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漲幅全國第二 昆山樓市爆熱還能持續多久?

來源: http://www.yicai.com/news/5016186.html

乘坐上海11號線地鐵向西,車上經常出現的樓盤廣告,多集中在嘉定和花橋。很多樓盤憑著不限購和價格低的優勢,希望更多的購房者在途經嘉定後再坐上幾站地鐵到達花橋——然而這里事實上已經屬於蘇州昆山。此前這里大部分樓盤價格都無法超過1萬元/平方米,但是到了今年,這里的樓市卻出現了增幅。

中國指數研究院統計的全國100個城市房價數據顯示,2016年4月,全國住宅價格環比上漲的城市個數為71個,較上月增加11個。漲幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。具體來看,惠州、昆山、中山、廈門、蘇州漲幅超過5%,廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%~5%之間。

昆山漲幅已經名列全國第二,而一線城市首次均未進入前五。

房價兇猛

伴隨著“滬九條”和上海高房價的影響,地鐵11號線的生意反而火爆起來:每個周末,來自上海的購房者都希望體驗一下11號線的便捷程度,順便看一看花橋的樓市,這里突然熱鬧了許多。

從地鐵11號線下車向南走幾百米,陳麗(化名)就可以走到自己的房子里面,對於這樣的地鐵上蓋樓盤,她還是比較滿意的。2010年,因為手上有一定的余錢,陳麗和家里人商量了一下就來到花橋購買了“國際華城”的四期樓盤,當時她購買的均價在7500元/平方米,盡管是樓王項目,但是總價也才100萬。對於習慣了上海高房價的陳麗而言,覺得100萬買了一個樓王大戶型還是很劃算的。

“2012年的時候就交房了,然後我們的房子就一直出租。我們買的時候已經知道這里要通地鐵,因此價格算比較高的。買了以後我們房屋的價格並未出現上漲,但是到了今年初,就不停有中介問我是不是要賣房,最新的成交價格已經達到了1.2萬元/平方米。”陳麗告訴《第一財經日報》記者。

靠近上海區域的昆山花橋這一輪樓市漲幅兇猛(網絡資料圖)

陳麗因為房價的上漲非常開心,而昆山的房價在近期也開始領漲全國。

“今年開始明顯比之前忙了不少,以前周末幾乎沒有看房者,但是現在每到周末看房者明顯多了很多,這里可以選擇的樓盤不多了,如果看好要立刻下手。”一出地鐵站,就有中介人士前來給記者推薦。

記者實地走訪發現,大部分樓盤可售項目都不多,項目銷售人員均表示目前市場比較好,已經出現了供不應求的局面。記者來到“新城郡尚海”樓盤,發現其周末僅出售十套房源,其均價已經接近1.8萬元/平方米。

“原來整體昆山樓市成交均價8000多元,現在成交均價10000元左右。現在成交的房源中,大部分都是靠近蘇州的城西,靠近上海的城東區域,且其他區域成交也是以改善型住宅為主,所以成交均價上漲較快。”新城郡尚海項目營銷負責人告訴《第一財經日報》記者。

外溢效應

中國指數研究院的一份報告指出,由於深圳、上海調控政策效果顯現,成交量有所回落,其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升,因此房價開始上漲。

昆山位於江蘇省東南部,是蘇州市下轄縣級市,昆山地處上海與蘇州之間,北至東北與常熟、太倉兩市相連,東與上海市嘉定、青浦兩區交界,西與蘇州相城區、吳中區、蘇州工業園區接壤。

這個位置顯得得天獨厚,一邊連著上海,一邊連著蘇州。“在蘇州、上海大漲的影響下,昆山市場2016年初迎來大漲,庫存去化較明顯,庫存去化從2015年初26個月下降到目前15個月,因此房價開始上漲。”上述營銷負責人告訴記者。

“現在昆山和花橋很多項目基本無房可售,花橋處於斷供期,上海的客戶量較之前有所上漲。本輪上漲集中在花橋、城東、張浦以及城西這幾個區域,這里面主要還是供求關系的影響,昆山一季度供應1.1萬套,成交3.36萬套,嚴重供不應求。主要還是上海的外溢,使環滬周邊太倉、昆山花橋、千燈、嘉善等片區受益,尤其在上海推出“滬9條”之後更加明顯,外溢將是大趨勢,環上海的大都市場圈效應會出現,長期仍將看好周邊有通路及規劃利好的片區。”韓雲霞告訴《第一財經日報》記者。

房企試水

去年12月,蘇州昆山7宗地塊成功出讓,成交總價超52.4億元,成交面積達59.23萬平方米。綠地、象嶼、碧桂園、廣電、新城、世茂、正榮、旭輝等十余家房企參與競價,其中碧桂園、正榮以及旭輝均是首次參與昆山土地競拍。

編號為昆地(2015)掛字第9-2和9-3地塊分別位於花橋經濟開發區綠地大道南側和曹浦路東側,土地面積為65122.3平方米和55373.6平方米,均為商住地塊,地面起始價均為7950元/平方米。兩地塊均由象嶼拍得,成交總價分別為8.24億元和7.9億元,最後成交地價分別為12660元/平方米和14270元/平方米,溢價率為59.25%和79.5%。

