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長三角：樓市中有多少“金融魅影”

上海一樓盤售樓處人頭湧動。（南方周末記者 張玥/圖）

2016年春節以來，長三角房地產市場以上海為龍頭，出現新一輪飆漲。“眾籌買房”、理財資金，以及“首付貸”、零首付等金融杠桿進入樓市，使這輪行情顯得更加狂熱。

“首付貸”、過橋貸等金融產品引發了對中國版“次貸”危機的擔憂，隨之被叫停，上海與深圳也相繼出臺了旨在為樓市降溫的新政。歸根結底，樓市熱還是因為過剩的貨幣沒有其他投資渠道。

2016年3月25日，上海、深圳兩地相差12小時，先後推出了“樓市新政”，試圖為2015年以及2016年春節後的一線城市樓市價格猛漲，踩下剎車。

在上海，新限購令的內容包括：非本地戶籍家庭購房繳納個稅社保的年限從累計2年以上，變為連續繳納5年及以上，也就是說5年之中從未離開上海工作的非戶籍家庭才有資格買房；對於擁有1套住房的居民家庭，購買普通自住房首付款須付50%以上，非普通自住房首付70%以上，並且不得外借首付款，否則被視為失信行為記錄在冊。

在上海早上10點公布新政後，深圳在當日夜間10點也出臺了新政，但限購力度不如上海大。深圳市規定，如果不是本地戶口，須繳滿3年社保或納稅證明才能買房，此前是1年；如果想買二套房，首付最低要付四成，此前是三成。

在新政出臺前幾天，上海樓市上演了“最後的狂歡”：上海房地產交易服務網顯示，3月24、25日兩天，上海累計簽約一手房套數達到了驚人的4205套，創近年來的最高紀錄。

樓市再狂飆

一套約300萬的房子，七八撥人想買，房東提價5萬，走掉一些人，而後提了10萬，還是留下了兩個買家，房東實在不好意思再加價，說“你們抽簽吧，抽到誰算誰的”。

2016年春節一過，長三角樓市在上海的“龍頭”效應下，熱度陡升。

與上海西北毗鄰的江蘇省昆山市花橋鎮，從上海湧來的看房客把這里的新盤售樓大廳圍得水泄不通。這里靠近上海的新盤價格大約在1.4萬每平米，又在以每周加1000的速度上漲。

一兩周後，如果再來這里，樓盤門口的銷售人員會告訴你目前沒房子賣，如果你說你已經認籌過了，他們會為你叫好，“買到就是賺到！”

認籌，是指開盤前，購房者先付1萬到3萬不等的認籌金，得到開盤時選樓層的名額，開盤當天再去隨機選號。

同在長三角經濟圈的江蘇省會南京，也是一派火熱景象。

南京樓市的資深觀察者丁默（化名）對南方周末記者描述，春節後南京的房子供不應求，以致相關部門專門發文，說南京出現了階段性、局部式“房荒”。

“房子供不應求，搶房、房價上漲，成了南京樓市的主旋律。”丁默說。2015年，南京出現了19塊“地王”，地價比房價高，面粉比面包貴，加速了公眾恐慌，帶動周邊樓盤價格上漲。

上一次出現這樣的熱賣局面，還是2009年“四萬億”政策出臺時，全國房價普漲。但2010年以後，樓市出現了分化，三四線城市漲不動，一二線城市持續漲，“虹吸”效應使更多資金從三四線進入了一二線城市。

國家統計局發布的數據顯示，2016年1-2月，全國商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。從金額來看，商品房銷售額8577億元，增長43.6%，其中住宅銷售額增長49.2%。

其中，上海樓市的增速可謂是一枝獨秀。

中原地產提供給南方周末記者的最新數據顯示，上海二手房2016年1、2月的成交套數分別是4.4萬套和2.7萬套，網簽均價在2.6萬元每平米左右。一手房成交面積，自2015年4月起一路上行，在2015年12月達到最高點188.6萬平方米，成交均價在一年內由2.9萬平方米爬升到了3.6萬平方米。

