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　中原地产研究部高级联席董事黄良升在撰稿中指出，美元走强，人民币相对美元是走弱，早前持有大量人民币资产的投资者，转为持有美元资产。基于联汇，香港属于美元区。资金流入港元资产市场，逃避人民币贬值。随着人民币持续波动，走势向下；相信将有更多资金流入香港物业市场。这一分析值得思考。

　　近期香港股市、楼市皆挫，再加上资金有外流迹象，短暂推高拆息。传媒争相以九七亚洲金融风暴再现来诠释今天的情况，一时间人心浮动，转趋悲观。

　　事实上，香港资金外流规模较小，主要是利用港美息差套利，是正常的活动。拆息短暂上升后，还会再度回落。相反，资金却持续流入香港物业投资市场，大额交易不断。

　　未见资金流走

　　港元汇价突然转弱，惹起市场猜疑，有资金流出影响。市场忧心重演九七亚洲金融风暴，当年先狙击泰铢，再狙击港元，犹如今天，先狙击人民币，再狙击港元。这是市场胡乱猜疑，与事实不符，楼市亦不会因此而暴跌。

　　港汇突然转弱，说明有人大手沽港元换美元。这种行为可视为资金流走，但流走不代表大规模且持续流走。流走的资金，可能是早前沽空人民币遭受损失的，知无机可乘，于是撤走；亦可能是A股下挫，有人沽港股套现。原因很多，难以论尽。

　　资金短期进出，是市场常见的情况，我们需要重点关注是否出现资金大规模且长期流走的情况，目前看，这种情况暂时还没有出现。香港是利伯维尔场，兼信息高度透明，资金一旦大举流出，很快便会知道，这些都可参见金管局的数据，及商业银行的示警。

　　九七年亚洲金融风暴的成因，是亚太区诸国大举借外债从事基建，以支持经济快速增长，即以投资拉动经济。一旦经济过热，兼停滞不前，债务危机一触即发。日资带头从区内撤走，引发欧资跟随。而香港是当年亚洲基建的贷款中心，出现大量银团贷款坏账。港元被沽空，成为亚洲金融风暴中心。

　　今天中国是内债问题，不是外债。中国是国际债权人，不是债务人。中国有能力解决内债问题，只需要时间。再者，今天亚投行成立是为了促进“一带一路”的基建，带动中国成套设备的出口。人民币汇价波动，可视为去年十月一日正式纳入特别提款权货币篮子前的阵痛，要适应国际市场。因此，今天香港楼股下挫，不是亚洲金融风暴的翻版。

　　拆息升无碍楼市

　　近期港元拆息上升，主要反映早前沽空人民币的资金撤走，跟九七时资金大举流出是不相同的。今天要狙击港汇，代价巨大。

　　港人有九七亚洲金融风暴的恐惧症，港汇跌兼拆息升，马上联想到狙击港元。不忘过去，心怀戒惧，不会胡乱投资和勇进，这是好事，不易重蹈覆辙。但心存戒惧之余，亦要头脑清醒，理智分析，不要盲从。

　　沽港元，迫金管局挟高息，挟死港股。1997年10月22日晚，隔夜港息挟高近三百厘。23日挟死港股，同时挟死楼市。因为当年只有“任一招”，即挟息维持汇价。经过该役后，金管局已经优化联汇，有上下限兑换空间，不轻易触发挟息。

　　今天香港银行体系结余，加上金管局票据，流入资金已达1.6万亿港元。要沽空港元，推高息口，成本巨大。除了面对1.6万亿元市场资金，还有金管局外汇储备3558亿美元，即2.78万亿港元。合共4.4万亿港元。

　　早前央行挟高息，成功保人民币汇价。是挟高离岸人币利率，在岸人币利率不受影响。不适用九七挟高息，挟死香港股市。

　　今天香港楼市按揭，拆息按揭均有锁息上限。即拆息上升到一定水平，可以转换成最优惠利率。所以拆息升，不会挟死楼市。

　　欠缺致命性突发事件，很难制造恐慌，迫走1.6万亿港元市场资金。单纯港美套息活动，资金只会慢慢流出。因为资金流出，又会抽高利率，遏止套息。

　　资金流入香港楼市

　　甫踏入2016年，大额物业买卖继续出现。将军澳Parkside的商场及车位部份以5.1亿港元售出。

　　大额物业交易涌现，始于2015年第四季。第四季工商铺大手买卖(一亿元以上)，有21宗，总值438亿元。单单第四季交易金额，几乎等如前三季的总和(462亿元)。第四季大手买卖有：湾仔万通大厦(125亿元)、尖沙咀洲际酒店(72.79亿元)、红磡One Harbour Gate西座(58.5亿元)等。

　　不单止工商铺大额买卖多，豪宅买卖亦同样旺盛。西半山璈珀，短期内售出11伙。天汇连售2伙。早前东半山傲璇售罄，山顶白加道28号售罄等。

　　2015年第四季，正是热炒美国加息之时。一般评论均以为美息上调，资金将会流向美国。香港首当其冲，楼市会跌，甚或大跌。但事实上，香港楼市大额买卖却同步涌现，资金流入工商铺豪宅市场。

　　可能的原因是，美元走强，人民币相对美元是走弱，早前持有大量人民币资产的投资者，转为持有美元资产。基于联汇，香港属于美元区。资金流入港元资产市场，逃避人民币贬值。随着人民币持续波动，走势向下；相信将有更多资金流入香港物业市场。

　　中小型住宅市场调整

　　市场上各种评论与分析均不看好今年香港楼市，特别是中小型住宅，认为楼市升得太高，超过负担能力，最终楼市崩塌。事实上却非如此，当前楼市仍然健康。中小型住宅以自住需求主导，过去一年，更由首次置业带动。自2010年起，按揭申请要通过压力测试。2013年起，更以申请时按息为准，再加三厘利息。每月供款仍然没有超过家庭月入六成，才会批准。

　　请问美国能否在短期内加三厘利息吗？如果不能，楼市又如何崩塌？过去几年首次置业的住客，不会为了加息一厘到二厘，而吓破胆，尽快沽楼。相反，过去几年加薪不俗，平均4%到5%。今年加薪较预期差，平均加薪亦有4%。年年有加薪，而按息却从未上升，供楼负担能力只会增加，不会削弱。

　　2015年第四季楼价下调，乃因本地经济增长开始放缓。市民普遍预期今年经济增长持续放缓，但非衰退。又预期加薪幅度逊于去年，却非减薪。打工仔直接反应是削减支出，包括房租、奢侈品、旅游等开支。所以租金开始下调，有需要的买家，选择观望，或先租后买，令楼价下调。

　　2016年香港楼市调整，乃适应本地经济和收入增长放缓，并非转势向下。待楼价和租金调整完成，有能力的买家又会入市。（英国《金融时报》中文网）

　　作者系中原地产研究部高级联席董事。本文仅代表作者观点。