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[基金股] 領展房地產投資信託基金 (0823，前領匯房產基金 ) 專區

1 : GS(14)@2011-08-08 23:24:29

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810
REITS專區

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=21540
新聞專區

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2 : GS(14)@2011-08-08 23:25:24

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=64181
領匯六月公布作價十一點七億元收購將軍澳南豐廣場商場，並已於上月完成收購，是領匯成立以來首個收購的私人商場。不過，對現有租戶而言，領匯接手可能是噩夢開始。有商戶指，領匯將向即將約滿的商戶，提出加租三至六成，其中一家時裝店，原本月租一萬元，大幅加六成至一萬六千元；另須按業績與領匯「拆帳」。商戶形容加幅太大，此舉無疑是逼使他們遷出商場。據了解，首批面對大幅加租的店鋪，主要位於商場門口。昨日所見，已有店鋪張貼「租約期滿、清貨大減價」等宣傳標語。


....
有南豐商戶指聽聞領匯欲在場內開設大型連鎖電器店，對其他小商戶造成壓力。

小商戶對加租感無可奈何，但居民卻有不同意見。居民蔡先生表示，將軍澳坑口站附近有東港城及厚德商場，即使南豐廣場加租商鋪結業，對居民影響有限。於商場內一琴行工作的高小姐認為，商場較冷清，又太多店鋪主打女性服裝，店鋪組合單純，難與同區其他大型商場抗衡，她自己都是到附近商場消費。但居民郭太擔心，領匯加租令商場內多家補習社結業，影響子女學習。

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3 : GS(14)@2011-08-08 23:25:34

由 Jzx90 » 週日 8月 7日, 2011年 8:47 pm

係第二個thread講過, 根本個區做民生野, 消費額唔高, 加租只係殺雞取卵  

楂車唔會專登入tko, 自由行又唔關事, 好似tko廣場多左jusco先番d

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4 : GS(14)@2011-08-08 23:25:44

由 stclam » 週一 8月 8日, 2011年 11:15 am

newboy 寫:
領匯管理真係唔多掂
823大劈價遲早的事


我話領匯管理好掂至真
係我心目中, 穩健地位已經超越中電港燈煤氣九巴
收息首選

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5 : GS(14)@2011-08-08 23:25:53

由 銀法王 » 週一 8月 8日, 2011年 11:21 am

領匯根本就唔係志在收租賺錢. 個個公屋商場都超豪大裝修, 都唔知幾時先回本.
佢只係負責出手趕絕小商戶的代理人, 等班百佳富貴進一步壟斷香港零售巿場.

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6 : GS(14)@2011-08-08 23:26:19

由 Char » 週一 8月 8日, 2011年 1:45 pm
我成日去一個領匯場,呢5年UPGRADE,分段引入:-
衣: 上星期開咗馬拉蟲;
食: 中式酒樓3間(美心、百喜、潮館),元綠、美心快餐、PIZAHUT、椰林閣、STARFUCK、其他唔同特色茶仔5-6間;
住: 超市2大間(WELLCOME & JUSCO), 10蚊店2大間, 中醫館、7仔;
玩: 大書局, 歡樂天地、畫室、琴行幾間、美容、馬會;

仲有Mabelle diamond、收金店, 除咗名店,真係應有盡有

呢個場洗手間... 好乾浄+長期有厠紙比人痾

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7 : GS(14)@2011-08-08 23:26:30

由 KelvinY » 週一 8月 8日, 2011年 1:59 pm

住 tko，可以話俾大家聽，東港城係連住南豐嘅。

東港城人流其實都唔錯，亦算有野行。但南豐真係靜到水靜河飛，唔知#823 買黎做乜，收租都無著數。

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8 : GS(14)@2011-08-08 23:26:36

由 jackyhei » 週一 8月 8日, 2011年 2:04 pm

無睇其他資料, 但以投資角度,
南豐場靜
如果價錢唔貴, 係低水
如果823搞到個場變返正常人流, 已經係低水-> 平水
始終果邊(坑口站)人流都多, 位置又唔係差得好緊要.
要買個旺場, 就要買得貴架.....

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9 : GS(14)@2011-08-08 23:26:51

由 Char » 週一 8月 8日, 2011年 2:19 pm

南豐水靜河飛,得一個原因.....南豐唔識run!
TKO未有mtr時, 我曾在南豐小住個半月,個場從未變過
情況同滙景個場一樣,由佢自生自滅

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10 : GS(14)@2011-08-08 23:26:59

由 jackyhei » 週一 8月 8日, 2011年 2:32 pm

所以我覺得如果價錢係反映左淡場.
而823又有能力將佢變返做"正常場"
咁依個投資其實係值得的.

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11 : 清風詩人(3217)@2011-08-08 23:27:02

湯兄..借post一問, 而家pm唔work了?

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12 : GS(14)@2011-08-08 23:27:24

由 公屋仔 » 週一 8月 8日, 2011年 9:49 pm

通識教育:
領匯十大租戶(top 10 tenants), 排名不分先後.
Source: 領滙 Annual Report 2011

1. 牛奶公司 (惠康, 7-eleven, 萬寧)
2. A.S. Waston Group (HK) Ltd. (豐澤, 百佳, 屈臣氏)
3. 宏安 (街市)
4. 大家樂集團 (一粥麵, 大家樂)
5. 麥當勞
6. 美心集團(美心快餐, 元氣壽司, 千兩, starbucks, 美心旗下酒樓)
7. 華潤 (華潤堂, vingo, vivo, 華潤萬家)
8. 利亞零售 (ok便利店, 聖安娜)
9. 大快活集團
10. 日本城

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13 : GS(14)@2011-08-08 23:27:38

由 Jzx90 » 週一 8月 8日, 2011年 11:05 pm

tenant-mix 你估長實, 信和, 南豐, 嘉里 d 人唔識, 佢地有d場居民消費力唔夠, 點谷都谷唔起  

東九計, 星河, 九廣同megabox都捱打中, 對手amp, 德福食正班中產客

領x依幾年表現好, 主因d場以前係政府野, 同市場脫節, 嚴重低水, 當修正完, 增長最後都係靠 acquisition

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14 : GS(14)@2011-08-08 23:30:01

11樓提及

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湯兄..借post一問, 而家pm唔work了?

得，你有沒有把名按一下變番做號碼?

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15 : 清風詩人(3217)@2011-08-08 23:31:39

14樓提及

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11樓提及

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湯兄..借post一問, 而家pm唔work了?

得，你有沒有把名按一下變番做號碼?

有啊.. display左 " Fatal error: Call to undefined function message() in /home/zkizcom78f/domains/zkiz.com/public_html/realforum/pm.php on line 16"

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16 : Sunny^_^(11601)@2011-08-08 23:32:53

我都係住坑口既,南豐可以比823買到係因為根本+唔到租.去到而家都仲有好多鋪係空既.而且只係得上面既居民先會行.

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17 : GS(14)@2011-08-08 23:34:04

15樓提及

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14樓提及

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11樓提及

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湯兄..借post一問, 而家pm唔work了?

得，你有沒有把名按一下變番做號碼?

有啊.. display左 " Fatal error: Call to undefined function message() in /home/zkizcom78f/domains/zkiz.com/public_html/realforum/pm.php on line 16"

你收唔收到我pm?

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18 : Sunny^_^(11601)@2011-08-08 23:34:35

最緊要唔好趕走英皇!我成年補習使唔使去到外區都係睇佢喇

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19 : 清風詩人(3217)@2011-08-08 23:35:56

收到...可能係因為我負錢..............=.="""""""

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20 : Sunny^_^(11601)@2011-08-11 20:13:06

英皇教育可能係南豐廣場既賣點喎.因為上次報名有過3百日等喎.從呢到就睇到佢咁多間商鋪都係得英皇可以attract到多D唔會入去既客同人流.同成個商場係有正面既影響既.

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21 : Sunny^_^(11601)@2011-08-11 20:15:40

而且823係區內最大商場既owner,買埋南豐都有幫助既

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22 : GS(14)@2011-08-11 21:13:40

我覺得十幾億買呢個場平wor，有樂富廣場一半咁大，當年都是呢個估值的一半

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23 : Sunny^_^(11601)@2011-08-11 23:06:40

22樓提及

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我覺得十幾億買呢個場平wor，有樂富廣場一半咁大，當年都是呢個估值的一半

唔係貴既,但係要再attract多D人就有問題喇

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24 : GS(14)@2011-08-12 07:43:54

23樓提及

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22樓提及

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我覺得十幾億買呢個場平wor，有樂富廣場一半咁大，當年都是呢個估值的一半

唔係貴既,但係要再attract多D人就有問題喇

近地鐵點會吸引唔到人，要時間吧

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25 : Sunny^_^(11601)@2011-08-12 09:06:03

24樓提及

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23樓提及

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22樓提及

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我覺得十幾億買呢個場平wor，有樂富廣場一半咁大，當年都是呢個估值的一半

唔係貴既,但係要再attract多D人就有問題喇

近地鐵點會吸引唔到人，要時間吧

東港城同X藍灣畔有好多店舖.想買咩都有.唔使行到入去既..

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26 : greatsoup38(830)@2011-12-24 16:12:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15918699
雄霸三商場領匯坑口建王國
再 6億收購　商戶憂迫遷


領匯今次收購的項目規模相對較小，項目建築面積只有 6.35萬平方呎。不過，有商戶已經開始擔心在物業轉手之後，將會大幅加租，抹殺中小商戶的生存空間。

可產生協同效應

商戶似乎不太歡迎今次收購，但三星證券分析員黃智亮指出，雖然今次領匯收購的物業規模較小，租金收入比例不太明顯，但連同今年 6月向南豐集團收購同位於坑口的南豐廣場，以及原持有的厚德商場，領匯在該區已將三個商場收歸旗下，故今次收購預計可產生協同效應。
至於作價方面，黃智亮認為，有關商場每月只可為領匯提供約 230萬元租金收入，佔總收入比例不足 1%，但回報約 4.8厘，相較早前收購南豐廣場的 4.3厘為高，故作價屬合理。
他又指出，受樓價開始下跌，地產發展商預計明年住宅銷售收入不會太理想，相信將有更多發展商選擇出售手上的非核心物業，預計可為領匯帶來更多收購機會。再者，經過今次收購後，領匯負債比率只微升至約 17%，相較其他房地產信託基金的 20至 30%，領匯在財務上仍有收購空間。

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27 : greatsoup38(830)@2011-12-24 16:13:43

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111222076_C.pdf
823

董事會欣然公布，根據於2011 年12 月22 日訂立之買賣協議，領匯（透過買方）同意以代價588.4
百萬港元（調整前，惟須根據下文所述作出調整）收購目標公司之銷售股份及銷售貸款。目標公
司為信和置業間接擁有之全資附屬公司，並為物業( 指於本公布日期位於香港新界將軍澳培成路
18 號「Maritime Bay（海悅豪園）」地下及地下高層之商業用途部分）之唯一登記擁有人。買方於
訂立買賣協議時向賣方（為信和置業直接擁有之全資附屬公司）支付按金58.84 百萬港元，並將根
據買賣協議條款支付代價餘額。成交日期預計為2012年1 月20日（或由買方與賣方協定之其他日
期）。

...
目標公司之財務資料
目標公司之財務資料乃根據香港財務報告準則編製。
根據由賣方提供之目標公司經審核賬項，(i) 目標公司之資產淨值於2011年6月30日約為397.4百萬
港元；及(ii) 目標公司之除稅前及除稅後純利於截至2011 年6 月30 日止年度分別約為131.0 百萬港
元及約為109.4百萬港元，以及於截至2010年6 月30日止年度分別約為120.0百萬港元及約為100.2
百萬港元。
收購之財務影響及資金來源
代價連同約6百萬港元之開支將全數由領匯本身現金及現有債務融資撥付。相比於2011年9月30日
領匯之財務狀況（按2011/12年度中期報告所載），收購並未預期會對領匯之財務狀況構成任何重大
影響。支付代價與開支不會影響領匯派付截至2011 年9 月30 日止6 個月之中期分派。
於成交後，按2011/12 年度中期報告所載領匯之綜合財務狀況計算，且假設( i ) 已從領匯現有債務
融資中提用594.4 百萬港元；及( i i ) 已於2011 年9 月30 日進行收購並按代價（調整前及根據上文所
述作出調整）對領匯資產總值作出相對調整，則預計領匯之備考經調整負債對資產總值比率將由約
16.7% 變更為約17.4%。

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28 : Sunny^_^(11601)@2011-12-25 11:12:10

呢個商場都冇人行...唔抵囉

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29 : greatsoup38(830)@2011-12-25 11:15:05

人地志在圍住對手的場

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30 : Sunny^_^(11601)@2011-12-25 11:19:07

29樓提及

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人地志在圍住對手的場

東港城先係核心喎,連理街同東港城合埋cut天橋既話,823會書好多呀

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31 : greatsoup38(830)@2011-12-25 11:41:20

30樓提及

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29樓提及

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人地志在圍住對手的場

東港城先係核心喎,連理街同東港城合埋cut天橋既話,823會書好多呀

共產黨招式，農村包圍城市

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32 : GS(14)@2011-12-27 12:56:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15927539

專心一致
拒擴張誘惑谷核心業務

作為領匯的主席，蘇兆明認為最困難的事，是「抗拒做得過多的誘惑」！他解釋稱，「領匯的負債比率處於低水平，且得到較佳的信貸評級，有助公司較易取得融資。有些公司可能會因而急速擴張業務，環遊世界到處進行收購，做過了頭」。因此他認為「領匯最大的挑戰是抗拒誘惑。必須聚焦於核心業務，不要分心；否則管理層將要分擔過多的業務範疇，難以同時兼顧。因此堅守原則最為重要」。

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33 : kamfaiAthrun(1488)@2011-12-28 11:37:43

heavy bid on TKO wor 823

dislike~~

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34 : GS(14)@2011-12-28 23:32:50

壟斷曬就好玩啦，況且過幾年人供埋個物業，沙田情況應可再現

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35 : greatsoup38(830)@2012-01-05 21:36:55

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120105/News/ec_gol1.htm
【明報專訊】領匯最近完成翻新的赤柱廣場，被揭擅自擴建，令其商業樓面面積較地契所列明，超出逾兩成。地政總署表明限令領匯商討解決之法，否則或收回有關土地。

有關擴建原獲屋宇署批准，但署方僅按照《建築物條例》審批，意味只要申請符合條例要求，即使遭其他部門如掌管地契的地政總署反對，仍可批出申請。

面積超兩成 地署或收地

赤柱廣場翻新後，商業總樓面面積達1.33萬平方米，較地契上限總樓面面積多出兩成，停車場面積更超出八成至1066平方米。地政總署日前要求領匯解決，否則或採取行動，包括收地。

問及會否還原廣場或補地價，領匯發言人僅稱，早前已與地政總署舉行會議，解釋領匯採用房委會準則，以作計算總樓面面積的基礎，及將盡快以書面形式提供有關資料及解釋。

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36 : Sunny^_^(11601)@2012-01-07 14:37:57

未當發水囉

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37 : GS(14)@2012-01-07 14:42:54

36樓提及

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未當發水囉

都要賠錢的

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38 : GS(14)@2012-01-21 15:32:18

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120121/News/ec_gzd1.htm
領匯貴租「大排檔」執笠
  2012年1月21日

【明報專訊】貴租逼走小店，鰠大埔富亨鸷領匯商場做鰦十幾年生意鮋「大排檔餐廳」，本來傾好加三成租，但都續唔到約，搞到過年後要執笠。

經營大排檔餐廳鮋金百加集團主席黃家和，因為呢件事個心唔多舒服，佢話明明半年前傾好肯加三成租，突然到11月卻通知唔同佢續租，話有人出手更加高。黃家和話，呢間舖有十幾個伙記，大家都好唔捨得，好難再鰠區內搵返同樣二千幾呎大鮋舖。

領匯：處理因應市場一貫做法

其實最慘就係，家陣全部出得起錢都係大集團，黃家和埋怨，全部租晒畀大舖頭，咪無晒香港特色囉，搞到所有商場都好單調，清一色同類舖頭。

領匯管理有限公司回覆話，今次鮋租務處理是因應市場一貫做法，領匯已按大排檔餐廳要求，將租約期由一月底延遲至農曆年元宵後，方便新年黃金檔期繼續營業。

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39 : hohoho~(25586)@2012-04-02 00:16:54

領匯係好野黎GA.....

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40 : GS(14)@2012-04-02 21:14:42

睇你點睇

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41 : david395(4434)@2012-04-12 17:37:28

CY促成領匯撈過界買商場

老紀昨天撰文，指領匯（823）近期大搞宣傳推廣，本想藉追尋與推廣老店美食來提高企業形象，卻慘成公關大災難，活動在社交網站上的專頁被網民留言「清算」，怒斥領匯本身正是扼殺無數小店、老店生存的罪魁禍首，現在卻來「貓哭老鼠」。

領匯由成立至今，一向予人的印象是擁有及管理公屋商場及停車場，但原來這頭「怪物」早已「撈過界」！

老友提醒老紀，領匯於去年中曾斥資11.7億元，收購了將軍澳南豐廣場，不單成為去年私人投資市場中最大宗的商場交易，同時也是領匯上市以來首次收購政府以外的資產項目。簡單講，就是正式進軍私人市場。

南豐廣場由南豐集團於99年興建，位於港鐵坑口站旁，總建築面積約17.6萬方呎，是將軍澳區內的主要商場之一。據悉，領匯本有意收購南豐另一商場將軍澳廣 場，但因發展商知道將有新商場落成而拒絕收購。領匯在去年底再斥資5.884億元，向信置收購位於南豐廣場旁的海悅豪園商場，涉及樓面6.3萬方呎。對於收購行動，領匯高層曾表示，南豐廣場商場可與領匯旗下毗鄰的厚德商場產生協同效應，提升兩者的增長潛力。至於你信不信呢？反正CY信了！

事緣這單涉及逾10億元交易的「大刁」，促成交易的「中間人」，並非一般的地產經紀行，而是從事「測量業務」的戴德梁行。事實上，戴德梁行本身就是從事「產業顧問」，戴德梁行亦在公司網站特別提及此單「威水」交易，更指戴德梁行香港投資部在地產市場上有着前瞻眼光。由於交易完成時，梁振英正擔任戴德梁行亞太區主席。換言之，交易可算是CY有份促成。

不過，CY對領匯的角色及「所作所為」卻表現曖昧，他在特首選戰期間落區時，曾回應領匯租金高的問題，既表示「深有同感」，又認為政府有需要「過問」，但原來同一時間，他卻有份「培育」領匯這頭「怪物」，甚至有份引領它「變身」撈過界。如此看來，實甚為諷刺。當然，梁振英只是測量師出身，應令他更能奉行「三不」政策，正是：交易不是我負責、我是亞太區主席，不是管理香港投資部，以及我不清楚來解說自己的立場。

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42 : ironforge(21491)@2012-04-12 17:41:26

又係人言報個老紀係度吠..

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43 : Sunny^_^(11601)@2012-04-12 17:56:54

咁都可以拉到關係既...

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44 : GS(14)@2012-04-12 21:16:38

根本人和人關係真是估唔到

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45 : GS(14)@2012-04-15 12:03:44

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... dd81a9b2b218a304777
文章由 股民 » 週日 4月 15日, 2012年 10:46 am
領匯主宰的商場的生態卻翻天覆地,連鎖店現象更日益惡化,旗艦樂富廣場八成商舖已變成連鎖店,市民失去購買基層必需品的選擇,行一個領匯主宰的商場也等同行每區商場的同模樣,大失行領匯商場的與緻,領匯霸權大量售賣一式一樣貨品及定價偏高的連鎖店進駐商場,售賣低檔貨,重人情味的小商戶卻不獲續租無法經營,基層市民是最受害一羣租金不可能無止竟上升,這個氣球看看幾時爆炸？

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46 : GS(14)@2012-04-15 18:52:54

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 83f9f92827#p1686197
由 PChan » 週日 4月 15日, 2012年 12:16 pm
以前好鍾意去唔同區既商場尋寶, 依家真係多鬼餘, 個個場都倒模出黎咁,唯有轉上淘寶尋寶 :inv168_23:

由 Jzx90 » 週日 4月 15日, 2012年 12:53 pm
當年由房署管理效率不高, 原意ipo 做到脫離公營機構, 大量節省公帑

可惜官僚弊病不熟識商業運作, 出售章程並無嚴格規限成立後既policy statement, 做成今日全商業運作模式

由 smallman » 週日 4月 15日, 2012年 12:56 pm
用心良苦, 減低各區交通流量 :bbs46: :bbs46:


文章由 johnson1 » 週日 4月 15日, 2012年 4:58 pm
唔係唔識,係55-60歲退休太早...太多朋友係商界....留一線...啫

法例都差唔多...

由 SP » 週日 4月 15日, 2012年 5:10 pm
其實「房署管理效率不高, 原意ipo 做到脫離公營機構, 大量節省公帑。」，原本唔係錯；
:inv168_10:

問題係因為原先係由你政府營運，才造成壟斷，你政府點可以一 log 過賣晒俾一個集團壟斷私營謀取暴利？
:discuz06:

賣可以賣，但起碼拆成 10件 8件來賣，還要定下一些規則提防其私下再謀合併經營。
:inv168_08:

由 洛克 » 週日 4月 15日, 2012年 6:11 pm

到佢地加限制既時候, 又比班商家話唔符合"自由經濟"原則, 搞大政府主義..... 好反智個社會.... :mrgreen:

由 洛克 » 週日 4月 15日, 2012年 6:16 pm
睇個勢, 就算CY坐正, 都唔會回購番領會 :inv168_07:

家下唯一解決方法係, 發小販牌, 在各區建立小販區, 去補飛,

否則....... :oops:

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47 : Sunny^_^(11601)@2012-04-15 21:30:30

其實呢個未係competition眉結果囉...咁細商戶唔足夠同大商家搶未走囉...人地做生意efficient過你...冇得賴

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48 : Sunny^_^(11601)@2012-04-15 21:30:55

眉=既

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49 : ironforge(21491)@2012-04-16 10:00:40

有時太個有效率, d 無效率既人就被淘汰...呢個其實係社會問題..
之前租太平, 其實都有d 尋租者出現. 領匯私有化好唔好, 真係見人見智了..

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50 : 草帽(1253)@2012-04-16 19:21:08

45樓提及

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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=67264&sid=39f313058b4eddd81a9b2b218a304777
文章由 股民 » 週日 4月 15日, 2012年 10:46 am
領匯主宰的商場的生態卻翻天覆地,連鎖店現象更日益惡化,旗艦樂富廣場八成商舖已變成連鎖店,市民失去購買基層必需品的選擇,行一個領匯主宰的商場也等同行每區商場的同模樣,大失行領匯商場的與緻,領匯霸權大量售賣一式一樣貨品及定價偏高的連鎖店進駐商場,售賣低檔貨,重人情味的小商戶卻不獲續租無法經營,基層市民是最受害一羣租金不可能無止竟上升,這個氣球看看幾時爆炸？

商戶是不會爆. 只有做定唔做. 剩返D連鎖店就加價加到妳爆. D人加到頂唔順就會治安差, 又會好似大陸人冇晒道德, 畀D屎妳食, 真係想快D見到呢曰來臨.

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51 : ironforge(21491)@2012-04-16 20:47:30

50樓提及

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45樓提及

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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=67264&sid=39f313058b4eddd81a9b2b218a304777
文章由 股民 » 週日 4月 15日, 2012年 10:46 am
領匯主宰的商場的生態卻翻天覆地,連鎖店現象更日益惡化,旗艦樂富廣場八成商舖已變成連鎖店,市民失去購買基層必需品的選擇,行一個領匯主宰的商場也等同行每區商場的同模樣,大失行領匯商場的與緻,領匯霸權大量售賣一式一樣貨品及定價偏高的連鎖店進駐商場,售賣低檔貨,重人情味的小商戶卻不獲續租無法經營,基層市民是最受害一羣租金不可能無止竟上升,這個氣球看看幾時爆炸？

商戶是不會爆. 只有做定唔做. 剩返D連鎖店就加價加到妳爆. D人加到頂唔順就會治安差, 又會好似大陸人冇晒道德, 畀D屎妳食, 真係想快D見到呢曰來臨.

想快d見呢日來臨? 咁其實你咩心態? 見人pk你會好開心?

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52 : 草帽(1253)@2012-04-16 20:53:13

想快d見呢日來臨? 咁其實你咩心態? 見人pk你會好開心?

香港人PK是自己囉黎. 睇香港人支持建制派, 建制派支持領匯就知啦.

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53 : Sunny^_^(11601)@2012-04-16 20:58:32

其實附近D居民開心呢...

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54 : Sunny^_^(11601)@2012-04-16 20:59:17

如果係以前D店既話一定好少人行,而家都算係多人行,而且都幾大眾化

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55 : GS(14)@2012-04-16 21:08:29

不過行得多好悶，太正經了

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56 : ironforge(21491)@2012-04-16 22:32:50

52樓提及

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想快d見呢日來臨? 咁其實你咩心態? 見人pk你會好開心?

香港人PK是自己囉黎. 睇香港人支持建制派, 建制派支持領匯就知啦.

咁當年民主派夠支持啦..為反而反..
香港人支持公民黨, 公民黨走去支持菲傭tim...

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57 : GS(14)@2012-04-16 22:34:04

唔知點形容

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58 : keten(25652)@2012-04-17 20:52:30

52樓提及

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想快d見呢日來臨? 咁其實你咩心態? 見人pk你會好開心?

香港人PK是自己囉黎. 睇香港人支持建制派, 建制派支持領匯就知啦.

當年民主派都支持領匯上市WOR, 唉, 溫下書先出字啦!

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59 : greatsoup38(830)@2012-04-17 21:04:29

得鄭經翰真心眼光長遠

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60 : samngai(17588)@2012-04-17 22:32:41

講政治就多舊魚啦,到你做左有錢人,or買左領匯自然就講另一套,社會同股市都係零和遊戲, 有人歡喜梗係有人愁,硬係攞出黎嘈棧自己無引

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61 : Sunny^_^(11601)@2012-04-18 14:47:17

59樓提及

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得鄭經翰真心眼光長遠

鄭經翰=曾XX

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62 : GS(14)@2012-04-18 20:41:44

煲呔針嘛

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63 : Sunny^_^(11601)@2012-04-18 20:59:14

62樓提及

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煲呔針嘛

所以佢講既野唔係有遠見,係有遠謀

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64 : redponza(12862)@2012-04-30 14:47:47

Rise again?

How far can it go?

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65 : GS(14)@2012-04-30 21:20:51

食了藥，唔是痴成咁

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66 : GS(14)@2012-06-23 21:55:16

http://clcheung.wordpress.com/20 ... %E5%9F%BA%E9%87%91/
Last year I started to buy # 0823. Gradually it becomes my major holding. Originally I was parking my money to a safe stock due to the market situations. Now it becomes my major holding, so I have to convince myself if it is a right choice. Thus I start to develop the theory for this stock.



The growth of REIT shall be coming from:

1. Economy growth

2. The improvement of the quality of their asset by attracting more customers for their tenants.

3. Replace their tenants by more efficent/willing-to-paid/profitable ones.

4. Asset injection or acquistion.



Due to historical reasons, # 0823 has a big room of improvement for point 2 and 3 (unlike other REIT that they have been dressing up before listing). Not until the gap of these points are closed and fully matching the market standard. Before the balance point is reached, # 0823′s growth will be stronger than the rest in the sector.



Also, the quality of REIT in Hong Kong tends to be low as it is a traditional tools for the major shareholders to inject average asset. The performance of the REIT in the first few years of listing is made up by financial arrangement to support a higher valuation for IPO. # 0823 is not playing this game and more trustful.



# 0823 is also the ultimate beneficiaries for the recent lowest wage policy and low unemployment rate. It is expected the coming new government will push more policy for the lowest income tiers which will indirectly benefit # 0823.



== translated =>


去年我開始買＃0823。它逐漸成為我主要的持股。由於市場情況，我將資金停放到一個安全的股票。現在，它成為我主要的持股，所以我要說服自己這是一個正確的選擇。因此，我開始對這股票發展一套理論。

房地產投資信託基金的增長應來自：
1。經濟增長
2。其資產質量的改善，為他們的租戶吸引更多的客戶。
3。取代租戶，換入效率更高，願意支付更多租金的租戶。
4。資產注入或收購。

由於歷史的原因，＃0823在點2和第3有很大的改善空間（不像其他房地產投資信託基金，他們上市前已大大修整了） 。這些因素差距會慢慢減少至零，完全匹配市場標準。＃0823的增長達到平衡點之前，將強於其他房地產投資信託基金。

此外，房地產投資信託基金在香港的質量往往要低，因為它是一個傳統的工具給主要股東注入平庸資產去獲得資金。不少房地產投資信託基金在上市最初幾年的表現，是由財政安排，以在首次公開招股時獲得更高的估值。＃0823不玩這個遊戲，更值得信任。



＃0823也為近年來最低工資政策和低失業率的最終受益者。預計未來新政府將推動更多的政策，惠及最低收入階層，＃0823將間接受益。

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67 : GS(14)@2012-07-17 22:48:44

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=5&t=67967
文章由 精英大師 » 週四 7月 5日, 2012年 3:09 pm
最搞笑不是開保齡球館,而係開係商場3樓!!咁下面2樓點做生意 :mrgreen:
噪音到 :bbs35: :bbs35: :bbs36: 我親身行過2樓無得傾啦!!保齡球場95%都會開最低個層,領會今次大0樂啦!!2樓個班點做生意,有醫生,日本城,髮廊...................
保齡球館有生意既,月中會開稻香,759阿信已開幕!!


文章由 godchild » 週四 7月 5日, 2012年 3:17 pm
都唔係丫，以前奧運站的保齡場都係三樓

文章由 精英大師 » 週四 7月 5日, 2012年 3:19 pm
隔音做成點先,其實好難做呵!!

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68 : GS(14)@2012-07-17 22:49:20

http://blog.yahoo.com/_VI2LRCBUJ ... ticles/605340/index
2012年07月17日
領匯已經完成咗25個資產提升項目, 但係到今時今日, 都仲未輪到環翠商場。
目前嚟講, 環翠商場只係做過改善防火工程及照明設施, 街市則改成幾間食肆。人流的確係比以前多咗, 但係泊埋去興華廣場, 或者小西灣廣場度比較, 又唔算太理想, 總係覺得環翠商場仍然有大幅進步的空間。
領
匯接手公屋商場之後, 乜鬼野窿窿罅罅位都劃出嚟租, 俾人話佢賺到盡。站喺股東立場就梗係多多益善啦! 不過如果係站喺消費者立場,
我又覺得都冇壞喎, 商場多D野賣, 多D競爭, 消費者選擇多D, 買野集中D, 我覺得仲方便咗添。我承認有陣時領匯嘅手法係比較進取,
房署嘅舊租客向來都係「受保護動物」, 佢地未必頂得住, 所以咪成日俾人抨擊囉。
「不招人妒是庸才」呢個道理, 我明喎! 如果領匯同房署一樣咁hea, 就唔會俾人話啦! 但係冇理由要領匯放軟手腳, 去遷就嗰堆「爛泥扶唔上壁」嘅受保護動物架!?



環翠商場有間日本城 (F20號舖), 日本城對出有條扶手電梯, 樓梯底呢度本身人流唔多, 我從來都冇諗過呢度可以做展銷檔。今日行過見到, 咁都俾佢租得出, 真係不得不向領匯寫個「服」字咯~



扶手電梯附近的商戶——新麗乾洗 (F19號舖) 已經駐守環翠商場好多好多年。



最新係呢間 3 DAY COMPUTER CO (F18號舖)。

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69 : GS(14)@2012-07-28 12:14:18

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120728/News/ec_ecd1.htm
借貸比率低 有能力完成收購

王國龍指出，集團現時的借貨比率僅為16％，根據信託守則，借貸比率上限是45％，因此領匯現時絕對有能力透過借貸完成超過100億元的物業收購，不過集團不會因此而過分借貸，最多將該比率提升至一個合理水平。「這個合理水平距離45%仍會有很大空間」王國龍對本報記者道，並強調收購時會考慮回報及成本，以及該物業附近的消費者特徵等因素。

王國龍：首要考慮能否吸引消費者

雖然他表示，就收購工廈改裝成商場的計劃仍未有具體的時間表，因為每個收購都要買賣雙方同意所有條件才能落實，故難以評估所需時間，但他說，選擇收購目標，會以工廈所在地區能否吸引較多消費者為考慮條件，惟沒有表示什麼地區的工廈符合此條件。

被問及近年社會不少聲音批評領匯加租幅度太高，王國龍表示不認同，認為沒有一個業主可以以過高的價錢出租物業，因為租金及所有條款都須經業主及租戶同意。未來加租幅度方面，則會留意市場環境而定，他覺得現時市道尚算健康。

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70 : Sunny^_^(11601)@2012-07-28 12:16:01

"工廈改裝成商場"..都好大想頭

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71 : GS(14)@2012-07-28 12:17:33

困難度幾高

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72 : GS(14)@2012-08-11 13:40:28

http://investors.morningstar.com ... n=HKG&culture=en-us
Funds Institutions
Name   Shares
Held   % Total
Shares Held   Shares
Change   % Chg from
Prior Port   % Total
Assets     Date of
Portfolio
Capital Research and Management Company   115,573,000   5.12   -58,461,000   -33.59   0.33     06/30/2012
Franklin Mutual Advisers, LLC   70,693,897   3.12   -6,058,029   -7.89   1.55     06/30/2012
Nikko Asset Management Co., Ltd.   70,607,321   3.25   -4,063,904   -5.44   2.66     02/21/2012
BlackRock Fund Advisors   35,169,500   1.56   355,500   1.02   0.33     08/09/2012
BlackRock Advisors LLC   32,603,091   1.44   4,992,046   18.08   0.20     06/30/2012
AXA Financial Limited   31,784,377   1.40   0   0   1.43     04/30/2012
Newton Investment Management Ltd.   29,595,501   1.31   2,066,000   7.50   3.91     06/30/2012
First State Investments (Hong Kong) Ltd   29,629,756   1.31   -311,500   -1.04   3.19     04/30/2012
Daiwa Asset Management Co.Ltd.   30,733,340   1.40   -3,724,376   -10.81   2.01     03/15/2012
SSgA Funds Management Inc   23,500,719   1.04   82,500   0.35   2.45     08/09/2012
AEGON International BV   23,020,096   1.02   -79,600   -0.34   2.15     06/30/2012
ING Investments, LLC   19,172,727   0.85   4,436,000   30.10   1.46     06/30/2012
Nomura Asset Management Co., Ltd.   1,073,115,958   0.87   1,051,398,750   4,841.32   1.86     04/10/2012
Vanguard Group, Inc.   16,474,696   0.73   871,000   5.58   0.07     04/30/2012
Legal and General   56,718,279   0.67   -52,897,762   -48.26   0.10     06/30/2012
AXA Life Europe   13,306,242   0.59   -404,863   -2.95   2.47     06/30/2012
AEGON Scottish Equitable   11,392,500   0.50   11,392,500   New   1.03     04/30/2012
BlackRock Asset Management Ireland Ltd   10,549,888   0.47   342,892   3.36   0.53     07/31/2012
Dimensional Fund Advisors LP   11,830,605   0.53   404,500   3.54   3.50     05/31/2012
CBRE Clarion Securities, LLC   10,359,014   0.46   328,000   3.27   2.88     06/30/2012

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73 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:43:38

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121107108_C.pdf
真是好掂，債又低

截至2012年9月30日止六個月之收益總額增至31.97億港元（截至2011年9月30日止六個月：28.87
億港元），增長達10.7%，而物業經營開支總額則為9.41 億港元（截至2011 年9 月30 日止六個月：
8.46 億港元）。截至2012 年9 月30 日之物業收入淨額按年增加10.5% 至22.56 億港元（截至2011 年
9 月30日止六個月：20.41億港元）。截至2012年9年30日止六個月之可分派收入增加14.4%至16.24億
港元（截至2011 年9 月30 日止六個月：14.20 億港元），而每基金單位中期分派則按年增加12.6% 至
71.08 港仙（截至2011 年9 月30 日止六個月：63.11 港仙）。
...
收益分析
於回顧的六個月內，收益總額增長10.7%至31.97 億港元（截至2011 年9 月30 日止六個月：28.87 億
港元），包括零售租金24.00 億港元（截至2011 年9 月30 日止六個月：21.62 億港元）、停車場租金
6.39 億港元（截至2011 年9 月30 日止六個月：5.69 億港元）及其他物業相關收益1.58 億港元（截至
2011 年9 月30 日止六個月：1.56 億港元）。
截至2012 年
9 月30 日止
截至2012 年 截至2011 年 六個月之
9月30 日止 9月30 日止 收益貢獻
六個月 六個月 按年變動 百分比
百萬港元 百萬港元 % %
零售租金：
　商舖(1) 1,950 1,730 12.7 61.0
　街市╱熟食檔位 317 309 2.6 9.9
　教育╱福利、辦事處及配套設施 64 63 1.6 2.0
　商場營銷 69 60 15.0 2.2
停車場租金：
　月租 476 424 12.3 14.9
　時租 163 145 12.4 5.1
營運開支收回及其他雜項收益：
　物業相關收益(2) 158 156 1.3 4.9
3,197 2,887 10.7 100.0
...
策略及前景
管理人持續優化其物業組合的軟硬件標準以致力為社區帶來良好轉變。
我們在租賃策略方面的努力為顧客引入了新品牌及增加了產品選擇。我們不斷投放資源以提高服
務水平並控制成本。資產提升項目策略的成功執行，不僅帶來令人滿意的投資回報，並成為取得
長遠可持續增長的穩固基石。管理人繼續相信現有物業組合的內部增長前景，同時深信擴大後的
投資範圍可望提供更大的增長空間。
管理人致力採取一系列提升服務質素的措施，包括透過神秘顧客計劃以監控物業服務水平及根據
新訂物業管理服務合約制定新物業服務準則。儘管能源成本持續高企，勞工及建材成本不斷上
升，管理人仍決定連續第五年繼續凍結本財政年度的物業管理費。管理人將會特別檢討勞工持續
短缺所帶來的壓力及法定最低工資對我們經營成本的影響。
全球市況仍處於不明朗趨勢，可能會影響香港來年的經濟基本因素。本地的零售銷售增長可能未
能維持去年的增長勢頭。儘管如此，我們對前景仍抱持審慎樂觀態度。我們的零售商舖之需求受
到新零售商舖之供應量有限而獲得支持。管理人深信，領匯物業組合的穩健性質將繼續受益於這
增長趨勢，我們的租戶於本財政年度上半年的穩定表現已證明這一點。
在續租租金上調及已完成資產提升項目而帶來持續增長的基礎上，管理人預計，本財政年度下半
年租金收入會繼續穩步增長。

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74 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:56:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121108/News/ec_eca1.htm
領匯昨午公佈業績，收市價創歷史新高，報39.6元，升2.2％。若是上市便買入領匯，連同收息，截至上週五的總回報達279％，年度化回報23.7％，相當「和味」。截至9月底止半年營業額31.97億元，純利升10.5％至22.56億元，可分派收入16.24億元。

股價昨升2% 創歷史新高

領匯動用13.7億元進行新一批商場翻新工程，當中包括將屯門入夥逾30年、相鄰的友愛鷙及安定鷙公屋商場進行翻新，引入新商舖，主攻年輕人市場，打造成屯門區旗艦商場，但有當區老街坊潑冷水，指當地多是新移民、綜援戶，消費能力有限(見另稿)。

期內領匯商場商戶銷售額按年增長11.6％，出租率亦提升1個百分點至80.3％。領匯的租約為3年期，期內領匯所有租戶續租租金平均升25.9％，其中商舖升27.9％，等同每年升逾9％。對於租金增幅有逼近商戶零售額增長之趨勢，領匯CEO王國龍回應指出，零售額代表商戶整體收入增幅，但租金僅是其中一項開支，兩者數字不可直接比較。另外，本報翻查差餉物業估價署資料，在2009年8月到2012年8月為止的3年內，私人零售業樓宇的租金累升40.84％，遠較領匯商舖租金為高。

王國龍又稱，商戶平均3年續租一次，故每半年公佈續租的屬不同批次客戶，市道亦有所不同，商討加租時主要視乎個別商戶營運狀，期望租金加幅是可負擔水平。對於本地零售市道放緩艫象，他指旗下有60％店舖為生活必需品，而非鐘錶珠寶等行業，故業務較穩定。

領匯7月時在股東大會通過可以收購工廈發展，王國龍在記者會上笑言收購事項要「隨緣」，就算有興趣買，都要對方有興趣賣才成事。近期炒風蔓延至車位，有傳部分發展商旗下車位叫價100萬元，現時領匯擁有約8萬個車位，來自停車場租金收入達6.4億元，停車場估值較3月底時增加了13.86億元，增至127.47億元，王國龍指出，租金調整會考慮當區需求及競爭而決定，暫時未有任何關於調整停車場收費的定案。

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75 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:57:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121108/News/ec_eca2.htm

領匯動用13.7億元，為9個商場物業進行翻新，當中屯門友愛鷙及安定鷙商場（圖）定位為區內的旗艦商場，預算最「蹨本」達3.39億元。（鄧宗弘攝）


街坊心聲﹕在屯門開業30年的家庭用品店老闆林先生，目前約400方呎舖，月租1.4萬元，再加4000元管理費，租約條款苛刻，又捱貴租，考慮明年執笠退休。（鄧宗弘攝）

明報專訊】領匯目前為9個商場物業進行翻新，動用13.7億元，當中以毗鄰的屯門友愛鷙及安定鷙商場最「蹨本」，預算為3.39億元。領匯指出，該兩個項目以年輕人為目標客戶群，將定位為屯門區的旗艦商場。不過，有當區老街坊指兩鷙消費力弱，並擔心翻新後將趕走諸如茶餐廳等的小商戶。

居民：勿儘是連鎖店 領匯：旗下六成屬小店

根據房屋署資料顯示，友愛鷙及安定鷙均為1980年入夥，分別有2.67萬及1.25萬人口。昨日本報記者前往商場視察，發覺已貼滿通告指將要進行翻新工程，部分地方亦已圍起圍板，預計工程2014年底完成。一名經營五金雜貨店逾30年的林先生稱，近年多了很多老人家，加上新增了很多綜援戶、新移民，購買力低。他又指出，他租用約400呎舖位月租高達1.4萬元，管理費要4000元，領匯兩個月通知，便可單方面不續租，租約苛刻，生意難做下，考慮明年便會執笠退休。

20多歲的居民奚先生則稱，不希望翻新後將茶餐廳等小店趕走，換來大家樂等連鎖店，又指該兩個商場地方小，店舖面積小，相信即使翻新後仍會到尖沙嘴、旺角等地購物。

昨日領匯執董及行政總裁王國龍回應傳媒時指出，目前物業組合中約60％數量為小商戶，又指數目在上市以來一直有所上升。據領匯年報顯示，小商戶定義為內部樓面面積少於或等於1000方呎，不包括頭50大租金商戶等，但未有細分當中多少為連鎖店舖。

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76 : greatsoup38(830)@2012-11-09 00:26:39

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121108/18060896


指零售放緩無礙租戶

領匯目前有10個翻新項目，其中四個新展開的工程，包括彩雲、沙角、友愛及安定商場，總投資額約6.68億元，定下投資回報率為15%，即大幅加租勢在必行。
其後，王國龍又強調，即使香港零售增長放緩，亦不會影響租金收入，「零售只係升得冇咁快，唔係跌！而且政府公佈既數據，其中必需品只係佔三成，但領匯旗下商舖，必需品係佔六成，我唔覺得生意會有影響。」領匯對市場看法明顯較其他「持審慎態度的收租股」樂觀得多。再者，領匯管理層昨日在業績會上，被記者問及如何在促進業務增長及承擔社會責任，竟然隻字不提，僅指出會致力保持資產及盈利增長，暗示領匯會放低「社會責任」去加租賺錢。

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77 : Sunny^_^(11601)@2012-11-09 08:24:31

823都唔知咩事...我樓下有幾個鋪位空左成年幾...

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78 : soso2412(31378)@2012-11-09 10:38:02

77樓提及

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823都唔知咩事...我樓下有幾個鋪位空左成年幾...

x2 個鋪位仲幾大, 上一手開食店,早市白粥油炸鬼腸粉, 午市休一休 or 少款車仔面, 晚市宵夜煎讓三寶多款車仔面,開左廿幾年, 做街坊生意又熟又得賺, 領滙一上場, 唔記得係2009 定 10 年 俾人告話有老鼠(唔知真定假) 又萬年油(呢樣真), 終止租約...個鋪吉到現在...

我諗上手老細都上晒岸, 唔做都無所謂.....但鋪吉左係呢度

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79 : ironforge(21491)@2012-11-09 10:41:21

1個鋪位加100%租..頂2個鋪位了....
佢吊高黎賣..寧願吉左都唔平租..你吹佢唔脹的..

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80 : greatsoup38(830)@2012-11-10 10:47:45

79樓提及

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1個鋪位加100%租..頂2個鋪位了....
佢吊高黎賣..寧願吉左都唔平租..你吹佢唔脹的..