在浦東，陸家嘴集團開發的一套新樓盤，2015年3月以3.1萬-3.5萬每平米的價格通過中介售賣，購房意向金10萬元。而後，隨著樓市瘋漲，開始拖延與已付意向金的購房者簽署協議，並試圖勸退。一年後的2016年3月，該樓盤的售樓網站參考價已經漲到了5.2萬。

同在浦東的二手房交易市場，龍陽路的萬邦都市花園，一戶賣家因為看房者太多，以10萬為單位跳價，最終一天之內漲了60萬。

準備在浦西購買婚房的王濤（化名），過年前後看了三套二手房，最終全都以房東不賣而告吹，房東們在坐等漲價。很多房東是賣小房換大房，他看好的房子變卦或漲價了，自己手上的就相應地要“捂著”或漲價。

其中有一套約300萬的房子，七八撥人想買，房東提價5萬，走掉一些人，而後提了10萬，還是留下了兩個買家，房東實在不好意思再加價，說“你們抽簽吧，抽到誰算誰的”。

“太瘋狂了，”王濤說，“感覺跟買白菜一樣，現在上漲的趨勢讓人根本就喘不過氣來。爸媽一輩子攢了幾十萬，一個禮拜內就可能完全蒸發了。”

2016年3月1日，上海，盡管已過11點，但在同泰路的寶山房地產交易中心外的蛇形通道依舊排滿了前來等候交易的市民。（CFP/圖）

杠桿市

“資本的貪婪”，是老百姓對這輪樓市上漲的樸素歸因，其最主要的依據，是眾籌買房的出現，以及“首付貸”等金融杠桿的入市。

自打女兒開始買房，王濤的母親也變成了樓市甚至金融市場的研究者。她一般不喜歡發消息，買房期間卻信息不斷，比如“中國買房讓你感受到了什麽是資本的貪婪，是書本知識與現實的最好體驗”。

“資本的貪婪”，是老百姓對這輪樓市上漲的樸素歸因，其最主要的依據，是眾籌買房的出現，以及“首付貸”等金融杠桿的入市。

王濤的母親說，她看到一些人每人湊三五萬，眾籌買了325套房子。

深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平告訴南方周末記者，這種玩法有兩種情況，一種是幾個朋友共同出資，大家商量好房產證寫誰的名字，或者找人代持就行，具體什麽時間賣房，大家商量；還有一種是互聯網眾籌，比如深圳成立了一家公司叫拼房網，以公司的方法運作，同樣有一個物業代持人，賣房時間會明文約定，比如投資一年為限。

更花哨一點，在上海等城市，出現了以買房之名、行投資之實的資產管理公司，搞所謂的“房地產金融創新”或是房地產的“資產證券化”。其玩法是，開發商建好房子後，暫時不賣出去，轉手賣給投資公司，並承諾一段時間後溢價15%回購。這家投資公司則把這些房子包裝成“理財產品”，以更低的收益轉讓給理財的老百姓，並告訴投資者，這些理財投資是有房地產抵押的，比一般理財靠譜。

然而一旦房子不好賣，開發商不再還投資公司的錢，投資公司就會無法償還投資人的本金。今年2月，上海鑫琦資產19億兌付危機，就是這樣發生的，這一事件至今仍未了結。

比起上面的玩法，今年一線城市1-3月的樓市熱潮中，“首付貸”、零首付等金融產品的出現，更引起了公眾的恐慌。

2月開始，國家政策放低了購房首付的比例。規定在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例為25%，另外可向下浮動5個百分點，這就表明最低首付款比例能降至20%，即對於一般的購房者，貸款杠桿比例最高能達到5倍。

而“首付貸”是指這20%的首付，也可以向其他機構借錢。比如，如果借了首付款一半的首付貸，購房者的杠桿比例就從5倍升到了10倍。因此首付貸被稱為“樓市配資”，它的風險在於利息高、周期長，借款人的還款壓力大，如果是一成首付即10倍杠桿，樓市下跌10%就會出現資不抵債的情況。

