ZKIZ Archives


  清库备战 地产商决战5月


From


http://finance.sina.com.cn/roll/20090412/00076092712.shtml


  92000多套库存短期内消化的可能性不大,“相对低价”仍是“主流”

  对于地产商而言,决战的日子转眼就到,2009年的5月,或将是能否扭转销售颓势的关键一月,于是,看到了回暖起色的地产商们,开始厉兵秣马,储粮备战。

  与牛市之年不同,这一次北京的地产商们选择了尽快消化“库存”而不是“提价”——尽管一些在3月热销的楼盘向上调整了价格,但仍低于区域均价,更有开发商直接降价之举,当进入2009年房地产固定资产投资下降还在继续之时,消化库存已经成为了地产商们不约而同的选择。

  “惜售”的年代刚刚过去一年,但在地产商们的追忆中,已经变得十分久远。

  清空库存

  “卖完这900多套就没事了。”远洋地产销售部总经理肖劲对《中国经营报》记者说。此时恰逢远洋·沁山水的第三次销售,半年之内“清盘”,这足以让肖劲长出了一口气,“卖完了最好。”他说,此前,远洋地产已经做了最坏的准备。

  记者了解到,远洋·沁山水总计2000多套房,在弱势的2009年一季度开盘销售,执行层感受到压力很大。肖劲告诉记者,当时很多人建议推迟开 盘的日期,但集团的意思很明确,哪怕是卖不出太高的价格,也要把“库存”消化掉,于是才有了该项目从11000元/平方米开盘的低价,以及清空“库存”回 笼了30亿元现金。

  “以前这么大规模的项目,没有这么卖的,一定是分多期,然后慢慢把价格涨上去,能卖六七次,多的甚至十次,最后前后单价相差五六千元是很正常的,但现在没办法,都是被这一年的市场给逼的,三次开盘,清空了省心。”肖劲说。

  这种“清空库存”的心态,进入4月以来就更为明显,住宅期房成交量基本上以环比平均10%的幅度增长,远洋·沁山水也绝非个案,孙宏斌掌控的融创地产旗下的禧福会项目以及保利地产(22.75,0.72,3.27%)旗下的百合花园、西山林语等项目,也都基本上采用了类似的“消化库存”的思路,单次开盘拿出销售的房源明显增多,价格不再是第一位的因素,“跑库存”成为首要诉求。

  中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,恰是开发企业的如此心态,才造就了3月以来楼市成交量的上涨,即是所谓的“小阳春”所在,但他认为,这种“清空库存”的心态,反过来又说明了地产企业对5月以后的楼市走势如何,也是心中没底。

  “现在卖得快当然好,我们现在也就差1~2栋楼就清盘了,那样压力会小很多。”融创地产分管销售的副总楼艳清告诉记者,他们十分期望禧福会早点卖完,因为他们公司在北京的西北旺一带的一个新项目马上就要启动了。旧的不去,新的不来。

  价格杠杆

  北京市建委的一位官员告诉记者,按照他们的统计,截至4月8日,北京市住宅期房“库存”仍然高达92444套,有这些“库存”压顶,开发商若想消化库存,“低价”仍是主旋律。

  “降价才是硬道理。”北京驰皓房地产经纪公司总经理施盛辉告诉记者。让他坚定这一看法的是金泰城·丽湾这个位于北京西二环沿线、金融街(9.76,0.35,3.72%)延长线上的住宅项目。记者了解到,该楼盘已经直接把部分房源的销售价格从原来的21000元/平方米,下调至14800元/平方米,降幅在6000元/平方米上下,已经接近2007年中期的价格水平。

  2009年4月9日上午,记者来到该项目,其在售的为10、11、18号楼,借适当调价的方式,清理库存的思路十分明显。

  尽管热销带动了向上调价,但却仍低于区域均价。远洋·沁山水在第三次开盘当日,以14500元/平方米的价格“清盘”,合同金额11亿元,而其 14500元/平方米的单价,但仍低于区域价格,而位于金泰城同区域的中信城,也将售价提高至20000元/平方米以上,保利百合花园、锦上国际公寓等项 目亦是如此。该区域价格虽然“有下有上”,但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。