我地那邊租滿晒，不過我覺得無以前咁好行，冷冰冰

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81 : david395(4434)@2012-11-14 21:30:50

古勝：領匯(00823)有買貴無買錯
【00:00】2012年11月14日  

【on.cc專訊】東方產經「MARKET INSIGHT」專欄作者古勝：領匯(00823)中期業績可供分派收入增加14.4%至16.2億元，較分析員估計多出約3%，每單位可分派收入升12.6%至71.08仙，創上市後新高，按此計算相當於市場全年派1.453元的48.9%，相信下半年輕微超額完成機會極高。

業績公布後，領匯首次突破40元，昨日雖然先升後跌，見過41元歷史新高收40.05元跌0.5元，唔少人會問預期息率得3.62厘，值唔值得買？其實同時受惠於資產升值及低息期的REITs，又何止領匯一隻，昨日睇番MSCI的美國REIT指數，由2009年低位287點升至前晚869點，累積升幅202%，同期息率由接近6厘碌落到依家3.53厘，對收息之徒來說，回報仲奀過領匯。

俗語話貨比三家，每次有機會接觸到房託公司高管，古勝都會問他們，同行之中邊個最有租金增值空間，答案不令人意外，十居其九認定本地多間REITs之中，AEI(Assets enhancement initiatives)潛力最高的，必選針對客戶群消費力上升潛力最大的領匯，其實這多少也在息率回報最低身上反映一二。美國股聖彼德林治講過，一間連同行都讚的公司絕對是好公司。古勝相信全球超低息，資金追逐定息回報趨勢於幾年內都難以逆轉，領匯有買貴無買錯，回到39元附近，錯過機會的可以諗諗撈番佢。

http://money18.on.cc/finnews/rel ... =exp_20121114000051

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82 : GS(14)@2012-11-14 23:37:17

幾時去到50蚊?

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83 : 投機仁(34693)@2012-11-25 23:23:45

年底前應該$50 以上了...

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84 : skfv(15984)@2012-11-27 23:49:06

痴線..........個圖靚到..........

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85 : greatsoup38(830)@2012-11-27 23:59:01

升得愈來愈快

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86 : VA(33206)@2012-11-28 00:04:35

係博佢仲有一大堆資產改善計劃。

其實置富啲商場仲街坊過領匯，抵823咁貴

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87 : soso2412(31378)@2012-11-28 13:01:34

就咁睇圖, 由45度 想轉為 90度....就黎想衝出地球向火星出發咁

現價睇息率不吸引 (相比其他reits), 估增長睇業務....2013 14 15 未來能否維持& 增長?

好消息出左.....有無壞因素隠藏未浮面?

利申: 有貨

居安思危, 唔想杞人憂天

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88 : greatsoup38(830)@2012-12-02 13:42:10

2012-11-26 MT

領匯︰租金續升   

全港最大包租公領匯（00823），上市以來，租金收益年年攀升，股價長升長有，上周五創歷史新高43.1元。展望未來一年，領匯執行董事兼行政總裁王國龍預期，租金持續有上升空間。

每年聖誕新年，皆為傳統銷售旺季，故亦是商場及零售店的重要時期，王國龍表示，領匯將增加推廣及宣傳，以促進商場人流，冀今年聖誕新年佳節，人流及消費可比平常多10%至20%。

「今年聖誕新年，我們花費過千萬元在樂富商場鋪設IQ博士天神村，開放予公眾參觀，當中還包括一連串的節目，冀吸引更多人流。」

本港零售保持樂觀

今年本港零售增長放慢下來，展望明年，王國龍保持樂觀︰「今年本港零售增長放緩，但仍有增長，一直處於上升軌道，不是下跌。而且我們還得留意零售數據指標具體成分，當中有三分之一屬生活必需品，而我們旗下租戶則近60%屬生活必需品，因此，我們商場相對較穩定，波動性不太大。」

...
「上半年度，我們的租戶生意做得好，他們整體銷售額按年升12%（見表二），他們賺到錢，到了租約期滿，也自然繼續租下去。」

「我們不是每年都加租的，因為租約一般為期3年，租約滿後才有機會調整租金。上半年度，領匯的租金較對上一次的合約上升了25%，攤開3年計，即平均每年加了8%左右。」

領匯每年有約三分之一的租約到期，下半年度將有20%租約到期，「我們預期，新租約的租金水平，將會錄得升幅，但最終還會視乎商戶的經營情況。」王國龍補充，目前旗下商戶營運狀況理想，故相信續租率會高。

收購目標不限商場

領匯過去兩年先後收購了將軍澳南豐廣場和將軍澳海悅豪園，領匯未來會繼續物色其他收購機會，而且不再限制於商場，還會考慮零售物業以外的，「我們考慮的目標，還包括非住宅物業，例如綜合物業、單幢式物業、工廈、工貿樓、寫字樓等，當然，主要考慮對象還是商場。」他說。

「我們考慮的條件，要能為領匯帶來協同效應，而且回報理想，又有增值能力。」

例如領匯收購了的南豐廣場和海悅豪園，為領匯產生協同效應，因為兩商場均鄰近領匯在將軍澳持有的厚德商場，3個商場併連一起管理，成本因而攤分了，帶來成本上的協同效應。此外，多了一個商場，可以方便調配租戶，也為領匯帶來好處。

收購金額方面，截至今年9月，領匯手持現金57億元，再加上借款，可以動用的收購金額超過200億元。「領匯負債比率僅14.9%，距離45%的上限規定，我們還有30%的空間，即大約200億元以上的可借款空間。」

風險因素 政治壓力

領匯面對的風險因素，除了零售市道逆轉外，還包括政治壓力，偶爾會有政治團體要求領匯減租。

「暫時未有租戶要求我們減租，有些租戶經營不佳，租約滿後便乾脆結業，相反，有些租戶經營理想，還擴張業務。」他回應指，領匯為旗下租戶提供了不少支持，除了大搞商場宣傳節目以吸引人流外，亦提供免費泊車服務、商戶學堂（教授如何營商）、商場飲食指南等。

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89 : 自動波人(1313)@2012-12-20 12:02:04

woo...好多老散坐艇....

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90 : ironforge(21491)@2012-12-20 12:15:46

唔坐艇都唔叫老散啦..跟風, 高追低沽, 迷信名牌,就係老散特色..

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91 : Clark0713(1453)@2012-12-20 14:20:07

之前自動波人話REIT年尾玩完, 真係無錯!

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92 : waisinglau(3738)@2012-12-20 14:45:13

823從1個月最高
43.100 插到現時報价37.90都幾深、從正路99%人話有基金獲利套現重有排跌、細看派股息日: 11/01/2013、而家是計以股代息的股價、我知道大多基金是要股票不要股息的、823其實已歸邊大户做上或下隨它心願、報刊放風基金獲利老散重唔震走嗎、大户玩野順水推舟可以股代息的股價訂底、今次勿看得823玩完估計震完就再玩翻上的、 領匯房產基金的盈利未來幾年仍會有增長股息不會減少、沒有823者可以準備分注入市。

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93 : waisinglau(3738)@2012-12-20 14:53:06

剛才上載寫823不久回頭再看股價、剛才全下午成价37.90、嘩1.13m大手掃38.00再掃上38.20、大户肯浦頭了

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94 : 自動波人(1313)@2012-12-20 16:13:28

93樓提及

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剛才上載寫823不久回頭再看股價、剛才全下午成价37.90、嘩1.13m大手掃38.00再掃上38.20、大户肯浦頭了

大成交deep V ,不錯
但睇睇CCASS,散緊貨

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95 : 自動波人(1313)@2012-12-20 16:14:13

91樓提及

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之前自動波人話REIT年尾玩完, 真係無錯!

我。。。。幾時講架？？？

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96 : Clark0713(1453)@2012-12-20 16:33:08

95樓提及

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91樓提及

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之前自動波人話REIT年尾玩完, 真係無錯!

我。。。。幾時講架？？？

Sorry, 可能記錯......

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97 : greatsoup38(830)@2012-12-20 22:32:04

94樓提及

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93樓提及

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剛才上載寫823不久回頭再看股價、剛才全下午成价37.90、嘩1.13m大手掃38.00再掃上38.20、大户肯浦頭了

大成交deep V ,不錯
但睇睇CCASS,散緊貨

呢d股可能真是... 唔會散的，可能慢少少

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98 : ezone2k(22605)@2012-12-20 22:53:21

升番去$40 再慢慢散

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99 : greatsoup38(830)@2012-12-20 22:59:27

98樓提及

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升番去$40 再慢慢散

會慢過以前，隻野一太高估，二太穩定，個市好就少人買左，但是又唔會跌好多

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100 : 自動波人(1313)@2012-12-28 03:24:34

未必上到$40

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101 : cambo(29079)@2012-12-28 10:37:39

今日$39，息率低，重未入得。

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102 : david395(4434)@2012-12-28 18:24:24

家常股事：領匯仍可趁低吸納

華夏銀行早前發生理財產品違規銷售，客戶無法取回本金，中國銀監會急發通知，要求各銀行全面清查代理銷售第三方理財產品的業務，要求銀行於15日內就銷售第三方理財產品流程進行全面清查，重點是保險、信託及基金業務。對有向推出產品的第三方進行調查、產品投資去向、第三方的實力、銀行銷售系統及職員銷售手法等情裏作內部審查，並逐級上報至總行，再由總行於期限內向中銀監提交報告結果。

業內人士估計，第三方理財產品佔內銀銷售理財產品總額約一成，而現存理財產品的估算規模約介乎7萬億至20萬億元人民幣。今次事件暴露銀行對銷售人員的監控有漏洞，需予以堵塞。市場亦關注事件會否需要由銀行承擔責任，宜關注事態發展。
致力提升資產回報

由於外圍經濟表現改善，現時投資者願意承受更多風險，資金由防守性板塊流走至周期性板塊，拖累防守性股份近期表現落後大市，領匯（00823）屬其中之一。領匯旗下物業商戶的業務與日常生活息息相關，不太受經濟周期影響，受惠於商戶組合不斷優化，租金持續錄得增長。

領匯目前手頭現金充足，未來可收購工廈等項目，並改建成商場提升資產回報。目前預測股息率約3.7%，於低息環境下仍然吸引，值得趁低吸納。

獨立股評人 郭家耀
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20121228/00376_008.html

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103 : cambo(29079)@2012-12-28 21:27:47

重未入得

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104 : greatsoup38(830)@2012-12-29 10:22:10

唔會升得太快，又唔會點大跌

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105 : greatsoup38(830)@2013-02-20 23:54:46

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130220/18170714


【本報訊】年年靠翻新商場加租以提升盈利的領匯（823），市場預期隨着去年下半年度有更多商場完成翻新工程，整體租金將會繼續上調。集團行政總裁王國龍昨日接受訪問時，不願披露去年下半年度整體租金上調幅度。有領匯小商戶擔心若持續加租，未來將出現小商店結業潮。
記者：陳新政

記者昨日走訪剛完成翻新工程的愛民邨商場、及剛被領匯收購逾一年半的將軍澳南豐廣場，發現愛民商場已引入大批大集團連銷店，包括稻香（573）、大快活（052）、惠康、華潤超市、CEC國際（759）旗下的阿信屋零食店等，商場頂樓更開設保齡球館，小商戶幾乎絕迹。記者採訪其中三間小商店，其東主均表示領匯已加租，但暫未見對生意有實際幫助。



南豐廣場多「吉舖」待租

至於南豐廣場更出現多間「吉舖」待租，並有數間服裝舖以租約期滿為由促銷減價。記者與部份商戶東主攀談，有在該商場開業逾10年但不願上鏡的東主表示，「可能領匯想留低少少老舖，所以舊年只係加我兩成租，但我知道好多行家俾佢加成五成租！嚟緊再加我應該執笠算。」
另一位於商場經營多年的東主陳先生則表示，「佢舊年同我講加租三成，我即刻用粗口鬧佢！之後佢用陰招，只加我一成租，雖然加千零蚊好似好平，但只續租一年，即係嚟緊6月完約隨時俾佢踢走！」
至於開業僅八個月的女裝店老闆傅先生則認為領匯的經營模式奇怪，「我只係1萬1千8百蚊月租，但仲未回到本，而且只係簽兩年約，對小本經營嘅人好冇保障！好多隔離鄰舍都同我講頂得好辛苦，但生意冇乜點升。」
CEO拒透露上調幅度

領匯去年公佈截至9月底止中期業績時透露，該年度三年期租金升幅逾兩成，按年升幅則約為7%至8%。王國龍昨仍繼續沿用該數據，沒有透露9月後新續租商戶的租金上調幅度，更沒評論今年的加租預算，「最近嘅經營情況要到3月底年結先知，嚟緊會考慮市場情況至決定！」
王國龍雖對加租計劃絕口不提，惟市場已預期領匯為提高回報，將會調整租金。德銀日前發表報告指，大埔大元街市投資回報率僅得12.2%，但上水彩園商場的投資回報率卻高達36.3%，其他翻新項目回報率亦較預期高，如新翠商場、南豐廣場及海悅豪園商場等，主要得益於租金上升及商戶數目增加。維持「購入」評級，目標價40.76元。
有地產分析員表示，「管理層同外界講翻新商場嘅投資回報率只得15%，但實際比預期係好，證明咗租金升得幾好，雖然最近市盈率有成10倍，但估值仍然係偏低嘅！」

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106 : greatsoup38(830)@2013-02-20 23:55:18

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130220/18170716



【有待討論】
領匯（823）除了藉翻新商場以增加租金收入外，亦正研究重建部份商場的可行性。領匯行政總裁王國龍透露，正與監管機構商討，放寬上市條例，將具20、30年歷史的舊屋邨商場重建。
現時證監會《房地產投資信託基金守則》規定，房地產信託基金（REITs）不准參與物業發展；即使對項目作重建，重建費用亦不能超過REITs本身總資產值一成，令重建變得困難。
承諾不發展寫字樓

王國龍指，與新加坡相比，本港REITs限制較大；集團正與監管機構商討，放寬REITs進行物業發展的限制，「例如有啲舊屋邨商場成20、30年，翻新完都係得番10幾年用，不如拆咗佢重建仲好！」他補充，放寬限制有待討論，長遠仍有發展空間，但承諾「唔會發展寫字樓，只會發展零售業務。」領匯年報顯示，逾廿年歷史、未全面翻新的大型屋邨商場包括順利商場、樂華商場、利東商場及恒安商場等。如領匯獲准重建，其樓面面積勢大增，其他上市REITs亦可能「有樣學樣」。但就算上市條例最終放寬，仍要面臨補地價等問題，料大計短期難以發生。

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107 : greatsoup38(830)@2013-02-21 00:21:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130220/news/eb_eba1.htm

王國龍昨日在會見傳媒時稱，領匯已陸續翻新商場平台，增加細舖數目，令用戶多些選擇。過去一段時間領匯已經翻新26個商場，有6個正進行翻新，尚有10個計劃翻新。包括斥資逾1.1億元翻新的愛民鸷商場，出租率更由50%升至90%。

領匯：幅度小於租戶營業額增長

在談到今年加租的情時，他指出：「租戶有11%至12%營業額增長，加租係7%至8%(每年)，3年(續租)平均比租戶營業額低」。他認為，租戶負擔能力好，因此租戶續租增加至超過80%。

不過，相比領匯上市後月均呎租23元，到2012年9月底止已達37.2元，累積上升61.7%。同期的私人零售業樓宇租金及售價指數，由2006年3月的103.9，提高到2012年9月時的155.7，升幅僅49.8%(見圖)。若按前述每年續租升幅8.63%計，即今年第三季領匯呎租隨時高見40.41元，較2005年上市時幾近倍增。

小商戶：街坊生意難轉嫁

雖然領匯認為加租幅度合理，但小商戶卻紛紛抱怨。本報走訪了由領匯管理的小西灣廣場，發現部分租戶由於無法承受高昂租金，已在店外張貼搬遷告示。服裝店老闆馬太表示，該店租約將於下月到期，如果續租多3年，加租幅度至少三成。加上通脹之下來貨價已愈來愈昂貴，由於做的是街坊生意，難以加價，她深感經營艱難。「領匯方面是完全冇得傾，令人條氣唔順﹗」她決定不再續租，下月就搬走。該服裝店旁邊的一家內衣店也將於本月底結業，馬太表示，傳聞已有商家欲把兩店打通，一同承租。

另一家服裝店的負責人May也表示，不少連鎖店都有意租用該商場舖位，近日已見到領匯負責人陪同客戶在附近視察場地。她不忿地稱，領匯對待小商戶和連鎖集團是「雙重標準」，大集團可用較低廉的租金承租，小商戶不但無此待遇，續約更要被加租兩至三成。「領匯收租可比時代廣場這些大商場，但管理質素卻不如人家」。

明報記者 陳偉燊、陳悅

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108 : greatsoup38(830)@2013-02-21 00:22:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130220/news/eb_eba2.htm


【明報專訊】領匯(0823)除主力經營公共屋鸷內的商場、停車場及街市之外，亦可經營非住宅及酒店類項目，其行政總裁王國龍稱，即使他們連同負債計，有條件應付200億元的項目，但是當前商業項目售價過於昂貴，因此若貿然收購，將會面對風險。

截至2012年9月底止半年，領匯的資產負債比率僅為14.9%。

王國龍指出，即使領匯要進行收購，亦可按負債率最高達到45%的指引，應付總值200億元的項目。但是在當前市場環境，他們要物色價值200億元的項目，並不容易。

多層商場貴 風險大

當中即使該公司已經獲准許，可以參與非住宅及酒店類項目，令領匯可以參與投資多層商業零售項目，但是目前該等物業價錢昂貴，因此若要高價收購商場或工嵆，對領匯會構成風險。

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109 : greatsoup38(830)@2013-02-21 00:22:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130220/news/eb_eba3.htm
租戶可買領匯 對畄租金上漲
  2013年2月20日

【明報專訊】領匯(0823)自2005年尾以10.3元招股上市以來，股價持續攀升，在經過7年多後，其股價已經大升3.15倍，到昨日高見42.75元，逼近歷史新高，甚至跑贏不少投資產品。領匯租戶可考慮購入領匯作變相對畄。

發展到今時今日，領匯的市值已經高達978億元，直逼千億大關，比更多大藍籌為高。雖然相應年股息率被拉低至3.03厘，成為眾房地產信託股中最低者。但是若從上市持貨至今，以年度化計算的年息率高達13.8厘，做到「有升有息」。

耀才證券市務總監郭思治指出，那些在領匯商場難以立足的商戶，能否借購買領匯進行對畄，取決於商戶的生意有否前景。若連同投資領匯，尚有賺頭，還可以考慮。否則會較適宜在跌市時投資房託作為資金避難所。

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110 : ezone2k(22605)@2013-02-21 00:23:32

領匯房產基金 00823.HK
現價 43.000  升跌 +0.250(+0.585%

領匯(00823.HK)：料維持每年7-8%加租幅度

領匯(00823.HK)執行董事兼行政總裁王國龍表示，截至去年9月止，商場租戶平均營業增長約11-12%，而公司於3年租約加租將維持於每年7-8%，加租比率仍比增長為低。另外，現時仍有6個資產提升項目進行。

王氏又提到，香港的房託基金發展較新加坡緩慢，是因為該國將大部份國企分拆上市，有助推動市場。再者，香港對房託基金的限制比較大，而且又不能買地興建樓宇。

被問及會否涉資購入工廈進行資產提升，王國龍認為目前工廈的作價過高，未有收購的考慮。他又提到，現時的借貸水平約15%，距離45%的限制還有一段空間。

王氏表示，公司若決定出售物業，會視乎出售價錢，另外亦要考慮出售後未能長遠收租的因素，惟現時未有考慮出售。(ji/a)

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111 : 鱷不群(1248)@2013-02-21 02:43:27

109樓提及

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http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130220/news/eb_eba3.htm
租戶可買領匯 對畄租金上漲
  2013年2月20日

【明報專訊】領匯(0823)自2005年尾以10.3元招股上市以來，股價持續攀升，在經過7年多後，其股價已經大升3.15倍，到昨日高見42.75元，逼近歷史新高，甚至跑贏不少投資產品。領匯租戶可考慮購入領匯作變相對畄。

發展到今時今日，領匯的市值已經高達978億元，直逼千億大關，比更多大藍籌為高。雖然相應年股息率被拉低至3.03厘，成為眾房地產信託股中最低者。但是若從上市持貨至今，以年度化計算的年息率高達13.8厘，做到「有升有息」。

耀才證券市務總監郭思治指出，那些在領匯商場難以立足的商戶，能否借購買領匯進行對畄，取決於商戶的生意有否前景。若連同投資領匯，尚有賺頭，還可以考慮。否則會較適宜在跌市時投資房託作為資金避難所。

不贊同。應否繼續在領匯商場做生意，是看商戶業務本身的賺錢能力，與購買領匯並不相干，對沖租金上漲這概念大有問題，我就不明白點解要用領匯收益來補貼商戶虧損業務

水準如此，難怪「正義」的朋友要九巴將地產等收益用來補貼專利權，我就難以想像九巴為提供巴士服務，自行倒貼土地補貼虧損業務。

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112 : GS(14)@2013-02-26 00:24:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130225/news/ec_ece1.htm




【明報專訊】領匯(0823)自2005年底上市，即把原屬房屋委員會的商場翻新包裝。不過，該公司行政總裁王國龍預期，將來領匯要為旗下商場翻新的難度會愈來愈高。即如最近完成翻新的愛民商場，便要耗時超過一年去構思兼說服新租客承租。他期望，領匯能夠令潛在租客對領匯商場恢復信心進駐其中，吸引更多人流，重振商戶生意。

根據領匯年報資料顯示，平均每月每方呎租金，由2005年上市時的23元，逐步提升至去年9月底止的37.2元，累積升幅達61.7%。王國龍指出，這是因為他們在2008至09年完成翻新的首批商場，完成3年租約後續租，拉高了租值。這亦與翻新後的商場業務增長，較領匯整體商場組合增長還多有關。這方面的動力仍然持續。

愛民商場盼重新吸回區內客

王國龍說，理解到商戶不想多付出，不過「成日講加租，都要增加到收入先得」，他還指出：「如人流唔掂，加租都唔掂」。在他眼中，領匯旗下物業很多都是20多年來沒有改變過的商場，很多客戶離開了，原本很多消費品及生活必需品都沒有供應。若要發展「留區消費」的概念，他們得想方設法重新吸引區內客注意，重新增加人流。

他以空置率原本達50%的何文田愛民商場為例，當地人口有限兼老化，原本在那裏經營的兩間酒樓早已結束經營，商場顯得過大，亦不夠人流。他們想到，如要提供多些消費選擇，唯有吸引多些租戶，否則只會見到商場「慢慢縮」，居民轉往黃埔花園或旺角消費。

領匯花了很長時間，才吸引到稻香進入愛民商場。同時為吸引鄰區學生，找到保齡球場進駐，但面對居民擔心招來「飛仔」憂慮下，需時說服商戶及鸷民。適逢長者居屋協會及平安鐘意圖擴充，開設服務中心及24小時的呼叫中心，將聘用不少員工，領匯成功招攬為租戶，為愛民商場帶來24小時人流。構思愛民商場翻新前後耗時超過一年，然後工程才能展開。由上市至今，領匯斥資逾48億元翻新商場，連同增加無障礙通道及電梯配套，前後投資70億至80億元。王國龍期待，這些舉動不單替股東提供回報，亦希望令商戶重新恢復信心，引發對舖位的需求，令續租情增加。

上市至今80億改裝商場

到下一階段，王國龍認為，領匯既面對成本及工資上漲，將會陸續面對類似愛民商場甚至更棘手的情況。隨覑香港對居住的需求有增無減，領匯手上的商場及停車場物業，頓時變得有發展或重建價值，令人關注會否有一天改建作住宅。王國龍沒正面回應，只說房委會未有跟領匯在這方面進行洽商。

明報記者 陳偉燊

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113 : GS(14)@2013-02-26 00:25:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130225/news/ec_ece2.htm
擁100球場 辦免費訓練班
  2013年2月25日

【明報專訊】市民認識領匯，多數只知他們接管原屬房屋委員會旗下屋鸷商場、停車場、街市及熟食檔，但原來還附送約100個不同種類的球場。領匯亦因此成立「領匯社區體育學院」，組織免費的運動課程訓練班，提高使用率。房委會同時授予領匯10年期優先購買權，但是該公司行政總裁王國龍稱，至今房委會未有找領匯洽售項目，他們反而早已部署收購私人屋苑商場翻新改造，尋求增值。

現時領匯旗下有球場設施的物業共接近約100個，包括足球場、籃球場、網球場、壁球場及羽毛球場等。但是在王國龍眼中，這些設施並非「豬頭骨」，領匯更在2012年6月成立「領匯社區體育學院」，聯同亞洲足球訓練學校、永倫籃球會及愉園體育會等，組織免費的運動課程訓練班及太極班。他們更將部分商場設施轉租作老人設施，亦有8%樓面以每月平均呎租4.5元，租給非政府組織。他稱領匯始終在社區內營運，因此他們做任何事情，都不想和社區離開太遠。

在領匯上市時，領匯獲得房委會授予10年優先購買權，主要涉及重建屋鸷及正興建中的屋鸷商場項目。這項優先購買權兩年多後便屆滿。王國龍稱，房委會在落實決定時，尚有經濟及政治因素考慮。至今房委會都未有找領匯商討。領匯反而在較早前購入將軍澳南豐廣場及海悅豪園商場。

面向亞洲 物色併購機會

由於領匯的抱負要做「世界級的房地產投資及管理機構」，王國龍認為，若發展得好的話，管理層又具備能力，不排除向股東爭取，到亞洲區內物色併購機會增值，但事前要多作準備。現階段領匯沒有認真考慮出售物業，但不排除在「價高者得」下出售手上物業。

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114 : GS(14)@2013-02-26 00:25:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130225/news/ec_ece3.htm


【明報專訊】領匯(0823)將愛民商場翻新後，區內的老租戶表示，人流雖然增加，但是客路與過往一樣「老化」，期待領匯推出消費券及租金津貼幫補。當地鸷民更明言，消費沒有特別增加。

在愛民商場經營藥行39年的劉權見證商場翻新，並指出：「多鰦人流」，商場內亦多了扶手電梯、座位及可供使用的廁所，但客路與以前一樣「老化」。

商場推出的士消費優惠，經商戶多番爭取，名額才由過往8名增加至50名。他認為，倒不如直接提供1700元租金津貼甚至消費券刺激消費，更為實際。他說舖租由近40年前開鸷時每月1200元，提高到1.7萬元，但仍留守，是因為難以用同等租金在旺角承租舖位。

愛民鸷居民陳太則稱，就算商場翻新「靚鰦」，店舖增多了，她的消費沒有特別增加。她反而批評商場內的電梯上落速度慢了，「大快活」快餐店的消費貴，分量又愈來愈少。

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115 : robsunkist(32301)@2013-02-26 01:00:46

我想問湯兄你d新聞會唔會有可能被刪架?
因為你d料都好齊....唔想突然冇哂reference

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116 : GS(14)@2013-02-26 01:02:09

115樓提及

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我想問湯兄你d新聞會唔會有可能被刪架?
因為你d料都好齊....唔想突然冇哂reference

識轉載應該無事

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117 : ezone2k(22605)@2013-02-26 16:24:55

領匯房產基金 00823.HK
現價 40.650  升跌 -1.000(-2.401%)  



looks like 雙頂派發

商場推出的士消費優惠，經商戶多番爭取，名額才由過往8名增加至50名。

甘 On 9 的優惠都有?

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118 : greatsoup38(830)@2013-02-26 21:48:51

117樓提及

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領匯房產基金 00823.HK
現價 40.650  升跌 -1.000(-2.401%)  



looks like 雙頂派發

商場推出的士消費優惠，經商戶多番爭取，名額才由過往8名增加至50名。

甘 On 9 的優惠都有?

雙頂派最多固定左個位唔會點跌的

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119 : greatsoup38(830)@2013-04-15 22:10:38

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130415/news/ec_gma1.htm
穗禾街市加租肉檔全結業 領匯﹕商場有超市
  2013年4月15日


穗禾苑街市空置舖位隨處可見，街市最後一個肉檔（左方白色招牌）上月初結業，該區區議員彭長緯透露，肉檔檔主不滿租金由6000元大增至近1.1萬元，遂拉閘棄舖。（尹錦恩攝）

【明報專訊】位於火炭半山、有3200個住戶的穗禾苑因偏離市中心，內設16舖位的街市成為居民購買新鮮糧食的重地。但隨覑領匯在2006年接手管理街市、商場，加租壓力益增，牛肉、豬肉、燒味檔等近月相繼退租，街市只剩7舖租出，十室九空。居民在屋苑街市買不到鮮肉，只能買蔬果、雜貨。

6000加至近1.1萬元

穗禾苑最後一個肉檔「健盈肉䒷」上月初突然結業，沙田區民建聯區議員彭長緯指出，肉檔結業後他曾聯絡檔主，檔主表示不滿領匯續租的租金，由6000元加至近1.1萬元，繼續苦撐下去肯定虧本，故上月索性鎖上大閘離場。領匯上週到街市瞭解，並在肉檔閘外貼出英文告示，要求檔主在7日內與領匯聯絡，否則舖內物品會被沒收。

穗禾苑居民改到沙田買魚肉

肉檔結業後，整個街市只剩下兩個菜檔、糧油雜貨店、香燭店、水果店及印尼食品店。原本租用兩個舖位、「興華菜檔」的老闆余先生說，2006年前街市由房委會管理，每次加租都只是約500元，但領匯進駐後加幅驚人，去年其租金由9000元大增至1.4萬元，他被迫放棄一舖，減輕租金壓力。

樓齡達30年的穗禾苑，約有3200個住戶，人口約9000，不少居民是長者。居民胡太表示，現在每次想吃魚、肉，就要乘車到沙田市中心購買，有時甚至要「儲糧」。由穗禾苑前往沙田市中心要乘巴士或小巴，來回動輒花上半小時。

領匯﹕4商戶因不同原因棄租

街市舊有的一間花店舖位早前被快速理髮店承租，彭長緯指出，穗禾苑居民對「快速理髮」需求極少，批評領匯只考慮商業利益，租金往往只按市場價格而定，漠視當區居民實際需要。該理髮店上週突然棄租，彭估計是礙於租金，而領匯指該理髮店已改到其他商場開業。

被問及是否加租令商戶退租，領匯回應稱，穗禾苑街市近月有4個商戶於租約屆滿後，因不同原因棄租，公司正積極物色新租戶承租舖位，又指商場設有超級市場，居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物。

明報記者 楊德銘

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120 : gundamlotte(13580)@2013-04-15 22:25:26

指商場設有超級市場，居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物 <-- 咁領匯你倒不如摺左個街市去啦，反正有商場街市。

d發言人講野都無腦......

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121 : 不得輸錢(17942)@2013-04-15 22:36:10

120樓提及

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指商場設有超級市場，居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物 <-- 咁領匯你倒不如摺左個街市去啦，反正有商場街市。

d發言人講野都無腦......

我諗領匯正有此意- 谷起商場人流後又可再勁加租。
可憐吾等蟻民議價能力再度縮小，只得任人漁肉了。

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122 : greatsoup38(830)@2013-04-15 22:45:16

121樓提及

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120樓提及

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指商場設有超級市場，居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物 <-- 咁領匯你倒不如摺左個街市去啦，反正有商場街市。

d發言人講野都無腦......

我諗領匯正有此意- 谷起商場人流後又可再勁加租。
可憐吾等蟻民議價能力再度縮小，只得任人漁肉了。

呢個位想谷都有難度

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123 : 不得輸錢(17942)@2013-04-15 22:54:15

122樓提及

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121樓提及

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120樓提及

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指商場設有超級市場，居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物 <-- 咁領匯你倒不如摺左個街市去啦，反正有商場街市。

d發言人講野都無腦......

我諗領匯正有此意- 谷起商場人流後又可再勁加租。
可憐吾等蟻民議價能力再度縮小，只得任人漁肉了。

呢個位想谷都有難度

難度是有但非無可能...
這班管理層只知造好盤數，其他既嘢已事不關己了

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124 : 不得輸錢(17942)@2013-04-15 23:09:24

當年支持領匯上市的眾多議員也太過沒遠見(或者是不太為低下層着想)。

只得鄭大班一人反對，長毛持反對乎？

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125 : 鱷不群(1248)@2013-04-17 22:54:10

穗禾苑是居屋，大家對「低下層」的關心是否太過？


而且位置在那裡，戶數又少，所以街市亦只有區區16舖位，只屬小型街市。如無意外，穗禾一定是種類少，而原有的商戶近乎壟斷加上欠缺客源不能貨如輪轉，售價比外貴，而那裡的居民過去三十年，也慣於外出購物，只有買少量或應急時才就近買

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126 : greatsoup38(830)@2013-04-17 22:55:41

其實呢d死場不如租畀一個對地方唔著緊的，租金可能會好d

近排樂富中心要搬街市，有d租戶都會搬去天馬苑呢個死場

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127 : 自動波人(1313)@2013-04-17 23:04:14

126樓提及

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其實呢d死場不如租畀一個對地方唔著緊的，租金可能會好d

近排樂富中心要搬街市，有d租戶都會搬去天馬苑呢個死場

情願去博一博

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128 : greatsoup38(830)@2013-04-17 23:05:10

127樓提及

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126樓提及

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其實呢d死場不如租畀一個對地方唔著緊的，租金可能會好d

近排樂富中心要搬街市，有d租戶都會搬去天馬苑呢個死場

情願去博一博

無辦法，聽講衰到要抽簽

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129 : greatsoup38(830)@2013-04-23 00:42:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130422/18236438



【記者林賽香報道】近30年歷史、服務樂富及九龍塘豪宅區逾50,000人的樂富街市，明日起將關閉半年進行翻新工程。86個商戶被迫休業、搬遷，甚至結業，而街市半年後重開，領匯將加租五成至一倍，有凍肉舖被要求花百萬元。逾半商戶無奈接受續租條件，但復市後貨品加價20%。
昨日不少樂富街市商戶割價九至八折清貨，吸引大批居民執平貨。該街市是區內最大型，因為貨品齊全，地點就腳，除了樂富邨居民，九龍塘住戶及外傭也是常客。「我幫襯咗十幾年，同啲老闆有講有笑，去超市邊可以咁？」程太每天與工人坐私家車，由九龍塘住所來該街市買餸。在樂富街市賣蛋近30年的周氏夫婦，見證興旺之路，「呢度近廣播道，以前好多明星叫工人嚟買餸，好似阿姐（汪明荃）、肥姐（沈殿霞），o依家係豪宅嘅外傭幫襯多」。
樂富街市明天（23日）起關閉，86個商戶中，30個會安排到附近的「死場」暫時營業，另有50個被迫休業半年，6個難頂領匯辣招，索性結業。
區內除了樂富街市，就只有被視為「死場」的天馬苑及富茂街市，但都遠離港鐵站，規模只及樂富的三、四成，檔位少、冷氣設施不足、人流欠佳。
焗市民捱貴餸

樂富邨住戶柳太說：「領匯焗我哋幫襯呢啲場。」她指，樂富廣場當年翻新後瘋狂加租，逼走小商戶，貨品售價隨之上漲，「好驚樂富街市裝修後都係咁，我哋就要捱貴餸」。
在樂富街市經營凍肉生意28年的江小姐批評：「裝修之後要加一倍租！」最教她氣憤是，領匯要她花逾百萬元添置新式凍櫃，「如果做得兩年，領匯要收番間舖，咪血本冇歸？」故決定結業。
商戶代表阿成透露，日後平均加租50%至60%，個別商戶加租一倍，逾半商戶無奈接受續租，「o依家啲街市一半係領匯嘅，我哋點樣討價還價？」領匯回應指，已預留檔位，讓樂富街市原有商戶在工程竣工後遷至。對於日後租金加幅、內部裝修規格，以及各項續租條件，領匯沒正面回應。

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130 : greatsoup38(830)@2013-05-04 18:28:47

2013-04-24 EW
夥林寶堅尼「升呢」 領匯力吸中產客   

......
王國龍說，自己從來不受批評聲音影響，堅持走改革道路。「做生意要變通，一個商場三十年不變，但消費者已經變晒，會點？」領匯自○四年籌組上市以來，一直備受外界批評，尤其被指摘罔顧小商戶及居民利益，王國龍強調每翻新一個商場前，都會先訪問區內居民，了解他們想要甚麼。「好多人都唔鍾意逛所屬嘅屋邨商場，寧願去其他私人商場消費，所以重組是必要，事實亦證明，翻新後人流明顯比之前多！」
....

翻新樂富廣場最辛苦

除赤柱廣場外，經王國龍翻新的領匯商場已不下數十個。要數最辛苦和最成功的，他首選樂富廣場。提起這個歷時六年的「大製作」，他不禁苦笑說：「這個商場因為面積大、期數多，上市前公司已經打算翻新，但到我接任行政總裁時，工程仍未完成。」他說最大問題是小商戶反對翻新計劃，「舊有的小商戶多數做了十多二十年，用一間舖養妻活兒，擔心翻新和改組後生意受影響。當年亦無先例畀他們參考，所以反對得好厲害，需要花好多時間說服和宣傳，幸好最後成功。」事實上，領匯翻新旗下商場後，都成功吸引區外顧客。例如樂富商場，有又一城的顧客去消費；大埔大元街市，連康樂園的住戶都會幫襯；沙田禾輋商場亦吸引到中文大學的人流，這都證明翻新符合時代進步和市民需要。

收購私人商場

領匯每年會有四至五個商場完成翻新。而在屋邨商場站穩了陣腳後，下一站就是私人商場，在一一年和一二年，領匯分別斥資十一點七億元和五點八八四億元，先後購入南豐廣場及海悅豪園商場；加上原本已持有的厚德商場和明德商場，成功奪得整個坑口站大半商場面積。

王國龍說，收購並不是想搶去其他商場客源，反而希望同區其他商場做得更好。「他們做得愈好，對我們愈有利，因為可以吸引區外其他客入來，增加消費。另一方面，他們不斷將檔次提高，帶到高級消費群，中產就會到我們商場消費。」看中南豐廣場及海悅豪園商場的另一個原因，是該小區內每個商場都有天橋連接。王國龍說：「我親身行過，發現由頭行到尾，都不用十五分鐘。假設有個阿媽在南豐廣場買完衫，帶住女兒去海悅豪園返補習班，都只是十幾分鐘路程，協同效應好大，再加上這兩個場多細舖，是將軍澳其他商場所缺乏的，所以十分有信心。」這條看似一帆風順的收購擴充之路，亦偶有失手。去年恒隆以十五億作價，出售調景嶺麗港城商場予里昂證券旗下的基金CLSA Capital Partners，原來領匯比里昂更早看中這個商場。

天水圍最幸福

「當時有睇過和考慮過，但最後被人買了，無話覺得遺憾，始終買入一個商場要考慮好多因素，例如價錢、租金回報、發展潛力等。領匯在私人市場買賣上，已經打響名聲，以前不會有人問我們是否想入市，因為無人諗過領匯會買私人商場。現時市場上有咩貨，都會有人話畀我們知。」王國龍說，仍有四出看其他地區的商場，最看好新界西區前景。「我覺得將來住天水圍的人最幸福，它已經不是以前所講嘅『悲情城市』，因為未來深圳發展會好快。港珠澳大橋開通後，屯門區商機一定大增，嘉湖山莊居民去珠海返工，隨時快過出中環！」撰文‧歐陽慧恩 攝影‧財經組

設計‧林彥博

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131 : Sunny^_^(11601)@2013-05-04 18:36:45

南豐廣場其實佢都算係失敗左...

本來冇咩吉鋪既,而家就多左好多...