“首付貸”出現在樓市漸入狂熱的市場環境下，開展此業務的，有房地產開發商、房產中介、P2P理財公司，甚至信托公司、保險公司等。

盈燦咨詢聯合網貸之家為南方周末記者提供了這樣一組數據：不完全統計，有50多家P2P網貸平臺出現過“首付貸”標，目前有20家P2P網貸平臺對接“首付貸”資產為主要業務。

據媒體統計，這些平臺包括世聯行、搜房網天下貸、搜狐搜易貸、房金所、鏈家加多寶、廣州e貸、平安好房貸等。其中世聯行首付貸業務自2013年下半年開始，2015年首付貸產品約29.9億，且主要在二三線城市。

據南方周末記者了解，有信托、保險公司也介入到了首付貸業務。一位剛剛在上海買房的購房者透露，有中介公司介紹了跟一家大型知名保險公司配資的方法：用保險資產管理的錢去借首付貸，中介給保險公司擔保。

社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立告訴南方周末記者，首付貸規模是每家機構自己報的數字，不一定真實，“就像前段時間的股市，場外配資是券商的生財之道。”

就在“首付貸”在民間如火如荼時，3月初，深圳、北京等地都對“首付貸”進行了排查。3月12日，兩會的記者招待會上，央行行長周小川第一個回答的就是關於首付貸的問題：“對於銀行來說，必須了解你的客戶，客戶的首付是不能借的。如果首付是借的，客戶整個借款和自有資本的比例實際上就變了，未來的償還能力也就變了。”

隨著政策風向的變化，南方周末記者觀察到，在一些大型公司的金融產品中，“首付貸”一欄被標註“已叫停”。3月25日上海出臺的樓市新政明確規定，“嚴禁房地產開發企業和房地產中介機構從事‘首付貸’、過橋貸等場外配資金融業務”。

貨幣追逐房子

在傳統投資的四種渠道中，除了地產以外，外匯、債市和股票市場都出現了問題，反而流動性最弱的房地產吸引了大量資金進入。

在南京，丁默觀察到近期南京樓市瘋漲的重要原因，是全國各地的資金都來南京炒房了，特別是去年7月獲批的江北新區的房子，投資客超過50%，有些樓盤甚至高達80%。“實際上是一種貨幣現象，用無限的貨幣追逐少量的房子。”他說。

中原地產中國區副總裁劉天旸對南方周末記者說，上海樓市在2014年交易比較差，2015年的上漲屬於一些被壓制的需求釋放了出來，隨著“3·30新政”出臺，有一波井噴行情。他認為，在傳統投資的四種渠道中，除了地產以外，外匯、債市和股票市場都出現了問題，現在反而是流動性最弱的房地產吸引了大量資金進入。

肖小平也同意這一說法，他認為，房地產價格上漲是社會財富積累到一定程度後大家觀念的變化，“以前如果手上有100萬存款，會很開心，但現在如果有100萬的現金存銀行，會睡不著，一方面是擔心通脹，財富縮水；另一方面身邊很多人都在各種增值，自己不動就會被拋下。雖然房產不算一個好的投資渠道，但收藏品、股市、基金、貴金屬、稀有金屬……通通比房產更不靠譜。”

世聯行集團副總經理袁鴻昌對南方周末記者表示，本輪上漲是價值規律在發揮作用。蘇州、杭州、南京等長三角城市房價的上升，主要原因不是上海的帶動效應，而是城市本身的價值。

而尹中立的看法則不同，他認為一線城市從去年以來的房價上漲，主要是受股市因素的刺激。

為什麽深圳上漲最多？因為深圳有八百多家中小板企業、五百多家創業板企業，深圳財富最大的受益者就是深圳樓市。去年創業板漲幅85%，中小板漲幅54%，“這部分股票市值增加了約10萬億，其中溢出幾千億元就足夠使深圳房價飆升了。上海去年漲幅不大，因為它是主板市場，財富的增加在樓市的體現並不明顯。”

另外，尹中立認為，今年是貨幣信貸政策的調整，也是樓市上漲的重要原因，“尤其是1月份2.5萬億的新增貸款，對市場的刺激是巨大的。根據市場經驗，一旦貨幣信貸放水，房價立刻會上漲。”