  而经记者走访,保利百合花园等项目提价之后的销售价格,也远低于形成于2007~2008年上半年的区域均价,而肖劲则向记者坦言,远洋地产另一个大项目远洋易方所在的北京东南四环区域,“价格跌的比较厉害”。

  5月“决战”

  针对目前楼市的现状,国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁告诉记者,现在房地产企业的心态,与去年下半年尤其是四季度制造业企业的心态十 分类似。“进入2009年开始,房地产企业开始压缩产能,具体表现是房地产固定资产投资额连续下降,实际上是地产企业摸不准未来,所以才压缩产能,清空库 存,这是一种最保险的办法。”他说。

  “5月的销售挺关键的,但5月市场会怎么走,我们现在心里也没底。”楼艳清表示。肖劲则庆幸除了沁山水全部清盘,另外一个大项目远洋易方所有可预售的房源都已清盘,后期项目刚刚启动准备工作,库存压力骤然减少许多。

  李文杰认为,虽然3、4月份楼市有一轮热销,但其后还将有一次调整的过程,因为这次热销属于刚性需求被压抑过久之后的释放,如果开发商就此大规 模提价,达到或者接近区域内2007~2008年上半年的价格水平,那么市场将会重新陷入观望,这恰是5月成为楼市的关键一月所在,因为受到压抑的刚性需 求,从3月到5月,应该可以基本释放完毕。此后,才是正常状态之下楼市走势的“市场选择”。

  “我们将加大在北京、三亚及环渤海区域的土地储备和扩张速度,因此要向万科学习,加快资金周转,逆市扩张。本次丽湾的特价房优惠是一次非常态的 价格调整,将价格一次降到位,以打破市场观望情绪,促进实际成交。”直接降价的金泰地产市场部经理周小燕,向记者解释为何赶在5月之前迅速降价的原因所 在。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7214

PPP清庫效果顯著,多家上市公司PPP被叫停

在防範PPP帶來地方債務風險的大背景下,一些此前有過PPP項目企業開始率先做出反應。記者從某上市公司人士處獲悉,此前上市公司管理層在內部會議上要求,限制對於PPP項目的投資。

業內人士指出,這樣的要求不難理解。今年來,多省陸續發布政策集中整頓PPP。截至4月中旬,已經有湖南、新疆、山東三省發布專項文件整治、規範PPP項目。

記者了解到,此次PPP項目大規模的清理整頓涉及不少上市公司的PPP項目,近期亦能看到多家上市公司發布公告稱PPP項目被叫停。

“去年開始,財政部各種發文嚴控地方債務,很多不合規的PPP項目遭到了清理。”某PPP研究人士稱。

叫停上市公司PPP

2018年3月21日,夢舟股份(600255.SH)收到雲南省綠春縣住房和城鄉建設局發來的中標通知書,確認上市公司、廈門安能建設有限公司、中誠國建有限公司、中國市政工程西南設計研究總院有限公司組成的聯合體為該PPP項目的中標社會資本方,公司為上述中標聯合體的牽頭人,上市公司擬參與該PPP項目,擬投資金額約為3.05億元。5月5日,夢舟股份公告,終止參與綠春縣阿倮歐濱特色小鎮PPP項目。

“結合上市公司相關規定和程序,並比對上述《通知》的相關要求,公司對投資上述PPP項目進行了檢查和評審。鑒於上述情況,公司與相關方深入溝通,同意終止該項目。”夢舟股份在公告中表示。

近期多家上市公司發布公告稱PPP項目被叫停,其中蘇交科(300284.SZ)石河子項目暫停,鐵漢生態(300197.SZ)在新疆的4個PPP項目暫停等。根據財政部披露的89個被要求整改的PPP示範項目中,不少央企和民企龍頭涉及其中。