定位係細既特色鋪,但係加租加到佢地走晒...勁多吉鋪

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132 : greatsoup38(830)@2013-05-18 20:34:38

2013-05-11 im
基金愛領匯有因 專訪CEO王國龍   

.....
翻新為追上時代轉變

對於種種責難，領匯舵手之一王國龍就有以下體會。「近年社會及商戶對領匯的罵聲已比以前小，其實已在進步中。以往人們爭論的主要有兩點，首先就是政府擁有的物業應否將其私有化，這個問題可以很主觀，有人說好有人說不好，但既然已上市了，再罵也不是我們的問題。」

「若說經營有問題，這真是領匯要面對的事情。老實說最初我們的經營確是不好，因為沒有業績也沒有經驗，很多商場並不以市場模式經營了二三十年，是在上市後才用商業模式運作。很多人最初都不相信我們，加上很多店靠一舖養大幾代人，眼見附近的商舖沒有變過，也不確定商場翻新後是否可以幫他們賺更多收入，自然對翻新不抱好感。」

王國龍認為，翻新了20多個商場後，無論從投資角度或是商場租戶的業績看，也都是個雙贏的局面。他更指，旗下商場的出租率一直提升，續租率更有80%以上，能令租戶留下的原因只有一個，就是「搵到錢」。

「我們的商場很多都是20、30年前建成後就沒有再裝修或翻新的，又或是人口結構改變了的地區，例如區內人口老化或多了新移民，那些設施根本追不上區內需求，很多人便選擇跨區消費了。我常常說決定領匯是否成功的，是消費者的荷包。」

「翻新商場就是希望區內的人能留區消費，若居民能在區內消費，就可以帶動人流，從而帶動增長。當然引入租戶也很重要，我們試過在商場放了合適的租戶，其營業額隨時比之前的租客升2至3倍，這樣其承受租金的水平就可提升，我們不是只坐在辦公室甚麼也不做就叫人加租。」

要商戶的收入增加，增加人流是主要方法之一，但要如何增加人流，就要從商場的布局入手，說到這裏王國龍開始雀躍起來。他說：「以往商場的設計主要是給居民前往乘車，設計較簡單，浪費了商場內不少地方，有很多改動的空間。如屯門良景村商場，以往只有5條扶手電梯，翻新後就增至18條，另外又將商場內的68個舖間隔改動，令商舖數量增至超過100間。」

改變格局後人流大增

他續說：「改變人流不單是增加人流，如何令每個舖都有人行過也是學問。店舖租不出有很多原因，可能是商場設計問題，如果舖頭在掘頭路的末段，當然沒有人會行，那我們可不可以考慮加條電梯？例如黃大仙商場，設計是一個長方形，只有中間有一條扶手電梯，兩邊就變成了死位，我們就將一條行人天橋駁入兩層的商場，帶動更多人行過，原來的死位現時變成最旺的食肆。」

這位CEO更笑謂，領匯可說是香港眾多大業主中，呎租差不多是最低的一個，就算領匯加租20%，也與市場的租金水平有一段距離。對於坊間的指摘，王國龍更愈說愈氣，說銅鑼灣等甲級零售點加租時，人們也會算到領匯的頭上來。

「領匯在銅鑼灣根本沒有商場，銅鑼灣租金上升不要與我們混為一談。就算只說銅鑼灣的租金貴，很多業主可能只有一至兩個舖，作為業主的，當然是想租個好價錢，同時香港法例也沒有說一個地點不可以只賣一樣東西，例如鐘錶珠寶。」

他說，租金並不是佔商戶營運成本最重的一環，參考飲食業數據，租金約佔營運成本15%至20%，食材及人工就分別佔30%至40%。另方面，領匯租約年期平均為3年，每3年的加租幅度為20%，即每年約加租7%至8%。自2007年起領匯每當續約，都會要求租戶提供營業數據，當中租戶平均營業額都上升11%。「在最低工資及食材成本上升的情況下，我們也擔心加租令租客成本大增不能營業，作為業主也擔心租客走，惟有多蒐集數據，研究租客未能承租是因為成本問題或是經營不善。」

基金寵幸兩大因由

領匯可說是基金愛股，而且近年股價上升不少，若在早年買入領匯的投資者，可說是「財息兼收」。說到是基金愛股，王國龍就立即報以甜笑，投行出身的他說領匯得到多方投資者的寵幸，有幾個原因。

1. 目標客群收入增

首先，是領匯的目標客群，就是家庭收入增長得最快的公屋住戶。2012年第四季，公共住宅的家庭收入增長按年就有8.3%，同期居屋住宅的家庭收入就有4.5%，私人住宅家庭的收入，更只有1.7%。現時香港整體的失業率只有3.4%的水平，接近全民就業，加上最低工資最受惠的，就是公屋的住戶。

「領匯商場中有六成都是小商戶（即不是上市公司、沒有連鎖店及店舖面積在1,000平方呎以下）及售賣必需品，在翻新商場前，很多區內的住戶都要跨區消費，但如果我們能提供居民需要的必需品，他們就不用跨區及將節省了的車費用來消費。另外，目標客群的收入因最低工資等因素上升，加上政府的幫助如公屋免租，也會刺激他們消費，也幫到領匯的租戶，其他商場也沒有像領匯般可如此直接地受惠，領匯商戶營業額增長有11%，也比同業平均數高。」

2. 商場發展分散化

另一個投資者看好領匯的原因，就是商場的發展開始分散化（Decentralize），以往很多品牌原本只會在傳統甲級零售點出現，現時都會進駐屯門、沙田這些地區商場，部分大型連鎖服裝品牌例如ZARA、H&M等便是個例子。也是由於這些品牌漸漸進駐，骨牌效應下迫使原有的租戶退到較二綫的商場，領匯旗下的商場便是其中。

「以售賣化粧品的莎莎國際（00178）為例，其於2010年底在龍翔廣場開設第一間店，我問過莎莎為甚麼在這裏開店，是不是為方便去黃大仙廟的內地旅客？怎知莎莎回答說，龍翔店內有六成至七成的消費者都是黃大仙上下村附近的居民，因為就他們而言，這是生活必需品，加上想擴大市場佔有率，莎莎便選擇到地區商場開舖，現時在領匯的商場已租了5至6個舖。你想想莎莎作為一間上市公司，如果不能賺錢他會不會到領匯的商場開店？」王國龍說。

....
市場推廣出奇制勝

除了為商場翻新，領匯也會為旗下商場做大量的市場推廣，規模不比其他大型商場遜色。最近較大型的活動，就有旗下赤柱廣場的「林寶堅尼香港 × 領匯 × 奔牛節」藝術慈善活動。王國龍謂，今次是適逢林寶堅尼誕生50周年，第一個的慶祝活動就是與領滙合作。

香車通常都是配美人，但今次領匯就將林寶堅尼配上牛牛。領匯破格地將林寶堅尼配上彩繪牛，這些彩繪牛都是源自瑞士的奔牛節，今次主辦單位更邀請到5個不同單位，包括影星郭富城、時裝品牌A BATHING APE日本設計師Mankey、意大利花奔藝術家Emilio Robba、紐約現藝術家Billy the Artist及林寶堅尼，創作5隻「原型彩繪牛」，並在赤柱廣場上展出至本月19日，每逢周六、日這些彩繪牛更會有相同圖案的林寶堅尼名車相伴。王國龍笑言，他自己也有幫那些牛牛畫上幾筆。

這些原型彩繪牛在4月28日當天公開作慈善拍賣，當中由郭富城設計的原型彩繪牛，就以50萬元拍出，也替受惠機構「國際小母牛分會」和「Giving Love」籌得50萬元。另外，由多位名人設計的「珍藏彩繪牛像」，現已在網上進行拍賣，有興趣者可登入赤柱廣場的網頁參與競投。

成功打造赤柱寵物場

王國龍謂，在推廣商場時會嘗試將藝術帶入商場，另外也會就商場不同的特性去做不同的推廣。「如果是較大型的商場例如剛翻新的樂富廣場，推廣規模就可以大一點，吸引屋邨以外的人來消費。例如該廣場附近就有兩間大學及其他學校，故此我們也針對學生做很多優惠。赤柱廣場位處旅遊區，除吸引遊客，也將赤柱廣場定位為可以給寵物逛街的商場，這也是香港少有的。」

領匯旗下有六成的商場面積不到10萬平方呎，如果只作單一推廣會有難度也不符合經濟效益，所以也會將部分商場作合併推廣，最新就是單車借用服務。由6月起於赤柱、筲箕灣、將軍澳、沙田、大埔、屯門、天水圍及東涌12個商場，領匯就提供共60架單車予市民借用，這個推廣可算是相當別出心裁。

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133 : GS(14)@2013-06-05 19:59:11

result no bad, low debt

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134 : greatsoup38(830)@2013-06-07 01:17:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130606/news/eb_eba1.htm




領匯商戶生意放緩 街市續租加28%
末期息增13.5％ 股價仍瀉
  2013年6月6日

【明報專訊】領匯(0823)昨日中午公佈全年業績，雖然交出不俗的成績，收入淨額上升逾一成至46.16億元，每基金單位派末期息75.38仙，按年升13.5％。不過股價午後仍繼續回吐，收市報39.6元，下挫2.5％。領匯去年旗下租戶總體生意額增長為9.6％，對比半年結時的11.6％，以及上個年度的10.7％，增長明顯遜色，不過，領匯選擇向街市檔販開刀，上年度街市及熟食檔3年租約續租加租幅度高達28％。

期內領匯完成5個商場翻新工程，總收益提升近一成至65.06億元，收入淨額亦跟隨上升至46.16億元，全年每基金單位分派為146.46仙，按年升13.1％。其中整體續租加租24.6％，實際平均呎租為38.4元，按年上升1.2元。其中商舖加租24.7%，帶動商舖租金收入上升11.2％至39.74億元。

另外，街市及熟食檔加租率高見28％，升幅遠高於前年僅16.6％，亦較2011年時22.4％增幅還要高。

街市加租幅度勁過商場

期內領匯完成兩個街市升級工程，成為提升投資回報的主要動力之一。在2009年完成翻新工程的小西灣街市，今年初續租的加租幅度普遍接近三成。該街市一位肉檔檔主林先生今年初剛剛續租，他說最初領匯要求加租四成，經協商後最終加租兩成八。由於租金太貴，自己原本兩個檔縮成現在一個檔，而附近不少檔舖索性關門大吉，令到街市貨色不夠齊全、人流變少。

小西灣菜檔難頂貴租 準備結業

另一名明年初租約到期的菜檔檔主江先生直言不會再續租。他說兩年前已加租三成，現月租約12,000元，但菜價加少少就賣不動，所以在小西灣街市做了20多年也唯有停業。

不過，去年領匯旗下租戶總體生意額增長為9.6％，對比半年結時11.6％，以及上個年度的10.7％增長明顯遜色，而全年續租加租率亦由半年25.9％放緩至24.6％。另外，車位加租，亦帶動每個泊車位每月收入亦由去年1222元，上升13％至1378元，總停車場物業的收益增長12.7%至13.18億港元。

被問及公司增長是否已見頂，主席蘇兆明稱，未來仍專注翻新旗下商場作資產增值，相關收益足以支撐集團未來5年繼續保持高增長，其次才是對外併購。但問到今年租金加幅，王國龍則沒正面回應，僅指每個月都有約300份租約續約，難以評定某一時期內會加租多少。

另外，首席財務總監張利民表示，最低工資未有影響領匯直接聘請的員工，只對外判的清潔、保安和維修的合約工人帶來影響，相關成本增加3%至5%。

明報記者 葉浩霖、李萌

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135 : greatsoup38(830)@2013-06-07 01:17:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130606/news/eb_eba2.htm
首次表示欲賣資產
  2013年6月6日

【明報專訊】領匯(0823)於業績報告中首次提到，將採取「更積極」的物業組合管理策略，包括出售物業。行政總裁王國龍昨日稱，管理層有責任定期重新檢視旗下物業的估值，當有買家出價高過估值，會考慮出售。但其後他補充，暫時未接獲任何洽購，無即時賣產計劃。有分析認為，領匯商場仍有一定提升空間，最大可能是出售其停車場車位。

券商料拆售機會較高 擁8萬車位

領匯現時擁有1100萬方呎零售樓面，截至3月底的最新估值按年上升22.6%至800.90億元。另外持有8萬個車位，最新估值按年增加34.5％，達152.76億，即每個車位平均估值19萬元。

瑞信分析員郭美珊認為，領匯不太可能出售旗下商場物業，因為目前物業組合仍有不少提升空間，賣產後只會直接減少收入，降低回報率。倘賣產，所得現金料會另作投資，而非完全派發，對股東而言亦沒有太大即時得益。最大可能是將一些效率、回報較低的停車場車位出售，如較遠離私人屋苑以及獨立於大型商場的停車場。

領匯關注組成員李翠垰質疑，領匯管理的均是基層所必要公共資產，當年房委會時代是按照嚴謹的人口比例、結構來計劃，萬一易手後遭改建為其他用途，如用作興建酒店，勢必影響噹區居民的生活。

她又指出政府有否限定領匯不得再將資產轉讓，諸多疑問都要政府及領匯作出釐清。

領匯﹕暫未有具體出售計劃

本報昨向領匯發言人查詢，有沒有與政府就出售物業一事接觸過，而出售物業是否受到任何法規限制等，對方均沒有正面回應，僅指現階段並無任何具體出售計劃，但會確保「業務營運各方面」均符合有關法規要求。

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136 : greatsoup38(830)@2013-06-07 01:17:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130606/news/eb_eba3.htm


【明報專訊】領匯(0823)業績雖符合市場預期，但股價仍下挫2.5%，跌穿40元水平。一向喜歡領匯「夠穩陣」的豐盛金融資產管理董事黃國英說，他覺得昨日領匯業績對辦，但即使昨日股價跌穿40元，也暫時不會再入貨。

黃國英解釋說，自從早前領匯股價大插水後，投資者對高息股已經沒有以前的狂熱，所以他暫時不會再買領匯。不過，他亦不會出貨而是仍會持有領匯收息。「同置富(0778)等其他房託比較，領匯始終安全一些。管理層能力不錯，又是做街坊生意，業務不那麼與經濟週期掛鷴。」

地產股挫 仍有下跌壓力

美銀美林早前一份報告則指出，根據過往紀錄，領匯股息率需較香港10年期債券息率高出2.7至2.8釐才較吸引。由於美債息率抽升，今年4月底至今約一個多月內，金管局發行的10年期外匯基金票據息率已累計上升0.7釐至約1.55釐。因此，領匯要吸引投資者，息率須升至約4.3釐水平，而以昨收市價計，領匯2014財年息率約為4釐，可見股價仍有下跌空間。另外，同樣具收息概念的香港地產股近期股價下挫對領匯也形成壓力。

瑞信﹕現價屬合理水平

不過，有分析員認為領匯現價已跌至合理水平。瑞信分析員郭美珊稱，領匯股價由高位累跌近16％，息率亦由最低僅3釐，重升回至貼近4釐，相信領匯現價屬合理水平。她續稱，始終領匯租金收入十分穩定，而管理層過去顯示的執行能力亦很高，相信能持續提升商場租金回報率。

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137 : 鱷不群(1248)@2013-06-07 02:29:46

領匯關注組成員李翠琼質疑，領匯管理的均是基層所必要公共資產，當年房委會時代是按照嚴謹的人口比例、結構來計劃，萬一易手後遭改建為其他用途，如用作興建酒店，勢必影響當區居民的生活。

想像力太豐富，商場變酒店，高度密度完全不同，點過到城規。領匯商場往往被公屋包圍，點起酒店。我也反對有人強要商場作為商戶的福利

死場難以翻生，我反而覺得難尋買家

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138 : greatsoup38(830)@2013-06-08 12:11:31

死場真是好死，可以下午都是一個人也沒有

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139 : greatsoup38(830)@2013-06-08 14:04:33

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... 11&category=company
　《經濟通通訊社５日專訊》領匯（００８２３）行政總裁王國龍於全年業績記者會表示，現
有物業組合中，其增長速度均有差異。公司現正為旗下資產進行物業重估，若有買家出價高於估
值，會研究出售資產可能。
　　不過，他強調，進行物業重估屬慣常，以及應該要做的工作，未來會否出售物業仍要視乎開
價。他澄清，目前並無即時出售物業計劃。
　　被問及旗下街市加租後令商戶經營困難，被指會擊起民怨，王國龍回應，除調整租金外，降
低空置率，亦是能增加公司收入的方法。
　　他無直接回應街市租戶經營困難，僅指工資及入口來貨價增加，亦會對經營帶來挑戰，但相
信是本港各行各業正在面對的問題。（ｐｃ）

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140 : greatsoup38(830)@2013-06-08 14:04:47

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... 11&category=company
　　《經濟通通訊社５日專訊》領匯（００８２３）董事會主席蘇兆明於全年業績記者會表示，
集團擁有充裕的財政實力，未來繼續物色收購目標。
　　不過，公司最重要的焦點放於提升現有物業價值，雖然部分商場已完成資產增值，但他認為
，增值空間仍然龐大，即使無新收購項目，現有物業資產增值，已足以維持公司業務穩步增長。
　　行政總裁王國龍補充，旗下商場資產增值不單只進行一次，若發現商戶及消費者感覺正面，
即使已進行增值的商場亦能再做更多，例如旗下天水圍頌富商場，其第二期資產提升工程預計今
年中完成。
　　他透露，旗下小商戶比例於去年並無改變。至於最低工資的上調，他指，有關調整對公司影
響並非直接，但外判的清潔、保安及停車場員工合約相關的成本，因最低工資升至３０元，而有
關比重增加至約３％至５％。（ｐｃ）

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141 : MrYeung(15476)@2013-06-14 21:23:32

輝立 - 領匯房地產信託基金 (823.HK) - 基本因素正面，但估值偏貴

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142 : cambo(29079)@2013-06-14 21:34:39

貴，但大跌市亦有好多人追買。

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143 : bbaeric(38257)@2013-06-14 23:02:21

股權追蹤

貝萊德減持 領匯宜迴避
2013年6月14日

【明報專訊】據港交所資料顯示，貝萊德申報於6月6日，於場內按每股均價38.78元，減持領匯(0823)156.15萬股，涉及資金6055.5萬元，令其持股量由7.02%降至6.95%。領匯股價昨日上升2.43%，收報37.9元。

面對聯儲局開始縮減買債規模的憂慮逐步升溫，包括領匯在內的一眾高息股，近期跌到「一仆一碌」，完全失去作為跌市避風港的作用。而且領匯的啤打系數(0.47)於一眾高息股中差不多是最低，業務太過穩陣(主攻屋商場，專做街坊生意)，隨美國經濟轉強帶動環球經濟進入擴張周期，領匯的租金收入增長很大可能跑輸行業，隱憂再多一重。

因此，投資者即使有意「低撈」領匯，暫時亦宜迴避。假設美國10年期國債的孳息率中短期內回升至3厘水平，領匯的股息率至少要有5厘才算吸引。以此作準則，領匯的股價或許要回吐至31.8元才算合理。

查數王

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130614/news/et1_et1a1.htm

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144 : bbaeric(38257)@2013-06-17 19:45:33

【個股信息】領匯(0823-HK)獲美資The Capital Group增持至11.02%
2013/06/17 17:35
財華社香港新聞中心

根據聯交所資料顯示，領匯於6月13日，獲美資The Capital Group Companies於場內增持997.6萬股，每股均價37.243元，好倉數量由10.58%增至11.02%。(T)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/0/555646.html

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145 : cambo(29079)@2013-06-17 20:45:05

冬天買冷氣機

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146 : VA(33206)@2013-06-17 20:48:22

個個等$31$32$33先買，應該好難。

除非伯老收水加息，689立例禁止佢加租

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147 : cambo(29079)@2013-06-17 20:51:42

合理價between $32 ~ $36，今次$36已經現支持位，跌唔落；又睇下除淨後點。

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148 : GS(14)@2013-06-17 22:46:23

144樓提及

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【個股信息】領匯(0823-HK)獲美資The Capital Group增持至11.02%
2013/06/17 17:35
財華社香港新聞中心

根據聯交所資料顯示，領匯於6月13日，獲美資The Capital Group Companies於場內增持997.6萬股，每股均價37.243元，好倉數量由10.58%增至11.02%。(T)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/0/555646.html

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 3&src=MAIN&lang=ZH&

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149 : 鱷不群(1248)@2013-06-17 22:56:58

146樓提及

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個個等$31$32$33先買，應該好難。

除非伯老收水加息，689立例禁止佢加租

加息周期有幾年，有排同佢玩
而且不要睇高未來加租能力，能夠加租的都加了，現在加不到，未來也可能加不到

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150 : GS(14)@2013-06-17 23:12:10

149樓提及

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146樓提及

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個個等$31$32$33先買，應該好難。

除非伯老收水加息，689立例禁止佢加租

加息周期有幾年，有排同佢玩
而且不要睇高未來加租能力，能夠加租的都加了，現在加不到，未來也可能加不到

據行街所得，樂富那邊停至少3個月

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151 : bbaeric(38257)@2013-06-25 11:00:07

摩通增持664萬股領匯
撰文:陸東權
欄名:大戶增減持

摩根大通於6月18日增持領匯房產基金（00823）664.7萬股或0.29%，每股平均價39.05元，總值約2.6億元，最新持股量增至5%。

6月至今另有兩基金買賣領匯，Blackrock（貝萊德）於6日以每股平均價38.78元沽出156萬股，涉資約6,000萬元，目前持股量6.64%；The Capital Group於13日以每股平均價37.243元買入997.6萬股，涉資約3.7億元，目前持股量11.02%，基金大戶增持力度較減持為大。

自美國聯儲局早前表態有意縮減買債規模後，高息收租股率先高位回落，高盛發表報告指，在息率趨升的環境下，看淡收租及公用股。領匯股價於5月中創上市新高後顯著回吐，昨日跌0.9%報37.2元，累計跌幅近兩成。

近日大市急挫，早作調整的領匯表現相對硬淨，加上股息率回升至4%，估值變得吸引，基金大戶或重新增持。技術上，只要守於6月13日低位35.5元之上，後市有望反彈至40元關口。

啟示指數：★★★

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152 : GS(14)@2013-06-25 21:55:47

151樓提及

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摩通增持664萬股領匯
撰文:陸東權
欄名:大戶增減持

摩根大通於6月18日增持領匯房產基金（00823）664.7萬股或0.29%，每股平均價39.05元，總值約2.6億元，最新持股量增至5%。

6月至今另有兩基金買賣領匯，Blackrock（貝萊德）於6日以每股平均價38.78元沽出156萬股，涉資約6,000萬元，目前持股量6.64%；The Capital Group於13日以每股平均價37.243元買入997.6萬股，涉資約3.7億元，目前持股量11.02%，基金大戶增持力度較減持為大。

自美國聯儲局早前表態有意縮減買債規模後，高息收租股率先高位回落，高盛發表報告指，在息率趨升的環境下，看淡收租及公用股。領匯股價於5月中創上市新高後顯著回吐，昨日跌0.9%報37.2元，累計跌幅近兩成。

近日大市急挫，早作調整的領匯表現相對硬淨，加上股息率回升至4%，估值變得吸引，基金大戶或重新增持。技術上，只要守於6月13日低位35.5元之上，後市有望反彈至40元關口。

啟示指數：★★★

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 3&src=MAIN&lang=ZH&

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153 : bbaeric(38257)@2013-06-27 22:37:29

領匯(00823.HK)指債息升對財務影響細 不急於售物業
2013-06-27 14:21:25

面對美國最快年底削減買債，美債孳息率升，領匯(00823.HK)行政總裁王國龍表示，集團多以定息融資，受債息上升的影響較小。加上，領匯多年來派息都有增長，可抵銷債息上升的負面因素，亦不認為債息升會影響領匯商場估值。

領匯早前公布有出售資產的意向，王氏指目前旗下物業回報率達6至7厘，但現市況難以找到相近回報的資產投資，故未有迫切需要靠買賣來調整旗下物業組合。(ca/u)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.550530.html

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154 : bbaeric(38257)@2013-06-28 22:01:09

2013年06月27日(四)

債息升 領匯料無礙

美債孳息率上升，觸發早前環球投資者拋售房地產信託基金（REITs），惟領匯（00823）行政總裁王國龍稱，領匯多以定息融資，受債息上升的影響較小。

否認高增長靠賣產
王國龍又指，目前旗下物業回報率達六至七厘，否認需要靠售賣資產來保持高增長。他稱，雖然領匯在業績會上公布有出售資產的意向，但現市況難以找到有六至七厘回報的資產投資，故目前沒有迫切需要靠一賣一買來調整旗下物業組合。

他又認為，領匯多年來派息都有增長，可抵銷債息上升的負面因素，亦不見得近期債息和資產收益率（Cap Rate）上升，會影響領匯商場估值。

相反，他批評香港房託規管條例太嚴苛，窒礙市場發展。他以新加坡為例，當地房託可以有10%資產興建物業，作為未來收租之用，但本地房託則不能涉足任何物業發展。

王國龍希望監管機構能夠放寬部分規管，當中包括能夠讓房託拆卸重建樓齡太舊的物業。

大和指，領匯近期股價調整，使預期基金分派回報率升至約4.5厘。該行維持領匯一三至一六年派息複合增長率為13%的預測，增長動力主要來自資產提升工程的回報在未來幾個租賃周期逐漸釋放，及來自潛在的商場併購。

該行重申領匯「買入」投資評級，六個月目標價維持48元，即反映領匯一五年財年分派回報率為3.9%。

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130627/00202_036.html

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155 : 鱷不群(1248)@2013-06-28 23:25:45

一五年財年分派回報率仍只有3.9%

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156 : fishlove2001(20176)@2013-06-28 23:34:35

155樓提及

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一五年財年分派回報率仍只有3.9%

48元，即反映領匯一五年財年分派回報率為3.9%, 現價$38, 一五年財年分派回報率是4.9%。　再低Ｄ　先諗～　哈哈

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157 : GS(14)@2013-06-29 12:54:23

156樓提及

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155樓提及

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一五年財年分派回報率仍只有3.9%

48元，即反映領匯一五年財年分派回報率為3.9%, 現價$38, 一五年財年分派回報率是4.9%。　再低Ｄ　先諗～　哈哈

他真是當左隻野是TIPS

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158 : VA(33206)@2013-06-29 16:40:42

用15年派息率？推新股咩

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159 : bbaeric(38257)@2013-06-30 21:59:54

26/06/2013 10:40

《外資精點》大和：領匯增長期未完估值吸引，維持買入目標４８元

《經濟通通訊社２６日專訊》大和總研發表研究報告指，領匯（００８２３）近日股價下跌
，令遠期每基金單位分派率回復至４﹒５％水平。該行指，目前領匯市帳率已開始變得吸引，相
比其０５年剛上市時的估值。
　　該行相信，資產增值項目（ＡＥＩ）的影響仍需數個租賃周期才可完全反映出來。另外，該
行認為，資產增值項目的主要潛在影響在於整體商舖組合，而非獨立單位的貢獻。
　　該行維持其２０１３財年至２０１６財年每基金單位分派年複合增長率預測為１３％，該行
認為ＡＥＩ並未完結。又指，市場氣氛疲弱，領匯或可因禍得福，因有助公司收購被市場低估的
物業。
　　該行指，領匯增長到達尾聲的說法實屬言之過早，相信目前只是「增長起步的尾聲」
（ｔｈｅ　ｅｎｄ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｂｅｇｉｎｎｉｎｇ）。該行重申其「買入」投資評級，目
標價４８元。（ｗｉ）

　　＊編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之
　　　　　　　申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定
　　　　　　　，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... 4&category=research

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160 : bbaeric(38257)@2013-06-30 23:28:46

27/06/2013 19:02

摩通及Ｃａｐｉｔａｌ減持及增持領匯房產４０１７萬及２５１萬股

《經濟通通訊社２７日專訊》根據聯交所資料顯示，摩根大通於上周五（２１日）減持領匯
房產（００８２３）４０１７萬股或１﹒７６％，每股作價３７﹒７５元，總值１５﹒１６億元
，最新持股量降至４﹒１５％。
　　另外，Ｔｈｅ　Ｃａｐｉｔａｌ　Ｇｒｏｕｐ於周二（２５日）增持領匯房產
（００８２３）２５１萬股或０﹒１１％，每股作價３６﹒８３１元，總值９２４５萬元，最新
持股量增至１２％。（ｅｈ）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... =4&category=company

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161 : bbaeric(38257)@2013-07-08 21:54:57

《大行報告》德銀降領匯(00823.HK)目標價至42.14元 評級「買入」
2013-07-08 11:22:31

德銀指出，領匯(00823.HK)往績強勁、租金收入紮實、及租用率及租金持續改善下帶來增長。該行認為，其成功的租賃策略、租用需求增長及資產持續改善，將能夠支持其租金持續向上，有助減輕美國與本港潛在加息帶來的影響。該行將其目標價由46.32元降至42.14元，維持「買入」評級。

每月租金分布而言，其中25%來自零食及飲品、23%來自超市及糧食舖、11%來自服務店、14%來自街市及熟食檔，8%來自個人護理、醫藥、書籍和文具、眼鏡及貴重品的店舖。德銀認為，以上分類均是零售業中最為穩定的，能提供穩定的租金收入增長。

該行認為領匯財務狀況亦很紮實，2013年結的資產負債比僅13.6%，遠低於香港信託規定中45%的上限。目前領匯有53%的價務平均為六年期，並只須支付3.07%的低息率。該行預期，健康的財務狀況將能對其營運及擴張有強勁助益。(bi/a)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.552038.html

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162 : bbaeric(38257)@2013-07-12 00:06:15

11/07/2013 09:05

《投資心得－潘鐵珊》領匯股價高位回調逾１５％，低吸時機到


《投資心得》美國的退市預期，令一眾以收息為主的資產價格下跌，美國國庫債券已是一例
，而在香港的股票市場，首當其衝的則是一眾以高息見稱的公用股及房產信託基金。其中領匯房
產基金（００８２３）亦已由高位回調超過１５％，相信已提供不錯的機會，讓投資者考慮吸納
。

＊商舖租用率按年升＊

　　領匯的基本經營情況理想，參考２０１３年度的業績報告，平均三年的綜合續租租金調整率
過有２４﹒６％的升幅，續租率租金上升，亦帶動領匯整體收益於去年度上升９﹒７％，每基金
單位之分派增長上升１３﹒１％。因領匯不斷提升旗下商場的品牌，成功吸引不同品牌進駐，同
時亦令商場人流增加，因此其商舖租用率按年亦獲得提升，由２０１２年度９２﹒９％進一步升
至９４﹒１％，顯示其商場有實在的吸引力。

＊翻新商場提升價值＊

　　領匯的資產質素根本上不差，只待翻新後就可提升價值，去年度零售物業估值就上升
２２﹒６％。領匯持續對旗下資產物業進行翻新以及形象提升工程，樂富廣場以及黃大仙的龍翔
廣場等就是其中的成功例子。現時領匯正有８個項目進行資產提升工程，有部分如頌富廣場二期
提升工程、友愛商場及安定商場目等，皆位於新界急速發展的新市鎮。因現時新界地區發展仍未
如港島九龍般成熟，因此增長潛力較大，其天水圍的中頌富廣場將成為公司旗下物業組合中第二
大商場，而友愛商場及安定商場亦將為公司屯門區的旗鑑商場，可見領匯現正將發展步伐擴展至
新界區。

＊預測息率升至４％＊

　　其實美國退市已屬預期之內，而息口上升之說其實亦有點兒模糊不清。聯儲局退市程序應先
會減少買債，然後再考慮加息。現時每單位息率已回落至３﹒８％，預測息率升至４％，而且美
國加息周期最快應要到２０１５年才開始，因此此時放棄如領匯的收息股則言之尚早，加上領匯
的吸引力除利息外，亦有其資產增值因素。因此，股價回調正好提供吸納機會，建議於３７元買
入，目標上望４１元，若跌穿３５元止蝕。《海通國際證券環球投資策略董事　潘鐵珊》
（筆者為證監會持牌人士可就證券提供意見）（本欄逢周四刊出）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... s&expert=patrickpun

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163 : bbaeric(38257)@2013-07-17 22:27:57

[2013-07-17]

特稿：領匯大總管一本「慳字經」

　■領匯旗下良景廣場2月時完成翻新工程。 資料圖片

　管理著182個商場、面積佔全港總零售面積9%的領匯房產基金（0823），去年度錄得創紀錄的33.49億元分派溢利，按年升14.6%。盈利大增，除主因租金上升外，原來節能減碳亦助一臂之力，領匯物業管理及營運總監胡志平昨分享他作為「大內總管」的「慳家」心得，指去年光是慳電一環，就節省了1,658萬元電費支出，用電量較4年前還少17%。另外亦透露目前在優化資產組合方面，不排除會收購內地的商場。

慳電省1658萬電費

　胡志平指出，在領匯的營運成本上，主要是工資支出及商場的翻新、維修等，而工資更只升不減。2011年5月實施時薪28元最低工資，連同有薪休假日、飯鐘錢等福利，令有關工資(即保安及清潔服務)支出上升逾40%；今年5月起最低工資上調至30元，工資支出再上升近7%。行業內保安及清潔服務工資一般佔物管支出約30%，以此計算，隨著最低工資生效，領匯物管開支因而上升近15%。所以只能從其他方面去節省。其中，慳電慳水成效顯著。

　去年度，領匯共消耗了接近2.63億度電，相應排放超過15.6萬噸二氧化碳當量，胡志平稱，集團主要透過更換節能設施慳電，如將原風冷式冷氣機組更換為水冷式，可減少25-30%耗電，目前60%冷氣機組已換為效能更高的新機組，當中近半數為更具能源效益的水冷機組。而水冷式機組的水，又可循環用作沖廁水，去年度因此又按年減少了8.4%的用水量。

　集團又響應政府號召，將商場的溫度調升至24至26度，理工大學的測試指，每調升1度，可節省3%電費；又更換慳電膽等等，令去年的耗電減少1,700萬度，節省了1,658萬元電費。他說，集團去年度的能源消耗，以2009年作基礎計算的話，去年則減少17%，集團的目標是到2020年，電力消耗較2009年減少20%。

　另一個支出大項是翻新及維修保養，集團則利用大規模工程量的優勢進行招標，並一簽就是3年的長單，能夠將支出控制在較相宜的水平。總之，將這些看似細眉細眼的措施加起來，山大斬埋有柴。

不排除收購內地商場

　在6月公布的13年度業績記招上，行政總裁王國龍當日指領匯將檢討及評估旗下的物業組合，如市場提出的收購價高於公司的估值，不排除會出售旗下物業，胡志平昨指出，集團會繼續優化旗下物業的組合，如有合適的機會，集團也有意開拓內地市場，收購內地的商場。另根據2005年的上市條款，集團至2015年前，若房委會再出售商場資產，集團有優先購買權，不過，他相信在現今的社會氣候下，房委會不會再出售資產。

http://paper.wenweipo.com/2013/07/17/FI1307170007.htm

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164 : bbaeric(38257)@2013-07-25 00:55:43

《大行報告》花旗降領匯(00823.HK)目標價至39.25元 評級「中性」
2013-07-24 10:50:35

花旗預期，領匯(00823.HK)管理層可為基金單位持有人提供每基金單位分派(DPU)高單位數的穩定增長，然而，隨著市場對中長期息率將向上，該行相信估值上升空間不大，但預期即使在息率持續上升的環境下，現股價應有不錯支持。

領匯在2013財年已完成5個資產增值舉措(AEI)，交出令人鼓舞的平均投資回報率16.2%至22.1%，當中資本開支約4.83億元。集團將繼續推出AEI項目，8個正在進行中，另有5個等待法定批准程序。在2014年，集團打算完成另外4個價值5.96億元的AEI項目，以及在2015年再完成3個，目標投資回報率為15%以上。

對利率上升的關注日漸增加，但領匯管理層相信，對領匯只有很小影響，因53%的債務為固定利率，而且年期很長；另外47%的浮動利率債，減去手頭現金30億元，應只會有30億元的潛在短期利率風險，實際在損益表的影響應該不多。

花旗的假設計入較高的股本成本(5.5%)，目標價由43.56元下調至39.25元，維持評級「中性」。(ji/t)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.554710.html

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165 : bbaeric(38257)@2013-07-25 22:16:42

25/07/2013 12:13

領匯商場出租率升至約100%，近期高息股回穩可繼續追蹤

股份推介
領匯房產基金 (00823)

建 議 　：繼續追蹤
止 蝕 　：--      目 標　 ：--

理 由　：
　　Prof. J前幾日到領匯商場(00823)逛一逛，發覺成個場靚左乾淨左好多。
　　同管理層見面後先知道，佢地經常要與租戶及居民做Marketing，而且商場定位清晰，先針對居民為主，顧及自由行人士的需要。眼見為實，有圖有真相，翻新後，商鋪數目增加，出租率亦從大約70%，提升至約100%。
　　新啅頭，增人流，促消費，同時提供單車外借，生活指南，大廚教室，針對不同年齡與客戶群，生活習慣，佢地對資產質素提升的預算愈來愈大，近期高息股回穩，繼續追蹤、出發。《中國銀河國際財富管理主管　徐燦傑》
　
＊　筆者無持有上述股份任何權益

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... il.php?expert=10189

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166 : greatsoup38(830)@2013-07-27 17:19:43

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130727/18351669


【本報訊】領匯再出手趕走街市小商戶。油麻地海富街市50多個檔戶，上月突然被領匯知會8月底約滿後不續租，街市翻新後將租予大型連鎖超市。有檔戶指通知期太短難覓新舖搬遷，居民則批評領匯逼居民幫襯超市買貴貨。　
記者：佘錦洪

商戶代表陳先生在海富街市經營小食店六年，他稱去年10月租約到期，街市承辦商光亮稱正與領匯洽商續約，需要與檔戶簽訂臨時租約：「以前都係咁做，呢個係慣例嚟。」檔戶不虞有詐，簽下半年短期租約；其後光亮指「仲未同領匯傾掂」，需要再簽一份為期四個月的租約，前後共十個月，到今年8月31日屆滿。陳先生表示得知不獲續約時「覺得好愕然」，通知期太短「點搵新舖」。

關注組轟存心隱瞞

「保留海富街市關注組」發言人余德寶表示，上月中聽到街市要結束的傳聞，「覺得好驚奇」，6月24日主動約見領匯，方揭發事件。他指，此前檔戶從未收到正式通知，會上領匯代表反問「（承辦商）冇通知你哋咩」，認為領匯存心隱瞞。現時近半檔戶已被迫結束營業。
海富街市被海富苑、富榮花園及柏景灣三大屋苑包圍，一直是區內居民買菜的首選。家住富榮花園的李女士表示，平日都會到海富街市買魚買菜，同樣的商品在超市「貴好多」。她又指，最近的旺角街市亦要步行近20分鐘，「老人家好難行㗎」。
張太住在富榮花園十年，每天都到海富街市買菜。她表示，即使旺角街市賣的東西較為便宜，「我要帶住細路都係呢邊（海富街市）方便啲」，認為街市要結束十分可惜。
領匯政府及社區合作總監潘啟迪回應指，是承辦商光亮主動提出中止合作：「佢哋話蝕咗錢，自願交返個場畀我哋。」當時領匯開始研究街市翻新後的用途，在未有定案前容許光亮繼續以短期租約方式租予商戶。
潘啟迪又說，附近的旺角街市「又平又靚」，海富街市難以競爭，「呢個場係冇得諗」。他透露，屋苑內的超市將在街市翻新後遷入，而超市原址就會轉為食肆，經營地道街坊小食。

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167 : greatsoup38(830)@2013-07-28 17:20:00

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130728/18352154

【為你出頭】
黃大仙天馬苑居民廖小姐發現屋苑停車場，最近一、兩個月起照明系統突變昏暗，「好似L4層連接街市，有時老人家行過返屋企都要小心行路」。她指曾聽居民稱因樂富街市裝修關係，檔戶已搬到天馬苑街市營運，加強了電力使用，因此要減少停車場等公眾設施照明。
記者曾到天馬苑停車場查看，見每層樓中間一排燈光都「開一盞，關一盞」，環境很昏暗。此外，一排靠近街外的車位則靠天然光照明。
領匯解釋為推行環保及節省能源，天馬苑停車場於6月20日起，在日間時分試行關閉部份燈光，以評估節能的可行性，但跟天馬苑街市營運並無任何關係。而場內燈光7月初已回復之前的狀況，對帶來的不便致歉。
檔案編號：0625072

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168 : bbaeric(38257)@2013-07-29 22:45:42

郭家耀: 領匯(00823.HK)股價或因債息上升而調整 提供吸納機會
2013-07-29 09:57:41

中國銀盛財富管理首席策略師郭家耀表示，早前參加領匯商場的考察活動，參觀沙田禾輋廣場、大埔太和廣場及大元街市，對領匯的資產提升工程有更深入了解。禾輋廣場於1977年落成，項目面積19萬平方呎，並附設830個車位。項目於2009年進行翻新，投入資金約5,900萬元，投資的回報率達25.3%。翻新後，項目引入AEON為租戶，佔地約3萬呎，吸引人流，其他新租戶包括麥當勞、元氣壽司、屈臣氏等28家商戶，零售面積的出租率由以往的77%升至接近100%。由於項目翻新帶來租金收入上升，物業的估值由上市時的4億元急升至3月底的16億元。太和廣場於1989年落成，項目面積13萬平方呎，並有 450個車位。項目亦於2009年進行翻新，投入資金約5,800萬元，投資的回報率達30.5%。項目翻新後東西翼商場的連接更理想，並將大型租戶的面積分拆成較小面積的商鋪，供書店及餐飲業租用，租戶總數由76增至90，零售面積的出租率由64%升至接近100%，物業估值由上市時5.5億元增至17.8億元。大元街市於1980年落成，面積13.9萬平方呎及提供600個車位。2011年進行項目翻新工程，投入1.2億元，投資的回報率12.2%，物業估值由上市時2.2億元增至7.6億元。項目翻新後空調及照明系統改善，廢物回收程序改善，街市環境相當理想。透過項目提升工程，令項目吸引力上升，人流增加，刺激租金收入上升，而租戶組合的改變亦帶來持續增長，以往不願進駐領匯旗下商場的租戶，在商場人流改善及消費水平提升後，亦陸續願意遷入，相信未來租金水平仍有改善空間。在聯儲局退市的擔憂下，領匯的股價受壓屬正常反應，若因債息上升而觸發新一輪調整，屆時將是吸納機會。

(筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/64/.HK.130729_095741.html

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169 : bbaeric(38257)@2013-08-15 18:54:42

黃德几 投資得機 雞檔冇雞味？

現時連鎖超級市場新鮮蔬果肉類一應俱全，亦由於購物環境舒適整潔，吸引不少市民轉移到超市買餸。然而，早前筆者參觀領匯(823)旗下已完成翻新的大元街市，即另眼相看；街市已安裝中央冷氣系統，雞檔加設特別通道，鹹水魚檔加建地下喉管，不再有傳統街市的異味，以及「濕立立」的感覺，可謂「雞(檔)冇雞味，魚(檔)冇魚味」。集團過往積極進行資產提升項目，帶動截至今年3月底止，全年零售租金業務收益按年增加9.5%至48.7億元，佔總收益的74.9%；整體續租租金調整率按年升2.9個百分點至24.6%，租用率亦升至94.1%。集團的零售租金收入，當中包括商舖、街市、熟食檔位等；物業組合與日常所需息息相關，即使本港零售市道增長放緩，影響相對有限。

年度每基金單位分派增加13.1%至146.46仙，現價股息率約3.8厘，息率仍然不俗。走勢上， 6月14日裂口高開後，股價於36.3元至39.3元長方形通道橫行整固，14日RSI回升至45.8，重上5日線，可於37元以下吸納，中線上望42元，不跌穿35.5元續持有。

黃德几
(逢周一至周五見報)
筆者為金利豐證券研究部執行董事，申報未持有以上股份

http://www.metrohk.com.hk/?cmd=detail&id=217462

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170 : bbaeric(38257)@2013-08-23 11:18:32

22/08/2013 15:58

《魚缸博客》領匯（００８２３）仲係得４厘幾息？仲未跌夠！

《魚缸博客》雖然美國聯儲局會議記錄無講到幾時收水，不過市場就一於繼續有斷估無痛苦
，當正九月就開始退市，呢幾日美國國債債息係咁升，已經上到近３厘水平，搞到一眾息口敏感
股份呢幾日係咁跌唔停。其中領匯（００８２３）仲已經跌「熊熊」聲，真係相當弱勢！
　　雖然領匯年年條數都交到功課，基本業務搞得唔錯，不過基金股講到尾都係用息口吸引人，
買得嘅都係想穩穩陣陣收息過日晨。但係睇返而家，領匯由高位碌落嚟，股息率雖然係升返啲，
但仍然只係得４厘幾，實在唔算好吸引。缸友如果換返人仔返神州做一年定期，閒閒地都有呢個
水平，又唔係高過美國國債好多，計返風險因素，真係唔多抵。
　　睇返公仔圖，股價由４５蚊高位跌到而家３５蚊左近，已經蒸發咗兩成幾，技術上步入熊區
，雖然ＲＳＩ跌到３０都無，已經好超賣，不過今日穿埋６月頭底位之後，都無咩支持位可言，
三個字講得晒，就係「未跌夠」，缸友們千祈唔好心急撈貨！

　　《編者按》本欄搜羅即市傳聞，惟消息未經證實，《經濟通》亦不保證內容之準確性。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... ETR230822392&page=1

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171 : greatsoup38(830)@2013-08-25 16:15:59

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130825/18393731




【本報訊】觀塘啟田商場一間珠寶店，繼前年遭賊人爆竊後，昨晨又遭快閃黨用鐵鎚撲毀櫥窗飾櫃玻璃搶掠，掠去總值20萬元金飾玉器，得手後逃去無蹤，警方正通緝3名賊人。店東事後要求管理商場的領匯改善保安。
兩度失竊促領匯改善

現場於啟田商場的生福珠寶店，該商場營業時間早上七時至凌晨零時，但商場於清晨5時許已開門，方便街坊利用商場前往搭港鐵，懷疑賊人窺準時機，趁大清早大部份商舖未營業，人流稀少，伺機犯案。昨清晨5時許，三名快閃黨賊人趁商場人流少，及保安當值人數不多，向該珠寶店打主意，揮動鐵鎚撲爆大門一幅飾櫃櫥窗玻璃，將陳列的金飾及玉器納入袋中，登時警鐘大鳴。
商場保安聞訊趕至，賊人已逃去無蹤，於是報警，警方在附近兜截無果，店主劉先生接報回來開舖，證實除了櫥窗內的飾物外，其他財物無損，而廚窗主要陳列24K飾物及玉器，共值20萬元。據悉，該店前年亦曾遭爆竊，損失10多萬元。劉先生對連番遇劫，語帶不滿批評領匯﹕「希望領匯改善保安。」領匯發言人稱，商場辦事處有不時檢視保安措施。

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172 : bbaeric(38257)@2013-09-02 15:36:14

[2013-08-29]

股市縱橫 ：領匯尋底可部署低吸

韋君

　地緣局勢緊張繼續困擾金融市場，美軍最早可能在今日（29日）對敘利亞發動導彈襲擊，港股淡友進一步施壓，恒指昨再現350點的大跌市，而之前的承接力亦告失守。港股跌勢急轉直下，而早前市場憂慮美國退市，已令一眾高息股及房地產投資信託基金（REIT）價格明顯下跌，其中領匯房產基金(0823)單位價格由5月16日高位46.4元，下跌至昨收市價的35.6元，累跌達3成，令其息率已重返4厘之上。現時全球大低息環境持續，也因為領匯有較高的息率，故不失為進可攻退可守之選。

　領匯是於6月公布截至3月底止全年業績，期內可分派收入33.49億元，增14.6%，末期每基金單位分派75.38仙（中期已派71.08仙），全年分派增加13.1%。期內，收益65.06億元，升9.7%。領匯在全年業績時披露，會對旗下物業組合作出檢討，包括出售物業。由於領匯的主要收入是來自租金，市場擔心出售物業會導致減少收入，但管理層已強調不會出售主要物業，以及會考慮在出售物業後，資金是否擁有其他投資項目，因此對集團的長遠的收益不會構成太大影響。

優化資產助提升收益

　除了會出售未能產生太大協同效應的項目外，領匯近年亦有向私人發展商收購項目，並且在去年的股東會，獲得股東批准收購工廈等非住宅項目。講開又講，領匯近年積極翻新零售物業，去年度相關的資產估值已上升22.6%。領匯持續對旗下資產物業進行翻新以及形象提升工程，現時正就8個項目進行資產提升工程，都可望提升未來物業組合的收益表現。

　就估值而言，領匯現時每股賬面淨值為35.682元，與現價相若，其市賬率（PB）相比不少同業為低，也是其防守性較強之處。領匯年低位為35.75元，現價因離低位不遠，已具值博率。候股價尋底上車，上望目標暫睇40元。



http://paper.wenweipo.com/2013/08/29/FI1308290045.htm

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173 : bbaeric(38257)@2013-09-20 21:35:34

《大行報告》高盛升領匯(00823.HK)目標價至38.8元 維持「中性」
2013-09-18 10:09:32

高盛表示，領匯(00823.HK)於9月16日舉行會議，與賣方分析師討論業務前景。管理層對營收增長相對樂觀，因租戶的銷售額穩步增長，加上現正推行的資產增值措施(AEI)，預期續租租金維持穩定。

利率風險方面，管理層指借貸當中70%為定息債務，平均期限已延長至6年，而資產負債比率目前僅13.6%相對較低。根據領匯估算，利率每上升1個百分點，利息開支只會增加3,000萬元。物業估值資本化率方面，領匯表示壓力仍然偏向下行。管理層指，目前只有10餘個中心資本化率低於5%。

該行上調租金增長假設1-2個百分點，令2014/15/16財年每股盈測上調1.2%/2.2%./2.7%。維持「中性」評級，目標價由37.6元上調至38.8元。(na/u)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.565519.html

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174 : greatsoup38(830)@2013-10-08 01:09:16

