失措，他頻頻呼籲開發商保持冷靜：“大家舉牌慢一點，電腦反應跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔斷，這樣對大家都好，不要逼政府出政策。”

南京房地產開發建設促進會秘書長張輝，同樣在現場目睹了這一幕。他對南方周末記者分析認為，限地價、增供應的目的在於穩定地價，促進樓市平穩運行。但是開發商對地價預期顯著高於國土部門希望限制的價格，所以才會出現如此尷尬的局面。

據南京網上房地產統計數據，6月份南京樓市成交量達到1.2萬套，比5月份少了兩成，但是搶房潮在月底卷土重來，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

調控車輪戰

政府對樓盤限價，一些樓盤幹脆不再對外銷售，政府又打擊“捂盤惜售”行為，迫使開發商想出捆綁車位、捆綁裝修的多種變相漲價招數。

從2015年9月份左右，南京房價上漲開始步入快車道，2016年春節之後，升級為暴漲模式。

2016年3月18日，南京市一天內誕生3塊高價土地，一幅城北鼓樓區域地塊，兩幅江北浦口區域地塊，三幅地塊樓面地價均超過了周邊在售樓盤的房價。“面粉一下子比面包還貴，對房價刺激很大。”南京傳承弘略房地產營銷顧問有限公司企劃部總監孟曉榮對南方周末記者說。

這是南京房價起飛的信號。就在18日當天，江北高新區的樓盤新城花漾紫郡，推出156套105平方米的複式房源，無任何優惠，當日全部售罄。幾日後的江浦保利西江月、南京南站附近的萬科九都薈、江北蘇寧威尼斯水城，3個項目均出現了“日光盤”現象。

“地一下子賣這麽貴，主要是多年來土地供應不足，積累下來的問題。”李子墨分析認為，土地供應不足，是房價上漲的一個重要原因。

3月19日，南京發布《2016年經營性用地出讓計劃》，計劃將全年土地供應量增加至700公頃，其中商品住房用地500公頃，較去年增長30%左右。

與此同時，政府要求商品住宅用地開工時間“原則上不得超過土地交付之日起半年”。“縮短開發周期，是想讓新房趕緊上市。”張輝說。

不過，新增供應土地並不能馬上轉變為住房供應。進入4月份，南京房價環比上漲1.88%。

政府的調控重點，又從土地轉向房子。4月26日，南京市發布《關於推進供給側結構性改革促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，被稱為“寧十條”。寧十條明確提出了遏制房價過快上漲勢頭，要求“對六城區、江寧區、浦口區的商品住宅項目設置8%-12%的漲幅空間”，據物價部門的解釋，開發商以2016年初批次成交均價為基準價格，2016年度內的漲幅要控制在8%-12%之內。

孟曉榮介紹，政府對樓盤的限價執行得很嚴格，迫於壓力，一些樓盤不能“隨行就市”自由漲價，幹脆不再對外銷售，“捂盤惜售”的現象開始出現。

但寧十條也規定，領取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售。對捂盤惜售，欲整棟、大面積上調價格的不予調價申報。政府照此打擊“捂盤惜售”的行為，又迫使開發商想出捆綁車位、捆綁裝修的多種變相漲價招數。

但5月13日，央企葛洲壩成功將建鄴區河西南G14號宅地收入囊中，成交價32.8億，樓面價45213元/平方米，晉升南京新地王。

至此，政府調控又重新在土地上做文章。6月初的土地出讓補充公告，明確了土地拍賣熔斷機制。

杠桿市

“我見過有人手里只有5萬塊，就敢買300萬的房子，就連月供也是借的。”

調控政策車輪戰般的出臺，卻沒能阻止房價一路飆升。孟曉榮粗略估算，從2015年9月份到現在，南京一些樓盤價格接近翻了一番。

“房價還能不能再漲一倍，是要打一個問號的。”孟曉榮說，當下節點對南京樓市走勢非常關鍵，此前的調控手段雖多，但並不算特別猛烈，接下來如果出現類似於限貸、限購這樣的“大招”，行情很有可能出現新的變化。

2010年之後，南京曾出臺過嚴厲的調控政策，樓市銷量一度迅速降溫，“直到2015年上半年，都還不溫不火。”孟曉榮說。

“南京樓市”微信公號副主編於越，在2015年下半年預感樓市將迎來一波“黃金期”，通過加杠桿的方式，果斷購入兩套房產。她是先將自己的第一套小戶型變現之後，用賣房的資金作為首付，購置了兩套新房、大房。雖然杠桿較高，但她不擔心，因為房子正打著滾地往上漲，“能買到手，就是賺，托熟人拿房號，其實是人家給你錢。有些人手里即便有現金，也會把杠桿用足，用盡。”她說。

“我見過有人手里只有5萬塊，就敢買300萬的房子，就連月供也是借的。”李子墨說，南京人買房普遍會運用到杠桿，新房交樓期限為兩年，只要能供夠兩年，兩年後轉手就能賺錢。

手握6套房產的80後女孩劉敏，2008年大學剛畢業就開始在南京買房子，她告訴南方周末記者，手中的房產大概已增值了六百余萬元。

孟曉榮認為，在南京房地產市場，至少有三分之一的消費者為投資客，而在國家級新區江北，這一比例會更高。

而另一端的開發商，也在極力加杠桿，李子墨介紹，一些金融機構通過信托計劃、基金等方式，給開發商提供融資支持，“就連10%的土地拍賣保障金，都有很多途徑可以融得到”。

張輝認為，地方政府的樓市調控已陷入兩難抉擇：一方面囿於輿論壓力和害怕泡沫破滅，希望房地產適度降溫；另一方面又擔心用力過猛，導致房價出現下行的拐點。因此，他預測南京接下來很可能會出臺限貸政策，而對出臺殺傷力巨大的限購政策，則會非常謹慎。