比如,中國建築(601668.SH)及下屬公司參與的多個PPP項目也被要求整改。如其參與的投資約277億元雲南華坪至麗江國家高速公路PPP項目,被財政部指出運作不規範。

“目前從公開的上市公司數據來看,民企、央企部分PPP項目都受到影響,雖然涉及投資額不多,但仍需謹慎;在PPP清庫進一步嚴厲落實的情況下,對於一些參與PPP項目但信息披露不及時的中小建築類企業建議規避。”上海某券商在研報中指出。

“去年全年融資成本上升,融資收緊,造成PPP項目的融資落地進度緩慢,同樣對項目進展造成了拖累。”某券商PPP分析人士也指出。

隨著PPP清庫的完成,PPP逐漸由此前的粗放式發展走向了規範化運營,在此過程中PPP風險也得到了集中釋放。在PPP規範度要求提升的同時,新項目仍在加快入庫。數據顯示,“92號文”發布以來,新項目入庫速度並未放緩、而是仍在加快,平均每月新入庫項目數量和金額都較此前明顯提升。

5月9日晚間,蒙草生態(300355.SZ)發布了關於東烏珠穆沁旗美化和綠化工程政府和社會資本合作(PPP)項目中標公告。

5月10日,鐵漢生態發布關於河南省洛陽市伊川縣體育公園、濱河新區潛溪河、邑澗河生態濕地公園、先鋒渠建設工程PPP項目進入公示期階段的提示性公告。

5月10日下午,旺能環境(002034.SZ)也公告,全資子公司旺能環保於近日收到招標人洛陽市住房和城鄉建設委員會委托的招標代理機構洛陽市東虹建設工程招標代理有限公司發來的《中標(成交)通知書》,確認旺能環保為“洛陽市餐廚廢棄物處理工程政府和社會資本合作(PPP)項目的中標單位。

分析人士亦指出,在全國基建投資維持每年10%左右的增速下,PPP總規模不會大幅下滑,PPP未來仍然會是基礎設施建設中的重要模式。

清庫效果顯著

截至2018年3月底,財政部PPP管理庫和儲備清單項目合計13971個,總投資額達18.2萬億。快速膨脹中,也有借道PPP變相融資、註重短期利益輕視長期運營的情形出現。

財政部5月4日發布的《築牢PPP項目財政承受能力10%限額的“紅線—PPP項目財政承受能力匯總分析報告》指出,財承質量不高、不規範的一些問題,預計PPP規範、整治、清庫將繼續,繼續強調嚴控財政承受能力10%的紅線。主要問題有,一些項目從一般公共預算以外渠道列支;財承報告質量不高。有的報告數據來源不明、計算方法錯誤,同質化嚴重,測算準確性存疑;部分項目支出責任信息不完整、更新不及時。

“一方面是地方債務的快速擴張,另一方面是金融機構的隱含風險也在累積。這一輪中央對於地方債務和融資的監管,PPP由於是地方債務的重要增量,因此受到很大影響。”一位PPP研究人士對記者表示。

財政部於 2018 年 3 月 28 日印發了《關於規範金融企業對地方政府和國有企 業投融資行為有關問題的通知》(財金〔2018〕23 號,以下簡稱“《通知》”),《通知》提出了金融企業對地方政府和國有企業投融資行為的總體要求和審查重點、重點領域風險防控、財務資本管理要求和績效評價等主要內容。

記者了解到,金融防風險思路下,PPP 融資監管整體趨嚴,今年第一季度 PPP 集中清庫效果顯著,規範度要求明顯提升。

財政部PPP中心數據顯示,截至今年3月底,綜合信息平臺累計清退管理庫項目1160個,累計清減投資額1.2萬億元。最新數據顯示,截至4月23日,各地累計清理退庫項目1695個,涉及投資額1.8萬億。從清理項目類型看,不再繼續采用PPP模式的比例占比約為25.6%。

“PPP並不是適用於所有項目。第一是要有公益性,第二最好是有現金流。”上述PPP研究員與記者交流時也表示。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=263835

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019