2013-10-07 MT
領匯資產提升足可支持5年增長   

全港最大包租公領匯（00823）管理行政總裁王國龍表示，領匯未來會積極翻新商場，以提升租金收入，資產提升足可支持5年增長。

領匯自上市以來積極翻新旗下商場，以吸引較高端的商戶進駐，以及提升租金收益，自上市以來已完成了30個資產提升項目（見表二）。

「翻新後的商場，租金升幅都較未翻新的商場高，反映翻新後為集團帶來的效益大。」例如赤柱廣場翻新後，加上持續舉辦商場推廣活動，人流明顯增加。

領匯租金持續提升，2013財年，領匯平均每月租金按年升7.3%至每平方呎38.4元（見圖一），物業收入淨額按年升10.3%至46.16億元（見圖二）。

領匯在2013財年翻新了5個商場，現在領匯有8個資產提升項目進行中，總投資額約11.2億元（見表二），預期在今明兩年完成翻新，包括頌富廣場二期工程、尚德廣場、彩雲商場、樂富街市、沙角商場、友愛商場、安定商場和元州商場（見表三），另外，還有超過13個翻新項目正在計劃中。

他以正進行翻新的屯門友愛及安定商場為例，順應內地客來港購物的潮流，「7年前上市時，大家見到新界商場都以為質素較低，翻新後，友愛及安定將成為領匯於屯門區的旗艦商場。」

「我們採用地區策略方針，透過以宏觀角度觀察個別社區，從而在最具潛質的資產提升項目中獲益。」

「例如屯門/天水圍區的人口迅速增長、家庭收入不斷增加及交通基建設施有所改善，我們近年在這些地區作出可觀投資，以把握其增長潛力。」他補充，日後興建屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道（為發展港珠澳大橋及連接深圳西的配套基建設施的一部分）工程完成後，出入新界西屯門/天水圍區更為便捷，故該等地區呈龐大增長潛力。

翻新商場提升租金

有市場人士憂慮，領匯已翻新了30個項目，餘下商場改善空間不多，王國龍反駁，商場並非只可以翻新一次，可以翻新多次，「商場提升完，如果見到多人喜歡去，又賺到錢，可以再做。」換言之，領匯未來擬透過翻新商場以提升租金的空間仍有不少。

他有信心就算沒有大型收購，單靠資產提升亦足以維持未來5年增長。

翻新物業除了成功提升領匯租金收入外，亦提升了其資產值，領匯近年資產淨值穩增，保持雙位數字增長，2013財年按年增29%至每基金單位35.68元（見圖三）。

領匯推行積極的租賃策略，吸引租戶及顧客，令到租用率持續上升，2013財年升至94.1%，較2012財年的92.9%改善，綜合續租租金調整率（平均3年租約）為24.6%。

「我們的租賃策略包括市場推廣活動，透過一系列商場宣傳活動，提供購物娛樂，促進商場人流。」例如領匯於樂富廣場興建了4,000呎的鬼屋「樂富廣場嘩鬼影城」，慶祝本月份的萬聖節；又例如上月份領匯在赤柱廣場舉辦了「赤柱廣場海濱寵物嘉年華」，及本月舉辦「赤柱國際啤酒嘉年華」。

租金調整 視乎租戶營運情況   

　　展望零售市道，「2013年上半年香港零售總額按年上升近15%，訪港旅客數字亦持續增長，證明香港的零售市場仍然活躍，有利領匯商場銷售。」

　　「我們旗下的商場主力提供日常必需品。訪港旅客人數強勁增長、失業率持續處於低位以及因法定最低工資的正面影響以致家庭收入上升，尤其是低收入群，均能進一步支持我們租戶的零售銷售增長。」王國龍表示。

　　他補充，領匯旗下商場，有一半以上的租金收入，來自食肆、超市及街市，都是市民日常生活所需，在不同的經濟周期內，都有較穩定的需求。

　　未來租金調整方面，他說會參考租戶營運情況而定，租戶的營業額增長是重要的考慮點。「我們將繼續致力透過商場提升工程，加強租戶組合、顧客服務、推廣活動及，來帶旺商場客流，提升租戶營業額。」

　　「2013財年領匯租戶的平均每月每平方呎零售銷售額按年上升9.6%，而租金僅佔零售商成本的小部分。領匯物業組合整體租用增至逾94%，說明舖租水平保持競爭力。租戶的租約到其後，續租比率82.7%，顯示大部分租戶在租約期滿後均願意繼續經營。」

　　領匯每年有約三分一租戶，即約3,000至4,000個租戶的租約需要續租，大部分租約期為3年，故租金加幅視乎3年前所定的租金與現時差異。

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175 : bbaeric(38257)@2013-11-06 11:24:22

《大行報告》瑞信料領匯(00823.HK)中期分派增8.3% 升目標價至37.3元
2013-11-06 11:00:16  
  
瑞信指出，領匯(00823.HK) 中期業績將於下周三(13日)公布，預期中期分派將按年及按半年增8.3%及1.9%，惟兩數據均顯示增長速度較以往放緩。該行認為，分派單位增加的原因包括：穩定的收入增長，物業收入淨額利潤率按年擴張(惟按季略跌)，嚴控一般及行政費用，及穩定的單位數目。

領匯現價為2014年預測股息收益率4.04%，為過去20個月新高。該行上調2014-16年每基金單位分派3%/4%/5%，反映新成本的預測，目標價由36.9元升至37.3元，評級維持「跑輸大市」。(ka/t)

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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.573241.html

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176 : bbaeric(38257)@2013-11-06 12:46:57

領匯(00823.HK)：旗下商場零售增長理想 樓市淡靜拖慢本地人消費
2013-11-06 12:12:06  
  
本港9月份零售增長僅得5.1%，為11個月以來增長最慢。領匯(00823.HK) 行政總裁王國龍出席MIPIM房地產論壇時表示，雖然9月份零售增長放緩，但該指數中不同行業消費品的成分與旗下商場不同，兩者的高檔消費品及必需品佔比有很大分別，故增長未必相同。他指，領匯商場的增長理想，對未來仍感樂觀。

王國龍提到，除內地消費者外，事實上本地人消費亦有部分放慢，主要因樓市淡靜，令地產相關行業例如電器銷售增長，出現明顯放緩。(ph/u)

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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.573272.html

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177 : bbaeric(38257)@2013-11-13 23:46:14

領匯(00823.HK)每單位中期分派升13%至80.22仙
2013-11-13 12:35:53  
  
領匯(00823.HK) 公布，截至9月底止六個月中期業績，期內收益總額34.93億元，按年增長9.3%；物業收入淨額按年增加11.6%至25.17億元；可分派收入增加14.2%至18.54億元，每基金單位中期分派按年增加12.9%至80.22仙。

期內，投資物業組合估值較2013年3月31日上升5.9%至1,009.87億元，主要是由於收入增長所致；每基金單位資產淨值亦較2013年3月31日增加6.6%至38.04元。

過去六個月，零售租金收入由去年同期24億元升至26.02億元、停車場租金收入由去年同期6.39億升至7.29億元、其他物業相關收益由去年同期1.58億升至1.62億元。

期內，物業經營開支總額增加3.7%至9.76億元。可動用流動資金由3月底的62.1億微升至63.6億元，包括現金及存款25.5億元，及未提取已承諾融資額38.1億元。

隨著內地消費者增加以及本地家庭收入穩定增長，管理人計劃透過在中檔必需消費品市場進行收購，以擴大領匯之物業組合，從而取得增長。

領匯表示，不少主要商戶已意識到快速增長的中產階級所存在之潛力，並已於中國拓展業務，尤其是在珠三角地區。管理人亦正考慮多個方案使領匯可緊握此增長機遇，作為推動其區內業務增長潛力之長遠策略性企劃之一部分。

展望未來，受本地需求上升及訪港旅客(尤其是內地旅客)持續增長所支持，管理人深信香港零售市場將維持穩健。(ce/a)

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178 : bbaeric(38257)@2013-11-13 23:48:26

領匯(00823.HK)：拓展內地及出售資產尚在研究中
2013-11-13 16:10:40  
  
領匯(00823.HK) 執董及行政總裁王國龍於業績記者會表示，考慮不少來自珠三角的消費者到港購物，旗下商戶亦正考慮於國內發展，故領匯不排除拓展內地市場，惟目前仍在研究過程中。他稱，若有需要收購內地物業，需獲股東批准及修改公司章程。

至於公司今年中曾提出有意出售旗下潛力較低的資產，王國龍指，現在仍在研究階段。而未來擬收購的目標，亦不會局限於特定地區，全港大部分地方均有留意及感興趣。

被問到領匯久未進行新收購及遲遲未落實出售資產是否受政府的樓市辣招影響，王氏承認辣招對買賣交易確帶來一定影響，因息囗仍低企，對於物業投資需時作決定。(ph/a)

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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.574622.html

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179 : bbaeric(38257)@2013-11-13 23:50:21

領匯(00823.HK)稱「發水」報道有誤 續租方面未有大問題
2013-11-13 16:28:11  
  
對於今日有報道指領匯(00823.HK) 旗下多個商場共「發水」23萬平方呎，行政總裁王國龍於業績記者會澄清，有關報道涉及很多技術錯誤。他強調，地契列明商場總樓面面積不可超過列明數字，但內部面積是可改變的，事實上領匯自上市至今，一直透過翻新工程提升有關面積。公司上市時，可出租面積僅佔內部面積54%，重申增加出租面積的做法並無問題。

至於報道指其估值每年「有大有小」，王氏解釋是基於每年部分面積因正進行裝修而不納入內部面積，測量師估值時亦不會計算有關面積，出現差異屬常見情況，指相關報道不準確。

被問到領匯中期續租率僅得76.2%，是否意味其加租能力下降，王國龍未有正面回應，僅稱每年續租租約涉不同商戶及行業，不能直接比較。他又指，上財年中期及末期續租率亦有上有落，難斷言屬趨勢。王氏又謂，從9月份洽談的續租情況而言，看不到未來續租方面有太大問題。(ph/m)

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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.574631.html

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180 : greatsoup38(830)@2013-11-14 23:27:29

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20131113138_C.pdf

利潤增10%，至18億，輕債

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181 : greatsoup38(830)@2013-11-14 23:32:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131114/news/ec_ech1.htm

領匯行政總裁王國龍（右）表示，該公司正研究到內地市場發展，一旦進軍內地，他們事前需要獲得股東批准，才能夠落實計劃。圖中為主席蘇兆明，圖左為執行董事及首席財務總監張利民。（陳淑安攝）






【明報專訊】領匯房產基金(0823)上市以來不斷翻新旗下商場提高回報，該公司昨日表示，計劃在中檔必需品市場尋求收購，有見旗下商戶已經到內地，特別是在珠三角地區，尋求發展，領匯亦看中包括廣州及深圳等大城市的運輸支線客戶群所屬市場。不過要正式進軍內地市場前，其行政總裁王國龍稱，事前要得到股東批准才可實行。

領匯管理層昨日與分析員會面時提到，隨覑珠三角主要大城市深圳及廣州等發展更多運輸系統支線配套，他們看中在該等支線附近的客戶群，可以成為領匯的目標客戶群。他在記者會上則提到，領匯正研究進軍內地商場市場。

分析：負債低 收購順理成章

英皇證券研究部分析員陳冠兆稱，由於領匯的淨負債持續降低，相信有很多投資者要求公司正視，未來對外收購亦因此變得順理成章。他相信領匯現價未反映潛在的收購動作，因此可以候低吸納。

另一英資行分析員則指出，領匯過往亦有提過出外發展，從該公司最近招聘那些具內地發展經驗的人員來看，某程度上反映領匯擬進軍內地。不過在市場已有同類的內地郊區發展概念股，從投資者角度而言，他相信投資者會喜歡純本地概念的收租公司。

領匯：會考慮商場轉用途

此外，隨港府計劃增建公營房屋，需要更多用地，領匯眾多位於老化的公共屋鸷商場用地，亦成為可利用的土地資源。王國龍稱，如果政府要轉變商場的土地用途，又能夠幫助到社區，甚至有具體建議，領匯會考慮。

新租約租金理想

中期業績顯示，領匯的續租率由過往逾80%，跌至76.2%，王國龍強調，當期公布的續租率只反映過去半年按不同舖位及租約的情況，未必可以用作反映加租的影響。況且旗下大部分租戶並非受銷售額下降影響的高檔租戶，因此其銷售尚有理想增長，在洽商新租約時的租金水平亦較理想。

他相信在租戶業務表現穩定增長，失業率處於低水平之下租戶的經營仍會向好。

稱翻新商場符合規定

面對傳媒報道指領匯旗下有18個商場「發水」23萬平方呎，王國龍表示，經翻新及改善商場樓面使用後，領匯可出租樓面確有增加，但沒有超過地契所要求的總樓面面積，所以仍符合規定。

現時領匯的可出租面積相對總樓面比例只是54%供出租而已。

明報記者 陳偉燊

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182 : greatsoup38(830)@2013-11-14 23:32:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131114/news/ec_ech2.htm
領匯中期派息增12.9%
  2013年11月14日

【明報專訊】領匯(0823)昨日公布9月底止中期業績，期內物業收入淨額較去年同期增長11.6%，達到25.17億元；每基金單位分派達到0.8022元，增長12.9%。不過沿用了6年半的以股代息政策，則宣告叫停。

停以股代息 減攤薄

有英資證券行分析員相信，是次領匯取消以股代息計劃，將可以稍為減少股東權益被攤薄的效應，並且予股東感覺，該公司未來更加專注於尋求增長。現時所見，領匯的第三季度業績比他預期為好。

該公司期內按平均三年租約計的商舖續租租金升幅為22.6%，較去年同期的27.9%放緩。街市/熟食檔的續租租金升幅則為27.7%，高於去年同期的16.6%。整體商戶每月平均租金由今年3月底的38.4元，提高到40.2元。出租率則維持在94.1%。商戶每月每平方呎零售銷售額則較去年同期上升9.3%，當中飲食及食品商戶的每平方呎銷售額更上升達13.3%，佔已出租面積最大，佔比達29.7%。停車場方面，收益按年增長14.1%至7.29億元。

直到2015年底，領匯已批出的資產提升計劃，涉及資本開支達13.99億元。該公司主席蘇兆明指出，在股東授權可以進軍零售物業以外領域後，他們仍在物色機會中。其行政總裁王國龍補充，公司繼續研究出售低回報率物業。

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183 : bbaeric(38257)@2013-11-14 23:52:49

2013年11月14日

利字當頭：
領匯有二度發育空間嗎？

領匯（823）雖然不可能在幾個交易日內，令我的身家暴漲幾成，但勝在不用我費神每天查看基金單位價格，是隻適合懶人買了安心去做其他事的投資。
昨天領匯公佈中期業績，大致符合預期。有投行估計，派發回報增長10%左右，結果出來分派比率較去年同期增長約13%，算是有所交代。其實過去大半年，領匯的基金單位價格受壓，很大程度上因為聯儲局退市的預期正在醞釀。時至今日這一隻房產投資基金的單位價格最大變數，已經是宏觀的貨幣政策環境；物業的租值增長，只是錦上添花，許多可以大幅增加租金收入的小改變大改善，能做的已經做了，空間不多。
領匯有沒有可能二度發育？過去幾次業績公佈之後，管理層都說不排除會收購。一來，在低息環境下，不好好利用手上的磚頭放大，實在有點浪費。二來，就正如之前所講，在已有的物業再增值空間也不大。事實上，心水清者都應該發覺，投訴領匯加租的政治訴求越來越少，反映這方面的發展已經到達一定的成熟水平。
但一直以來領匯都沒有大型收購。畢竟業主都惜貨不售。也有些叫價過高，要是收購，物業租金回報率，也低過借貸成本。政府推出一輪辣招後，現在領匯最新的劇本是要研究北上尋找收租物業。可是，大陸又那裏來的筍盤讓領匯收購呢？
除了四出搶貨，還有其他增長可能性嗎？話說政府最新的長遠房屋策略，就是將公私營住宅的新供應定在六四之比，對領匯來說本是好消息，尤其是政府尚可供發展公共房屋的用地已經不足夠，唯一出路是提高舊公共屋邨地的地積比重建。
但現政府寧願在僅有的住宅空地上插針式建新樓，也不願整體重建。要等這個因素似乎也不可能，再加上利率已經漸漸回升，環境和遊戲規則變了，部署也應有所調查。

利世民

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131114/18507293

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184 : bbaeric(38257)@2013-11-14 23:54:02

《大行報告》瑞信降領匯(00823.HK)目標價至36元 評級「跑輸大市」
2013-11-14 11:46:45  
  
瑞信發表研究報告指，領匯(00823.HK) 2014財年中期每基金單位分派80.2仙，優於該行原預期4%，期內收入亦符合預期。瑞信決定上調領匯2014至2016財年每單位分派各2%、1%及1%，以反映收入及成本預測的調整。但若以美國國庫債券收益率1.65%息差為基準，對比預期領匯全年股息率4.45厘，決定下調對領匯的目標價，由37.3元降至36元，維持投資評級「跑輸大市」。

瑞信告提到，領匯宣布於黃大仙龍翔中心進行資產增值計劃，資本支出預算3.5億元，而屯門友愛及安定商場綜合發展項目料按計劃於明年下半年完成，瑞信預期，上述兩資產增值項目的回報率將超過15%。(ph/w)

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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.574847.html

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185 : bbaeric(38257)@2013-11-14 23:55:36

《大行報告》摩通升領匯(00823.HK)目標價至44.8元 評級「增持」
2013-11-14 14:05:45  
  
摩根大通指出，領匯(00823.HK) 中期每單位分派提升12.9%至80.22仙，是較該行預期高3.9%，主要是因為停車場租金勝於預期及利息支出低於預期。領匯上半年的收入按年升9.3%至34.93億元，其中停車場租金升14%、零售舖升8.4%。該行將其目標價由44.2元上調至44.8元，維持「增持」評級，並將2014/15/16年每單位分派預期上調3.1%/4.2%/6.6%。

該行指出，領匯上半年的零售舖續租增長已由2013年的24.6%放緩至23.6%，但續租表現仍屬穩健，處於20%以上水平。該行指出，於9月底平均每月呎租已較3月底上升4.7%，同期租戶零售銷售按年上升了9.3%。期內投資物業總值因租金增長推動，較去年底升5.9%至1009.87億元，資本回報率大致穩定。

惟該行認為，領匯正考慮透過非自然增長的方式，特別是珠三角地區等內地區域擴張。由於領匯目前未涉足過內地項目，執行能力有不確定性，而且內地人是更傾向來港購物的。因此，該行不認為在內地進行收購可以成為股價的增長動力。(bi/t)

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186 : bbaeric(38257)@2013-11-14 23:57:57

《大行報告》花旗升領匯(00823.HK)目標價至40.7元 評級「中性」
2013-11-14 14:05:59  
  
花旗表示，仍看好領匯(00823.HK) 基本面及管理層實現持續增長的能力。不過，由於市場對利率中長期將上升的預期升溫，相信房地產投資信託基金領域中，收益率進一步收窄的機會較微。維持「中性」評級，目標價由39.25元上調至40.7元。

領匯2014財年上半年每基金單位分派(DPU)按年增12.9%至0.8022元，佔該行之前全年DPU預測的50.5%。業績較預期強，主要由於開支控制較佳。營收按年增9.3%至34.93億，物業收入淨額利潤率擴至72.1%(年前同期：70.6%)。財務狀況維持穩健，資產負債比率降至11.6%。

期內，領匯租戶零售銷售增長9.3%，較年前同期的11.6%有所放緩。當期超市及食品加速放緩。另外，領匯商場一般零售銷售增長亦放慢，而食品和飲料銷售按年增長為13.3%，較年前同期增速。(na/t)

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187 : bbaeric(38257)@2013-11-14 23:59:34

《大行報告》美銀美林升領匯(00823.HK)目標價至39.5元 評級「中性」
2013-11-14 14:38:13  
  
美銀美林表示，領匯(00823.HK) 上半年每單位分派按年上升13%至0.8元。反映上半年業績勝預期及取消以股代息，該行上調其2013-15年每單位分派預測2%，目標價由39元上調至39.5元。考慮到領匯穩健的投資、估值合理，維持「中性」評級。預期未來三年每單位分派的複合增長率為10%。

領匯考慮在內地發展，目前未有既定時間表。該行認為，香港的規模有限，公司若未來幾年在內地適度投資，將能反映出其執行能力，而不會大幅影響公司的風險或回報。(bi/m)

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188 : bbaeric(38257)@2013-11-15 00:01:36

《大行報告》高盛升領匯(00823.HK)目標價至39.4元 評級「中性」
2013-11-14 14:54:10  
  
高盛指出，領匯(00823.HK) 上半年業績較該行預期高3%，因為其每股盈利及每單位分派分別按年上升14%及13%至80.76仙及80.22仙。期內淨物收入按年升12%、較去年度下半年升7%至25.17億元，較該行預期高出2.6%，主要因為停車場及舖位出租率上升。支出方面，物業營運開支符合預期，2000萬元淨利息支出是低於該行預期，主要因為平均借貸成本較去年度下半年下降14個基點。綜合上述因素，該行將領匯2014-16年的盈利預期上調2%至2.5%。

該行指出，領匯一些營運指標，如客戶續租率及超市與飲食銷售營業額增長率等稍為放緩，其整體租戶銷售增長仍然按年升9.3%，跑贏一般的零售市場，令其上半年續租租金升幅於23.6%保持穩定。目前，領匯仍有多個資產提升計劃，該行相信公司未來兩三年可以有穩定增長，部分抵消美國聯儲局停止買債的影響，該行相應將領匯目標價由38.8元調升至39.4元，維持「中性」評級。(bi/t)

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189 : bbaeric(38257)@2013-12-17 20:36:09

13/12/2013 11:18

《外資精點》里昂：領匯拓內地市場增風險，降目標至３５﹒１元

　　《經濟通通訊社１３日專訊》里昂證券發表報告指，領匯（００８２３）決定拓展內地市場
，會擴大對本港資產提升項目（ＡＥＩ）租金收入增長的限制，而旗下位於新界西的最新ＡＥＩ
項目－天水圍頌富商場、屯門友愛及安定商場過去兩年的回報已下跌，多於好像過去兩年超出
２０％，主要由於市場競爭激烈，而領匯的解決辦法是向內地發展。
　　里昂相信，以上做法初期會令其風險增加，因此調低領匯目標價１％至３５﹒１元，維持
「沽售」投資評級。（ａｈ）

　　＊編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之
　　　　　　　申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定
　　　　　　　，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... 1&category=research

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190 : pluranep(42474)@2013-12-19 16:42:30

同萬科簽無約束力意向書
真係進軍內地????

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20131219310_C.pdf

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191 : GS(14)@2013-12-19 18:08:06

pluranep在190樓提及

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同萬科簽無約束力意向書
真係進軍內地????

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20131219310_C.pdf

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192 : bbaeric(38257)@2013-12-19 21:47:49

領匯(00823.HK)夥拍萬科進軍內地零售物業
2013-12-19 18:28:59

領匯(00823.HK) 與萬科企業簽訂戰略合作意向書。根據有關意向書，領匯及萬科會研究在中國進行各種戰略合作模式之可行性。雙方將共同尋找於中國零售物業的適當投資機會，理想的物業宜地處國內人口稠密的社區，且位於重要交通樞紐上，並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。(su/u)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com  

http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/65/NOW.581168.html

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193 : avme(27878)@2013-12-19 22:02:23

會唔會受淘寶威脅? 大陸D商場都死死下。

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194 : greatsoup38(830)@2013-12-20 16:20:25

d人不會不出街吧

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195 : bbaeric(38257)@2013-12-20 20:15:33

領匯北上 萬科任盲公竹
2013年12月20日

【明報專訊】領匯(0823)謀北上經年終有進展，昨日宣布與內地龍頭發展商萬科合作，物色中國零售物業的適當投資機會，目標物業為國內人口稠密的社區，且位於重要交通樞紐上，並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。領匯發言人對本報表示，公司與萬科已「拍拖」兩年謀合作，近期終簽訂合作意向書，但尚未就具體物業項目展開磋商。

助物色人口稠密區物業 拓購物點

在以投資香港本土為主的數個房地產投資信託基金(REITs)中，領匯第一個衝出香港，找到萬科帶路進軍內地。領匯發言人指與萬科其實早已認識，但談了很久，需謀劃長遠策略。行政總裁王國龍表示，看重萬科在內地規模及良好信譽，抓緊內地物業投資良機，為領匯長遠發展策略的其中一環。他表示﹕「是次戰略合作可讓領匯涉足屬於內地新主流市場和中檔市場的優質發展項目。」

早在今年中期業績會上，王國龍就曾透露正研究進軍內地商場，看中包括廣州及深圳等珠三角大城市的運輸支線周邊客戶群。領匯發言人則稱目前尚未確定具體投資地點，和萬科僅談了初步意向。她坦言﹕「還有很多限制，譬如要開股東會拿到基金單位持有人的批准，成立合資企業這些都要等批准了再談。」

成立合資 須股東會通過

領匯現投資範圍限制於本港非住宅物業(以零售為主，但不包括酒店及服務式住宅)和停車場物業。為擴大投資範圍，領匯計劃召開股東特別大會，向基金單位持有人動議，投票通過領匯可在香港以外地區進行投資。在獲批准前，就意向書不會有進一步行動。

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131220/news/ec_ecb1.htm

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196 : greatsoup38(830)@2014-01-10 00:27:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140109/news/ec_goc1.htm


【明報專訊】發展局長陳茂波昨在立法會指出，領匯旗下3個商場，包括赤柱廣場、青衣長發廣場及黃大仙龍翔廣場，在未得到地政總署批准下偷步改建商場增加商業樓面，超出地契列明商業樓面上限，涉違反地契；當中領匯早於2011年擅自擴充赤柱廣場商業樓面，但政府以領匯正在上訴為由，至今逾兩年仍未執法。多名議員炮轟政府縱容領匯「發水」違規擴建商場賺盡。

領匯：間隔改樓面做法普遍

領匯回覆稱，商場樓面計算涉及複雜技術問題及多個政府部門，每宗個案情有所不同，領匯會就每宗個案與有關部門磋商及跟進。但領匯指出，增加商場內部樓面的工程是委託認可人士進行，符合法例規定；又指商場內部樓面與地契所規限的總樓面不同，領匯是透過間隔設計及使用以調整內部樓面，是業界普遍做法。

領匯於2011年翻新赤柱廣場，被揭發把廣場公共空間改為店舖出租，令商業樓面超出地契列明上限兩成。工黨李卓人昨向發展局質詢，指領匯2011年擅自擴建赤柱廣場後已逾兩年，但地政總署仍未執法，批評政府縱容領匯「發水」擴充商業樓面賺盡。

發展局長陳茂波指出，地政處過去兩年多次與領匯書面及會面跟進，最近一次是去年9月，但領匯表明不同意有違規，並提出上訴及要求覆核，處方正跟進，現不宜公開討論詳情。陳茂波又指出，領匯旗下的長發廣場及龍翔廣場，亦未獲地政處批准展開工程，涉嫌違反地契增加商業樓面，地政署正按地契條款跟進，包括需要時間釐清業權。當中領匯把長發廣場連接至巴士站的通道改建為美食城，涉違規佔用公共空間。陳茂波強調，已責成地政總署嚴謹把關，當發現領匯違反地契，會發警告信，若領匯未糾正問題，會考慮進一步行動，包括追收地租甚至收回土地；若領匯提出修訂地契申請，地政總署會考慮按情施加條件，如補地價等。

政府：倘證違規或追租收地

民主黨何俊仁批評，政府現有制度有漏洞，縱容領匯以拖字訣賺錢，如赤柱廣場，領匯以商業樓面計算方法與政府有異為由，毋須負責仍可經營涉違規商業樓面。陳茂波重申，地政總署不會因為領匯而從寬處理。

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197 : greatsoup38(830)@2014-02-06 01:37:28

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140205/18615234


【本報訊】價廉產品大眾化，賣魚佬、菜販大聲叫賣，是香港傳統濕街市的特色。領匯卻一反傳統，將樂富街市翻新後，設紅酒館、又售賣高級牛扒、羊架、芝士等，場內更特設顧客服務中心、手推車。舊商販指街市翻新後恍如大型連鎖高檔超市，領匯又瘋狂加租四倍，最終可能被逼走，令人情味濃厚的傳統舊街市將消失得無影無蹤。
記者：譚靜雯

走入樂富街市，迎面而來的是穿上制服的職員為你介紹產品，當眼處不乏高級透明玻璃牛肉櫃，旁邊更是紅酒館，顧客喜歡甚至可以踢住人字拖坐下小酌一杯，但訪問當日，紅酒館正「拍烏蠅」。街市去年10月翻新後重開，整個街市改頭換面，舊檔主被安排逼在場中央，四周就安插多間高檔商店，售賣壽司、貴價牛扒、芝士等高檔貨品。
果檔失熟客生意急跌

街市翻新後雖較光猛及乾淨，生意卻無增加，受害最終是一班扎根十幾年的舊檔主，月初一眾舊商販在街市抗議，在檔口前舉起「生意慘淡、做極都唔夠畀租」、「加租加四倍、生意跌十足」等標語。
余太在樂富街市賣生果20多年，經歷過沙士、金融風暴的經濟低迷，仍屹立不倒。但領匯翻新樂富街市，卻是她惡夢的開始；生果檔的租金由原先約5,880元，瘋狂加至2.3萬元，加幅近三倍。但翻新後不少基層熟客流失，營業額只及以前約三成，「好多人當行超級市場咁，入嚟睇吓就算」。
復業只是短短數月，除了要面對領匯瘋狂加租、客源流失，生果批發價也大增一成，每日入不敷支，「日日都擔心唔夠錢交租，裝修之後未試過做夠錢交租」。余太現時要供兩個子女讀副學士，「我想唔做，但係同領匯簽咗15個月合約，想走都冇錢賠，唔走又死梗」。她盼領匯可放她一馬，讓她退租離場。
樂富邨居民對新街市就有讚有彈，朱先生稱雖然翻新後更乾淨舒服，但價錢比以前貴，現時每餐需額外多花20多元，「感覺好似超級市場，但係比以前方便好多，又多咗選擇」。居民蘇小姐就大讚街市選擇多，有生蠔、牛扒，「成間日式超級市場咁，似一田、UNY，好乾淨」。
規定商販着綠色制服

協助街市商販的公民黨立法會議員梁家傑稱，明白商戶經營困難，早前曾與領匯開會商討，據他了解，部分檔主與領匯已達成協議，可以提早離開。
領匯翻新旗下商場後，現在再到街市，多年來逼死了不少小商戶。馬鞍山耀安街市翻新後，目前只餘下三檔是舊商販，絕大部份都承受不了領匯瘋狂加租而結業。耀安街市除了與樂富一樣有客戶服務中心，商販更清一色穿上領匯派發的綠色制服，每個檔位更設有顯示屏不停播放宣傳短片。大埔大元街市除了有紅酒館，阿信屋等零售店更進駐街市。
在耀安街市經營20多年仍留守的商販批評，政府製造「領匯霸權」，街市將與商場一樣，最終由領匯壟斷，欺壓小本經營，「佢哋瘋狂加租，慢慢淘汰舊商戶，想做到好似連鎖超市咁，以後唔會再有濕街市，變相引入集團式經營，我哋根本冇得做。」

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198 : greatsoup38(830)@2014-02-06 01:37:46

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140205/18615236



【本報訊】領匯近年不斷翻新旗下的商場及街市，抬高商舖租金，令小本經營的商店難以生存。從市場學角度而言，有學者認為領匯翻新後增加產品種類，目的是提高街市的吸引力，擴大消費群。自樂富街市變身後，有居於何文田的市民也專程前往買餸。
香港中文大學市場學系教授冼日明表示，傳統街市給人的印象較污穢、衞生較差，會減低購物意欲。領匯翻新後，可以提升街市的整體吸引力，增加產品種類，「吸引多啲消費者入去睇吓有冇嘢買，以前傳統街市買唔到嘅而家都可以買到」。
不過，他認同小本經營的商戶競爭力可能較低，在自由市場下，最終承擔不起高昂租金而結業，「好多時有競爭力嘅舖頭，價格可以高啲，銷售額又多啲，佢哋負擔到較高租金。呢個係殘酷現實，小商戶因為加租要走都避免唔到」。
與時並進大趨勢

品牌顧問洪子弦表示，企業須與時並進，擴闊顧客層面，「以前街市濕淋淋好難吸引到年輕一輩嘅女性去買嘢，而家市場趨勢係有好多職業女性，佢哋絕對唔會想放工孭住個貴價袋走入街市，但係又有需要買餸，企業就要因應市場改變，總唔可以永遠做50歲以上師奶嘅生意，免不了要與時並進」。
以往怕樂富街市濕滑的蔣小姐表示，「（樂富街市）而家乾淨咗、啲嘢放得整齊，耳目一新，又有熟食又有湯包賣，以前我阿媽怕跣親唔敢去，而家都話要嚟買嘢」。她說，雖然物價比以往「貴少少」，但仍較九龍城街市的物價便宜。

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199 : greatsoup38(830)@2014-02-06 01:37:56

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140205/18615238


【本報訊】樂富街市改頭換面後變得美輪美奐，惟有花店東主批評翻新後「得個樣」，人流及生意均大跌。領匯更向花店施壓，指現時是高檔街市，禁止花店在門外擺放殯儀用的花牌。
指商場高檔不許放

樂富街市現時只餘下一檔鮮花店，負責人唐小姐在舊街市經營超過20多年，但街市翻新後，檔位被領匯加租近一倍，生意難做。她又稱，現時採用中央冷氣，「啲冷氣入唔到舖頭，我哋開番幾個月，個個人都輪住病」。
不過最令她氣憤是領匯禁止花店在門外擺放出殯用的花牌，「除咗賣花之外，我哋都會做殯儀用嘅花牌，領匯話呢度係高檔商場唔可以擺，你而家人流已經少咗，呢樣又唔畀，咁我哋點做生意？」她於是變陣，在店外加裝顯示屏，展示各式各樣殯儀用的花牌。記者巡查發現，現時在銅鑼灣的高級連鎖超市，花店也可展示殯儀用的花牌。
領匯發言人回應，為保持通道暢通，街市管理處如發現任何檔戶放置物品於承租範圍以外位置，會勸喻商戶把物品收回店內。發言人又指樂富街市翻新後，檔戶數目增至80多檔；又引入多個別具特色的新商戶，翻新工程展開前已向商戶解釋釐定新租金水平的理據。

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200 : greatsoup38(830)@2014-02-06 01:38:14

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140205/18615243



【本報訊】兩年多前美國CNNGo網站挑選出全港最佳五大濕街市，如九龍城街市、中環嘉咸街露天街市等，讚揚貨品種類繁多、價錢便宜。惟領匯翻新街市後，化身為高級超市，逐步將舊街市消滅，食家及文化人均指傳統濕街市人情味濃厚，去買餸就如尋寶，並非一般連鎖超市可以取代。
著名食家劉健威最喜歡到九龍城街市、灣仔街市及鴨脷洲街市買食材，他大讚濕街市及露天街市熱鬧，又有人情味，「種類多、煮嘢食諗頭都多啲」。他指舊式街市又可與檔販直接溝通，「買吓買吓大家都建立咗感情，見到你一齊講吓是非，之前試過買咗兩隻花蟹680蚊，我帶唔夠現金可以記住數先，唔使袋錢都搞得掂」。他抗拒領匯將旗下街市超市化，將扼殺濕街市獨有的人情味及性格。
文化葫蘆創辦人吳文正多年來一直研究香港濕街市，追溯過去，1920年香港已經有濕街市，見證香港的發展。
「熟客留啲靚嘢畀你」

他稱自己特別喜歡行濕街市，除了有濃厚的人情味，親切感更強烈，「落街買餸，如果係熟客仔自然會特別留啲靚嘢畀你、平啲畀你咁，大家會有咁樣嘅交流，又有人情優惠，唔使攞張coupon，或者攞張卡先有優惠」。
吳文正稱，雖然濕街市給人污穢、混亂的印象，卻是亂中有序，每次去都有驚喜，認為濕街市是港人的集體記憶、城市風景的一部份，盼可保留街市的風情。

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201 : pluranep(42474)@2014-02-11 09:04:53

會唔會唔入好過入呢??



【北上發展】
領匯（823）下周二舉行特別股東大會，就擴大投資地區至中國，尋求股東批核。行政總裁王國龍昨表示，領匯會謹慎發展中國市場，「唔會做地王！」初步屬意深圳及廣州周邊城市，商場定位中高檔，服務社區顧客。
大家樂莎莎欲跟隨

王國龍以將軍澳為例，指深圳不少城市跟香港將軍澳相似，完成規劃後人口漸多，商場不會無盡增加，「將軍澳商場多唔多？生意都係咁好。我哋唔介意喺有潛質嘅城市守幾年。」他承認，不少城市如佛山等，商場供應過剩，領匯會小心選擇地點。
他表示，領匯商場最大租戶如大家樂（341）、莎莎（178）等，認同公司管理水平，有意隨領匯北上；不過，領匯首席財務總監張利民指，無意發展「龍頭級」商場，「大概60至100萬呎已經夠，太大做唔嚟」；針對內地發展，領匯已增聘人手，未來會設獨立部門負責中國業務。
證監會正就房地產信託基金（REIT）改革諮詢，或容許基金投資發展中物業。王國龍指，領匯有意把部份舊屋邨商場拆卸，重新改建，以節省大筆翻新維修成本。
至於收購步伐緩慢，他解釋「唔啱價，亦無人賣」；張利民則補充，收購對象最好圍繞領匯現有物業，以產生協同效益。
雖然本港零售市道出現增長放緩情況，但張利民指，日用消費品增長仍保持高單位數增長，旗下商場及街市租金增幅，與消費增長分別不大。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140211/18621856

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202 : greatsoup38(830)@2014-02-12 00:01:34

入左咪試下囉

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203 : GS(14)@2014-02-24 14:23:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140224/news/eb_ebd1.htm

【明報專訊】領匯房託(0823)的負債比率一向較低，但是其行政總裁王國龍指出，將來若要涉足內地市場，甚至物色新商機，他們也無意盡用負債比率上限，亦不太想一下子將負債比率抽高至逾30%，他們只會用200億元額度投資新項目。到內地市場物色新社區商業項目時，領匯爭取的內部回報率(IRR)定比香港同類項目高，亦期望找到那些連繫性較佳兼鄰近運輸樞紐的商場項目。


他指出，以領匯的舉債能力，可供物色新項目的空間可達300億元，但是他們會保守些，不會盡用舉債額度，因此他們只會使用200億元左右，充其量將負債比率，由目前的12至13%，提高至27至32%左右。即使領匯近期才準備到內地市場發展，他相信領匯可以多些吸收前人的經驗，兼可以使用市場培養的人才去開拓內地業務。

負債比率最多32% 不會盡用額度

隨內地一線城市向郊區及外圍延伸，如廣州合併增城、從化變成大都會，愈來愈多具備高消費力的市民遷住新開發區，他相信將有利領匯物色適合的社區商場投資。不過領匯不會考慮已經拆散出售的街鋪式社區商場。若要落實內地項目，連同內地息口較高的因素，他們要求的IRR會高於香港項目的12%，亦不會一步到位發展物業。北京、上海、深圳及廣州等大城市，已足夠領匯發展很長時間。

除了部署進軍內地，王國龍稱，他們會繼續在香港物色機會及繼續提升物業。最近金融發展局提出放寬房託發展地產項目，他認為，情如低價入平貨購樓收租一樣，因此既非與發展商競爭，亦毋須承擔售物業前的市場波動風險。他更認為，在增加房託投資空間方面，可將投資範圍收窄至與地產類相關及債券投資便可，非讓房託將閒餘資金用於投資股票。

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204 : GS(14)@2014-03-10 23:56:45

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140310/18651006






【公司訪問】
領匯（823）月初獲股東授權，擴大投資範圍至中國。負責物色項目的投資總監陳淑嫻透露，希望年內能達成首個收購，金額或不多於30億元人民幣，目標為已發展成熟的中檔商場。她補充，領匯不考慮投資核心地段，「最好好似上水、粉嶺，或者啱啱發展嘅將軍澳咁」。
記者：鄭柏齡

在房地產及基金管理行業工作逾15年的陳淑嫻，去年5月加入領匯，為領匯就進軍中國市場而招攬的高級管理層之一。她接受訪問時透露，希望在年內達成首個商場收購，地點圍繞珠三角主要城市的周邊地區，如深圳的龍華、寶安等。
不少基金投資者擔心，領匯內地發展經驗不足，但陳淑嫻大派定心丸，指心水項目必須符合多個條件，包括交通方便、人口密度充足、具發展潛力、競爭情況等，「我哋唔做CBD，唔做地王，因為入場成本太高」；同時，為節省時間及成本，領匯無意如香港般，收購較舊的商場進行翻新。
對萬科項目有興趣

她透露，領匯感興趣的目標，建築面積最大約7至8萬平方米（75.3萬呎至86.1萬呎），最小約2至3萬平方米（21.5萬呎至32.3萬呎）。資料顯示，領匯現時最大的商場項目為樂富廣場，內部樓面面積約38.8萬呎。
在資本開支及回報上，陳淑嫻預料首個項目投資額不會太大，「十幾廿億，或者最多三十幾億」，並屬意與當地發展商合作，包括最近成為戰略合作夥伴的萬科。她指，萬科自兩年前起向領匯商場取經，領匯亦對萬科手上多個項目感興趣，不排除有進一步收購合作。
有需要時或增加負債

另外，領匯現負債比率約11%，與上限40%有提升空間，有需要時可透過增加負債的方式進行收購。陳淑嫻不肯透露中國項目的預測內部回報率，「但一定高過香港」。
為避免影響基金分派，陳補充，期望收購時項目已有租金貢獻，最好全數出租，「首要條件可以提升基金分派，亦不排除收購起緊嘅商場」。
內地不少地區商場供應過剩，或受網購掘起而蠶食零售業生意。陳淑嫻坦言，部份城市如佛山、東莞等，暫不在考慮之列。
不過，她相信香港的商場管理經驗，可成領匯最大優勢，「大陸物業管理只得清潔同保安，唔識諗點樣搞活動、提高租戶生意，我哋有好好嘅人才同idea。」

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205 : greatsoup38(830)@2014-03-11 23:17:59

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140311/18652068
【壓力爆燈】
【本報訊】有工會調查發現，八成保安員在最低工資提升至時薪30元後，收入仍然不足以應付生活；兩成受訪者表示，公司沒有按承諾給予「飯鐘錢」。有領匯外判保安員力斥領匯刻薄，時薪緊貼最低工資30元，「一個仙都唔會多」，加上須兼顧客戶服務、清潔等工作，壓力超負荷。工會促政府將最低工資時薪提升至35元，並將最低工資水平調整改為一年一檢。
無兌現飯鐘錢承諾

香港物業管理及保安職工總會今年初進行「最低工資問卷調查」，訪問了300名保安員，發現80%受訪員工在最低工資提升至每小時30元後，收入仍不足以應付生活。受訪者時薪普遍介乎30元至33元，八成人只獲最低工資的30元。最低工資自2011年5月1日起實施，2013年由28元提升至30元，大部份受訪者表示所屬公司只依法定要求加薪7%，然而，其間甲類消費指數已漲4.8%（2012年）和4.5%（2013年），收入追不上通脹，生活質素下降。
工會發現，受訪保安員所屬的183間管理公司，主要來自兩大商會。此兩大商會都曾簽署約章承諾工時超過八小時或以上者可享一小時有薪用膳時間，惟有來自17間公司、約20%的受訪保安員稱根本不受惠。工會促有關公司遵守承諾，否則會向勞工處舉報。
工會理事余美雲本身是領匯商場外判保安員，她斥領匯刻薄，並舉例指大埔太和邨商場及街市在房署管理時期最少有八名保安員，但領匯現時將人手減半，卻要求保安員兼顧清潔、客戶服務及護衞工作，如返夜更時要拖地等；大時大節更要幫忙佈置商場，「搬桔、搬花都要做」。
時薪30元難敵通脹

不過，薪金仍維持最低工資的30元，「一個仙都唔會多，政府唔加，我哋就永遠冇得加」。她指生活捉襟見肘，「柴米油鹽樣樣都加價，一包米比兩年前貴成倍」。
余續指，領匯去年中實施「服務標準」後對保安員的要求更高，包括引領傷殘人士到洗手間時，須沿途介紹商場設施、商舖等，最後要向對方報上自己名字。她認為領匯旗下的保安員工作壓力極大，經常人手不足，回報卻不成正比。

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206 : greatsoup38(830)@2014-04-27 23:39:26

http://ps.hket.com/content/53242 ... 2%E6%94%BE%E5%94%AE





2014年4月25日 12:10
下一篇

市場消息指，持有本港182個物業的領匯房產基金，已委託測量師行，部署放售旗下多達10個商場物業，若屬實將是領匯破天荒放售物業。

商場價值高 回報穩

商舖物業受市場重視，惟大型商場罕有放售。據地產界人士透露，於本港持有最多商場物業的領匯，近月積極與外資測量師行商討，部署放售旗下個別商場物業，預計涉及5至10個商場，分布於港島筲箕灣等。據知情人士透露，領匯仍在研究適合放售項目，故正式放售的名單料在下周進一步確認。自從領匯上市後，多年來只有零星收購，從未沽出任何物業，今次料首度正式啟動出售動作。

領匯旗下商場物業分布港九新界，多鄰近大型屋苑，消費群集中，因此商場價值高，回報率穩定，故相信若放售物業，本港發展商、外資基金等亦有意競投。其中一間外資基金，過去兩年曾在港投資商場物業，該基金負責人證實，已收到測量師行的相關物業資料並研究收購，惟表示資料較為敏感，不願透露涉及商場項目。

