成立於1996年的這家養老院位於上海體育場附近，是上海中環內第一家養老院，撥打114電話找養老院，第一個號碼就是它。創始人顧影月今年58歲，現在她每天除了打理日常事務外，還要監工裝修改造。“養老院要轉型，要引入金融資本，之前我們服務的都是大眾客戶，可能未來需要進一步優化。”顧影月告訴《第一財經日報》記者。

養老產業一度被認為是公益行業，其之前的盈利效果一直不夠明晰，但是從目前的情況看，未來十年養老產業會加速發展。

“2014年全國60歲以上老人人口達2.12億，占總人口比重達15.5%，80歲以上高齡老人達2500萬，隨著人均壽命的增長，高齡老人的比重越來越大;預計2030年全國60歲以上人口達3.6億，80歲以上達4000萬。面對這個數據可以看出養老地產有著非常大的需求，特別是對於養老機構需求較為旺盛的失能失智老人、80歲以上高齡老人群體數量龐大，超過4000萬人，而我們就是作為他們的服務者, 而目前看來社區產品還是很流行的。”永泰紅磡養老產業投資集團副總經張琰告訴記者。

圍繞社區的養老服務，各路資本如何從中掘金呢?

社交化養老

“老人對於硬件還有醫療的需求並沒有社交需求高，人老了更希望在熱鬧的環境中，因此我們做更多的社區養老項目，這樣老人可以離自己的子女很近，也是生活在之前的環境中，同時滿足了其社交需求。”永泰紅磡業務發展部總監程果在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，“社區嵌入養老是我們未來的發展重點，我們計劃3-5年之內要在全國一線城市布局60-80個社區養老機構，總床位數超過1萬張，每月收費6000-8000元。”

在社區養老對於老人而言也是一種社交養老，程果希望在其社區可以實現更多的社交元素，更多地讓老人覺得溫暖。“老人最喜歡是交流，他們的開心快樂會更重要，人越老越希望在市區生活。”程果告訴記者。

永泰紅磡統計發現，90%客戶來自3km半徑內社區，平均年齡86歲，子女希望實現盡可能小的照護半徑。不少於5000-10000戶實際入住家庭，支撐100-200床專業護理型機構，從這個數據可以看出社區養老的重要性。

“我們從拿地開始即介入規劃社區的70年生活藍圖，貫穿定位、設計、產品及服務，希望打造全程的生活營造體系，是為業主和社區創造更大價值。”杭州融創總經理王鵬告訴記者。

王鵬提到的就是目前融創正在打造的社區服務體系，這個社區服務體系目前已經在上海、杭州落地。

在融創的社區里面將提供一個社交的平臺，這里面很重要的就是兩個人群，老人和小孩。他們通常不會工作，對於社區的依賴性更加強。“如果能夠服務好他們，或者說在他們還沒有老的時候提前幫他們做好養老的規劃服務，我們可以獲取更多的業主實現產品溢價，也可以在服務上獲取更多的收益。”融創中國執行總裁田強提到。

各路資本開始進入

中信建投中小市值組首席分析師陳萌告訴記者：“目前養老產業在中國尚在一個起步階段，考慮到未來的人口特點，2016年將會是資本和政策的風口大年，預計將會有更多的利好政策出臺。”

而資本也開始不斷湧入這個市場，記者註意到，開發商、保險基金、投資基金都開始慢慢瞄準了這個市場。對此大家紛紛探索養老領域，在這個領域可以對老人的醫療、健康乃至整個生活進行服務。而很多養老地產也獲得國家的大力支持，因此在拿地方面有著優惠，這個也促進開發商積極探索。

做養老產業至少需要看到未來5年以後的市場，目前中國在降息通道無風險利率下降，因此目前的社會成本降低，加之未來中國進入老齡化社會，上述因素使得這個行業的風口開始出現。我們認為未來養老租客社區將成為一種不錯的項目，這類項目一部分可以通過銷售進行回本，另外一部分資產通過持有運營來維持一個穩定的現金流，而這類項目也會給未來基金等金融資本進入提供條件。”保利創新產業投資有限公司副總經理李曉明在接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

“現在土地出讓年限是70年，我們希望前置這個工作，以往從開發企業的角度，覺得把我們的產品做一個高品質漂亮的產品，交付到客戶那一刻開始我們的使命就完結了，後面是物業公司來做的。現在在硬件生活創造方面還是發揮主導，但是會把最終實現結果的坐標圖後移，後移到客戶生活三十年、五十年的生活，而這些附加價值也是客戶選擇項目的一個依據。”田強認為。

無獨有偶，綠城物業則是從充當了一個社區資源的整合者的角度來進行養老服務的嵌入。“我們自己做了一個養老體系，從老年人的生活到醫療甚至到死亡都進行了一個全程的護理，我們通過綠城自己的醫院資源、旅遊資源進行嫁接，使得綠城的業主可以更加方便享受到養老的服務。此外，我們還將利用自己的學校資源成立養老學院，給老年人更多的精神服務。”綠城物業總經理楊掌法認為，“這些理念在發達國家已經很流行，目前我們的服務對象可能還是高收入的老年人，這個也和我們的社區業主比較匹配。”

內資房企在養老地產的涉足也很早，但進度緩慢。從上世紀90年代開始，越秀地產就介入部分民政局公辦的養老機構，此後陸續承接了不少健康產業園與養老設施的咨詢與規劃設計工作。但直到2011年，越秀地產才與其下屬設計院廣州城建開發設計院成立養老地產研究中心。

同時，國內房企涉足養老地產也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。目前歐美一些發達國家在進入老齡化社會時，人均GDP在1萬到3萬美元之間，而我國現在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制約了人們對養老地產的需求。雖然那麽多房企都在探索從自己社區的角度打造養老地產，但是目前養老地產盈利模式依舊不明確。目前國內養老地產面臨的一個問題，主要是國人已經未富先老，就算能夠承受養老服務的客戶，也有很多不願意多花銷進行養老。

國泰君安分析師侯立科認為，在現階段，不論從政策制度、人口結構和商業模式方面來看，養老產業仍處於探索起步階段。預計到2020年，各方面都將達到足夠成熟的條件來支持養老產業高速擴張，積極準備的地產商在未來將大有可為。