這個溢價率即使到了一線城市,也是不錯的水平。當日,昆山還誕生了城西板塊地王,編號為昆地(2015)掛字第9-6號地塊位於高新區林蔭路東側、杜克大道南側,該宗地面積為148668.2平方米,地面起始價為8000元/平方米。最終該地塊被越秀&廣電聯合體拿下,成交總價為22.7億元,折後成交單價15280元/平方米,溢價率91%。

作為最接近上海區域的昆山花橋鎮早已形成較為成熟的社區(網絡資料圖)

《第一財經日報》記者查閱資料顯示,早在2012年12月11日,越秀地產與廣電地產合作成立的昆山項目公司,以4.96億元的價格成功摘牌昆山市花橋鎮集善路東側、花集路北側地塊(花橋國際商貿城項目),當時為兩家公司首次進入昆山。

在去年的拍賣會上,碧桂園以成交總價4.6億元摘得編號為昆地(2015)掛字第9-4號地塊,位於千燈黃浦江路西側、淞南路北側,地塊面積為153551.4平方米,這是碧桂園第一次進入昆山。

記者在采訪中了解到,越來越多房企註意到昆山也是因為其靠近上海的優勢,事實上,在國際的很多大都市,其周邊的城市房地產市場也會被帶動。比如紐約,很多人雖然工作在紐約,但是卻居住在紐約周邊,而這一現象也慢慢開始在中國的一線城市出現,因此昆山市場被眾多房企看好。

投資客漸冷

今年年初,由於上海房價的上漲和“滬九條”的調控,使得很多購房者無法在上海購房,因此昆山成為他們的又一個選擇。而這邊的樓盤也開始打出不限購等宣傳語,希望來吸引更多上海購房者坐車到11號線的終點。

“上海房價那麽高,就算有錢還限購,不如在昆山買個大房子。”上述中介人士告訴記者。

“整個花橋來說,基本80%以上成交客戶來自上海,上海的高房價讓客戶更願意選擇房價相對較低的花橋,且周邊配套成熟,學校、醫院、娛樂設施齊全,部分醫院還可使用上海醫保卡,每天出行有地鐵、公交車。沒有工廠、環境優美、適合居住,是上海客戶來此居住的重要原因。”上述營銷負責人解釋。

相比起這些在上海工作的剛需者,有富足余錢的投資客們之前就已經暗暗在昆山置業。

家住浦東的韓力(化名)覺得自己購買昆山房子的投資並不算明智,但是好在今年房價有所上漲。“2年前我購買了萬科mixtown,今年6月交房,買的時候價格9000元/平方米,以為地鐵通車會有一波上漲,但是利好早就提前兌現,因此一直不漲。今年幾個月時間總算漲到了1.5萬元/平方米。”韓力告訴《第一財經日報》記者。

雖然如此,韓力依舊不看好昆山的市場,他希望早點將自己的房子出手。他認為這個片區未來還將有很大的供應,而二手房交易不活躍,因此投資並不是一個好選擇。“我自己根本不會住,長期看花橋自然不錯,但是我的樓盤並不算是地鐵上蓋,未來這里還需要很長時間培育,投資回報並不高。”韓力認為。

克而瑞蘇州副總經理韓雲霞告訴《第一財經日報》記者,由於今年的昆山樓市火爆,投資客比例並不是太高,價格上漲過快,與嘉定個別板塊及上海其他遠郊板塊的價差越來越小,投資客投資的欲望正在下降。

昆山花橋商務中心(網絡資料圖)

拐點何時現

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,昆山商品房成交價格上漲態勢還會持續一段較長時間,這和其他城市是有一定區別的。“別的城市是漲幅到一定高度,自然會收縮,但由於上海限購升級,昆山南和花橋等靠近上海的區域依然是被看好的。所以後續這些區域抑制房價快速上漲的任務依然是比較重的。”嚴躍進告訴《第一財經日報》記者。

根據目前的成交形勢,嚴躍進認為昆山全市的去庫存周期不會超過9個月,而昆山南和花橋等環上海區域,去庫存周期或在3個月的水平。“這個水平和蘇州市區基本上是一致的。”嚴躍進表示。

而另一名房地產研究人士則認為,昆山樓市本輪上漲除了是被上海、蘇州帶動,近期的突然大漲,更是上海推出“滬9條”後的溢出效應,尤其是投資型需求,因此目前昆山樓市處於機會型跑量的階段,並不是戰略布局階段。“下半年隨著上海、蘇州樓市進入調整期,昆山樓市估計也會出現拐點。

而目前昆山受產業轉型升級的影響,傳統的強勢電子消費產業西遷之後,新興產業的規模尚無法補上這個缺口,加上昆山加工、貿易類產業較強,“兩頭向外”的產業結構受國際經濟形勢影響較大,形成了典型的“候鳥經濟”,這也影響到當地的人口流動,從而對樓市產生影響。“即便在樓市全面複蘇的去年,昆山樓市交易也並不算好,前年就更差。”上述房地產研究人士表示。

“昆山樓市最大的問題是,很多人在這購置住房,但工作地點在上海,所以空置率很高。這是後續社區培育比較困難的一個地方。”嚴躍進表示。

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