事實上，領匯亦曾透露有可能出售資產，如去年領匯首次於業績報告中表示有意出售資產，當時主席蘇兆明亦承認，若有人出價高於估值，會考慮出售旗下部分商場。另外，去年領匯在6月公布全年業績時，首次主動透露有意出售質素較差的物業，以集中資源進行較大型收購。由於信託契約規定領匯不能分派出售物業資金予股東，賣產只為尋求更高回報物業項目，內地商場可能為物業組合「換馬」選擇之一。

曾進行兩次收購 涉逾17億

領匯於2005年上市，是首家香港上市及以市值計現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金，現市值893億元。翻查資料，集團至今曾進行兩次收購活動，所花的收購金額合共涉及約17.6億元，其中以南豐廣場商場的收購規模最大，涉及資金達11.7億元，屬集團首次的收購活動。

領匯於2011年6月斥資約11.7億元，向南豐集團收購南豐廣場商場部分，商場總樓面面積約17.6萬平方呎，若連同當時新租約及續租等收入，每月租金總額約421萬元，租金回報率約4.3%。

領匯於同年12月，再以5.9億元向信置收購同區的海悅豪園商場，商場樓面面積約6.3萬平方呎。領匯當時除了要支付收購開支外，還要額外600萬元的交易費用，故是次收購所花的費用合共近6億元。

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207 : VA(33206)@2014-04-27 23:41:46

【now新聞台】有本地傳媒報道，領匯房地產基金正部署出售旗下商場。


據《星島日報》報道，領匯正透過外資測量師行，以暗標形式放售五個商場，當中包括香港仔華貴邨商場，其他物業分別位於筲箕灣、深水埗、藍田及葵涌，估值合共25億元。

領匯2005年上市以來先後購入兩個商場，但從未放售旗下物業。去年6月，領匯首度提及有意出售物業，希望藉此提升物業組合收益。

http://news.now.com/home/finance/player?newsId=99226

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208 : VA(33206)@2014-04-27 23:42:40

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消息指領匯(00823)擬破天荒放售最多10個商場
14年4月25日
Infocast
<匯港通訊> 據報章引述市場消息指，領匯(00823)已委託測量師行，計畫破天荒放售旗下5-10個商場物業，領匯仍在研究適合放售項目，故正式放售的名單料在下周進一步確認。亦有消息指，領匯已以暗標形式放售旗下5個商場，分別位於筲箕灣、香港仔、深水埗、藍田及葵涌區，除了筲箕灣商場外，其餘4個均不可拆售，市場估計該批物業市值約25億元，但該批物業現時仍未定下截標的日期，暫時仍處於起步階段，領匯未有為該批項目定立意向價。

領匯旗下商場物業分布港九新界，多鄰近大型屋苑，消費群集中，因此商場價值高，回報率穩定，故相信若放售物業，本港發展商、外資基金等亦有意競投。然而，據消息指，領匯規定新買家不能以公司轉讓形式購入該批物業，故買家須繳付雙倍印花稅。
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209 : VA(33206)@2014-05-14 00:15:35

新國九條推動下，內地股市昨日急升2%，今日已無力再上，新國九條不是用來刺激股價的，而是完善整體金融融資市場的改革，是習近平推動的經濟改革之一，影響是長遠利好的，不是一朝一夕可反映，A股的短期走勢依然由資金流主宰，而昨日人民銀行又進行正回購的緊縮銀根微調。緊縮銀根應是人行的主要行動，因基本政策是要去槓桿化，防止2008年發生在美國的金融海嘯在中國出現，但當收得太緊，透不過氣時也會放一放，這是周小川經常說的微調。

領匯（823）將旗下數個商場招標放盤，這行動是一項重要的政治行動，而不是商業行動，這幾個商場只佔領匯資產值一個極細比例，故對領匯的資產值、利潤的影響非常細，但在政治上，這是領匯沒法洗掉房委會公屋商場管理者的形象，領匯上市多年，因旗下商場在開始時，百分百是公屋商場，長期以來市民都認為政府經營的公屋是不應該賺錢的，因此房委會管理時代的公屋商場，租金長期偏低，管理水平也差強人意，參與管理者都是鐵飯碗的公務員，得過且過。

當年領匯上市一波三折，最終雖成功上市，但至今年年都有政治人物到領匯總部示威，抗議領匯加租，現在領匯把數個商場賣掉，目的不是套現，因為這幾個商場值不了多少錢，我認為領匯最重要的目的，是讓那些天天反對領匯加租的政治人物看一看，將來私人投資者接管這幾個商場後，會不會大幅加租？長遠而言，領匯走的道路，必定是放售更多公屋商場，買入及興建新的商場。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140513/52473565

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210 : GS(14)@2014-05-14 01:15:26

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140512/18717094


【專題報導】
上市接近9年的領匯（823）密謀轉型，透過逐步出售旗下老化的公屋商場，為日後收購私人物業鋪路，終極目標是為「溝淡」領匯多年不能洗甩的「政府味」。有接近領匯的地產界人士透露，今次先放售至少五個商場，佔資產總值不足1%，純粹測試社會反應，「無人鬧先再賣更多」。
記者：孔雪茵　郭曉琳　吳永強　馮健鏗

本報綜合市場消息，確認領匯最近在市場放售商場至少有五個，分別是香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商場、深水埗寶熙苑、藍田興田商場及葵興商場（詳見表），市場消息指項目將於本週四（15日）開標。
附特殊契約　轉手有限制

領匯自2005年上市以來，透過翻新裝修、轉換租戶，增加回報，至今完成30個項目，去年底資產總值達953億元，較上市時增加1.8倍。不過今次放售的五個商場則屬「老弱殘兵」，除葵興正進行局部翻新外，其餘都從未曾翻新過。有實地考察過的地產商認為，項目欠吸引，「他們indicate（指引）嘅yield（年回報率）有5釐，聽落系唔錯，但商場又唔近地鐵，只系做街坊生意，翻新都嘥氣」。他認為新業主接手後難加租。
事實上，買家收購後想再轉手，亦有限制，因領匯物業有特殊契約，出售商場或停車場只能整個出售，不能拆售。據瞭解上述放售項目中，只有寶熙苑可以拆售，東熹苑更只可租予非牟利團體，目前由一間伊斯蘭幼稚園租用。
【領匯擬售五商場資料】











地產界：尺價平過買樓

地產界人士分析，領匯今次放售商場唯一吸引之處是「便宜」，每平方尺「（尺價）幾千都有交易，平過買樓」。本報以領匯去年底估值除項目內部樓面面積計，平均每平方尺介乎5,094至10,241元。值得注意，內部樓面面積是指可以收租的面積，故業內人士估計，以常用的建築樓面面積計算的話，每平方尺作價更低。
有接近領匯的地產界人士指，領匯今次賣產志不在套現，而是測試社會對領匯賣走前朝資產的反應，因此不論規模及價格都屬保守，「即使引來非議，收番唔賣都無咁尷尬」。
他又指，領匯想換走前朝資產，以換入私人商場，在地產界已不是秘密，「領匯十年前上市已經系私人公司，但今時今日加租都被人鬧。以領匯財力，如果加重私人商場嘅比例，管理層可能覺得無咁綁手綁腳囉。」
領匯若成功出售資產，亦不可以向單位持有人分派，因據法規所定，領匯主要收入必須來自房地產經常租金收入，故套現回籠資金只能用作收購其他物業。
領匯發言人回覆，不回應任何市場傳聞，又表示為專業資產管理人，不時會評估及整理資產組合，確保為投資者及企業帶來最佳效益及最大價值。

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211 : GS(14)@2014-05-14 01:16:19

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140512/18717097


【盼減爭議】
領匯（823）旗下逾百個投資物業，基本上清一色為原房委會轄下的屋邨商場和停車場。由於涉及公共資產，領匯上市前後一直備受爭議。自2002年11月政府宣佈停售居屋後，房委會面臨收入銳減。為解決財困問題，房委會於2003年「拍板」將轄下的屋邨商場和停車場分拆，成立領匯房託上巿集資。
上市前被指賤賣資產

領匯於2004年12月進行第一次招股，成功吸引約51萬名散戶認購，不過亦同時遭到立法會前議員鄭經翰等人批評資產的平均估值過低，炮轟房委會賤賣資產。其後更有兩名公屋居民申請司法覆核，指房委會違反《房屋條例》，最終令領匯上市「撻Q」收場。領匯翌年再度捲土重來，最終雖能成功上市，惟定價僅較每單位資產淨值10元多3%。散戶認購享5%折扣，領匯實際上以低於資產淨值的價格被出售。
領匯旗下物業以屋邨商場和停車場為主，對民生影響較大，故領匯每次宣佈加租均遇極大阻力。不少議員及團體過去曾多次促請政府回購，以股東身份對領匯施壓。
上市接近9年的領匯，股價至今升幅逾2.75倍，現時旗下擁有的資產價值亦由最初的338億元增至去年9月底止約1,009.9億元。

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212 : GS(14)@2014-05-14 01:16:40

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140512/18717099


【記者直擊】
記者早前走勻五個商場觀察，五個商場所在的地點，全部都並非四通八達、港鐵站咫尺可達的位置。
其中最偏遠的，可算是香港仔華貴商場，裝潢保留七、八十年代的味道，行經商場的都是六、七旬以上的長者。記者更在一間傳統文具店門前找到舊式扭蛋機，絕對是買少見少的懷舊小玩意。新裝修的順豐速運門店置身商場其中，反而顯得格格不入。
興田商場「冇人行」

同樣殘舊的藍田興田商場更是水盡鵝飛，商場內不少商舖未有租出，連買餸的師奶也欠奉，只有一班坐在商場出入口的長者在嘆冷氣，租戶也忍不住向記者嘆道：「你睇，都冇人行嘅！唔租畀我都冇人肯租啦！」
五個商場中唯一有進行資產提升工程的是葵興商場，工程預計於今年內完成。記者走訪當日所見，中午時段尚算旺場，但商場外貌陳舊，尚待翻新，小商舖數目不算多，只有舊式理髮店和涼茶店等。街坊陳小姐指，「租金貴，冇人租，舖頭越嚟越少」。
「領匯接手年年加租」

至於位處深水埗區、鄰近李鄭屋邨的寶熙苑商舖，屋苑十數個商舖都是地舖。附近近年有不少新入伙屋苑，居民年齡層較廣，故連鎖式補習社亦在此開設分校。
其中最受街坊歡迎的商舖便是一間迷你超市，所出售的日用食品比對面街的萬寧便宜至少一成，男女老幼都擠進舖內掃貨。此處人多車多，但經營藥材舖的租戶卻呻道：「沙士時，房署都有減過租，之後領匯接手就年年加，好難做落去，最好就政府買返間舖啦！」
五個場中最獨特的便是東熹苑商舖，被屋苑包圍的唯一舖位由伊斯蘭徐錦享紀念幼稚園租下。位處斜坡上的東熹苑甚是僻靜，但樓齡較新，環境亦較乾淨。

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213 : GS(14)@2014-05-14 01:16:51

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140512/18717101


【未來大計】
證監會年初就放寬房地產信託基金（REIT）的投資限制進行公眾諮詢，當中包括將REIT的投資範圍擴大至投資物業發展及不同的金融工具。
領匯（823）行政總裁王國龍過去亦一直支持為房託「鬆綁」，今次領匯計劃出售旗下資產，不排除預早儲定彈藥，密謀於日後食大茶飯。
證監諮詢准買地

領匯作為亞洲區內市值最大的房託，但礙於本地的房託條例的規限，導致發展一直「綁手綁腳」。不過，自去年金融發展局倡議將香港發展成為房託基金集資中心，證監於今年初亦火速響應，就《房地產投資信託基金守則》作出諮詢，包括建議容許房託參與發展項目及投資地皮用作發展收租項目用途，最多佔總資產一成。
證監亦指出，由於房託未必可尋找合適物業作投資，建議放寬容許投資於上市證券、非上市債券、政府證券及地產基金等，惟不得多於總資產25%。
現時諮詢結果仍有待公佈，不過王國龍過往已多次表示力撐放寬限制，認為可吸引更多房託來港上市，對本港房託市場有正面作用。

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214 : GS(14)@2014-05-14 10:49:26

823

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215 : GS(14)@2014-05-16 11:07:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140516/news/eb_eba1.htm


【明報專訊】有意涉足內地市場的領匯(0823)，早前放售旗下5個位於非核心地區的商場物業，昨日截標，引起不少資深投資者的興趣，包括舖王鄧成波、資深投資者黎永滔、紀惠集團行政總裁湯文亮均有入標，惟不見地產發展商蹤影。早前獲邀入標的英皇國際(0163)、宏安(1222)及資本策略(0497)都表示不會入標。對此，有分析員指出，由於按照商場契約，投資者買來後不能拆細出售欠彈性，令吸引力大減。


東熹苑舖停車位 估值3200萬





領匯發言人表示，旗下5項物業的招標已於昨天截止，現正審視有關資料，招標結果容後公布。領匯此次放售的5個商場均為非核心物業，分別為藍田興田商場、葵涌葵興商場、深水寶熙苑商場、筲箕灣東熹苑商舖與停車場，以及香港仔華貴商場。根據公司2013年年報，五大物業中估值最貴為香港仔華貴商場，達逾3億元。入場門欄最低的應為筲箕灣東熹苑，商舖加上146個車位的估值僅約3200萬元(見表)。

黎永滔：投寶熙苑商場 出價保守

於本港持有逾180個物業的領匯，破天荒放售旗下商場，引來不少資深投資者競標。舖王鄧成波、紀惠集團行政總裁湯文亮、資深投資者黎永滔昨日表示，均有入標至少一項物業。其中鄧成波入標藍田興田商場，黎永滔入標深水寶熙苑商場。湯文亮則表示，已入標其中一個商場。黎永滔指深水商場租金升幅有限，所以他出價保守，如果投得也是作長線收租。湯文亮則表示入標其中一個商場，希望作長線收租。他認為項目有很多人爭，可能有外國公司和基金入標。另市傳「小巴大王」馬亞木亦有入標。

相比之下，市傳大發展商紛紛缺席此次招標。曾獲領匯邀請入標的英皇國際、宏安及資本策略昨日都表示不會入標。

分析：不准拆售 難保流動性

有歐資投行分析員認為，相信發展商對此次放售興趣不大，主因商場不允許未來再拆細轉售所致，令發展商有所顧慮。「之前見到多發展商爭的標，全部都是可以給人拆散再賣，因為只有這樣才能令投資者的流動性有保障」。據悉，今次放售的5個商場中，僅深水寶熙苑可以拆售，其餘商場均不能拆售商場或停車場。此外，對於領匯無力打理的商場，其他發展商也未必願意再傾注資源，反而個人投資者會願意「博一博」。

明報記者 李萌

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216 : GS(14)@2014-05-16 11:08:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140516/news/eb_eba2.htm
黃國英：高增長時代已過 現價買領匯 或有排捱

2014年5月16日

【明報專訊】領匯(0823)去年中觸及歷史高位45.7元後，股價下滑並持續疲弱。豐盛金融資產管理董事黃國英表示，旗下基金持有領匯雖已有3年，但認為領匯已過了最黃金年代，投資者以現價入貨，雖可作為長線投資，但不能期望會有高增長，並要隨時做好「捱價」準備。


「加租空間收窄」

黃國英認為，領匯出售非核心資產並將精力集中在核心業務的策略是正確的。但集團基本因素已大不如前，不僅旗下商場加租空間較過往收窄、息口水平上升，領匯早前提出涉足內地市場，也意味要承擔更多風險。

他續稱，「領匯股價於5月上升，我覺得一方面是因為放售旗下5個商場消息，一方面也是因為大市不好，投資者轉向領匯等這一類安全的投資，但要再出現以前那樣爆升，絕對不似會再有」。領匯昨日收報39.6元，升約1%。

外資券商：息率仍吸引

有外資券商分析員則指出，領匯由上市至今，已證明了管理層的能力，在目前基數上再要求高增長是較困難的，但相信息率仍有吸引力。「如果經濟進一步下滑，領匯這類穩陣之選相信也會再受惠。」根據彭博，領匯2015年預測息率約4.44厘。

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217 : pluranep(42474)@2014-05-20 22:34:34

真係賣左
五個賣出四個商場


東熹物業
高泓投資有限公司
72,900,000
興田物業 金彰集團有限公司
210,000,000
華貴物業 逸俊發展有限公司
518,000,000
葵興物業 人人汽車有限公司
438,838,800
合計：
1,239,738,800

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20140520732_C.pdf

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218 : greatsoup38(830)@2014-05-20 23:49:14

估值又高左，應該唔畀他賣

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219 : VA(33206)@2014-05-21 00:04:18

呢次精彩了

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220 : greatsoup38(830)@2014-05-21 00:07:01

睇下政府出唔出招

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221 : VA(33206)@2014-05-21 00:41:11

民生爛場有人爭，領匯（823）剛發出通告，公佈5個商場招標結果，包括4個商場合共以近12.4億元售出，當中3個商場均由資深投資者林子峰買入，包括筲箕灣東熹苑地舖、藍田興田商場及香港仔華貴商場，共約8億元；另外，「小巴大王」馬亞木則以約4.39億元投得葵涌葵興商場。出售價較估值高約11.7%至69.5%。至於早前傳入標反應熱烈的深水埗寶熙苑商場未有出售。

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222 : VA(33206)@2014-05-21 00:42:00

蘋果d記者真係冇水準

爛場都夠膽寫出街

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223 : VA(33206)@2014-05-21 00:43:14

民生場有人爭，領匯（823）剛發出通告，公佈5個商場招標結果，包括4個商場合共以近12.4億元售出，當中3個商場均由資深投資者林子峰買入，包括筲箕灣東熹苑地舖、藍田興田商場及香港仔華貴商場，共約8億元；另外，「小巴大王」馬亞木則以約4.39億元投得葵涌葵興商場。出售價較估值高約11.7%至69.5%。至於早前傳入標反應熱烈的深水埗寶熙苑商場未有出售。


第二稿刪左爛字，篇輯傳做野？

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224 : VA(33206)@2014-05-21 00:43:53

http://hkm.appledaily.com/detail ... tant&issue=20140520


http://hkm.appledaily.com/detail ... tant&issue=20140520

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225 : VA(33206)@2014-05-21 00:44:49

如d資深投資者湯場就好笑

不過比唔比湯？

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226 : VA(33206)@2014-05-21 00:47:13

又話領匯食水深，翻新加租趕走舊舖過分

呢頭果啲冇翻新又話人地爛場

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227 : GS(14)@2014-05-21 15:49:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140521/news/ea_eab1.htm



【明報專訊】領匯(0823)早前放售旗下5個非核心地區商場物業，項目於上周四截標，並剛於昨晚公布結果，其中香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商舖及停車場、藍田興田商場以總共約8億元，由舖位投資者林子峰投得，另葵涌葵興商場則由「小巴大王」馬亞木以近4.39億元投得。不過，5個商場中唯一可拆售的深水寶熙苑商場，雖然招標時接獲13份標書，但領匯指由於出價未全面反映商場的增長潛力，故決定撤回寶熙苑商場的招標出售。


馬亞木奪葵興商場

上周四截標的5間領匯商場，吸引市場不少資深投資者入標，其中包括舖王鄧成波、資深投資者黎永滔、紀惠集團行政總裁湯文亮等，領匯昨日公布，其中4間商場以合共近12.4億元，接納投標書文件，較今年3月底的估值共8.96億元，溢價約38%，上述交易將於今年7月31日成交。

當中近年活躍於舖位市場的投資者林子峰，斥資約8億元，一口氣投得香港仔華貴商場、藍田興田商場及筲箕灣東熹苑商舖連同停車場3項物業，作價分別為5.18億元、2.1億元及7290萬元，分別較3月底估值溢價約四成、一成及七成，其中作價最高的香港仔華貴商場，根據領匯過往年報，商場樓面面積約41,878方呎，是次成交呎價約12,369元。

另有「小巴大王」之稱的資深投資者馬亞木，則以近4.39億元投得葵涌葵興商場，較估值溢價近47%，以樓面約24,664方呎計算，呎價約17,793元。

不過，市場曾指最受歡迎的深水寶熙苑商場，由於屬唯一可以分拆出售的項目，招標反應熱烈，上周合共收到13份標書，其中包括多名資深投資者，不過領匯公告稱，由於投標者出價未全面反映商場的增長潛力，故決定撤回該招標出售。根據領匯年報，截至去年3月底止，寶熙苑商場估值約1.045億元。

寶熙苑商場流標

對於寶熙苑商場流標，資深舖位投資者黎永滔昨晚接受本報查詢時感到愕然，「不知為何會流標，而自己本身打算買回來收租，不準備出售。」

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228 : Sunny^_^(11601)@2014-05-21 16:17:52

真係估唔到d山卡拉商場都咁值錢，而且仲要有溢價沽出…823其他資產睇黎仲有升值空間。

只不過值錢又唔一定值租，現時大部分823場都有大型連鎖店進注，要加佢地租唔太易…所以租金增長應該都係每年1x%之內既事。

另外管理層有意大展權腳，之前又話工廈變商場，又話買內地商場。先唔講potential project既risk,如果管理層唔係吹水的話，資本性開支會大增，收購借貸既融資開支都會有所增加。有可能會短期內賺少左錢，股息率下跌。所以暫時都係觀望，短期幾年內不太樂觀

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229 : bbaeric(38257)@2014-05-21 19:50:49

領 匯 12.4 億 售 出 四 商 場

領 匯 旗 下 四 個 商 場 以 十 二 多 億 元 售 出 ， 當 中 包 括 筲 箕 灣 東 熹 苑 商 場 。

　　(星島日報報道)領匯（823）首次出售商場一事塵埃落定。領匯昨日公告，在五個標售的商場中售出四個，總代價約十二點四億元，而寶熙苑商場因未出到價而不賣。「新小巴大王」馬僑生名下的人人汽車競得葵興商場，而本港物業投資者林子峰以近六億元豪氣掃入三個商場。

　　今次成功出售的四個商場，包括筲箕灣東熹苑商場、藍田興田商場、香港仔華貴商場和葵涌葵興商場；買方分別是高泓投資、金彰集團、逸俊發展和人人汽車。領匯已簽訂出售上述四項物業之獲接納投標書文件，總作價為十二億三千九百七十三萬八千八百元，將於今年七月三十一日成交。

　　早前最被看好的深水埗寶熙苑商場未有成功出售。領匯稱，儘管已在招標期間就寶熙苑商場接獲合共十三份投標書，惟由於有意之投標方所出的投標價並未全面反映寶熙苑商場的增長潛力，所以管理人決定撤回寶熙苑商場的私人招標出售。

　　翻查公司註冊處的資料，高泓、金彰及逸俊三家公司的董事均為林子峰。林子峰原本經營零售業，近年積極參與炒鋪，早前接受採訪時表示擁有約十間鋪位。是次同時入標競投五個商場，可謂志在必得。

　　另一中標公司人人汽車有限公司，註冊資料顯示公司負責人是馬僑生。公司主力在港經營小巴，擁有約六百五十部小巴，故有「新小巴大王」之稱。馬僑生曾表示，旗下十多條綫路，包括將軍澳的106、107號綫及旺角的5M綫經營困難，正與運輸署商討調整路綫以及減少班次，降低成本。

　　領匯在公告指出，出售代價相當於領匯於去年九月三十日之資產總值約百分之一點一九，故不用尋求股東批准。所得款項淨額約十二點二八億元，將在適當時用於領匯未來投資與基金單位回購，以及為一般營運提供資金。

　　領匯此前宣布，以私人招標方式放售旗下五個商場物業，一石激起千層浪，社會上有不少人質疑一旦商場易手，發展商會為圖利推高租金，變相趕絕小商戶。市傳領匯為保持形象，決定不接受部分發展商入標，避免遭人話柄。大部分早前獲邀入標的發展商及外資基金均未在投標時場出現

2014-05-21

http://std.stheadline.com/yesterday/loc/0521ao02.html

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230 : greatsoup38(830)@2014-05-21 23:15:54

VA在225樓提及

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如d資深投資者湯場就好笑

不過比唔比湯？

唔畀拆散賣，講到明

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231 : greatsoup38(830)@2014-05-21 23:26:05

VA在226樓提及

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又話領匯食水深，翻新加租趕走舊舖過分

呢頭果啲冇翻新又話人地爛場

唔是無野寫

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232 : 馬斯丹(46646)@2014-05-23 01:54:36

租金想加就加咩，除非貪心的小商戶肯承認自己其實交得少租

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233 : greatsoup38(830)@2014-05-23 02:21:44

趕走他們咪得

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234 : greatsoup38(830)@2014-06-01 17:47:12

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140527/18733782


【本報訊】鐵鎚爆竊黨昨日清晨現身沙田沙角邨，扑爆商場一間錶行櫥窗玻璃後，極速掠去35隻共值4.5萬元的精工錶，店東事後批評商場翻新後不能安裝閘，以致保安不足，而且現場通道四通八達，通宵通行無阻，恍如無掩雞籠，要求管理商場的領匯採取改善措施。
記者︰周鴻熙　潘志能

遇竊商店為位於沙角邨商場的恒安錶行，昨晨4時許，各店仍未開門營業，61歲姓林保安員在巡至地下時，突然聽到商場一樓傳來玻璃爆破巨響，立刻跑上樓查看，赫見錶行的櫥窗玻璃碎裂，地面滿佈碎片，店門前有一柄長約1呎的鐵鎚，於是立即報警。
[■有店舖閉路電視拍下歹徒（箭嘴示）逃走情況。讀者提供圖片] ■有店舖閉路電視拍下歹徒（箭嘴示）逃走情況。讀者提供圖片
共損失4.5萬元

警員到場發現兩塊櫥窗玻璃被人扑爆，出現一個直徑約半呎的大洞，相信賊人以鐵鎚扑爆櫥窗玻璃，伸手進入櫥窗，掠取陳列手錶，得手後逃去無蹤，其間商場警鐘沒有鳴響。警員其後聯絡到52歲姓黃錶行負責人，黃返回經點算後，證實擺放在櫥窗內的35隻精工錶被賊人掠走，合共損失約港幣4.5萬元。
警員事後翻看商場及錶行的閉路電視錄影帶，發現案發時有兩名身高約1.7米，戴口罩、鴨舌帽及手套的男子走近錶行，揮動鐵鎚猛烈扑向玻璃，櫥窗被扑爆後，賊人即伸手入內予取予攜，整個犯案過程不超過12秒，兩賊得手後逃去。警方現正追緝兩賊歸案，兩人俱年約20至25歲，案發時身穿深色上衣及牛仔褲。
發生爆竊事件後，錶行照常營業，商場則派員以圍板封鎖爆碎的櫥窗玻璃。
店東表示，其店舖開業幾十年，以往玻璃大門和櫥窗都安裝有捲閘，但管理商場的領匯，一年多前為沙角邨商場進行翻新工程，至近日重開，但店舖不能自行裝設鐵閘防盜，僅在玻璃門配備防盜警鐘，而且晚間只有一名保安員當值，加上商場24小時開放，並有至少六條通道連接，故可謂「無掩雞籠，自出自入」，難免成為盜賊目標。

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235 : greatsoup38(830)@2014-06-01 17:47:59

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140527/18733788


【保安漏洞】
遭鐵鎚黨扑爆玻璃爆竊的恒安錶行，原來已在沙角邨商場屹立30年之久，錶行舊舖設原有捲閘，加強防盜，但月前遷入重新裝修的店舖後，由於領匯以「影響商場style」為由，不許店舖安裝捲閘，終令賊人有機可乘。
按地契須24小時開放

領匯發言人則稱，沙角商場設有閉路電視以及保安崗位，商場辦事處會向相關商戶提供可行協助，包括更換玻璃門及玻璃飾櫃等善後工作。而按照地契條款規定，沙角商場為連接港鐵沙田圍站及沙角邨的主要通道，故必須作24小時開放，以方便居民出入。
發言人續稱，商場翻新後大部份商舖已轉用玻璃門，但未有接獲商戶就保安方面的投訴。但經營文具店的郭先生則透露，曾多次向領匯表達，要求加裝捲閘的要求，但對方卻以「影響商場style」為由拒絕。
《蘋果》記者

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236 : pluranep(42474)@2014-06-04 13:41:19

領匯公布截至３月底止全年業績，年內可分派收入總額３８﹒３億元，增１４﹒４％，每基
金單位末期分派８５﹒５２仙。期內，收益為７１﹒５５億元，升１０％。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... e=1&category=latest

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237 : greatsoup38(830)@2014-06-05 00:34:59

pluranep在236樓提及

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領匯公布截至３月底止全年業績，年內可分派收入總額３８﹒３億元，增１４﹒４％，每基
金單位末期分派８５﹒５２仙。期內，收益為７１﹒５５億元，升１０％。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... e=1&category=latest

盈利增20%，至39億，輕債

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238 : greatsoup38(830)@2014-06-05 00:35:24

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... =2&category=company
　　《經濟通通訊社４日專訊》領匯（００８２３）公布截至３月底止全年業績，年內公司已完
成了五個資產提升項目，令已完成之資產提升項目總數增至３５個。五個項目的投資回報均超越
所訂之目標。連同資產提升工程在內，公司在去年度內已投資了共１０﹒８８億元於物業及設施
提升方面。
　　公司指，目前有七個項目正在進行，包括本財政年度下半年獲得相關部門批准的兩個項目。
另有七個項目正待相關部門審批。公司預計七個獲批而進行中的資產提升項目的成本為
１１﹒５９億元，分別在今年中至明年底完成。
　　此外，公司指，在城鎮化、經濟轉向倚重消費及中產階層日趨富裕的推動下，國內零售消費
開支仍會繼續保持強勁勢頭。公司指，本港與內地為可以互惠之市場，下一階段發展國內市場可
說是順理成章，以擴大未來增長機遇。
　　公司的初步投資重點將側重於許多現有商戶早已立足的珠三角地區。又認為，日後隨著香港
與珠三角地區的整合及日益緊密的連繫，於經濟角度而言兩地之間將越難區分。公司在國內的投
資重點依然相同，將著眼於同時提供必需及非必需產品與服務的中檔社區商場。（ｗｉ）

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239 : greatsoup38(830)@2014-06-05 00:36:55

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... =2&category=company
　　《經濟通通訊社４日專訊》領匯（００８２３）主席蘇兆明於全年業績記者會表示，４月本
港零售銷售額下跌，對集團影響輕微，因為集團主要以生活必需品及中檔消費為主，商戶組合中
銷售下跌較多的珠寶銷售佔比很少，相反超市、衣服鞋類及飲食的銷售仍然錄得增長。
　　執行董事兼行政總裁王國龍認為，集團目標市場中檔及大眾消費仍然會有較好成績，對今年
續租情況感到樂觀。集團旗下的商戶租約期為三年，續租租金不會因為一個季度數據而受到影響
，再加上集團的商戶並非高檔店舖，續租租金增長率較易評估，波動不會太大。集團去年商戶續
租率為７０％至８０％，與以往相若。
　　被問及集團是否有意再出售商場物業，王國龍表示，要視乎市場需求及價錢，較難估計今年
會否有物業出售。集團去年出售四個商場所得的資金將會用作償還貸款、一般營運資金及回購基
金單位。（ｗｉ）

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240 : greatsoup38(830)@2014-06-05 00:37:05

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... =2&category=company
　　《經濟通通訊社４日專訊》對於早前行政長官梁振英表示有意研究削減「自由行」數目，領
匯（００８２３）執行董事兼行政總裁王國龍於全年業績記者會表示，若政策落實對集團有影響
，但相對其他物業投資公司影響較微，因為集團旗下商戶並非專注「自由行」旅客生意。
　　不過，由於奢侈品行業員工收入或會因此受影響，集團亦會受到連鎖效應的影響，預期連鎖
效應會在未來六至九個月顯現。
　　他又指，集團有意到內地發展，但投資時會較為審慎，集團不會在國內二、三線城市發展，
計劃在國內大城市尋找適合的新生活圈，在地鐵站附近開設社區商場。
　　集團早前與萬科簽訂合作協議，目前仍然正在研究不同的合作方案，未有詳細計劃可以公布
。（ｗｉ）

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241 : GS(14)@2014-06-05 18:08:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/eb_ebc1.htm


【明報專訊】早前斥資8億元向領匯(0823)收購屋村商場及停車場項目的資深投資者林子峰昨日表示，擬委託專業人士研究能夠拆售停車場車位，但強調現階段無拆售車位計劃，市場估計該批車位估值合共最少4.7億元。領匯行政總裁王國龍則指出，會繼續檢討現有物業組合，下次有機會的話亦期望善價而沽。

林子峰：現階段無拆售計劃

林子峰上月斥約8億元，向領匯購入香港仔華貴鸷、藍田興田鸷及筲箕灣東熹苑商場，對於早前市場傳出他有意稍後拆售商場停車場車位，林子峰昨指出，暫沒有考慮拆售車位，亦不知道車位是否可拆售，但在商場成交後會再找專業人士研究。根據領匯過往年報，3商場共涉約946個車位，市場估計每個車位平均月租約2000元，若以每個車位市值約50萬元計算，預料總值涉及約4.7億元。

林又稱，其中華貴鸷及興田鸷商場，每個將斥約4000萬元裝修，工程將於今年內展開。目前三個商場平均租金回報率約6厘，翻新可改善商戶經營環境，預料日後加租幅度溫和，並以街坊生意為主。

王國龍昨日在領匯的業績記者會上明言，若他們將那些無法再做好表現的物業脫手，買方將感覺「唔抵」，索性不買。因此是次集團能夠將手上四個商場及停車場項目脫手的造價，他肯定是雙方願意成交的適當價錢，相信對對方會「好好前途」。在落實是次出售物業交易時，領匯已找來數個買家出好價，他期待下一次領匯出售資產亦能夠做到和今次一樣效果。根據領匯的業績簡介，是次出售四項物業的作價逾12.39億元，較2014年3月底的估值溢價38.4%。

雖然領匯出售部分物業，但是王國龍相信，他們可以將套現所得用於減債、回購股份，甚至透過餘下物業提高收入，補足因為出售物業損失的收入。

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242 : GS(14)@2014-06-05 18:08:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/eb_ebd1.htm



領匯全年收入增逾一成 派息0.85元
  2014年6月5日

【明報專訊】本港4月份需售業總銷貨值下跌9.8%，卻不太影響經營公屋商場的領匯(0823)收租策略。集團行政總裁王國龍強調，由於旗下物業的商場針對大眾化及中檔消費為主，並非銷貨值下跌較多的珠寶首飾類，且珠寶類租客只佔領匯的租戶比例很小，因此領匯商場的租務不見得受到影響。領匯昨日公布截至3月底止全年度業績，期內物業收入淨額52.02億元，較去年同期增長12.7%，每單位派末期息0.8552元。

高檔零售寒冬 稱無損商場租務

領匯主席蘇兆明進一步稱，近期零售總銷貨值下跌，與之前的經濟周期較依賴旅遊消費受壓有關，未見影響領匯租金政策。王國龍補充，領匯平均每年有三分之一租約洽商續租，普遍會追回租約升幅。他相信若旗下商場並非主打高檔消費，租戶會較容易預算到平均租值，新租約不至會出現大幅變動。按領匯最新全年業績顯示，旗下商舖續租租金調整幅度為上升25.8%。

可收購資金達600億

若然當局落實自由行旅客來港設限，王國龍估計短期內會影響到有份在領匯商場附近屋村或旅遊區參與零售業從業員的收入及佣金，間接影響領匯商場消費。他認為當政策落實多過6個月後，將會影響到全港民生零售，致各消費環節「縮水」，影響將變成長遠性，而最終影響程度則視乎具體政策而定。

根據往績，領匯收購新項目的進度較慢，但是王國龍明言，日後房委會有好的項目放售，他們會予以考慮，同時亦正於內地與萬科方面保持接觸，洽商收購商場項目。以領匯的負債比率才20%至30%而言，可用於收購的空間多達500至600億元，惟不會一下子全部用於收購所需。

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243 : pluranep(42474)@2014-06-10 20:17:07

領匯加派息
因為回購「股份」，所以終期息由85.52仙調整至85.59仙

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244 : greatsoup38(830)@2014-06-10 21:48:07

拿回10個億就回購

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245 : realme(45134)@2014-06-13 09:03:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140613/News/ea_eaa1.htm

領匯擬續售商場 回購股份
財務總監﹕研悉售無協同效益項目

2014年6月13日
【明報專訊】9年前在一片爭議聲中上市的領匯(0823)，繼早前出售4個商場，現密謀沽售更多回報欠佳的屋商場。領匯財務總監翟強表示，日後會視乎營運效率、出租水平及與集團鄰近區域商場的規劃，研究出售欠缺協同效應的物業，套現所得初步會用於回購股份，待本港房地產信託(REIT)放寬自建物業及投資限制後，再謀求與地產商合作發展商場。

領匯今年5月才首度出售手上物業。翟強表示，較早前首次「試水」放售四項物業，相對規模較細，基金未必有太大興趣，因此放售對象以本地投資者為主。

他謂，過往領匯已手將物業價值提升，甚至將鄰近兩個商場合併規劃，和調配鄰近屋村租戶組合，提升人流及租值。集團亦不斷檢討旗下物業組合，日後會視乎市場需求及能否進一步提高協同效應等因素下，決定是否再售手上物業。他舉例如在某地區的單一物業，因周邊沒有其他領匯商場，營運效率便會較差。

根據領匯年報，其旗下內部收益率最低的物業為油塘高怡商舖及停車場，去年收益率為6.71%。不過，參考領匯剛出售的4項物業，當中亦不乏收益率相對高的項目，如東熹苑的商舖連停車場，去年收益率便達9.53%。

套現資金 已回購193萬單位

翟強說，領匯擬將出售4物業套現所得部分資金用於回購股份，自6月5日至10日便回購192.7萬個單位股份，致每股派息由0.8552元，提高至0.8559元，以昨天收市價計算回購金額約8100萬元。將來若出售物業後致租金收入減少，翟強期望能夠透過回購計劃保持對股東的回報。

新例執行後 與發展商合作建商場

雖然按目前房託條例，領匯只能夠將手上資金用於收購現成商場、派息或回購，但是翟強期待日後新例執行，容許房託將發展新項目及用於投資比例定在佔資產比例10%及25%。他指出，由於在港較少獨立興建商場的土地開發，加上多數項目均為商業、商場混合發展，若新例落實，有機會容許領匯和發展商合作參與發展項目。他們亦有機會在涉及較少投資下，借參與私募基金合作在新市場發展項目，汲取經驗兼尋求回報。

至於早前有購入領匯物業的投資者表示，研究拆售物業的車位，翟強指出，根據地契條款，屋商場大抵不容許拆售，停車場用戶須為內居民。

資產借貸比率11% 可續收購

現時領匯手上約有71億元現金加備用信貸，總資產借貸比率11%，翟強稱，他們仍有空間增加借貸去應付新收購項目。他舉例，就算他們多借200億元，借貸比率也只是升至20%。他們選擇項目的標準，最重要是租金升幅快過利息升幅，在港方面會將焦點放在中檔而毋須花太多資金翻新的商場，在內地方面則會避開租金收入不高而經營大型超級市場的商場，重點會放在中檔的室內商場，並且重餐飲元素，會配套時裝、娛樂等元素讓居民整日消費。他不諱言，個別位於深圳龍崗的商場，可能適合領匯經營。

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246 : realme(45134)@2014-06-13 09:03:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140613/News/ea_eaa3.htm

倘投資新項目 憂影響派息穩定性
2014年6月13日

【明報專訊】領匯(0823)上市9年，主要借助提升物業價值及租金，提高股東回報率，惟近期開始出售部分公共屋商場及停車位套現，並首次展開回購計劃，可視為即將進入另一個十年時的前奏。隨領匯與房委會為期10年的優先購買權將告完結，領匯正等待新的房託例賦予空間發展商場物業，及擴大投資範圍至私募基金投資，為領匯的未來初步勾勒出新藍圖。證券界相信，新例執行下，將有利領匯的盈利增長，但是因為新項目要由頭開始投資，恐影響將來派息的穩定性。

領匯上市前與房委會訂立城下之盟，有權進一步收購房委會商場及停車場物業，至今未見行使，反而頻頻向外收購商場，並且出售手上部份前房委會商場。領匯財務總監翟強不諱言，即使優先購買權行將告終，但是在商言商下，雙方日後在有需要時，不排除仍有合作空間。日後領匯將會開拓內地投資，甚至與香港發展商合作發展商場項目，與過往單靠屋村商場過日子，不可同日而語。

分析：港經驗未必適用內地

AMTD證券及財富業務部總經理鄧聲興指出，領匯靠提升物業價值的空間已經「七七八八」，能否運用香港的成功經驗在內地實踐，又屬未知之數。因此即使新例獲正式執行，領匯可以發展物業甚至增加私募基金投資，無疑有助盈利增長，但是一切要由頭開始投資，短期間未必即時提供回報下，或有機會影響現有穩定的派息政策。

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247 : realme(45134)@2014-06-13 09:05:56

總覺得領滙是香港眾多REITS中比較進取及有前景，難怪股價一直高企

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248 : GS(14)@2014-06-13 10:30:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140613/news/ea_eaa1.htm





【明報專訊】9年前在一片爭議聲中上市的領匯(0823)，繼早前出售4個商場，現密謀沽售更多回報欠佳的屋商場。領匯財務總監翟強表示，日後會視乎營運效率、出租水平及與集團鄰近區域商場的規劃，研究出售欠缺協同效應的物業，套現所得初步會用於回購股份，待本港房地產信託(REIT)放寬自建物業及投資限制後，再謀求與地產商合作發展商場。


領匯今年5月才首度出售手上物業。翟強表示，較早前首次「試水」放售四項物業，相對規模較細，基金未必有太大興趣，因此放售對象以本地投資者為主。

他謂，過往領匯已手將物業價值提升，甚至將鄰近兩個商場合併規劃，和調配鄰近屋村租戶組合，提升人流及租值。集團亦不斷檢討旗下物業組合，日後會視乎市場需求及能否進一步提高協同效應等因素下，決定是否再售手上物業。他舉例如在某地區的單一物業，因周邊沒有其他領匯商場，營運效率便會較差。

根據領匯年報，其旗下內部收益率最低的物業為油塘高怡商舖及停車場，去年收益率為6.71%。不過，參考領匯剛出售的4項物業，當中亦不乏收益率相對高的項目，如東熹苑的商舖連停車場，去年收益率便達9.53%。

套現資金 已回購193萬單位

翟強說，領匯擬將出售4物業套現所得部分資金用於回購股份，自6月5日至10日便回購192.7萬個單位股份，致每股派息由0.8552元，提高至0.8559元，以昨天收市價計算回購金額約8100萬元。將來若出售物業後致租金收入減少，翟強期望能夠透過回購計劃保持對股東的回報。

新例執行後 與發展商合作建商場

雖然按目前房託條例，領匯只能夠將手上資金用於收購現成商場、派息或回購，但是翟強期待日後新例執行，容許房託將發展新項目及用於投資比例定在佔資產比例10%及25%。他指出，由於在港較少獨立興建商場的土地開發，加上多數項目均為商業、商場混合發展，若新例落實，有機會容許領匯和發展商合作參與發展項目。他們亦有機會在涉及較少投資下，借參與私募基金合作在新市場發展項目，汲取經驗兼尋求回報。

至於早前有購入領匯物業的投資者表示，研究拆售物業的車位，翟強指出，根據地契條款，屋商場大抵不容許拆售，停車場用戶須為內居民。

資產借貸比率11% 可續收購

現時領匯手上約有71億元現金加備用信貸，總資產借貸比率11%，翟強稱，他們仍有空間增加借貸去應付新收購項目。他舉例，就算他們多借200億元，借貸比率也只是升至20%。他們選擇項目的標準，最重要是租金升幅快過利息升幅，在港方面會將焦點放在中檔而毋須花太多資金翻新的商場，在內地方面則會避開租金收入不高而經營大型超級市場的商場，重點會放在中檔的室內商場，並且重餐飲元素，會配套時裝、娛樂等元素讓居民整日消費。他不諱言，個別位於深圳龍崗的商場，可能適合領匯經營。

明報記者 陳偉燊

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249 : GS(14)@2014-06-13 10:30:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140613/news/ea_eaa2.htm
接手買家若改用途 或掀訴訟


2014年6月13日

【明報專訊】公屋聯會主席王坤，在05年領匯上市時是房屋委員會委員，他指出，領匯當年上市，政府透過地契規定拆售設施的用途，領匯不可以隨便更改，若果領匯將來拆售更多商場，而新接手的買家改變商場用途，則可能引來訴訟。


在2004年底，領匯首次試圖上市時，便曾遇到公屋居民引用《房屋條例》向法院提出司法覆核，結果令到領匯要押後一年才上市。《房屋條例》寫明，房委會有責任向居民提供住宅及其他包括商場在內的配套措施，確保市民自給自足。若果新買家向領匯買入商場，改頭換面，不以服務屋居民為目的，可能引發訴訟，

王坤昨天接受本報查詢時說，承擔訴訟風險的不單止是領匯或房委會，還有新買家。「這一點，不知道領匯出售資產時有沒有講清楚。買家是否了解這方面的風險。」

王坤指出，早前一個案例中領匯旗下一空置率高的街市，有一半面積被改為老人院，然房署答覆稱街市地契未寫明作零售用途，結果過關。但王坤認為如果整個街市改變用途，相信是不可以的。

港府消息人士說，港府在領匯已沒有持股，所以對於領匯出售屋商場，港府也沒有任何角色可以扮演，大家亦知道由政府回購領匯是不可能的。消息人士說，領匯出售屋商場與其他投資者，買家應知道這些商場的用家就是屋居民，很難令到這些商場的用途跟目前相差太遠。

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250 : GS(14)@2014-06-13 10:31:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140613/news/ea_eaa3.htm




倘投資新項目 憂影響派息穩定性


2014年6月13日





【明報專訊】領匯(0823)上市9年，主要借助提升物業價值及租金，提高股東回報率，惟近期開始出售部分公共屋商場及停車位套現，並首次展開回購計劃，可視為即將進入另一個十年時的前奏。隨領匯與房委會為期10年的優先購買權將告完結，領匯正等待新的房託例賦予空間發展商場物業，及擴大投資範圍至私募基金投資，為領匯的未來初步勾勒出新藍圖。證券界相信，新例執行下，將有利領匯的盈利增長，但是因為新項目要由頭開始投資，恐影響將來派息的穩定性。


領匯上市前與房委會訂立城下之盟，有權進一步收購房委會商場及停車場物業，至今未見行使，反而頻頻向外收購商場，並且出售手上部份前房委會商場。領匯財務總監翟強不諱言，即使優先購買權行將告終，但是在商言商下，雙方日後在有需要時，不排除仍有合作空間。日後領匯將會開拓內地投資，甚至與香港發展商合作發展商場項目，與過往單靠屋村商場過日子，不可同日而語。

分析：港經驗未必適用內地

AMTD證券及財富業務部總經理鄧聲興指出，領匯靠提升物業價值的空間已經「七七八八」，能否運用香港的成功經驗在內地實踐，又屬未知之數。因此即使新例獲正式執行，領匯可以發展物業甚至增加私募基金投資，無疑有助盈利增長，但是一切要由頭開始投資，短期間未必即時提供回報下，或有機會影響現有穩定的派息政策。

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251 : greatsoup38(830)@2014-06-15 00:21:31

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140613/18756946


【本報訊】領匯（823）上月拆售旗下四個「蚊型」商場，共套現逾12億元，財務總監翟廸強接受訪問時指，出售「細場」行動尚未結束，未來將集中資源在規模較大、位置理想的「目標商場」上，惟進軍中國的計劃暫時仍未有頭緒。
進軍內地未有頭緒

領匯早前出售四個分別位於香港仔、葵興、藍田及筲箕灣的商場，交易將於下月底完成。翟廸強透露，出售中小型商場屬領匯「中期發展策略」的一部份，「細啲嘅物業增長相對慢啲，放唔到咁多時間同心機，會繼續做（放售）」。同時，如物業缺乏協同效應，「長遠嚟講唔需要保留」。
領匯旗下「旗艦級」商場包括樂富廣場、即將開幕的屯門友愛安定商場等，翟廸強指上述物業屬「目標商場」，「規模較大、可成為消費者嘅目的地，一次過買到唔同嘅嘢、位置理想」。他指，未來將集中資源在目標商場上，但不肯透露具體策略或數量多寡。
然而，收購本港私人物業、進軍中國市場等，領匯目前仍然未有頭緒。翟廸強強調，不是因為看淡樓市前景而惜買，「我哋係長線投資者，唔會停止收購」。他解釋，提升現有資產、收購及出售物業，三者各有關連，「過去4年，我哋淨係買咗兩個香港商場，喺內地發展會更謹慎」。
他指，領匯管理層經常與內房龍頭萬科代表會面，「仲學緊嘢，好似稅務、法制、外滙等問題，遠較香港繁複」，如落實發展中國境內商場，雙方將共同管理、共同投資，惟礙於信託基金條例所限，領匯需持有有關物業逾半股權。
短期維持加租8%

至於近月零售市道出現倒退，翟廸強指4、5月商場租戶表現符預期，未見明顯放緩，「商場內高檔消費嘅比例細，絕大部份係餐飲同超市，睇唔到有減慢迹象」；領匯租戶每3年續租一次，過去4年平均續租租金升幅逾20%，「短期可維持每年加租7至8%」。

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252 : pluranep(42474)@2014-08-18 07:31:04

目標價狼左少少

魚樂無窮：領匯兩大引擎睇55元

有機染藍　基金掃貨

一輪牢騷過後，推介長短皆宜嘅領匯（823）。唔好以為交行貨，睇短線，美國10年期國債息低見2.34厘，創逾一年新低，高息股繼續有運行，領匯升勢未完。講中長線，恒指公司宣佈，房地產信託基金可升呢做藍籌，領匯作為行業龍頭大阿哥，最新市值過千億元，一定係染藍先鋒。一旦成事，基金掃貨之餘，隨時會掀起新一輪升級潮，炒股炒預期，領匯絕對要逢低吸納，用3厘股息率做目標，第一站先睇55蚊！呢啲贏面咁高嘅行貨，實在可遇不可求。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140818/18835407

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253 : pluranep(42474)@2014-08-18 20:53:51

殺出將軍澳 買入現崇山

領匯以13.8億元收入現崇山商場

領匯公布，同意以13.8億元購入現崇山商場及停車場，收購以現金及現有債務融資支付，預計於下月18日完成。

領匯行政總裁王國龍表示，有關物業是領匯上市以來第三項收購，相信可為現有資產組合提供協同效應，並認為收購有利提升投資回報。他又指，領匯將繼續在香港中端及中高端市場尋求收購機會，亦於內地一線城市尋求投資機會。

現崇山商場鄰近黃大仙港鐵站，總樓面面積約12.6萬平方呎。截至上月底，物業租用率約84%，已承租36份租約及多份准用證，每月租金收入約 280 萬港元。

根據獨立物業估值師世邦魏理仕的估值報告，物業於8月13日的估值為13.2億港元，假設商舖以市值租金全部租出，估計每月租金收入約470萬港元。

https://hk.news.yahoo.com/%E9%A0 ... 100769--sector.html

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254 : greatsoup38(830)@2014-09-11 01:10:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140910/news/ec_ecc1.htm
領匯售產 專揀租金升幅慢商場



領匯售產 專揀租金升幅慢商場
  2014年9月10日

【明報專訊】近年買賣趨頻的領匯(0823)，一邊將長期持有原屬房委會的商場物業逐步脫手，同時購入私人商場物業。仔細分析，發現領匯出售的屋鸷商場，近3年估值升幅都大幅跑贏租金升幅。相反購入的物業，租金升幅跑贏估值升幅。領匯一買一賣，便可從中提升租金收入。

購現崇山商場 推高鄰近租值

有不願具名的測量師對本報表示，按領匯新購入的黃大仙現崇山商場，平均呎價約1.1萬元計，相對新商場建築費每平方呎動輒5、6000元成本，收購價不算太昂貴。反之，他相信隨覑現崇山的租值提升，有望加快推高其估值，同時推高鄰近、屬於領匯的龍翔廣場及黃大仙中心的租值。當物業估值的升幅比租值升幅還要大時，他相信便有誘因觸發領匯沽售非核心物業。

根據領匯的年報資料作粗略計算，從2011至2014年度，該公司已脫手的四項物業，在期內的累計估值升幅平均為35.2%至63.2%，淨年租收入變幅卻由負數至累計增長23.9%而已，未能夠貼上估值升幅(見表2)。新近領匯宣布擬標售翠林等五項商場物業，在2011至2014年同期的累計估值升幅，更高達47.2%至76.4%，相對上一批出售物業，這五項物業的累計租金升幅較高，介乎13.9%至53.8%不等。

反之領匯從2011年起購入的南豐廣場、海悅豪園商場及現崇山商場物業，平均入貨呎價均比同期領匯位於區內的物業呎價低。當中以2011年該公司購入南豐及海悅的商場物業平均呎價，分別為7014元及9271元，比其位於同區坑口的厚德商場平均每呎估值12,882元還要低。近日其購入的現崇山商場，平均每呎購入價10,924元，亦比鄰近的黃大仙中心及龍翔廣場呎價估值18,096及13,430元為低。從2012年度起計至2014年3月底年度，南豐及海悅豪園的淨租金累計增幅分別為19.8%及33.5%，均比估值明顯跑贏(見表1)。

助改善整體物業組合

從以上資料分析，領匯的買賣策略已顯示出來。星展唯高達分析員丘卓文稱，領匯近期進行的買賣，目的是出售租金回報稍有不及的項目，轉購入表現較佳物業，有助改善整體物業組合表現及增長潛力。

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255 : pluranep(42474)@2014-09-15 21:55:27

領匯：不會獨資爭大圍站

【now新聞台】港鐵公司重推大圍站項目，已截收發展意向，反應十分理想，最少接獲19份意向書，除吸引各大發展商外，房地產投資信託基金領匯房產基金亦首度參與競投鐵路物業。

大圍站項目兩年前推出時，合共接獲15份意向，今次捲土重來，反應更加熱烈，最少接獲19份意向書，已遞交意向書的財團，除南豐、新鴻基地產、會德豐及新世界發展等大型發展商外，多家中小型發展商包括英皇國際、麗新發展及資本策略地產等。另外，中資萬科置業亦加入戰團。

首度競投鐵路物業的領匯表示，由於證監會早前已落實，容許房地產投資信託基金自行發展收租物業，而集團對大圍站商場部分感興趣，將會視乎招標條款，考慮聯同其他發展商合資競投項目。

大圍站項目最高可建樓面面積270萬平方呎，商業部分佔65萬平方呎，住宅樓面則佔205萬平方呎，預期可興建八座物業，合共提供約2900個單位。

項目兩年前曾推出招標，但由於補地價金額過高，最終流標收場，當時每平方呎補價約4700元。市場估計，今次重推補地價最少下調一成半，即每平方呎補價介乎3000至4000元。

http://news.now.com/home/finance/player?newsId=112400

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256 : Louis(1212)@2014-09-16 23:28:22

tam1234hk2014年9月16日 下午10:11
偉哥,823本月多次係近歷史高位回購股票
到底係個管理層真係咁有信心
定係另有目的?


Unknown2014年9月16日 下午10:45
823同時間又借緊好多錢來發展，而且最近基金訂例，佢又可以有限度作地產發展...回購既野好難講，可能佢睇十年後的股價比依家高好多，但你又可以楂十年嗎？最近佢強勢明顯因為恆指可能把它加入指數，但股價始終都要睇公司盈利，你又認為它未來盈利又會怎樣呢？


偉哥2014年9月16日 下午10:56
最簡單的原因莫過於管理層覺得買入自己股票的回報高於發展業務的回報。


領匯房地產投資信託基金 00823
股份回購 最後二十個記錄(每日)
日期  數量 (股)  最高價  最低價
2014/09/16  657,500  45.219  45.200
2014/09/15  1,329,000  46.350  45.257
2014/09/12  1,404,000  46.400  46.200
2014/09/11  889,000  46.300  46.105
2014/09/10  1,238,500  46.900  46.191
2014/09/08  474,500  46.900  46.796
2014/09/05  1,171,500  47.082  46.750
2014/09/04  1,955,000  46.650  46.100
2014/09/03  1,397,000  46.358  46.150
2014/09/02  1,059,500  46.500  46.051
2014/09/01  1,267,500  46.534  46.000
2014/08/29  1,000,000  45.980  45.500
2014/08/28  773,500  45.800  45.784
2014/06/10  406,500  42.017  41.900
2014/06/09  271,500  41.871  41.850
2014/06/06  601,500  41.850  41.689
2014/06/05  647,500  42.350  41.949

股份回購 最後十二個記錄(每月)
日期  數量 (股)  最高價  最低價
2014/09/01  12,843,000  47.082  45.200
2014/08/01  1,773,500  45.980  45.500
2014/06/01  1,927,000  42.350  41.689
更新日期： 2014/09/16

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257 : pluranep(42474)@2014-11-10 20:36:57

跳出香港，走入大陸??

關於擬收購深圳一項綜合用途發展
項目之商業物業部分及若干停車位之80%權益之意向書

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258 : GS(14)@2014-11-10 23:04:18

終於打入中國市場

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259 : GS(14)@2014-11-11 09:46:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141111/news/ec_eca1.htm


【明報專訊】早前成功「染藍」的房託基金領匯(0823)乘勝追擊，首度向內地商場進軍。領匯公布，其管理人領匯管理與內房龍頭萬科簽訂無約束力意向書，洽購萬科旗下位於深圳的龍崗萬科商場八成權益，包括若干臨街商舖及停車位。有市場人士認為，以該區價格水平計，該商場總值逾20億元人民幣，但內地經營商場不易，預計到3至4年後才有合理回報。


該商場於去年12月開幕，位於龍崗中心城區，毗鄰「三館一城」(科技館、青少年宮、公共藝術館、龍崗書城)及香港中文大學(深圳)分校，亦鄰近地鐵3號線吉祥站；連購物商場、街舖及泊車位計，總樓面面積逾100萬平方呎，商戶包括精品超級市場、零售品牌、戲院及溜冰場等。目前該區人口逾200萬。

商場估值逾20億人民幣

領匯表示，集團擬先眼於廣東省及珠江三角洲的合適投資機會，尤其城市的中檔零售市場。深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示，龍崗區屬深圳區內的衛星城市，是次洽購的龍崗萬科廣場，是區內近年做得較好的兩個商場之一，又稱目前商場租戶組合中以餐飲比例較高，但一線品牌比例較低，預料是次收購成功後，領匯可引入在香港營運商場的經驗。他又提到，目前區內樓上舖每平方米介乎2萬至3萬元(人民幣．下同)水平，地舖更可達6萬至7萬元水平。以此保守估計，該商場折合總值逾20億元。

不過，亦有投行分析員看淡領匯「殺入」內地，認為內地商場面臨電子商貿激烈競爭，即使是商場專家華潤置地(1109)，也非每個商場都經營得宜，又稱領匯經驗只限於將香港低檔商場翻新及提高檔次，搬到內地卻未必適用。他又認為，買入內地商場的回本期頗長，以目前資金成本，投資回報應達6厘才值得考慮，但即使是恒隆(0101)在內地自建商場，開業首年收益率對成本(yield on cost)亦僅錄得單位數，即龍崗萬科商場，要每年收租過億元才化算。因此估計領匯最快要待第二份租約開始，亦即3至4年後，才有望錄得較合理回報。

明報記者 鄭智文、劉詠怡

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260 : GS(14)@2014-11-13 16:13:23

盈利增2%，至19億，輕債

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261 : pluranep(42474)@2015-01-27 19:19:46

領匯成功變身為發展商，好事定壞事????

東九變天】領匯變身發展商！ 59億奪觀塘商業地

地政總署公佈，觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界商業地皮，由順立投資有限公司Century Land Investment Ltd(母公司為領匯及南豐合組的財團Assests Guard Holdings Ltd，)以58.6億元投得，樓面呎價逾6,600元，高於市場預期上限約5,500元約兩成，屬九龍東商業地皮呎價新高成交。領匯佔60%，南豐佔40%。

該幅商業地皮，上周五截標，共收11份標書，入標財團包括長實、新地、恒地（00012）、南豐集團、新世界（00017）、會德豐地產，信和置業（0083）則夥拍資本策略（0497）及德祥地產（0199），及首度入標商業地皮的領匯（0823)。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20150127/53378170

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262 : bbaeric(38257)@2015-01-27 19:45:20

領匯(00823.HK)夥拍南豐以58.6億奪觀塘商貿地
2015/01/27 18:58

地政總署公布一幅商業用地及一幅住宅用地的招標結果。兩幅用地的批租期為五十年，地價總計為62.3億元。

其中，位於九龍觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界的新九龍內地段第6512號的商業用地，以58.6億元批予領匯(00823.HK) 夥拍南豐的財團，作價高於市場預期。該地盤面積約為6,843平方米，指定作非工業用途，按最高樓面面積82,116平方米計算，平均呎價約6,630元。

另一幅位於新界葵涌興芳路的葵涌市地段第518號的住宅用地，則以3.72億元批予Team Worldwide Limited(母公司：Global Convention Limited)，中標價同樣遠好過市場預期。(su/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-01-27 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .650246/latest-news

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263 : greatsoup38(830)@2015-01-28 01:12:21

無甚麼水位

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264 : GS(14)@2015-01-28 10:20:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150128/news/eb_ebb1.htm



領匯踩過界 伙南豐59億奪商業地


2015年1月28日





【明報專訊】繼早前連環沽出商場及停車場後，領匯(0823)正式晉身為發展商，地政總署公布，觀塘海濱道商業地，由首度參與投地的領匯牽頭、伙拍南豐的財團以58.6億元投得，每方呎樓面地價6629元，創區內商業地皮新高。消息人士指出，財團擬於上址興建商場、寫字樓及停車場綜合式商廈，預計總投資額約100億元，領匯持有物業將作長線收租。


樓面呎價6629元 東九商地新高

領匯繼去年首度就港鐵(0066)大圍站遞交意向書後，今年首度入標、並「一擊即中」與南豐合作投得觀塘商業地；財團公布，領匯及南豐分別佔項目的60%及40%權益，估計領匯將負責項目租務及物業管理。

領匯管理董事會主席蘇兆明表示，是次投得的觀塘項目是領匯首個物業發展，亦為首個辦公室物業項目，並可與旗下現有零售、停車場設施組合發揮協同效應，讓業務發展更多元化。領匯行政總裁王國龍補充，該地皮將建成甲級辦公室大樓，作為長期持有及投資用。

蘇兆明：與旗下零售樓面發揮協同

相關地皮位處觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界，地皮面積約73658方呎，可建總樓面達883897方呎，是次財團出價進取，以每方呎樓面地價6630元，除較市場估值高21%外，同時亦打破去年初由星資豐樹產業，以每呎樓面地價5708元投得的觀塘恒業街、偉業街與觀塘道交界用地紀錄，呎價創東九龍商業地新高，預計於2020年6月30日或之前完成。

總投資料達百億 2020年中落成

領匯剛在本月中獲小股東通過從事物業發展後，即投得觀塘商業地。領匯在物業投資的上限為資產總值的10％，截至2014年3月底領匯的資產總值為1135億元，即最多可投資113.5億元在物業發展，今次觀塘項目已佔逾半。

至於南豐，是次是繼上周二成功投得將軍澳日出康城6期後，再下一城以合資身份投得觀塘地皮。

葵涌住宅地3.72億 樓面呎價6701元

至於早前獲19家公司入標的葵涌興芳路住宅地，由Global Convention Limited以3.721億元投得，每方呎樓面地價6701元，成交價高於市場預期約三成。韋堅信測量師行董事林晉超認為，中標發展商看好上址舖位價值，加上涉資及投資額不大，業界估計未來上址落成後每方呎價將達1.5萬元水平。

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265 : Freedom(41087)@2015-01-28 16:39:53

【領匯變身】花旗：購觀塘商業地皮風險高，對派息及負債輕微負面
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250128004

經濟通通訊社２８日專訊》領匯（００８２３）與南豐合組的財團以５８﹒６億元取得觀塘商業地。花旗集團發表研究報告，估計總發展成本約１０５﹒４１億元，每平方呎約１１９２５元，佔６０％權益的領匯預計出資６３﹒２５億元，將由自身現金資源或貸款支付。該行預計物業２０１９年落成。
　　報告指，根據其成本及現金該區租金計算，初期回報率約為３％，認為此回報率並不吸引，除非在落成後，租金增長達５０％至每平方呎４５元，即回報率改善至４﹒５％。
　　花旗又指，每平方呎１１９２５元相對附近地皮價錢是屬昂貴。
　　領匯管理層預計負債對資產比率會由１１％升至約１３﹒４％，領匯會以目前債務融資３５﹒１６億元支付地價，每年額外利息成本約１億元，但花旗預計２０１９年前都不會有收入貢獻。花旗又料，有關收購對每基金單位分派及負債水平有輕微負面影響。
　　該行指，關注領匯收購的辦公室大樓位置，並指領匯收購後令其變得更高風險，主因其股價較其他房託有顯著溢價，加上今次收購地皮總成本相對又不便宜，而且領匯參與物業發展的風險較純地產商為高。
　　該行維持領匯「中性」評級，目標價４８﹒２５元。（ｚｙ）

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266 : Freedom(41087)@2015-01-28 16:56:46

領匯變身】美林：領匯轉至物業無損負債及分派，續籲「買入」
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... n=research&code=823

《經濟通通訊社２８日專訊》美銀美林發表報告指，領匯（００８２３）與南豐合組財團首次投得政府商業地，以５８﹒６億元投得觀塘商業地，為區內地皮呎價最高的項目，焦點將放至領匯轉為發展寫字樓項目。該行對領匯將增長點轉至物業開發持開放態度，主要由於其負債水平仍低，相信對領匯短期分派無太大影響。
　　美林預期，項目總發展成本約每平方呎１﹒１３萬元，總投資額約１００億元，與區內商業項目的３﹒３％回報率相若。該行續指，領匯在房地產信託基金（ＲＥＩＴｓ）的１０％的物業發展投資限制下，可投資額約１２０億元，同時需要持有項目兩年，預期項目借貸成本會低於３％，令其資產負債比率升至１３﹒４％，仍屬低水平。
　　該行維持領匯「買入」評級，主要由於領匯持有物業組合仍具防守性，目標價５５元。（ａｈ）

......我覺得花旗講得好D

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267 : bbaeric(38257)@2015-01-28 23:44:46

28/01/2015 12:30

【領匯變身】分析：投資者不會對領匯失信心，惟項目造價太貴

　　《經濟通通訊社記者孔永彥２８日報道》領匯（００８２３）與南豐合組財團，以５８﹒６
億元的高價投得觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界商業地，每呎樓面地價６６３０元，
創區內政府地皮呎價新高。領匯首次入標政府地皮一擊即中，亦為證監放寬房地產信託基金
（ＲＥＩＴｓ）投資限制至總資產１０％後，首次有ＲＥＩＴｓ投得發展項目。
　　市場消息指，項目投資額約１００億元，即每呎成本約１﹒１３萬元，市場預期回報率約
３％。投行大致對領匯投身項目發展持開放態度，又認為領匯負債水平低，對分派不會有大影響
；不過此舉引起市場猜測領匯的定位將與地產商無異，並增加其風險。

＊分析：投資者對領匯增加投資渠道正面，惟項目造價太貴＊

　　交銀國際地產研究部董事劉雅瀚向《經濟通通訊社》表示，投資者不會因此對領匯失去信心
，因為早前領匯行政總裁王國龍亦已透露有相關部署，相信投資者樂見領匯增加不同投資渠道，
而且項目發展相信對派息無甚影響，加上市場對當區寫字樓有一定信心，因此投資者對此反應應
屬正面。
　　但劉雅瀚指，唯一的考慮是項目造價太貴。因地皮成交價５８﹒６億元，高出物業顧問為領
匯進行的估值１０％，而且項目２０２０年落成，投資期長達５至６年，即使建成後將項目出售
仍無甚溢價，不明白為何要以此高價投得項目。他相信落成後，領匯只有繼續持有，但約３％的
回報率仍然太低，回本期應頗長。
　　被問到領匯是否轉型至發展商，劉氏則認為，若領匯欲以此項目轉型，便將成為「入標地價
進取，對未來租金升幅非常樂觀」的發展商。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... tegory=editorchoice

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268 : bbaeric(38257)@2015-01-28 23:50:04

28/01/2015 16:36

【領匯變身】王國龍：觀塘項目只佔總資產半成，對基金分派無影響

　　《經濟通通訊社２８日專訊》領匯（００８２３）與南豐斥５８﹒６億元投得觀塘商業地，
領匯行政總裁王國龍於分析員會議表示，出資購得地皮後，項目佔總資產的比例約４﹒９％，仍
低於房地產信託基金（ＲＥＩＴｓ）放寬後１０％的投資限制，又指項目只令負債比率上升２個
百分點至１３﹒４％，其地地價及發展成本將會以領匯現金支付，並且計入為資產成本，因為對
領匯分派完全無影響。
　　王國龍續指，投得項目後，領匯的可投資未用限額仍有約５﹒１％，因為繼續物色不同的資
產投資機會，並主要以項目鎖定成本的年期及資金規模作考慮，因此不排除再與其他公司合作投
資項目，而且將以本港項目為主，內地或其他的發展則以與現有伙伴如萬科（２２０２）般合作
進行。（ａｈ）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... F%E8%AE%8A%E8%BA%AB

28/01/2015 16:43

【領匯變身】王國龍：入標項目為增長遠收入，強調並非轉型發展商

　　《經濟通通訊社２８日專訊》領匯（００８２３）行政總裁王國龍於分析員會議表示，被問
及為何會競投物業發展項目，而非收購現有項目，同時是次出價十分進取，他解釋是因為本港及
九龍東的寫字樓供應，在未來仍處於不足，而若改建工廈於領匯而言有一定難度及風險，加上今
次招標為九龍東區的一線地皮，相信項目具有長遠持有的潛力。
　　他續指，觀乎當區其他現有項目，部分售價頗高，部分則有不可拆售條款；而早前遞交意向
的港鐵（０００６６）大圍站項目，他指出港鐵希望保留商場部分，但領匯入標項目是希望持有
該項目，以有效營運商場取得回報。因此，領匯今次決定自己競投項目發展。
　　王國龍認為，市場提供的估價於領匯而言具參考價值，惟相信區內地皮競爭激烈，所以出價
較為進取以奪得項目。他又指，由於南豐有入標多幅政府地皮經驗，在估價上有一定優勢，因此
邀請南豐合作發展。
　　對於外界指領匯入標政府地皮欲變為發展商，王國龍強調無此打算，會競投該項目是為長線
持有，繼續以租賃業務為主要收入來源，並非如發展商般建成項目出售；但他又指對出售項目「
不會永遠說不」（ｎｅｖｅｒ　ｓａｙ　ｎｅｖｅｒ）。（ａｈ）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... F%E8%AE%8A%E8%BA%AB

28/01/2015 17:28

【領匯變身】王國龍：領匯出資６３億元，未定零售寫字樓分布

　　《經濟通通訊社２８日專訊》領匯（００８２３）行政總裁王國龍於分析員會議表示，觀塘
商業項目總投資額預計為１０５億元，當中領匯將會按比例出資約６３億元。
　　至於零售及寫字樓樓面分布，他指，建築師仍在設計當中，因此仍未定具體的零售樓面及寫
字樓樓面的佔比。但他指，項目發展限制比鄰近的Ｏｎｅ　Ｂａｙ　Ｅａｓｔ為大。（ａｈ）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... F%E8%AE%8A%E8%BA%AB

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269 : greatsoup38(830)@2015-01-28 23:53:50

花旗寫得好些

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270 : GS(14)@2015-01-29 10:47:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150129/news/eb_ebd1.htm



領匯：投地不影響派息


2015年1月29日





【明報專訊】領匯(0823)周二伙拍南豐以58.6億元投得觀塘海濱道商業地後，昨日與證券分析員舉行電話會議。有參與會議的分析員稱，領匯透露會在新投得的觀塘項目，較大比例會以發展寫字樓為主，並且會在未來一、兩年較多集中在港發展，並且相信即使參與物業發展，亦不致影響未來派息。


看好九龍東 作長線收租

據消息稱，領匯在電話會議內稱，觀塘項目發展主要看好政府推展「起動九龍東」計劃，其業務策略與地產發展商不同，並無預定年度賣樓目標，一般用作長期持有及收租。參與物業發展亦跟透過資產提升為物業組合增值相似，令其透過參與設計、興建及長期持有物業，提高投資效益，增加回報率。該公司會根據股東授權，將地產發展的上限，鎖定在佔資產總值的10%水平。 另由於在進行物業發展過程中，可透過借貸融資，有關利息亦可資本化。因此領匯在與分析員進行電話會議期間大派「定心丸」，更聲稱物業發展期間的資金需要，將不會影響盈利及派息。

有份參與電話會議的麥格理資本證券分析員譚鍇則稱，雖然領匯在會內，以與伙伴合作為由，不能透露在觀塘商業項目可以興建寫字樓、停車場及零售的具體比例，但是肯定會以興建寫字樓佔比最大。同時今次領匯首次進軍寫字樓發展後，在未來一、兩年會在港發展為主，不會貿然在內地參與收購寫字樓項目。

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271 : bbaeric(38257)@2015-01-29 21:50:04

《大行報告》瑞銀降領匯(00823.HK)評級至「中性」 目標價上調至51.81元  
2015/01/29 09:56

瑞銀指出，領匯(00823.HK) 投得觀塘商業地將令公司每股資產淨值預期降1.2%至52.4元，預期租金收入為成本投入之3.3%回報，低於去年9月底整個物業組合之4.82%淨資本化率。

該行認為，領匯管理層在去年轉為更活躍地進行資產收購及出售，料將持續尋找機會出售或再發展有多年歷史的資產，同時新項目進行投資，相信一些收購的潛在回報仍未完全實現。

該行指出，公司股價表現仍對十年期美債息率有高敏感度，這可以從去年底至今債息下跌了50個點子、股價上升9%而見得，料未來每25個點子轉變，目標價將轉變5.3%。該行按股息貼現模型將目標價由51.5元上調至51.81元，評級由「買入」降至「中性」，部分原因為考慮到近日強勁的股價表現。但該行認為2015年本港零售值得看好，投資領匯能受惠於相關概念。(bi/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-01-29 16:25。)

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272 : bbaeric(38257)@2015-01-29 21:51:49

《大行報告》大和降領匯(00823.HK)評級至「跑贏大市」 目標價上調至56.9元  
2015/01/29 10:44

大和表示，領匯(00823.HK) 中標九龍東商業項目看來是一個策略性及可承受的投資，公司指交易是試圖獲得額外每單位派息(DPU)的增長動力；該行指，當公司被認定為全球首屈一指的房地產投資信託基金(REIT)後，相信可進一步提升單位基金價格。對公司長遠前景正面，惟評級由「買入」降至「跑贏大市」，目標價從52.8元上調至56.9元。

該行續指，H股REIT投資物業發展屬史無前例，但行業調整顯示，對其他市場而言是十分普遍。由於項目所有發展成本已資本化，故無礙領匯2015至17財年的DPU；負債比率將會提升，估計可維持在15%以下。另外，在政府政策進一步支持下，大和相信九龍東區域可對精明的物業資產管理人提供相當大的價值創造潛力。

領匯的單位價格自2009年起走高，甚至是高估了；大和相信未來的DPU收益率持續受壓，因考慮到目前環球優質REIT的DPU收益率僅為2至3%，但預期2015財年有3.5%。(ji/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-01-29 16:25。)

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273 : bbaeric(38257)@2015-01-29 21:53:25

施永青：領匯(00823.HK)擴投資組合利企業形象  
2015/01/29 11:47

中原地產創辦人施永青認為，領匯(00823.HK) 投得觀塘商貿地除了有投資作用，也有助改變企業形象。他指出，過去領匯從房委會買入屋村商場，社會一直認為領匯因此要負擔起社會責任，但實際該等商業項目並非資助性項目。他認為，領匯增加其他投資項目有助改變其管理屋村商場的形象，料日後會繼續換貨投資。

有大行報告預期項目的回報率在3.3%，低於過去整體資本化率。施永青指出，本地一般商舖投資的回報率約2.5%至3%，若在此之上屬較高水平，過去能有更的高回報率，歸因於領匯將資源運用得比政府更佳。另外，他認為社會稱領匯為無良業主是不公平的，因為加租是需要消費者增加在商戶消費配合，是消費支持了租金升幅。

他指出，其他本地的房地產投資信託基金不似領匯般有歷史包袱，相信不會如領匯般銳意發展多樣化的投資項目。(bi/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-01-29 16:25。)

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274 : greatsoup38(830)@2015-01-29 22:59:37

真幻想不了領匯去到 50蚊

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275 : bbaeric(38257)@2015-01-30 20:17:55

《大行報告》匯豐升領匯(00823.HK)目標價至55元 評級「中性」
2015/01/30 12:00

匯豐發表報告指，相信領匯(00823.HK) 的首個發展項目(觀塘)，將有助分散中期每單位派息(DPU)的增長來源。領匯首次接觸辦公室物業項目，或令其風險狀況略升。預料領匯的租金組合將穩步增長。近日領匯股價強勁，部份是由於美國10年期債券孳息率年初至今跌50個基點至1.7%。

領匯預計，完成收購後，備考資產負債比率為13.4%(截至去年9月為11%)，領匯打算利用現金/或現有債務為項目融資。預料發展項目不會對DPU構成影響。該行維持其「中性」評級，目標價由49元調高至55元，並上調領匯2015-17財年DPU 1%至2%。(na/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-01-30 16:25。)

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276 : bbaeric(38257)@2015-02-09 20:57:04

領匯(00823.HK)收購龍崗萬科廣場意向書期限延長  
2015/02/09 10:50

領匯(00823.HK) 公布，與萬科(02202.HK) 達成共識，延長收購龍崗萬科廣場無約束力意向書之時限至下月底。

雙方於去年11月簽訂意向書，為領匯首個內地投資項目。該項目位處深圳市龍崗區龍城街道一項大型綜合用途發展項目之商場連同若干臨街商舖及停車位之80%權益。(ta/u)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-02-09 16:25。)

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277 : bbaeric(38257)@2015-02-10 19:05:34

《大行報告》高盛升領匯(00823.HK)目標價至48.7元 維持「中性」
2015/02/10 11:26

高盛發表研究報告，上調領匯(00823.HK) 2016/17年每股盈測0.7%，反映車位租賃費用增長迅速，目標價升9.9%至48.7元，估計2015/16年股息收益率分別為3.8%及7%，維持「中性」評級。

該行表示，領匯盈利主要增長動力仍然是集團潛在零售物業組合的資產增值項目(AEI)，同時管理層近年亦提升車位出租率，表現不俗。而根據集團中期業績報告顯示，公司擁有147個零售商場，當中7個項目正進行資產增值，8個待批，另外8個正在規劃中。

高盛指，領匯早前以58.6億元奪得觀塘商業地皮，惟能否提升其淨現值(NPV)則有待觀察，相信對短期財務狀況的影響有限。(ka/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-02-10 16:25。)

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278 : bbaeric(38257)@2015-02-16 22:00:33

領匯謀求發展增值
【短炒密碼】圖示申
2015年02月16日

領匯房產（0823）剛於1月底宣布，夥拍南豐發展投得觀塘海濱道商業地皮，作價58.6億元，領匯房產佔60%股份。該幅地皮面積6,843方米（約73,630方呎）、樓面面積上限82,116方米（約883,568方呎）。整個項目包括兩幢寫字樓大廈、內設商場和停車場，發展費用包含地價為105.41億元，領匯房產佔63.246億元。預計商業部分於2020年6月底前竣工。
這是該公司於1月中擴大投資策略後，首宗參與物業發展項目。翌日，該公司透過歐元中期擔保票據融資20億美元（約15.6億港元），應付上述地價支出。

手持現金36億元

於2014年9月底時，該公司手持現金35.81億元；短期負債18.76億元、長期負債124.17億元。負債淨額107.12億元，按其資產淨值1,106.1億元計算，負債比率9.68%。上述觀塘商業項目未計入建築費用，只是讓領匯房產負債比率稍稍增至12.86%，這亦難怪該公司管理層向記者和證券商表示，有關項目悉數舉債發展。
領匯房產為本港首家上市之房地產投資信託基金，現時管理之物業174個涉及樓面面積1,070萬方呎和7.6萬個車位。於2014年9月底中期營業收入38.30億元、增長9.65%；盈利170.32億元、大幅增長1.4倍。上述盈利尚包括出售一些非核心物業產生3.4億元。

盈利遠超收入

為何盈利遠遠高於營業收入？期間該公司來自零售物業租金為28.31億元、停車場租金8.25億元，盈利激增主要是投資物業重估產生增值147.61億元。這些增值並非實際現金流入，也不會產生營業收入，純粹是帳面上之數字。前年同期重估亦產生52.11億元。
對於基金持有人而言，最擔心是參與物業發展後，導致該公司分派削減。不過，該公司管理層經已再三表明不會因而削減基金分派。事實上，上述項目只令其負債比率由9.68%稍稍增至12.86%，不足以影響其利息承擔和基金分派。
按中期報告重估後計算，領匯房產每股淨值為48.23元，現價52.7元稍稍溢價9.27%。
瑞信證券預測2015年3月底止盈利為35.57億元、下降7.13%；但預測2016年3月底止年度為45.43億元，反彈27.7%，屆時市盈率（PE）將由現價31.6倍大幅降至26.6倍、仍屬昂貴，這就解釋他們謀求發展為公司增值。

http://www.hkdailynews.com.hk/NewsDetail/index/564760

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279 : bbaeric(38257)@2015-03-02 21:01:58

領匯轉型謀發展增值
【短炒密碼】圖示申
2015年03月2日

領匯房產（0823）夥拍南豐發展投得觀塘海濱道商業地皮，作價58.6億元，領匯房產佔60%股份。該幅地皮面積6,843方米（約73,630方呎）、樓面面積上限82,116方米（約883,568方呎）。整個項目包括兩幢寫字樓大廈、內設商場和停車場，發展費用包含地價為105.41億元，領匯房產佔63.246億元，預計商業部份於2020年6月底前竣工。
這是該公司於1月中擴大投資策略後，首宗參與物業發展項目。翌日，該公司透過歐元中期擔保票據融資20億美元（約15.6億港元），應付上述地價支出。

有關項目舉債發展

於2014年9月底時，該公司手持現金35.81億元；短期負債18.76億元、長期負債124.17億元。負債淨額107.12億元，按其資產淨值1,106.1億元計算，負債比率9.68%。上述觀塘商業項目未計入建築費用，只是讓領匯房產負債比率稍稍增至12.86%，這亦難怪該公司管理層向記者和證券商表示，有關項目悉數舉債發展。
領匯房產為本港首家上市之房地產投資信託基金，現時管理之物業174個涉及樓面面積1,070萬方呎和7.6萬個車位。於2014年9月底中期營業收入38.3億元、增長9.65%；盈利170.32億元、大幅增長1.4倍。上述盈利尚包括出售一些非核心物業產生3.4億元。
為何盈利遠遠高於營業收入？期間該公司來自零售物業租金為28.31億元、停車場租金8.25億元，盈利激增主要是投資物業重估產生增值147.61億元。這些增值並非實際現金流入，也不會產生營業收入，純粹是帳面上之數字。前年同期重估亦產生52.11億元。
對於基金持有人而言，最擔心是參與物業發展後，導致該公司分派削減。
不過，該公司管理層經已再三表明不會因而削減基金分派。事實上，上述項目只令其負債比率由9.68%稍稍增至12.86%，不足以影響其利息承擔和基金分派。

每股淨值48.23元

按中期報告重估後計算，領匯房產每股淨值為48.23元，現價52.7元稍稍溢價9.27%。瑞信證券預測2015年3月底止盈利為35.57億元、下降7.13%；但預測2016年3月底止年度為45.43億元，反彈27.7%，屆時市盈率（PE）將由現價31.6倍大幅降至26.6倍、仍屬昂貴，這就解釋他們謀求發展為公司增值。

http://www.hkdailynews.com.hk/NewsDetail/index/576486

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280 : bbaeric(38257)@2015-03-17 21:00:26

《大行報告》瑞信維持領匯(00823.HK)「跑輸大市」評級 目標價下調至39.91元  
2015/03/17 14:29

瑞信認為，地區性商場主要客群為本地客，料受到旅客增長放緩的影響最小。該行指出，領匯(00823.HK) 受到本港零售放緩的影響關係較小，但其租戶毛銷售自2012年開始放緩，而旺區滴漏效應減小，亦可能影響地區性商場的增長。近日美國長期債息上升，亦可能對領匯每單位價格造成影響。

該行重申領匯「跑輸大市」評級，目標價由43.9元下調至39.91元。(bi/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-03-17 16:25。)

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281 : bbaeric(38257)@2015-03-24 19:42:29

領匯(00823.HK)25億人幣購北京中關村商場  
2015/03/24 18:37

領匯(00823.HK) 公布，以25億元人民幣(下同)收購北京中關村商場EC Mall「歐美匯」，預計4月1日完成交易，代價將透過現金或/及發債支付。完成後，將能為公司提供即時的租金收入貢獻。

該商場的零售樓面近60萬平方呎，目前出租率約99%，當中三分一樓面的租約將於未來一至兩年到期，具空間進行租戶組合調整。行政總裁王國龍表示，預計該商場每年租金收入約1.57億元；平均每月每平米租金逾300元；暫無意進行翻新。

王氏指，領匯會繼續於本港物色投資機會，同時會在內地四大一線城市尋找目標。他又強調，雖然早前投得觀塘商業地，但並非要轉型成發展商，指會長線持有項目，無意出售。另外，他透露，正探討於內地發展網購及O2O業務，目前正與阿里巴巴有份投資的科技公司接洽。

至於領匯早前向萬科 (02202.HK) 收購龍崗萬科廣場之意向書時限延至本月底一事，王氏指，雙方仍就交易細節進行討論，相信短期內會有相關公布。(ph/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-03-24 16:25。)

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282 : GS(14)@2015-03-25 00:00:27

向基金買項目

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283 : bbaeric(38257)@2015-03-25 21:57:32

《大行報告》瑞銀下調領匯(00823.HK)目標價至49.86元 維持「中性」  
2015/03/25 10:04

瑞銀發表報告指，領匯(00823.HK) 昨宣布以25億元人民幣收購北京中關村商場EC Mall「歐美匯」，為其首個收購的中國商場。考慮到領匯併購態度轉趨進取，輕微調升其風險溢價，以反映潛在風險，目標價因此由51.81元下調至49.86元，維持「中性」評級。

報告指，按該商場的預測每年租金收入1.57億元人民幣推算，總資本化回報率為6.3%。據領匯管理層稱，按淨利息收益計，淨回報率僅約4%。瑞銀認為，中國的企業所得稅及紅利稅較高，料淨租金回報率將受壓。此商場規模僅佔領匯去年9月底的資產約2.37%，對整體影響有限，估計領匯明年的每單位分派將因此項收購提升0.7%。(ph/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-03-25 16:25。)

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284 : bbaeric(38257)@2015-03-25 21:59:01

《大行報告》美銀美林下調領匯(00823.HK)目標價至54元 重申「買入」  
2015/03/25 10:29

美銀美林重申領匯(00823.HK)「買入」評級，以反映其首次收購內地項目料可緩和市場憂慮其出價過高，料新收購可令單位分派稍為提升，又令淨物業收入提升4%。該行相信，若美國長期國債利率稍為上升，領匯現價值仍不會過高而受壓。而在物業下行週期，其民生零售組合將有更佳的防守性，因大眾市場的店家較少需財務幫助。

該行將領匯目標價由55元降至54元，以反映更高的每單位成本，又將2015至2016年之每單位分派預期下調1%至2%，以反映2015年下半年並無在出售資產後回購及更高的補償成本。(bi/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-03-25 16:25。)

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285 : DragonGirl(40332)@2015-04-03 15:36:28

萬科遲遲未得，ecmall上先

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286 : bbaeric(38257)@2015-04-19 11:29:17

《大行報告》德銀：領匯(00823.HK)增長前景弱 降級至「持有」  
2015/04/17 11:14

德銀報告指，雖然領匯(00823.HK) 增加銷售必需品的組合，不過仍然無可避免受到本港零售銷售轉弱的影響。本港對深圳戶籍居民實施新的「一周一行」制度，或影響領匯北區商場的生意。加上本港經濟轉弱，樓價高企削弱市民消費能力，預期會令領匯的租賃收入及可分派收入增長放慢。

此外，集團進軍內地零售市場及收購本港九龍東的商業項目，都會改變集團風險狀況。該行將領匯評級由「買入」降至「持有」，因現價已經是合理價值，但目標價由42.14元上調至43.06元。(ca/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-04-17 16:25。)

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http://www.aastocks.com/tc/stock ... .664639/latest-news

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287 : GS(14)@2015-04-21 00:18:17

http://cn.reuters.com/article/2015/04/16/idCNL4S0XD2UZ20150416
路透香港4月16日 - 汤森路透旗下基点报导，据消息人士称，领汇房地产投资信托基金正在寻求30亿港元(3.87亿美元)的五年期子弹式贷款。

这笔由借款人自行安排的贷款等分为定期贷款和循环信贷两部分。

据消息人士称，综合收益料略高于100个基点。

借款人是Link Finance Ltd。Link Holdings Ltd和领汇物业有限公司为担保人。

贷款资金将用于运营资本用途。

2011年4月，领汇房地产投资信托基金曾与八家银行签订了25亿港元五年期贷款。澳新银行(澳盛银行,ANZ)、中国银行香港、三菱东京日联银行、星展银行、汇丰银行为牵头主承销商(MLA)及簿记管理人。三井住友银行、创兴银行及大新银行为MLA。

2011年贷款亦平分为定期贷款和循环信贷两个部分。含所有费用的价码为80-90基点的中间水准。

领汇房地产投资信托基金是首家香港上市及以市值计现时亚洲地区最大型的房地产投资信托基金，亦是全球以零售爲主最大的房地产投资信托基金之一。领汇旗下拥有的物业组合包括内部楼面面积约1,100万平方尺零售物业及约78,000个泊车位。（完）

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288 : greatsoup38(830)@2015-05-10 12:51:38

買成了

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289 : greatsoup38(830)@2015-05-10 12:52:04

買不成深圳

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290 : pluranep(42474)@2015-05-13 08:19:20

領匯改名
係唔係要印新股票??
碎股可唔可以合成一張??


[am獨家]轉形象攻內地 領匯計劃改名
2015年05月13日

由房委會分拆商場及停車場業務而成立的「領匯房地產投資信託基金」(簡稱：領匯，上市編號0823)，據本報獲得可靠消息，該公司正計劃更改名稱。消息透露，領匯改名的原因是為了配合其業務發展策略需要，包括希望「洗底」，以擺脫公屋商場加租趕走小商戶的負面形象，加上該公司正進軍內地，其名稱已被別家公司搶先登記註冊，管理層考慮到為免混淆，便乘勢改名。本報昨日致電領匯查證有關消息，發言人回覆稱，對市場傳聞不予評論。
記者：張麗珊


消息續指，有關改名的決定原定今年第二季落實，後來推遲至第三季。至於將會改甚麼名字，消息指仍未有最後決定，只表示有幾個心水選擇，並已為有關改動準備了一筆預算以作推廣。


3年前曾提建議
領匯於2005年上市，過去一直透過提升資產價值計劃，包括將旗下公屋商場及街市陸續翻新、更改租戶組合及推廣活動等，以發揮物業升值潛力。不過，在改善商場街市包裝之時，卻為企業品牌帶來負面的公眾形象，皆因其加租及引入大集團到商場，趕走小商戶，惹起民怨，「領匯化」甚至曾經成為有很多連鎖店進駐商場的形容詞。3年前，領匯行政總裁王國龍接受傳媒訪問時，便曾提及應否為領匯改名。
不過，有關建議只聞樓梯響，近年公司則投放較多資源在形象工程上。期間，領匯積極在地產界大展拳腳，自2011年開始，共斥資逾31億元，先後收購將軍澳南豐廣場、信和置業的海悅豪園購物商場及嘉里建設位於黃大仙的現崇山商場與停車場。最近，領匯更變身發展商，夥拍南豐集團以58.6億元高價投得觀塘海濱大型商業地皮。


進軍內地市場
除了本地發展，領匯最近更進軍內地，去年底宣布計劃收購深圳龍崗萬科廣場八成權益，但直至今年4月底限期屆滿前，雙方仍未能達成協議。不過，領匯卻於今年3月以25億元人民幣(約31億港元)收購北京歐美匯購物中心，成為其首項在內地的物業投資。
據消息稱，領匯進軍內地向當局登記時，卻發現內地已有公司用了「領匯」這個名稱。記者上網搜尋，確實有一家200人的小企業「北京領匯國際展覽有限公司」，該網站更標明版權由2007年至2015年。
消息透露，若領匯要沿用相同名稱而只稍作修改，擔心會引起混淆，像2009年利嘉閣地產到上海發展時，該公司總裁廖偉強便指出，當年因名字已被他人註冊，惟有以「利尊」之名進軍內地。不過，若堅持用原有的名字，則有機會與對方對簿公堂，像美國著名運動品牌New Balance，最近被控其中文商標「新百倫」侵權，遭罰款9,800萬元人民幣(約1.22億港元)。


對形象有好處
對於領匯改名孰好孰壞，京華山一研究部主管彭偉新認為，若領匯是為了向內地發展而改名，反映他們已把專注力不再只集中香港，有新視野，所以改名未嘗不可。而他們在港將旗下商場翻新增值，未能帶來高投資回報，所以近年積極買賣資產，現在再開拓內地市場，雖然有風險，但憑他們的經驗應該可以做得好，對公司的整體形象亦有好處，預料對股價有正面影響。至於作為上市公司改名必須經股東大會投票，領匯以信託基金形式經營，沒有單一大股東直接控制業務，又能否順利改名？彭偉新指，一間公司改名都是為了凸顯其專長，除非因此要令股東權益受損，例如派息減半等，否則小股東未必會反對。

http://www.am730.com.hk/article-264315

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291 : greatsoup38(830)@2015-05-14 01:25:41

會印新股票，碎股你想合成一張問過戶處

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292 : cambo(29079)@2015-05-14 19:37:37

希望有好的改變。

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293 : greatsoup38(830)@2015-05-15 00:15:25

改個名希望會好

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294 : DragonGirl(40332)@2015-05-15 12:57:07

因為歐美匯搞太耐所以先推ec mall
但佢趕得及起一周一行前賣咗屯門個mall，唔係係咪收到風定咁啱

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295 : greatsoup38(830)@2015-05-17 12:52:48

那些場太細

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296 : qt(2571)@2015-05-25 10:03:09

http://cn.reuters.com/article/2015/05/20/idCNL3S0YB1BR20150520

路透基點：領匯房地產投資信託將貸款規模提高至40億港元--TRLPC

路透香港5月20日- 湯森路透旗下基點援引消息人士的話報導，領匯房地產投資信託基金將五年期子彈式貸款規模從最初目標30億港元提高至40億港元(5.16億美元)。
    
  領匯房地產基金周一在其官網稱，這筆貸款得到近80億港元的超額認貸。
  
  據消息人士稱，有12家牽頭行參與該交易。 中國銀行香港分行、恆生銀行、匯豐、瑞穗銀行和三井住友銀行各承貸4.5億港元，澳新銀行和法巴銀行分別承貸2.5億港元，中國建設銀行亞洲、工銀亞洲、華僑銀行、
華僑永亨銀行各承貸2億港元。
  
  這筆由領匯自己安排的貸款在5月15日簽署協議，等額均分為定期貸款和循環貸款兩部分。
  
  領匯房地產基金稱，貸款利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼123
個基點。
  
  借款人是Link Finance Ltd。 Link Holdings Ltd和領匯物業有限公司為擔保人。
  
  貸款資金將用於營運資本用途。
  
  領匯房地產投資信託基金是首家在香港上市的房地產投資信託基金(R
EIT)，而以市值計，是亞洲地​​區最大型的REIT，亦是全球以零售為主最大的REIT之一。 領匯旗下擁有的物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方尺零售物業及約78,000個泊車位。 (完)

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297 : GS(14)@2015-06-11 10:52:55

盈利增10%，至42億，輕債

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298 : GS(14)@2015-06-11 11:30:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150611/news/ec_ech1.htm
領匯收息10年已回本
末期息派0.9328元 增加9% 2015年6月11日

【明報專訊】領匯(0823)昨日公布2015年3月底止全年度業績，撇除物業公平值增長部分，物業收入淨額增長9%，達到56.69億元。集團的每單位末期息派0.9328元，增加9%兼創出歷年新高。該股成為近15年來，少數可以認購新股方式持股至今，以少於10年內將投資成本全數收回，兼可以賺取股價增值的股份。以股息將認購股份成本回本速度計，只遜於澳門博彩(0880)(見表)。

連同今次宣派末期息，由上市持股至今的領匯投資者，每股可以收回10.8元，完全回收抽新股時的投資成本兼手續費有餘。這還未計算該股的股價相比認購價的3.57倍賬面賺幅。以股息回收投資成本的速度而言，領匯跑贏另一從政府分拆出來的港鐵(0066)所需的15年還要快，大幅跑贏五隧一橋債券，只比澳博只需6年回本的速度稍慢。以昨天領匯收市價45.15元計，年息率為4厘。

每股收10.8元 速度贏港鐵

該公司主席蘇兆明稱，公司上市邁向10周年，他們過去已經按年將派息遞增，他期望日後派息繼續穩定增長，並且保持低波動性。他並無透露會否在上市10周年時派特別息。

面對香港零售市道放緩，領匯行政總裁王國龍稱，旗下的商場主要針對生活必需品及中檔消費為主，不太受到市道影響，租客的生意更見增長。受市道影響較大的高端及珠寶消費，佔領匯商場組合比重不大。他亦未見到有租戶要求他們減租，反之在每年有三分之一租客續租時，租值仍然有望保持增長。

根據該公司資料顯示，剛過去一年度，領匯每平方呎平均每月租金為45.4元，比去年同期增加7.8%，比前年度增加9.6%為低。

商場不受市道放緩影響

領匯近年表現積極，較早前曾經參與競投日出康城及九龍灣商業地，王國龍表示，日後是否再參與投地，視乎政府及港鐵開標競投的時間表而定。在收購項目方面，他們會不時留意新項目；在出售項目方面，他們會不時檢討，暫時則未有具體項目計劃出售。執行董事及首席財務總監張利民稱，公司在較早前進行40億元銀團融資，旨在趁市場仍在低息環境時融資。若出現收購機會時，則會稍為增加融資。

明報記者 陳偉燊

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299 : GS(14)@2015-06-11 11:30:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150611/news/ec_ech2.htm
與萬科保持合作關係
2015年6月11日

【明報專訊】領匯(0823)在進軍內地市場時，先登陸北京，並且以25億元人民幣提出收購北京中關村的歐美匯購物中心。

該公司行政總裁王國龍稱，他們會針對一線城市物色收購機會，就算其最近取消向萬科(2202)收購深圳龍崗區商場，他們會繼續與萬科保持合作關係。

王國龍指出，領匯會針對一線城市如北京、上海及廣州等，去物色已有收入的大眾化及中檔消費商場，甚至優質寫字樓。他不諱言正物色新的項目，亦明言公司改名與否，與其到內地市場洽購項目方面無關，總之他們會在適當的時候，公布改名的安排。

一線城市物色收購機會

在與萬科的合作方面，王國龍說，較早前領匯向萬科洽購深圳龍崗區商場方面，他形容有關商場條件非常好，惜因為雙方未能夠在落實交易結構方面達成共識，因此才未能夠成功收購項目。

初期重心放珠三角地區

但是領匯和萬科的合作關係仍然存在，領匯正考慮不同的項目，並且到南中國地區物色機會。根據領匯的業績公告指，他們正在物色的對象，初期重點對象，為許多現有商戶已建立業務的珠三角地區。

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300 : GS(14)@2015-06-12 14:34:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150612/news/ec_eci1.htm
【明報專訊】領匯(0823)較早前提出以25億美元收購的北京歐美匯購物中心，該公司的資產管理(中國)總監霍業生指出，他們非純看該項目扣除費用後的淨租金回報率逾4厘，而是看中歐美匯的中檔及品牌消費定位，以及未來的租金提升空間。他相信，歐美匯的租值提升幅度，會比領匯在港的項目為高。

現時領匯在港的收租物業綜合續租租金調整率為22%，零售租金按年增長7.2%。霍業生稱，今年歐美匯會有三分之一租約續租，並且可以透過引進新的品牌租客，甚至作出調動，便能夠取得比香港商場更大的租值提升幅度。

歐美匯主打內地數目正日益增加並具消費力的中產階層人士，加上區內少有同類中檔及品牌消費的商場，因此領匯管理層預期與鄰近的大賣場的客路不會構成衝突。領匯則無意洽購歐美匯附近的賣場。

歐美匯所屬的益颯美置業租賃營運總監王素平補充，歐美匯至今建立1萬至2萬名會員。

領匯企業傳訊及對外關係總監盧炳松進一步稱，旗下黃大仙中心、龍翔中心與現崇山商場約有40%租戶重複，在翻新項目時，他們會處理租戶重複的問題，並且考慮現有區內商場與現崇山商場的連接方案。

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301 : GS(14)@2015-07-09 16:07:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150709/news/ww_ww2.htm
領匯93億購瑞房滬寫字樓
2015年7月9日

【明報專訊】據《澎湃新聞網》昨日報道，羅康瑞控股的瑞安房地產(0272)，已將旗下上海新天地高級辦公室物業企業天地一期出售予領匯(0823)，成交價接近75億元人民幣(約93億港元)，打破長和(0001)於2013年以約70.38億元人民幣，出售陸家嘴東方匯經中心紀錄。

瑞安房地產主席羅康瑞於今年較早前稱，若成功出售上海企業天地一期，將改善集團周轉率及增加現金流，項目的出租率近100%。

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302 : greatsoup38(830)@2015-07-10 00:00:26

272確認賣野

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303 : qt(2571)@2015-07-18 16:13:59

http://cn.reuters.com/article/2015/07/17/idCNL4S0ZX2MX20150717

路透基點：領匯房地產投資再次入市融資，尋求40億港元貸款--TRLPC

路透香港7月17日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，領匯房地產投資信託基金正在與往來銀行磋商，尋求40億港元(5.16億美元)俱樂部貸款。

一位消息人士稱，該公司於7月初發出一份參考條件清單(indicative term sheet)，距離5月中旬完成五年期40億港元貸款案的簽約還不到兩個月的時間。

據消息人士稱，新貸款期限為四年。

消息人士稱，貸款結構與5月的類似，均分為一筆定期貸款和一筆循環信貸。 借款方為Link Finance Ltd，而Link Holdings Ltd和領匯物業有限公司為擔保方。

領匯此次籌辦聯貸之際，有消息稱，領匯房地產投資擬從地產開發商瑞安房地產有限公司處購買上海一處商業綜合體。 據當地媒體7月9日報導，領匯房地產投資料將以75億元人民幣(12.1億美元)收購瑞安房地產的企業天地一期。 企業天地由商業和娛樂綜合設施構成，位於上海黃浦區新天地附近。

5月份完成的40億港元五年期子彈式俱樂部貸款初始目標為30億美元，但因獲得超額認貸而擴大貸款額度。

有12家牽頭行參與了5月份的貸款交易。 貸款利率較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼123個基點。

在傳出領匯房地產投資擬購上海商業地產消息的同時，還有消息稱，中國房地產巨頭--万科也有類似的動作，万科牽頭一個財團尋求以約59.2億元人民幣從瑞安房地產手中收購上海企業天地三期，並在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。

領匯房地產投資信託基金是首家在香港上市的房地產投資信託基金(REIT)，為亞洲市值最大REIT，領匯旗下擁有的物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方尺零售物業及約78,000個泊車位。 (完)

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304 : GS(14)@2015-07-23 11:33:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150723/news/ea_eab1.htm
領匯擬陸續合併旗下商場
2015年7月23日

【明報專訊】領匯(0823)近年陸續將旗下同區商場合併，成為一個規模較大的商場，並以此作為增值策略之一。該公司企業傳訊及對外關係總監盧炳松表示，較早前完成合併友愛及安定商場成為HANDS商場後，續考慮將將軍澳、大仙龍翔中心和黃大仙中心，以至在新界區其他商場謀求合併。

他表示，領匯將旗下商場合併，原因是很多商場是在30、40年前建成，面積過細，因此擬將之合併作分區發展，作為資產優化策略。

商未能續租 「正常汰弱留強」

在香港方面，領匯商場內有部分商未能夠成功經營，他認為屬正常的汰弱留強過程。同時他們亦有4個鄰近邊境的商場，略受到近期自由行減少的影響，但是整體商場珠寶店數目較少，亦偏向民生消費為主，因此受到影響輕微。他們會按市與商討論續租，通常租約逢3年重新檢討1次，而集團在港150個商場中，每年有三分之一要商討續租，續租與否，大前提會考慮市場需求及商做到生意而定。

盧炳松又稱，現時商的續租率為80%以上，出租率為95%。領匯只佔全港9%商場出租樓面，若他們收租太貴，租會轉往其他地方承租。

拒評論購滬企業天地傳聞

對於有報道表示，領匯擬以75億元人民幣，向瑞安房地產(0272)收購上海企業天地一事，盧炳松稱，礙於監管條例所限，他們不能夠作出評論。但就強調，領匯續會在內地其他如北京、上海、廣州等一線城市，物色商埸及商廈收購。至於較早前他們取消收購萬科(2202)旗下深圳龍崗商場後，仍與萬科討論其他合作。他們傾向以購入實質資產，而非收購物業所屬公司。

對於較早前傳出領匯改名，盧炳松表示，仍然籌備中，未決定是集團整體改名還是只轉中國地區商標。總之在確定轉名後會盡快公布。

此外，領匯昨早舉行股東周年大會時，領匯監察率眾示威，並有派員進入股東大會念悼文等，要求立即回購公司，之後被保安拉出場。他們質疑領匯5名董事及高層袍金連薪酬達7800萬元，肥上瘦下，同時商場內有70%租戶為連鎖店，犧牲小商利益，更炮轟領匯有賤賣商場之嫌。

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305 : GS(14)@2015-07-24 17:14:27

272 sell 上海企業天地1期及2期物業 to 823

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306 : bbaeric(38257)@2015-07-24 19:06:41

瑞房(00272.HK)向領匯(00823.HK)售上海企業天地物業 涉逾66億人幣  
2015/07/24 08:21

瑞安房地產(00272.HK) 宣布，向領匯(00823.HK) 旗下全資附屬Capital Gainer，出售Brixworth International Limited(間接擁有位於中國上海企業天地1期及2期物業)之全部已發行股本訂立買賣協議，而訂約方已估計最終代價將為66.26億元人民幣，議定物業價值較估值溢價約1.6%。

企業天地1期及2期物業包括兩座名為「企業天地1期」(樓高21層，括19層辦公室)及「企業天地2期」(樓高10層，包括八層之辦公室)之高檔甲級寫字樓，以及設有地舖及停車場之連接商場及廣場(該兩棟辦公樓與一棟樓高兩層之商業群樓以及樓高三層之商舖相連。兩層地庫共有226個停車位)，位於上海湖濱路202號、湖濱路222號及黃陂南路333號。

上述物業總樓面面積近9.81萬平方米，辦公室樓面面積7.58萬平方米、商業群樓及沿街商舖樓面面積7,375平方米。於今年6月30日，該物業約有71份租約，佔該物業可租用總面積約98.4%。目標公司去年收益2.53億人民幣(包括租金、停車場及相關收入，不包括管理費)。截至今年6月底，該物業商舖及辦公室部分之租用率分別為100%及98.3%。

瑞安房地產認為，出售事項乃集團按照公司物業組合之戰略貨幣化計劃在現行市況下，以具吸引力之價值變現其對企業天地1期及2期物業之投資之機會。於支付債務及扣除交易成本與開支後，集團於完成時將錄得所得款項淨額42.84億元，參考公司於去年底之賬面值，將使集團淨資產負債比率降低15.6%。而所得款項淨額擬用於集團財務用途。(ta/w)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-07-24 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com  

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .681409/latest-news

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307 : bbaeric(38257)@2015-07-24 19:09:00

領匯(00823.HK)：有空間再作收購  
2015/07/24 13:42

領匯(00823.HK) 行政總裁王國龍指出，收購瑞安房地產(00272.HK) 之上海企業天地1期及2期令負債比由11%至12%增加至18%，但仍距離房地產信託基金上限之45%有很大的距離，有提升空間。他表示，領匯將繼續物色香港、北京、上海、廣州及深圳等一線城市之物業。

他指出，是次收購物業是由瑞房放售開始，過程中有數名對手。收購的作價為估值之106%，與領匯過往收購均會有所溢價的情況相同，今次作價合適。

他說，目前項目月租約2,460萬元人民幣，由於舊租約多為長年期及早年訂立，故未來續租一定有提升空間。他又說，是次收購可受惠於項目即時帶來的現金流，領匯之前有考慮過同時收購項目3期，但由於尚未落成及滿租，而一般新項目會提供租金優惠，故在現金流上有所考慮而不作收購。(bi/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-07-24 16:25。)

阿思達克財經新聞
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http://www.aastocks.com/tc/stock ... .681556/latest-news

領匯(00823.HK)：萬科(02202.HK)龍崗項目交易告吹因架構複雜  
2015/07/24 13:57

領匯(00823.HK) 行政總裁王國龍指出，收購瑞安房地產(00272.HK) 之上海企業天地1期及2期是以買賣海外公司方式進行，手續較為靈活和快捷。但之前收購萬科(02202.HK) 深圳龍崗萬科廣場項目，涉及內地公司之買賣，架構上出現複雜性，手續上令交易需時更久才可完成。

他指出，未來領匯收購會視乎物業條件，不會考慮項目之持有人身份，項目持有人是港資或內資均沒有影響。他指出，領匯與萬科維持著良好關係，仍會互相交流，尋求收購機會。(bi/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-07-24 16:25。)

阿思達克財經新聞
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http://www.aastocks.com/tc/stock ... .681558/latest-news

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308 : bbaeric(38257)@2015-07-24 19:09:55

《大行報告》花旗料領匯(00823.HK)滬項目淨物業收益率4.1厘 重申「買入」評級  
2015/07/24 13:57

花旗發表報告表示，就領匯(00823.HK) 今早宣布收購上海企業天地物業權益，估計最終代價將為66億元人民幣，屬公司上市以來第二次香港以外併購，今次收購涉及甲級寫字樓項目、商場及停車場，辦公室的樓面面積達7.58萬平方米、商業群樓及沿街商舖樓面面積7,375平方米，料收購作價相當每平方米7.94萬元人民幣，收購物業價值較估值溢價約1.6%。

該行表示，對領匯今次進軍香港以外寫字樓租務市場，持「中性」取態，因投資者會關注內地業務風險會較高，並關注項目同區內寫字樓供應或過剩。但該行維持對領匯「買入」投資評級，以及目標價50.4元。

花旗稱，按收購上述項目提供每月租金收入2,460萬元人民幣，淨物業收入(NPI)收益率相當4.1厘。按領匯管層指，料相關物業今年到期續租租金料可提升11.6%、估計明年的續租租金料升23.5%，相信可令未來兩年租金收入進一步上升。

據領匯管理層估算，收購會令其總資產負債比率由11.9%升至18.7%，料交易可於8月24日完成。該行指，收購項目的淨物業收益率為4.1厘，融資成本為2.7厘，估計其年度計收購，可令領匯每單位可分派股息(DPU)升1.7%。(wl/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-07-24 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com  

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .681559/latest-news

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309 : Freedom(41087)@2015-07-28 17:29:49

領匯房產基金（００８２３）－公司回購股份紀錄
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... &newsid=ETN10000823
　日期　　　　　數量（千股）　　　　金額（千元）　　　　回購價：最高∼最低（元）
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２７╱０７╱１５　　１﹐７７１﹒５　　７９﹐３１４﹒８　４４﹒７７３∼　４４﹒７７３

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310 : Freedom(41087)@2015-07-28 17:33:00

高盛：投資者需時等待收購於股價反映，續評領匯中性
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250727007
《經濟通通訊社２７日專訊》高盛發表報告指，領匯（００８２３）斥約６６億元人民幣向
瑞房（００２７２）收購上海企業天地一、二期，以６月份租金收入２４６０萬元人民幣計算，反映總年化收益率達５﹒２％，營運收入淨額回報率料為４﹒１－４﹒２％。　　高盛指出，發展速度頗快，是次已為今年第三個收購，雖然該收購長遠可擴闊領匯的收入基礎，但該行更關注領匯未來對寫字樓物業發展及外地商業體的營運能力；其回報率的多少取決於融資成本多少，仍要觀察其盈利增長潛力，而由於內地經濟增放緩，該行預料投資者需要耐性等待上述收購對股價的反映。
　　高盛預期項目的融資成本約３％，同時因收購提升領匯其１７及１８年的每基金單位分派預測２﹒１％及１﹒９％，維持「中性」評級，目標價４８﹒９元。（ａｈ）

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311 : greatsoup38(830)@2015-08-18 23:09:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150818/news/ec_ece1.html

【明報專訊】人民幣匯率近期波動，不少企業發展不明朗因素增加，但領匯(0823)卻因此節省過億元開支。其上月底宣布收購上海企業天地1號及2號地盤，惟交易日期延至8月底，中間因人民幣兌港元貶值近4%，令其交易總代價節省超過2億港元。

據領匯公告，該交易於上月24日訂立，地盤作價共66.26億人民幣，按當時匯率計算，港元代價約為82.64億元。雙方協定代價餘額的85%(即人民幣56.32億元)將按付款日前的兌換率，以港元、美元及人民幣支付。惟上星期開始人民幣兌美元貶值，亦帶動港元兌人民幣匯率走高，若按昨日100元人民幣兌121港元的匯率計算，粗略計算，現時須支付餘下金額僅為68.14億港元，而訂約時匯率計算則為70.4億港元，總共節省超過2億港元。

另外，領匯亦公布，將與7間金融機構訂一項40億港元，為期4年的銀團貸款協議。其中一半為定期貸款，一般為循環貸款，年息率為香港銀行同業拆息加0.97厘，資金將用於集團日常運營。

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312 : greatsoup38(830)@2015-08-19 15:09:34

改名領展

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313 : GS(14)@2015-08-20 15:13:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150820/news/ec_ece1.htm
準備攻內地 領匯易名「領展」
  2015年8月20日

【明報專訊】領匯(0823)昨日宣布，即日起將更改名稱為「領展」，主要由於「領匯」一字在內地已被逾20個機構註冊所致。領展企業傳訊及對外關係總監盧炳松表示，改名的主要目的為進入內地市場，希望內地與香港的名稱能一致，而其產生的支出並不大，且將從市場推廣開支中扣除。

領展昨日宣布，將由「領匯」更名為「領展」，該公司表示，主要由於「領匯」在內地已被逾20間機構註冊所致。

盧炳松昨日於活動後表示，品牌重塑計劃需時兩年，逐步更改現有資產的名字，首先會在香港幾個大型商場進行，如樂富及赤柱等。他透露，重塑計劃所產生的支出不大，而該支出將由市場推廣開支中扣除，同時因每年的市場推廣開支是固定的，故不會產生額外開支。

另外就市傳領展將出售旗下5個商場，盧炳松僅稱領展一直都有檢討旗下的資產組合，「有買有賣」，並無正面回應。

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314 : DragonGirl(40332)@2015-08-22 12:33:09

改名好無聊，又唔好聽

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315 : greatsoup38(830)@2015-08-24 10:19:47

叫領野，哈哈

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316 : DragonGirl(40332)@2015-08-25 11:15:41

兩個新商場都係大陸，唔好玩啦

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317 : greatsoup38(830)@2015-08-25 12:03:00

輸定了，呢鋪

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318 : pluranep(42474)@2015-08-28 13:56:29

愚問
公司改名
實物股票有無需要換新？

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319 : greatsoup38(830)@2015-08-28 15:32:35

有需要，等消息

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320 : qt(2571)@2015-09-05 16:34:22

http://cn.reuters.com/article/2015/09/01/idCNL4S1173DS20150901

路透基點：領展房地產基金40億港元貸款獲七家銀行承貸--TRLPC

路透香港9月1日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，領展房地產投資信託基金40億港元(5.16億美元)四年期貸款，已吸引七家銀行承貸。

澳新銀行、中國銀行及匯豐銀行各承貸6億港元，星展銀行、恆生銀行、瑞穗銀行及三井住友銀行各承貸5.5億港元。

貸款均分為一筆定期貸款和一筆循環信貸。 借款方為Link Finance Ltd，而Link Holdings Ltd和領匯物業有限公司為擔保方。

領展週一完成以66.2億元人民幣(10.3億美元)收購上海企業天地1號及2號。

領展房地產投資信託基金是首家在香港上市的房地產投資信託基金(REIT)，為亞洲市值最大REIT，領匯旗下擁有的物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方尺零售物業及約78,000個泊車位。 (完)

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321 : Clark0713(1453)@2015-09-06 02:26:50

更改信託基金之名稱及標誌、更改網站地址及更改管理人之名稱

"管理人之董事會謹此公布，為配合對信託基金所訂立之企業品牌策略，於 2015
年 8 月 19 日起，(i)信託基金之英文名稱已由「The Link Real Estate Investment
Trust （或 其 簡 稱 「 The Link REIT」 ）」 更改為 「 Link Real Estate Investment
Trust （或其簡稱「Link REIT」）」；(ii)信託基金之中文名稱已由「領匯房地
產投資信託基金」更改為「領展房地產投資信託基金」"

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322 : greatsoup38(830)@2015-09-08 00:07:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150907/news/eb_ebc1.htm
領展：商戶未現倒閉裁員潮
  2015年9月7日

【明報專訊】零售市道步入寒冬，名牌店負面消息頻傳，不過小商炉暫時似乎未受太大影響。領展(0823)企業傳訊及對外關係總監盧炳松昨日表示，旗下商場租金遠較香港平均水平低，加上商戶類別大多為日常生活必需品，暫未出現倒閉或裁員潮；他亦希望零售市道不會繼續惡化，因「始終受苦鮋係老百姓」。

盧炳松引用政府統計處資料指，港島、九龍及新界的平均每月呎租分別為180、150及120元；而領展旗下商場每月呎租約45元，遠較平均水平低，而且租炉大多是日常生活的必需品，抗壓能力較高，因此未見倒閉或裁員潮。

租炉主售必需品 抗壓力高

不過，盧炳松指反水貨等示威行動，的確令香港的「好客之道」聲譽帶來負面影響；領展將繼續密切注視零售市道的狀，希望不會惡化下去，因為「始終受苦鮋係老百姓」。

早前於「本灣街市(前稱小西灣街市)」推出的「視像揀雞」模式「i-Chicken」引起熱話，盧炳松指反應比想像中好，並透露正在考慮在年內計劃翻新的10個街市中，選擇適合的街市引入「i-Chicken」。

「視像揀雞」受歡迎 擬引入其他翻新街市

盧炳松亦表示，繼續引入「i-Chicken」的同時，亦要做好教育工作，因為未必所有年齡層均如年輕一代一樣，能夠接受「視像揀雞」。

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323 : greatsoup38(830)@2015-09-13 23:16:00

2015-09-05 iM
領匯十年 屋邨商場命運曲   

10年領匯變領展（今年８月易名），當中最不好說的，大概是屋邨商場的故事。

不好說，因為太複雜。房署首先把旗下的180個商場賣了給領匯然後上市；領匯之後又將其中9個不吸金的轉售私人業主；而2004後落成的公屋商場，回過頭來又交回房署接管。事情就如一班本是同根生的孩子，碰上不同際遇，然後走出了三條不同的路。

領匯率先走上改革之路，透過翻新硬件和重組商戶，10年間令資產增值2.5倍，商場租金亦由平均每平方呎22.7元升至45.4元。多年來它背上「奸商」之名，但也教曉我們，屋邨商場不一定要做濕碎街坊生意，它既容得下體面的店，也成為了連鎖品牌生意愈做愈大的伯樂。今天房署和私人業主也仿傚這套「增值方程式」，重整他們手上的屋邨商場。不同命運的孩子，原來殊途同歸。

這故事雖不好說，但卻值得說。殊途同歸的意義，在於無論政府、上市公司還是私人業主，從今以後營運屋邨商場，就只有一種形態一個目標，社會責任、街坊生活所需和人情味，也變得次要。直到有朝一日，這城裏再也找不到一間士多一間文具店，商場再亮再大也找不着一張熟悉的臉，生活裏最踏實的一塊被掏空了，而且回頭太難。

領匯到領展至今10年，它的出現，到底優化我們生活多少，又扼殺我們多少選擇？

領匯變伯樂 Cafe賺錢方程式

若說「資產提升」是領展過去10年的發展主調，相信無人會有異議。自2005年上市後，隨即陸續翻新旗下商場，小至簡單工程裝修商場設施改變形象；大則整個商場封起來「整容大執位」，至今已先後完成39個資產提升項目，共涉及資金逾80億元。

翻新商增值被批加租

當中以翻新樂富廣場（前稱樂富中心）最具代表性。領匯在2008年斥資5.46億元開展工程，商場設施出現翻天覆地轉變，租戶也經歷大執位，部分街坊小店及經營近廿載的吉之島撤出，換上連鎖店及UNY生活創庫。附屬的濕貨街市由街坊菜欄果檔變成了出售安格斯、羊架的高級凍肉舖，街市也破天荒引入紅酒、芝士專賣店。市民在乾爽的街市中推着購物車買餸，仿如置身日式超市。

其後，屯門友愛、安定兩個街坊商場一體化，改了個甚具朝氣的洋名「H.A.N.D.S」。赤柱廣場亦因地利，由原來服務馬坑邨居民的公屋商場，翻新成開滿高檔餐飲雅座及消閒商店舖的遊客設施。

總括這10年，領展在翻新商場時已建立了一套方程式，先刪減效益較低的設施如街市，繼而重新設計裝修商場及重劃舖位。硬件翻新後，再重新編配及加減租戶，並引入連鎖店及新品牌，為商場升格。如是者，領展旗下商場、街市及停車場在這10年間，投資物業估值共升了286.8%。

在不斷升格升值的背後，也常被人詬病。多年來，商場不斷大幅加租，增幅由幾成至幾倍不等，加上不續租、關閉街市等，令小店倒閉老舖絕迹，而這些年反對抗議示威更多不勝數。

被獵頭進駐屋邨商場

無論大眾對領展的評價如何，Cafe 1950的創辦人葉嘉麟（Kalan）仍視它為伯樂。Kalan早年2005年在銅鑼灣開設本港第一代樓上Cafe，兩年內開了4間分店，賺到第一桶金。其後再轉型同時提供咖啡輕食和正餐的樓上餐廳Pancakes Colour，同樣受到食客愛戴，5年開4店，最大一間有6,000平方呎。

營運至2012年，他遇上了伯樂。據他所知，當時正值改革的領匯，有專人負責在外面搜羅特色食肆邀請加盟。「有天『專員』找上門，問我有沒興趣入領匯商場。當時是2012年，旺區租金愈加愈犀利，實在唔想因為加租令生意大起大落，開始想穩定下來。另一邊心想，或者這是個將Cafe帶入屋邨的好機會！」

領展遂向Kalan開出一個他認為「合理」的租金方案，唯一條件是他要創立另一品牌。對於實實際際的街坊，在屋邨單做Cafe似乎太過別扭，但若配上西餐廳，椰林閣、花園餐廳卻多的是。思前想後，他決定以Cafe的裝潢配德國食品的歐陸餐廳Cafe 1950。

坐落屯門H.A.N.D.S商場的Cafe 1950，餐廳臨街一面的落地玻璃透着天然光，紅磚牆配木傢俬，牆上掛滿特色畫作、工業風吊燈和水管裝飾，四周還放滿懷舊流聲機、電話和木頭車等擺設，裝潢的確較同場食肆吸引。食客可選擇坐到玻璃窗旁的小圓桌，隨手拈來一本雜誌嘆杯咖啡，也可坐進卡位大嚼一番。而餐廳的招牌，是幾乎從沒在屋邨商場出現過的傳統德國食品啤酒雞、牛尾農夫包、豬手及香腸拼盤。

屋邨食客多花錢豪爽

坐在人來人往的餐廳，Kalan說起首次進駐領匯的舊事。「他們第一間給我們的舖就是H.A.N.D.S。我不熟新界，覺得好似離島咁遠。入來睇場時仍是一片爛地，落地玻璃出面好多阿伯在食煙捉棋，都幾恐怖！但實在不想錯過，於是我在那裏待了幾天，早午晚數人流，記低咩人行過和附近食肆，又在屋邨來來回回，模擬不同座數的居民行過來的路綫。」結果三天過去，他決定放手一博。「好多同行都笑我，問開係公屋商場邊個來食？有啲直頭話我黐綫！」

躊躇近半年，餐廳終在2012年底開幕。Kalan開業初期街坊「直頭是湧進來」，門口由朝到晚排長龍，反應始料不及的好，更試過預不夠貨，食材賣清光要提早關門，Kalan和整個團隊要花上近半年才慢慢掌握到餐廳運作。

Kalan解釋生意「唔憂做」的原因，在於屋邨人流多而且穩定，餐廳周末例必爆場，打風落雨生意就更好。此外，人人都以為屋邨開茶餐廳、雲吞麵就最穩陣，但同類型食店太多，只會分薄生意，反而一些「人做我唔做」的特色食肆既有新鮮感又享獨市之利，容易突圍。

「現今屋邨居民好肯接受新事物，加上大部分家庭經濟條件好，兩個人搵錢，即使交雙倍租都是幾千蚊，相比中產個個月拿兩萬蚊去供樓，屋邨客消費好手鬆。早市最多長者客，貪這裏舒服，早餐廿多元跟茶記差不多，下午茶有學生客，晚市太太們突然唔想煮飯，一家大細又會來，一餐四五百蚊都濕濕碎。」

當然，領匯當時也幫了他一把。雖然除基本租金外，生意達到某水平餐廳還要額外上繳「分成盈利」，但Kalan表示兩者合起來仍比外面的商場租金為低，加上「3+3」租約已列明加租幅度，令生意更有預算。領展近年積極引入不同類型的食肆，一方面吸引外區客「搵食」，另一方面卻又限制了同類型食肆的數目，間接保障了營商環境。

擴充以10間店為目標

挾着種種優勢，Kalan表示屯門店開業首月便已達到收支平衡，而在餐廳營運兩個月後已密謀開分店，結果一口氣簽了馬鞍山、天水圍、大圍、長沙灣4間分店，其後兩年陸續開業。截至目前為止，旗下5間分店都也從沒賠過本。他更指，這兩年已掌握了一套令生意穩定增長的方法：「每月食材、人工及租金都穩定，現時每間舖每月可賺到生意額約15%的利潤。但因為要分帳給領展，所以我不會加價谷生意額，想增加利潤一定是開分店，賺另一個15%。」

雖說是伯樂，Kalan也一定有聽過領展的壞話。「我覺得它沒不妥。以前屋邨街市濕轆轆，商場死氣沉沉，依家街市乾淨晒商場又光鮮晒，那不是更好嗎？我覺得好多人都人云亦云，一話有商戶被趕走就大肆宣揚。老舖賣枕頭難有生意，問心你都好少幫襯啦！聽聞以前茶餐廳月租幾萬，但生意額有成百萬，你話佢哋咁多年賺咗幾多桶金？買咗幾多層樓？我覺得這是公道說話。」

無論Kalan的聽聞是否真有其事，但他似乎正在重蹈前人的路，透過不斷在領展商場擴充業務而致富。他透露，最近在大圍新翠商場引入了韓式餐廳Sister Korea Cafe，一樣其門若市。Kalan未來計劃將Cafe 1950的分店數目增加最少10間，加上年底會為餐廳開設萬呎中央廚房，明年又會在天水圍再開韓國燒烤餐廳，有望成為領匯旗下商場的龍頭食肆集團之一。

節省成本7秘訣

1.自行裝修：親自設計、度尺、繪圖，再接洽建材公司及裝修師傅，令裝修成本減半。每間餐廳裝修費約200萬元，預計回本期一年。

2.自助飲品吧：向客人提供自助免費添飲，減少樓面工作量，令繁忙時段人手由10人減至約7人。

3.廚房設計：按烹調工序設計廚房布局，令員工可兼顧不同崗位，將所需人手由8人減至5人。

4.員工「炒散」：聘請?內居民任兼職，按其生活狀況編排上班時間，提升靈活度。

5.提供玩具、雜誌及集體玩意吸家長及學生客。

6.最少每3個月更新菜單一次。

7.提供較一般餐廳更寬闊的走廊，方便長者及傷健人士。

領匯監察：現存3大問題

成立10年以來，領展的負評如潮，瘋狂加租、逼走小商戶成為大眾對她的印象。長期監察領展運作的團體「領匯監察」，其主席蘇樂怡總結領展接手屋邨商場後，為商戶所帶來的各種問題：

1. 與租戶變賓主關係

房委會年代的商場雖以商業模式營運，但蘇樂怡說商戶與房委會之間仍有商有量，領展接手後，商戶反映似幫領展「打工」，例如要規定裝修風格及用指定的裝修公司；商場翻新後，領展早有屬意的連鎖店，舊有商戶願意出錢也不可租用；租戶要將營業金額向領展報告，舉例以當中三成計算，與擬定租金比較，以較高者為該月應繳租金。蘇樂怡批評領展的重重規矩，導致商戶失去自主，能留下來的都是久延殘存，更多要另覓出路，有商戶最終要轉行揸的士。

2. 秘密賣走旗下物業

蘇樂怡說今天領展已變身地產商，不再投資位處偏遠的商場，於是轉售套現，以藍田的興田商場為例，在出售之前，對租約即將到期的商戶，只以短期租約形式逐月續租，搞到當時人心惶惶，「商戶無從得知領展是不是想賣，或者幾時賣，直至賣出後傳媒報道才知道。」

3. 街市租金奇高趕客

自房委會年代的屋邨街市，不少已由外判商承包，蘇樂怡說，當時房委會監察承包商，不容許大幅加租，但領展接手後，承包價加一成，承包商就加商戶一倍租金，有菜檔的租金由1萬多元加至3萬多元，與房委會街市比較，租金更是數以倍計。

屋邨商場的連鎖店增多，影響不獨零售或飲食業，以往的屋邨醫生，為一家幾代人看病，但如今不少已變成連鎖醫務中心，早年有醫生被加租幾倍，兼由「走廊頭」搬到「走廊尾」，有些醫生因此要提早退休。

領匯到領展 十年人和事

兩度招股 2005上市

房委會因財困於2004年決定分拆商場、街市及停車場，成立領匯基金在港交所上市集資。同年12月招股吸引51萬名散戶認購，凍結資金2,800億。計劃後因司法覆核暫緩，至2005年11月再次公開招股，並於同月上市，編號00823。首日掛牌股價勁升14.56%。領展股價由10年前的9.7元至10.3元，升至本周三收報41.35元。

司法覆核 擱置上市

盧少蘭等公屋居民，質疑出售房委會商場違反《房屋條例》，向高等法院提請司法覆核，最終敗訴。事件暴露了上市計劃的漏洞，令計劃擱置。盧婆婆的一句「敲董建華個老虎頭」和叨着牙籤的樣子也成了經典一幕。10年後，盧少蘭由健步如變成以輪椅代步，但仍「火氣十足」，最近接受訪問仍斥領展「食人唔

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324 : greatsoup38(830)@2015-09-13 23:16:42

2015-09-05 iM
領匯十年 屋邨商場命運曲   

10年領匯變領展（今年８月易名），當中最不好說的，大概是屋邨商場的故事。

不好說，因為太複雜。房署首先把旗下的180個商場賣了給領匯然後上市；領匯之後又將其中9個不吸金的轉售私人業主；而2004後落成的公屋商場，回過頭來又交回房署接管。事情就如一班本是同根生的孩子，碰上不同際遇，然後走出了三條不同的路。

領匯率先走上改革之路，透過翻新硬件和重組商戶，10年間令資產增值2.5倍，商場租金亦由平均每平方呎22.7元升至45.4元。多年來它背上「奸商」之名，但也教曉我們，屋邨商場不一定要做濕碎街坊生意，它既容得下體面的店，也成為了連鎖品牌生意愈做愈大的伯樂。今天房署和私人業主也仿傚這套「增值方程式」，重整他們手上的屋邨商場。不同命運的孩子，原來殊途同歸。

這故事雖不好說，但卻值得說。殊途同歸的意義，在於無論政府、上市公司還是私人業主，從今以後營運屋邨商場，就只有一種形態一個目標，社會責任、街坊生活所需和人情味，也變得次要。直到有朝一日，這城裏再也找不到一間士多一間文具店，商場再亮再大也找不着一張熟悉的臉，生活裏最踏實的一塊被掏空了，而且回頭太難。

領匯到領展至今10年，它的出現，到底優化我們生活多少，又扼殺我們多少選擇？

領匯變伯樂 Cafe賺錢方程式

若說「資產提升」是領展過去10年的發展主調，相信無人會有異議。自2005年上市後，隨即陸續翻新旗下商場，小至簡單工程裝修商場設施改變形象；大則整個商場封起來「整容大執位」，至今已先後完成39個資產提升項目，共涉及資金逾80億元。

翻新商增值被批加租

當中以翻新樂富廣場（前稱樂富中心）最具代表性。領匯在2008年斥資5.46億元開展工程，商場設施出現翻天覆地轉變，租戶也經歷大執位，部分街坊小店及經營近廿載的吉之島撤出，換上連鎖店及UNY生活創庫。附屬的濕貨街市由街坊菜欄果檔變成了出售安格斯、羊架的高級凍肉舖，街市也破天荒引入紅酒、芝士專賣店。市民在乾爽的街市中推着購物車買餸，仿如置身日式超市。

其後，屯門友愛、安定兩個街坊商場一體化，改了個甚具朝氣的洋名「H.A.N.D.S」。赤柱廣場亦因地利，由原來服務馬坑邨居民的公屋商場，翻新成開滿高檔餐飲雅座及消閒商店舖的遊客設施。

總括這10年，領展在翻新商場時已建立了一套方程式，先刪減效益較低的設施如街市，繼而重新設計裝修商場及重劃舖位。硬件翻新後，再重新編配及加減租戶，並引入連鎖店及新品牌，為商場升格。如是者，領展旗下商場、街市及停車場在這10年間，投資物業估值共升了286.8%。

在不斷升格升值的背後，也常被人詬病。多年來，商場不斷大幅加租，增幅由幾成至幾倍不等，加上不續租、關閉街市等，令小店倒閉老舖絕迹，而這些年反對抗議示威更多不勝數。

被獵頭進駐屋邨商場

無論大眾對領展的評價如何，Cafe 1950的創辦人葉嘉麟（Kalan）仍視它為伯樂。Kalan早年2005年在銅鑼灣開設本港第一代樓上Cafe，兩年內開了4間分店，賺到第一桶金。其後再轉型同時提供咖啡輕食和正餐的樓上餐廳Pancakes Colour，同樣受到食客愛戴，5年開4店，最大一間有6,000平方呎。

營運至2012年，他遇上了伯樂。據他所知，當時正值改革的領匯，有專人負責在外面搜羅特色食肆邀請加盟。「有天『專員』找上門，問我有沒興趣入領匯商場。當時是2012年，旺區租金愈加愈犀利，實在唔想因為加租令生意大起大落，開始想穩定下來。另一邊心想，或者這是個將Cafe帶入屋邨的好機會！」

領展遂向Kalan開出一個他認為「合理」的租金方案，唯一條件是他要創立另一品牌。對於實實際際的街坊，在屋邨單做Cafe似乎太過別扭，但若配上西餐廳，椰林閣、花園餐廳卻多的是。思前想後，他決定以Cafe的裝潢配德國食品的歐陸餐廳Cafe 1950。

坐落屯門H.A.N.D.S商場的Cafe 1950，餐廳臨街一面的落地玻璃透着天然光，紅磚牆配木傢俬，牆上掛滿特色畫作、工業風吊燈和水管裝飾，四周還放滿懷舊流聲機、電話和木頭車等擺設，裝潢的確較同場食肆吸引。食客可選擇坐到玻璃窗旁的小圓桌，隨手拈來一本雜誌嘆杯咖啡，也可坐進卡位大嚼一番。而餐廳的招牌，是幾乎從沒在屋邨商場出現過的傳統德國食品啤酒雞、牛尾農夫包、豬手及香腸拼盤。

屋邨食客多花錢豪爽

坐在人來人往的餐廳，Kalan說起首次進駐領匯的舊事。「他們第一間給我們的舖就是H.A.N.D.S。我不熟新界，覺得好似離島咁遠。入來睇場時仍是一片爛地，落地玻璃出面好多阿伯在食煙捉棋，都幾恐怖！但實在不想錯過，於是我在那裏待了幾天，早午晚數人流，記低咩人行過和附近食肆，又在屋邨來來回回，模擬不同座數的居民行過來的路綫。」結果三天過去，他決定放手一博。「好多同行都笑我，問開係公屋商場邊個來食？有啲直頭話我黐綫！」

躊躇近半年，餐廳終在2012年底開幕。Kalan開業初期街坊「直頭是湧進來」，門口由朝到晚排長龍，反應始料不及的好，更試過預不夠貨，食材賣清光要提早關門，Kalan和整個團隊要花上近半年才慢慢掌握到餐廳運作。

Kalan解釋生意「唔憂做」的原因，在於屋邨人流多而且穩定，餐廳周末例必爆場，打風落雨生意就更好。此外，人人都以為屋邨開茶餐廳、雲吞麵就最穩陣，但同類型食店太多，只會分薄生意，反而一些「人做我唔做」的特色食肆既有新鮮感又享獨市之利，容易突圍。

「現今屋邨居民好肯接受新事物，加上大部分家庭經濟條件好，兩個人搵錢，即使交雙倍租都是幾千蚊，相比中產個個月拿兩萬蚊去供樓，屋邨客消費好手鬆。早市最多長者客，貪這裏舒服，早餐廿多元跟茶記差不多，下午茶有學生客，晚市太太們突然唔想煮飯，一家大細又會來，一餐四五百蚊都濕濕碎。」

當然，領匯當時也幫了他一把。雖然除基本租金外，生意達到某水平餐廳還要額外上繳「分成盈利」，但Kalan表示兩者合起來仍比外面的商場租金為低，加上「3+3」租約已列明加租幅度，令生意更有預算。領展近年積極引入不同類型的食肆，一方面吸引外區客「搵食」，另一方面卻又限制了同類型食肆的數目，間接保障了營商環境。

擴充以10間店為目標

挾着種種優勢，Kalan表示屯門店開業首月便已達到收支平衡，而在餐廳營運兩個月後已密謀開分店，結果一口氣簽了馬鞍山、天水圍、大圍、長沙灣4間分店，其後兩年陸續開業。截至目前為止，旗下5間分店都也從沒賠過本。他更指，這兩年已掌握了一套令生意穩定增長的方法：「每月食材、人工及租金都穩定，現時每間舖每月可賺到生意額約15%的利潤。但因為要分帳給領展，所以我不會加價谷生意額，想增加利潤一定是開分店，賺另一個15%。」

雖說是伯樂，Kalan也一定有聽過領展的壞話。「我覺得它沒不妥。以前屋邨街市濕轆轆，商場死氣沉沉，依家街市乾淨晒商場又光鮮晒，那不是更好嗎？我覺得好多人都人云亦云，一話有商戶被趕走就大肆宣揚。老舖賣枕頭難有生意，問心你都好少幫襯啦！聽聞以前茶餐廳月租幾萬，但生意額有成百萬，你話佢哋咁多年賺咗幾多桶金？買咗幾多層樓？我覺得這是公道說話。」

無論Kalan的聽聞是否真有其事，但他似乎正在重蹈前人的路，透過不斷在領展商場擴充業務而致富。他透露，最近在大圍新翠商場引入了韓式餐廳Sister Korea Cafe，一樣其門若市。Kalan未來計劃將Cafe 1950的分店數目增加最少10間，加上年底會為餐廳開設萬呎中央廚房，明年又會在天水圍再開韓國燒烤餐廳，有望成為領匯旗下商場的龍頭食肆集團之一。

節省成本7秘訣

1.自行裝修：親自設計、度尺、繪圖，再接洽建材公司及裝修師傅，令裝修成本減半。每間餐廳裝修費約200萬元，預計回本期一年。

2.自助飲品吧：向客人提供自助免費添飲，減少樓面工作量，令繁忙時段人手由10人減至約7人。

3.廚房設計：按烹調工序設計廚房布局，令員工可兼顧不同崗位，將所需人手由8人減至5人。

4.員工「炒散」：聘請?內居民任兼職，按其生活狀況編排上班時間，提升靈活度。

5.提供玩具、雜誌及集體玩意吸家長及學生客。

6.最少每3個月更新菜單一次。

7.提供較一般餐廳更寬闊的走廊，方便長者及傷健人士。

領匯監察：現存3大問題

成立10年以來，領展的負評如潮，瘋狂加租、逼走小商戶成為大眾對她的印象。長期監察領展運作的團體「領匯監察」，其主席蘇樂怡總結領展接手屋邨商場後，為商戶所帶來的各種問題：

1. 與租戶變賓主關係

房委會年代的商場雖以商業模式營運，但蘇樂怡說商戶與房委會之間仍有商有量，領展接手後，商戶反映似幫領展「打工」，例如要規定裝修風格及用指定的裝修公司；商場翻新後，領展早有屬意的連鎖店，舊有商戶願意出錢也不可租用；租戶要將營業金額向領展報告，舉例以當中三成計算，與擬定租金比較，以較高者為該月應繳租金。蘇樂怡批評領展的重重規矩，導致商戶失去自主，能留下來的都是久延殘存，更多要另覓出路，有商戶最終要轉行揸的士。

2. 秘密賣走旗下物業

蘇樂怡說今天領展已變身地產商，不再投資位處偏遠的商場，於是轉售套現，以藍田的興田商場為例，在出售之前，對租約即將到期的商戶，只以短期租約形式逐月續租，搞到當時人心惶惶，「商戶無從得知領展是不是想賣，或者幾時賣，直至賣出後傳媒報道才知道。」

3. 街市租金奇高趕客

自房委會年代的屋邨街市，不少已由外判商承包，蘇樂怡說，當時房委會監察承包商，不容許大幅加租，但領展接手後，承包價加一成，承包商就加商戶一倍租金，有菜檔的租金由1萬多元加至3萬多元，與房委會街市比較，租金更是數以倍計。

屋邨商場的連鎖店增多，影響不獨零售或飲食業，以往的屋邨醫生，為一家幾代人看病，但如今不少已變成連鎖醫務中心，早年有醫生被加租幾倍，兼由「走廊頭」搬到「走廊尾」，有些醫生因此要提早退休。

領匯到領展 十年人和事

兩度招股 2005上市

房委會因財困於2004年決定分拆商場、街市及停車場，成立領匯基金在港交所上市集資。同年12月招股吸引51萬名散戶認購，凍結資金2,800億。計劃後因司法覆核暫緩，至2005年11月再次公開招股，並於同月上市，編號00823。首日掛牌股價勁升14.56%。領展股價由10年前的9.7元至10.3元，升至本周三收報41.35元。

司法覆核 擱置上市

盧少蘭等公屋居民，質疑出售房委會商場違反《房屋條例》，向高等法院提請司法覆核，最終敗訴。事件暴露了上市計劃的漏洞，令計劃擱置。盧婆婆的一句「敲董建華個老虎頭」和叨着牙籤的樣子也成了經典一幕。10年後，盧少蘭由健步如變成以輪椅代步，但仍「火氣十足」，最近接受訪問仍斥領展「食人唔

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325 : Freedom(41087)@2015-09-22 18:11:02

領展五商場招標放售
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150922/19304741

【本報訊】領展（823）公佈，擬透過招標出售旗下5個項目，以粉嶺嘉福邨商場涉及樓面最大，共5.9萬方呎；預期出售項目最少為該基金套現逾12億元。領展行政總裁王國龍，招標符合領展資金流轉策略，為基金單位持有人創造最大價值。

料最少套現逾12億
領展公佈，將會向市場發出競投興趣邀請，出售旗下5個項目，包括柴灣峰華邨商舖、粉嶺嘉福商場、藍田廣田商場、屯門兆安苑商舖，以及香港仔田灣商場，大部份皆涉及車位或停車場。領展年報顯示，截至今年3月底止，5個項目合計估值約12.69億元，佔領展資產總值約0.89%。
領展指，5個項目將於今日起（9月22日）招標，為期約一個月，至10月22日中午12點截標，預期將附帶商場現有租約之限制及利益出售。領展行政總裁王國龍指，會不時就資產組合進行評估，尋求機會透過售出協同效應較低的物業，優化資產組合；又指今次招標符合資金流轉策略，旨在為基金單位持有人創造最大價值。
去年，領展已先後出售9個項目，套現逾29億元。不過，有資深投資者購入6個商場後，拆售車位套利，領展因而受到市場抨擊。
Apple Daily 2015-9-22

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326 : GS(14)@2015-09-23 00:33:52

領匯不玩了

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327 : GS(14)@2015-09-23 01:26:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150922/news/eb_ebb.htm
領展公開招標 售5商場
  2015年9月22日

【明報專訊】領展(0823)昨日宣布，擬將旗下柴灣峰華鸷商舖與停車場、粉嶺嘉福商場、藍田廣田商場、屯門兆安苑商舖與停車場，以及香港仔田灣商場5項物業，以公開競投方式出售，投標者可選擇競投任何一項或全部物業，截標日期為10月22日中午12時。第一太平戴維斯(香港)及戴德梁行，將是次領展公開招標物業的獨家代理。
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根據領展截至今年3月年報顯示，上述5項物業於3月31日的估值總額為12.69億元，佔該日公司資產總值約0.89%。其中，峰華鸷物業面積9821平方呎，估值8980萬元，現時每年淨收入為310萬元；嘉福商場物業面積5.9萬平方呎，估值4.39億元，現時每年淨收入為2110萬元；廣田商場物業面積5.78萬平方呎，估值3.46億元，現時每年淨收入為1640萬元；兆安苑物業面積1.7萬平方呎，估值7830萬元，現時每年淨收入為340萬元；田灣商場物業面積3.48萬平方呎，估值3.14億元，現時每年淨收入為1360萬元。

領展昨日收報42.85元，升1.06%。行政總裁王國龍表示，今次招標符合領展資金流轉策略，旨在為投資者創造最大價值。

王國龍：符資金流轉策略

領展近年不斷出售本港資產，再把資金轉往內地進行收購。包括去年首度放售商場，先於4月份以約12.4億元沽出葵興商場等4項商場物業，9月則以17.16億元沽出5項商場及商舖物業，前後套現近30億元。另一方面，卻於今年4月購入北京中關村的歐美匯購物中心，7月再斥逾66億元人民幣收購上海企業天地1號及2號

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328 : GS(14)@2015-10-05 23:51:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/ec_eca1.htm
領展攻內地 比重擬增至12.5% 加緊翻新整合 捕捉新界西北發展商機
  2015年10月5日

【明報專訊】領展(0823)今年連環收購北京歐美匯及上海企業天地兩棟寫字樓物業，行政總裁王國龍稱，計劃持續增加在內地發展項目，目前集團中國物業約佔整體物業價值7%，將來冀將內地業務比重提高至12.5%。同時，因應香港近年加重新界西北發展，以領展有17%物業位於新界西北而言，他們會加緊進行翻新及整合，捕捉發展的商機。

明報記者 陳偉燊

王國龍稱，領展會保守地及有紀律地在內地物色投資機會。以領展未計較早前新增的40億元年息1.2至1.3厘的銀團貸款，利息成本已低至2.66厘計，借貸比率又低於25%，並有60%為定息債務而言，他相信，購入內地物業取得最少4厘回報下，仍有利可圖。即使面對內地經濟不明朗，人民幣貶值，他見不到有太大問題，反而他在購入上海企業天地時，省下2.8億元支出成本。他們會每隔幾個月進行兩、三個月期遠期保值套戥，減低受人民幣匯率變動的衝擊。

購內地物業 未受人幣貶值影響

在主力發展的香港市場方面，王國龍說，領展旗下只有兩、三個屋鸷商場有較多金舖經營。至於在商場內經營的電器店，則受到二手樓成交縮減及網上購物影響，致承租面積縮小。近期股市下跌，則影響較多中產人士，但光顧領展商場的顧客多數為公共屋鸷及居屋客，因此受影響較少。將來領展還會按年耗資6億至8億元翻新商場，至2020年時估計會有10多個項目進行翻新。適逢香港加強西部發展，領展有17%項目位於西部下，他們會加強區內商場翻新及整合。

按年耗資6億至8億元翻新

雖然領展上市已屆十周年，但是王國龍說，因為他們派息已經高達百分百，所以沒有計劃派發特別息誌慶。自7月27至9月15日，領展反而以每股平均價約45.08元，前後斥資近17.82億元回購逾3952萬股逐步註銷。他指出，公司已經將之前出售物業所得80%至90%用於回購，主要反映股價相對資產淨值折讓，並且平衡及補貼出售物業減少了的收入。將來他們是否進一步回購，會視乎市況及再出售多少物業而定。不過他拒絕透露，最近標售估值12.69億元的田灣商場等一籃子物業進度。

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329 : GS(14)@2015-10-05 23:51:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/ec_eca2.htm
王國龍：小商戶比例逾六成
  2015年10月5日

【明報專訊】領展(0823)自上市以來，一直飽受監察團體指責，指其剝奪小商戶生存權，只照顧大型連鎖店集團利益。領展行政總裁王國龍強調，小商戶佔旗下商場租戶比例仍達60%，集團目標只是改善商戶組合，減低惡性競爭，以幫助商戶擴大商圈。

王國龍表示，雖然領展面對不少指責，但示威者始終只是「靠大聲」，即使他們解釋外間也未必聽進多少。

王國龍強調，領展目標是吸引居民留區消費，繼而吸引鄰近區域居民過來光顧，幫助商戶的商圈擴大，集團會從改善商戶組合覑手，增加屋鸷居民選擇，減低同類商戶惡性競爭；改善通道令顧客更易接觸商戶；以及培養中、小店主發展成連鎖經營方面多下工夫。他指：「小商戶佔領展商場的租戶比例仍達60%，仍可照舊光顧19元學生餐」。

減惡性競爭 助商戶擴大商圈

他形容，領展過去十年「與時並進」，他們會因應購入北京歐美匯購物中心及其團隊在科網方面成功發展的基礎上，逐步在香港的領展商場增添無線上網(WIFI)服務，及在10月份起推出「泊食易」Apps，讓區外用戶得知有那些地方泊車及更多商戶優惠，幫助加強推介商戶，冀在商戶不需額外支出下增加生意。

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330 : greatsoup38(830)@2015-11-12 02:06:01

profit increase 10%, to 2.2b, low debt

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331 : greatsoup38(830)@2015-11-13 00:57:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151112/news/ec_eca1.htm

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332 : greatsoup38(830)@2015-11-13 00:57:41

領展擬設「商場三級制」 王國龍：有助制訂管理方案
2015年11月12日
【明報專訊】近期香港零售市道表現明顯放緩，「吉」舖處處，惟領展(0823)行政總裁王國龍指出，旗下商場因為以銷售日常生活用品為主，未見銷售受到太大影響，亦不認為有減租壓力。他又表示，領展擬將旗下商場分成都會、匯坊及鄰里三大類，因應人流、消費者、租客及地區作詳細分析，制訂具體管理策略，而非一刀切提供服務。

明報記者 陳偉燊

王國龍表示，領展商場面對香港零售市道放緩，受到影響會較少，主要因為他們以銷售日常用品為主，加上香港的就業情况不差，因此就算遊客減少，充其量只會令到租戶的營業額增長減少而已。

指租金未見太大下調壓力

由於商場通常以三年為租期，以他所見，無論現有及新租戶均能夠承接目前的租金水平，因此他見不到租金有太大的下調壓力。執行董事兼首席財務總監張利民更指，來自餐飲業租戶的經營表現，優於其他行業租戶。根據領展的9月底止中期業績顯示，飲食行業的每平方呎銷售額，按年錄得10.8%增長，跑贏其他行業租戶。

街市租金增幅大降至1.1%

至於領展新提出的「商場三級制」，將會把旗下商場歸類為規模及面積較大的「都會」商場，之下還有「匯坊」中型商場，及面積較細的「鄰里」商場。王國龍解釋，將物業作出的分類後，他們可以在分析消費者、租戶、所屬地區等因素後，制訂管理方案，而非一刀切地提供服務。雖然截至9月底止，領展的街市租金續租調整增幅，由去年同期21.8%大降至期內1.1%。王國龍解釋，這與領展找外間機構承包街市營運有關，他們會因應每個街市的經營情况，外判至其他機構管理，或自行收回打理。外判街市時，領展應佔的營業額表面減少同時，營運成本亦會相應降低。根據領展提供的資類顯示，領展逾80個街市中，有35個交由外判商管理。

同時領展亦會持續重組及提升街市，當中旗下天水圍天耀街市撤走濕貨市場，轉到對面的天盛邨，遭遇反對一事，他強調，有關重組旨在令區內居民有更多選擇，並且在取得更大的經營面積下，提升服務質素，並引述食物及衛生局局長高永文指，改建天耀街市並無牴觸地契規定。

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333 : greatsoup38(830)@2015-11-13 00:58:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151112/news/ec_eca2.htm
中國業務首錄收入
2015年11月12日
【明報專訊】領展(0823)昨日公布9月底止中期業績，中國業務首次錄得收入，分別為集團帶來1.29億元收益及9500萬元物業收入淨額。

整個集團收益及物業收入淨額分別高達41.85億及30.96億元，增長9.3%及11.2%。每單位中期分派為0.9899元，按年增10.5%。

期內領展完成收購北京歐美匯購物中心，開始入賬。執行董事及首席財務總監張利民稱，歐美匯已經全面出租。整體中國物業的價值達到110億元，攤佔整體物業估值1557.51億元的7.1%。

行政總裁王國龍則補充，集團期內的酌情分派大減81.25%，只有2400萬元，則與內地物業計算盈利前，需要按地契年期攤分，和香港的處理方式不同有關，這只影響到盈利計算，但是不影響資產價值。

王國龍續稱，領展已經將過往出售9個屋邨商場項目套現所得的29.56億元，用於股份回購，最新一批5個屋邨商場出售套現所得17.16億元，亦會用於日後收購、股份回購及營運所需。集團的資產優化計劃，亦會延續到2020年，計劃中及正進行的項目超過30個，價值達36.35億元。

領展主席蘇兆明將告離任，他指出，公司方面已經在數個月前展開物色人選行動，他日後離任後，對於是否重回置地公司方面，則以「永不向後望，只想將來更好」作回應。

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334 : greatsoup38(830)@2015-11-24 01:55:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151120/news/eb_ebd.htm
領展：翻新項目回報達標
2015年11月20日
【明報專訊】領展(0823)近年一邊進行轉換物業，甚至借投資上海企業天地一號及二號樓，首次涉足寫字樓投資之餘，亦持續將現有旗下物業翻新。領展投資者關係及企業財務主管丘兆祺更稱，他們在過去多年已經為旗下41項物業進行資產增值計劃，大部分都達到15%回報率的指標，今後仍會陸續有來。領展資產管理(中國)總監霍業生更表示，會繼續在內地一線城市物色機會。

續在內地一線城市物色發展機會

丘兆祺表示，領展會繼續其資產增值計劃，新的資產增值項目，將會延至2020年。以最新完成翻新的黃大仙龍翔中心為例，取得的回報率超過15%；在青衣完成的翻新項目，回報率亦達15%。領展長遠會涉足資產重建，但是因為事涉十多年的計劃，因此並非短期項目。

領展在過往多年置換物業，丘兆祺稱，他們主要透過收購年輕的物業，去提供資產的質素，並且在完成向瑞安房地產(0272)完成收購幾近全面出租的上海企業天地一號及二號樓，是首次涉足寫字樓投資。至於日後會否再向瑞房收購企業天地三號樓，霍業生稱，若企業天地仍在招租，但是他們與瑞房關係良好，日後再視情况而定。

擬提高內地業務至總資產12.5%

霍業生續稱，現時整體內地項目佔領匯總資產7%，並且提供3%收入，隨着全年出租收入入帳，他相信可以佔整體收入7%比重。他們亦有空間，將內地業務提高至佔總資產的12.5%比重。以量度物業的收益之資本化率衡量，現時內地零售物業及寫字樓的資本化率分別為4.5至5%及4%，香港物業的資本化率為4%。

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335 : greatsoup38(830)@2015-11-25 00:16:16

2015-10-31 iM
領展逆市 穩收入來源 收購翻新 雙軌進行   

將於11月25日踏入上市十周年紀念的領展（00823），過去數年密密翻新商場及調整商戶組合增加租金收入，今年一改保守作風，年初夥拍南豐投得觀塘商業地皮，涉足地產發展；更於3月時進軍內地，於半年間一口氣購入北京歐美匯購物中心及上海企業天地。

內地及香港經濟前景漸不明朗，不少公司暫緩收購計劃，領展卻反其道而行，難免令市場批評其太進取。領展資產管理行政總裁王國龍接受專訪時氣定神閒地回應：「我覺得揀到好的物業，融資成本低，並不需要擔心。」他相信隨着內地經濟轉差，將為領展提供更多收購機會，但公司未來仍會繼續做好翻新工程，從不同方面增加收入來源。

一直以來，領展給予外界的形象，是其保守穩健的「收租佬」角色，作為全港最大商場業主，公司旗下的物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方呎零售物業，為全亞洲規模最大的房地產信託基金，加上派息吸引，多年成基金及散戶們的愛股。自證監會去年7月容許房託基金參與物業發展後，領展於過去10個月來個大變身，今年1月夥拍南豐以近59億元投得觀塘商業地皮，晉身發展商之一。3月時更跳出香港北上收購北京中關村歐美匯購物中心，再於7月以66.25億元人民幣收購上海企業天地兩棟寫字樓及商場物業。為進一步打入內地市場，公司也特地由「領匯」改名為「領展」，足見其發展內地的決心。

領展連番出擊以尋求突破，從股價表現來看，市場似乎不太領情，股價由今年2月高位52元持續尋底，曾一度跌至40.5元低位，及至周五（30日）才回升至46.45元水平。對於股價波動，王國龍坦言自去年11月領展被納入恒指成分股後，股價或受與非公司基本因素而影響，「入恒指成分股好像很好聽，但其實股價波幅未必完全是反映公司實際表現。」他解釋，由於恒指是以流通股計算，領展100%股份為全流通，故公司在恒指的代表性高於很多地產股，「當對冲基金有所行動，我們股價可能受影響。」他續稱，雖然領展股價由高位回落，但相對同類股份而言，公司股價抗跌力算高。

做內地收租佬有優勢

近年內地經濟增速放緩，香港樓市前景也不明朗，領展卻於今年投資本港地皮，並收購兩大內地商業項目，王國龍不諱言，此舉令部分投資者感到公司「行得太快」，「很多人對我們的部署也有錯覺，認為我們在半年來急進地收購項目，但這完全不在我們可控制的範圍之內，我不知道香港政府會何時賣地、不知道瑞安房地產（00272）會突然賣項目，以上全都不是我可控制的範圍內，只是巧合地在這幾個月內發生，我們已部署了很多年，當遇到機會時就可以做得到。」

他表示，領展在內地投資的是收租，並不是發展項目，是其中一個重要優勢。「發展商的問題是當你將錢投資在一個項目時，是沒有即時收入，直至物業完成，你將物業租出或賣出才有收入。目前我們只有一個發展項目（觀塘商業地皮），我們購入的項目，買入後就直接有租金收入，如上海企業天地及歐美匯每月也有租金收入，這是個保障，因此我們的做法跟發展商大有不同，故不需要太擔心內地的經濟環境。」

領展另一個優勢，是其融資成本較低，目前平均融資成本僅為2.6厘。他指出，由於公司的融資成本低，所購入的內地項目計入融資成本後，回報仍有逾4厘多；同時上述融資成本有60%為定息，不會受利息上升的影響，「內地項目起步已經有逾4厘的回報，但我們仍未為項目改造，如換租客，將有助提升項目的資金流，相信未來回報會更加多。」對於有市場憂慮人民幣持續貶值，將影響領展於內地的回報，王國龍毫不擔心，他指現時內地項目的回報是4厘多，即使人民幣再跌5%，回報只會由4厘多跌至4厘，跌幅甚少，他笑言：「人民幣跌一半我們才會有事，事實上，人民幣跌一半的話，不止我們有事，全世界都會有事，就不是大問題。」

以保守方式發展內地

領展積極於內地尋投資項目，是否意味中國將成公司未來重要市場？王國龍強調：「我們一直沒有這樣的想法。」目前領展93%資產都在香港，公司為中國項目投資設下12.5%上限，目前內地投資佔資產約7%，換言之，尚有5.5%的可投資空間。他又指，公司會繼續用保守的方式發展，「其實我們只要在內地多做兩項收購，比例就很快達到12.5%，因此我們會好珍惜剩下來的空間，會很小心揀項目。」隨着內地經濟逐漸轉差，王國龍相信市況愈不明朗、愈不穩定，未來市場將有更多項目放售，而公司時刻強調要保持財務健全，故部署再收購項目也沒有問題。

不過，他指領展對項目要求甚高，不會「為達標而做」，他指目前在內地幾乎沒有機會再找到類似上海企業天地的項目，「有如中環的歷山大廈於市場放售，舊區重建在中國愈來愈難，因為賠償的價錢好高，舊區是很難有機會再建類似新天地的項目，就算要做，遷拆成本也很高。」歐美匯得到領展垂青的原因，則是該購物中心於中關村一帶甚具競爭，「我們覺得歐美匯值得買，是因為該項目附近有多間大學，也有不少高科技公司，有大批年輕消費者，他們的消費能力十分厲害。」

主力翻新新界西商場

領展過去主力透過為商場及街市進行翻新工程將物業潛力發揮，從而提升租金收入，這一年領展積極進行收購，本港物業資產提升的步伐會否放慢下來？王國龍表示未來翻新的數量及目標都會一樣，「以前我們做管理就要做到開源節流、換租客、做好商場，現在我們會繼續做，之後到翻新、資產提升，我們每年會斥資6至8億元、涉及5至6個項目，今年及明年也是這金額及數目，現在至2020年，仍有10多個項目準備翻新，不會停下來。」他續稱，當公司做好資產管及翻新工程，現金流會一直提升，同時收購也有助增加現金流，「我們現在投資物業發展，幾年後會有現金流，我們想的是要在不同時間取得不同現金流。」

同時，領展也抓緊具潛力地區的發展機會，目前公司於本港的物業分布中，港島、九龍及新界區分別佔7.4%、33.5%及59.1%，自由行帶動下，吸引商戶於新界西開店，領展有約17%物業位於新界西，近年也於區內大搞翻新商場工作。「我們認為新界西的人口增長及發展潛力非常大，政府發展洪水橋也會帶旺該區，我一向也不認為天水圍是個悲情城市，該區其實是個舒服的地方。」公司自2008年開始，每年翻新一至兩個位於新界西面的商場，近年完成良景廣場及H.A.N.D.S的翻新工程，現在天盛商場、朗屏商場及蝴蝶商場的翻新工程。王國龍指，部分新界西項目不止翻新，更會重新定位，以H.A.N.D.S為例，屬領展自上市以來最大型的資產提升項目，公司將安定商場及友愛商場結合再改名，成屯門區最多車位的商場。

黃大仙也是領展另一個重點發展的地區，公司於該區持有黃大仙中心及龍翔廣場，目前正進行翻新工程，未來將統一稱名為黃大仙中心，分為北館、南館兩邊，工程預計於今年11月完成。王國龍表示，上述兩個商場以往有三至四成租客重疊，現在加入多個新品牌，南館、北館商戶的定位不同，其中前者以日常必需品為主。連同於去年收購的現崇山商場，將產生更大的協同效應。

商戶組合廣租金穩定

本港零售市道進一步疲弱，核心地區的商舖租金大跌，領展作為本港最大的商場業主，持有約1.2萬份租約，王國龍指領展旗下商場租戶主要售賣民生必需品，受影響較少，只有零星租戶要求減租。「香港街舖商戶組合沒有規範，一條大街上的商舖可能只集中數個行業，如某個行業突然出現問題，就會出現減租；但這情況不會在商場出現，商場有行業組合，不會集中於名牌、鐘錶、珠寶，而我們的商場有超市、有食肆。」他續稱，目前本港失業率處低位，加上市民收入穩定，相信透過資產提升，商場租金收入未來仍有上升空間。

「當你有生意的話，就不會介意支付更多租金，沒生意的話，即使不加租你也不想做下去，因此我們最重要是令租戶做更多生意，很多人着眼我們加了多少租，但忽略了商戶營業額的升幅，事實上他們生意也大為增加。」他表示，據於本港上市公司如翠華（01314）、大家樂（00341）的年報，租金佔食肆營業額比例逾10%，而領展旗下食肆租金約佔營業額10%，跟市場相若。「我們租金的平均加幅每年只為8%左右，留下來的商戶，全都是多賺了錢。」

17.2億出售5物業 高估值31%

除物色收購項目外，領展近年先後3次出售資產，於9月底正式標售旗下5個商場，分布於粉嶺、香港仔、柴灣及藍田等，並於上周二（27日）公布中標結果，有關招標吸引逾200個投資者表示興趣，包括房地產基金、教育機構、慈善組織及停車場營運商等，上述5個商場成功以17.16億元出售，相較物業估值高出超過30%。其中以粉嶺嘉福商場成交價最高，以5.88億元易手，呎價近1萬元，較估高出29%。王國龍表示，領展將繼續檢視物業組合，出售資產所得金額，未來可投資在擁更高回報的資產。上圖為其中一個售出的物業田灣商場。

小商戶比例達六成

自領展上市以來，其商場的管理模式多年來備受社區監察團體質疑，也有聲音指其趕絕小商戶，對於這些批評，王國龍大呼無奈，他表示：「其實聲音大未必是真，早前有社區人士投訴領展趕走大埔大元邨商場美食平台的小商戶，但實情是，未翻新時該處有9間食肆，當中6間為茶餐廳，更有2間只於午市經營，消費者的選擇很少，現在每間食肆的種類不同，韓國、日本、台式、茶餐廳也有，令該處人流大增。」他又指，上述美食平翻新後，食肆大部分為小商戶，食物價錢也沒有大升。

事實上，領展的商戶組合中，小商戶的比例高達六成，「當我們的舖位多了，小商戶的數目就有所增加，當然有部分商場的大商戶比例可能較多，組織就會用該商場大商戶的比例去作統計，乘出來的數字就說領展大商戶比例較高。」對於市場批評領展近年大舉引入連鎖店，對此王國龍反問：「怎樣才界定為連鎖店？其實我們幫了不少租客變大。」他舉例指，鍋貼水餃專賣店八方雲集於領展租用的舖位由2013年的2間增至現時的16間；龜苓膏專門店仁和堂的數目也由2013年時零間增至今年的8間。

擴大商圈 提升商戶收入

領展持有的物業絕大部分為公屋商場及街市，主要服務「街坊客」為主，近年開始主力吸納更多區外客前來消費。王國龍表示，領展上市後其首要任務，就是要留住區內居民，「上市後我們查覺到一件事，為何住在樓上的居民也不會到商場消費呢？就是由於商場沒有賣他們想要的產品，他們惟有到外面買，因此我們首要做的是希望令居民留在自己的屋邨消費，於是我們首要做的是進行翻新工程。」

他表示，領展不會只翻新大商場，公司翻新較細型的商場也甚具成效，如粉嶺華心廣場在公司接管後面翻新，加入很多租客，成功吸引居民留在商場消費。

平貴兼備吸區外客

成功留住區內居民消費，領展的另一大計是吸引區外客前來商場消費，將商圈劃大，「如樂富廣場，我們希望除區內居民外，更希望吸引到來自九龍塘、九龍城的客人，令商戶生意更多。」

對於有市場聲音指小西灣街市翻新後，原本的居民未必買不起該街市的物品，王國龍解釋：「其實沒有需要每一檔的物品他們也買得起，只要同時有平價些、適合他們購買的物品就可以，為何我要為街市引入價錢較高、款式較多的商戶？就是為了將商圈劃大，因此該街市在店舖產品的分配要平、貴兼備，既可服務小西灣邨的居民，又同時可吸引外區客。」

他表示，該街市成功吸引來自大坑的居民駕車前來，主要由於而小西灣街市的食物款式多，又有足以泊車位置。為吸引更多區外客，領展也特地推出「泊食易」手機App，內容涵蓋領展物業內170個停車場、150個商場及超過80個鮮活街市所有商店和餐廳資訊。同時領展將於年底開始在全港商場安裝WiFi，有助吸引人流。

領展近年重要翻新項目

■黃大仙中心

位置：九龍黃大仙龍翔道136號及九龍黃大仙正德街103號

內部樓面面積：289,095平方呎

翻新詳情：由黃大仙中心及翔龍中心合併而成，黃大仙中心北館（前稱龍翔廣場）將於2015年底完成資產提升工程，黃大黃大仙中心將名為南館，兩館將由行人天橋連接

資本支出：3.53億元

■屯門H.A.N.D.S

位置：新界屯門鄉事會路2A，輕鐵安定站上蓋

內部樓面面積：193,091平方呎

翻新詳情：由安定商場及友愛商場合併而成，商場在2012年起進行資產提升工程（AEI），於2015年竣工，成領展在屯門的旗艦商場，也是領展上市以來最大型的資產提升項目

商場規模：擁有180間店舖及內設1,326個車位的屯門最大停車場。

資本支出：4.77億元

投資回報率（Return On Investment,見120頁財經詞彙）：15.3%

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336 : greatsoup38(830)@2015-12-01 01:53:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151130/news/ec_ecb1.htm


【明報專訊】領展(0823)改建天耀街市引起社會爭議，領展企業傳訊及對外關係總監盧炳松表示，考慮到商業運作及商戶利益，重組街市不會停步，一些生意不盡如人意的街市有必要「殺」，黃大仙街市是其中之一；不過，他強調會和街市商戶溝通，給予半年緩衝期，選擇停業，或揀選領展旗下任一街市繼續經營。

除商場之外，領展亦將街市「三級化」，分成都會、匯坊及鄰里三大類以分配資源發展。盧炳松解釋，H.A.N.D.S街市、樂富街市、小西灣街市、天瑞街市和蝴蝶街市屬「都會」，面積較大，且配有商場和停車場，會重點投資；30個人流較多的為「匯坊」，而剩餘50個規模和人流較少的為「鄰里」，會視乎不同類別，決定投資額和裝修程序。

1年內將翻新9個街市

對於考慮整合黃大仙街市，領展街市資產管理助理總經理吳鴻揮指出，黃大仙街市附近街市眾多，相距路程均僅需10分鐘，同時黃大仙中心內設超級市場及新鮮糧食店，街市客流量僅是大成街街市的10%。盧炳松表示，要想辦法改善街市人流稀少的問題，又要保證不會影響居民正常生活，整合之前都有做詳盡調查，力求找到平衡點。

未來12個月領展還有9個街市進行翻新，包括調景嶺彩明街市下月可重新開幕，而屯門蝴蝶街市將於明年夏季開幕。領展項目及發展主管莊思培表示，翻新後的街市人流平均增長20%至30%，租金平均升幅為7至8%，暫無影響商戶續租，如樂富街市有80%的商戶選擇留下。盧炳松表示，翻新前旗下街市整體出租率不到90%，但翻新後樂富街市出租率上升至98%，H.A.N.D.S更由60%上升至99%。

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337 : greatsoup38(830)@2015-12-07 00:44:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151206/news/eb_ebb1.htm


【明報專訊】領展(0823)外判街市之間競爭激烈，在較早前外判商建華出重本2500萬元翻新小西灣本灣街市後，另一街市外判商宏安集團(1222)旗下宏集策劃，亦出資1800萬元，將調景嶺彩明街市翻新，大賣日韓農產品，並請來韓星李河璘到場主持開幕吸睛，甚至祭出1元換購蔬果或湯包大賣噱頭。

宏安主席鄧清河稱，他們會陸續為在港管理的11個街市翻新及提升，公司亦不會限於香港市場，更已北上深圳發展街市，甚至開拓地產、金融及藥業多元發展。

昨日有出席彩明街市開幕的領展行政總裁王國龍則稱，他們一直有研究將街市外判管理，期望借助外包商的生意網絡，引進更多新產品到領展的街市，增加對客人的吸引力。

租金較翻新前提升20%

鄧清河則稱，在領展街市承包行業之間競爭一向很大，加上來自超級市場的競爭，及來自領展的壓力，因此他們需要想出新賣點及尋求進步，除了改善街市環境，亦請來韓星吸引顧客。同時他們在不同的檔口方面，設置八達通方便人客付款。

他不諱言翻新街市投資大，但是他說，幸而領展給予8年承辦期，令他們尚有空間去發展。宏安甚至透過其在豬肉䒷及菜檔的經營經驗，作少許參與，去幫助彩明街市不同行業商戶。

經翻新後，彩明街市的租金較前提升20%，大部分商戶繼續留下經營，只有10%商販出現轉變。繼彩明之後，他說：「會繼續翻新其他街市」，配合競爭形勢。

參與深圳17街市管理

在香港發展街市同時，鄧清河稱，宏安亦有參與深圳惠民17個街市的管理，並且涉足地產、金融及藥業，實行多路發展。他說，在眾多業務中，暫時以地產業務跑出。對於較早前宏安連環向同一買家，分別以1.58億元及8.23億元出讓旺角洗衣街商舖及荃灣海濱商場。鄧清河強調，這非看淡香港樓市後市，只是在有利可圖下出售項目，做到貨如輪轉而已，相信經營及投資民生日用品有需求的商場，不致有經營壓力。他亦認為在香港建築成本高企下，樓價難以大跌30%。

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338 : greatsoup38(830)@2015-12-07 00:44:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151206/news/eb_ebb2.htm
回應批評 王國龍﹕領展慢慢建立口碑
  2015年12月6日

【明報專訊】領展(0823)近年不斷翻新，以及合併商場變成大型商場，甚至聯同外包商改造街市，但是在過程中，因涉及加租及位置改變影響區內人客購物習慣，引來批評，但是該公司行政總裁王國龍表示，他們在提升旗下物業及投入企業社會責任項目後，創造了空間及條件，去提供無障礙設施等便民設施。他明白到社會有批評聲音，但是亦認為領展的投入最終會慢慢建立起口碑。

領展表示，上市十年來，回饋社會金額近33億元，亦已向志願團體給予等同30億元租金優惠，王國龍還稱，他們亦投放逾2億元提升商場的無障礙設施。

稱上市十年 33億回饋社會

他說，社會就算批評他們，領展亦沒有覺得之前的付出「㎡力」。領展發言人稱，在翻新及提升商場及街市非純為了提升租金，亦旨在提供條件建設更多如無障礙等便民設施。王國龍更稱，外界給予領展的口碑已見增加，期望領展的付出慢慢見效，就算領展管理商場的效益相比房署為佳，引起外間注意，他強調，領展按信託章程，不會涉足外間商場管理。

在內地發展方面，王國龍說，他們與萬科(2202)保持接觸，雙方更於過去的周三會面，與萬科的合作關係不變。

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339 : greatsoup38(830)@2016-01-09 01:13:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160108/news/ww_ww1.htm
聶雅倫接任領展主席
  2016年1月8日

【明報專訊】領展(0823)宣布，現任獨立非執行董事及董事會主席蘇兆明，將完成9年任期，並於3月31日退任。另該公司將在2月1日起，委任在港上市的中電控股(0002)、希慎(0014)及在英國上市的Vinaland及Texon之獨立非執行董事聶雅倫，出任領展的獨立非執行董事，任期至2019年1月底止，年度袍金為46.5萬元。待蘇兆明退任後，將由聶雅倫於4月1日接替領展主席一職。

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340 : greatsoup38(830)@2016-01-28 16:42:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160128/news/ec_ecj1.htm
新Twins宣傳領展App
  2016年1月28日

【明報專訊】呢個世代，好似只要「一機在手」就咩都得。就連主力經營公共屋邨商場、停車場同街市嘅領展(0823)都唔執輸，舊年10月推出手機App「泊食易」。領展仲好有心思，搵咗「Twins」做宣傳——此Twins不同彼Twins，呢度講緊嘅係盧覓雪同好似佢孖生姐妹一樣嘅阮兆祥！

呢個App有大概170個旗下停車場嘅車位情况，方便區外車主隨時知道邊度有位泊車及收費。之前聖誕領展已揾咗盧覓雪拍廣告，

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341 : pluranep(42474)@2016-02-19 22:00:10

http://www2.hkej.com/instantnews ... 2%E5%A4%A7%E6%A8%93

領展59.1億奪旺角工貿署大樓

政府產業署公布，已接納領展(00823)以59.1億元標書，出售旺角工業貿易署大樓。

有關招標在2015年12月11日開始，今年1月8日截標，共收到九份標書。獲接納的標書出價最高。

入標財團包括新地(00016)、長實地產(01113)、領展、培新、由信置(00083)、麗新發展(00488)及帝國集團控股合資，以及冠君產業信託(02778)等。

項目位於彌敦道700號，由彌敦道、旺角道、西洋菜南街和快富街包圍，屬於1座樓高23層的商業物業，該大樓的總樓面約28.43萬方呎，樓齡約32年。

資料顯示，項目原為旺角中心2期，政府在1990年以約2.05億元購入，除地下舖位外，其餘大部分用作寫字樓用途，工業貿易署和專上學生資助計劃辦事處等多個政府部門，都曾在該大廈內辦公及運作。

相關公告

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342 : Louis(1212)@2016-02-19 23:22:10

熱烈祝賀領展低位吸納, 用59.1億奪旺角工貿署大樓:

政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓剛開標，由領展(0823)以59.1億元投得，成為領展去年初夥拍南豐投得觀塘商廈後，為該公司首個獨資投得的市區商業項目。按現狀總樓面28.4萬方呎計，平均呎價2萬元，屬市場估值48億至65.4億元，呎價1.7萬至2.3萬元內。

原為旺角中心2期的旺角工業貿易署大樓位於彌敦道700號，上址地皮面積18621.7方呎，現狀總樓面逾28.4萬方呎，政府1990年以約2.05億元購入，除地舖外，其餘大部分用作寫字樓用途，產業署是次把項目99%業權推出標售，餘下1%業權則由港鐵（0066）持有。項目除地舖部分連租約外，餘下的商業樓面會以交吉方式出售。如重建可按地積比12倍發展，即22.3萬方呎，故重建價值較低。

在香港, 購買物業遠比買股票好, 而且易於選中目標!
過去幾十年中是這麼樣的，問題是未來幾十年將會是怎麼樣的?

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343 : qt(2571)@2016-02-20 11:38:05

但物業資本太大, 門檻高呀

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344 : GS(14)@2016-02-21 22:18:54

Louis在342樓提及

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熱烈祝賀領展低位吸納, 用59.1億奪旺角工貿署大樓:

政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓剛開標，由領展(0823)以59.1億元投得，成為領展去年初夥拍南豐投得觀塘商廈後，為該公司首個獨資投得的市區商業項目。按現狀總樓面28.4萬方呎計，平均呎價2萬元，屬市場估值48億至65.4億元，呎價1.7萬至2.3萬元內。

原為旺角中心2期的旺角工業貿易署大樓位於彌敦道700號，上址地皮面積18621.7方呎，現狀總樓面逾28.4萬方呎，政府1990年以約2.05億元購入，除地舖外，其餘大部分用作寫字樓用途，產業署是次把項目99%業權推出標售，餘下1%業權則由港鐵（0066）持有。項目除地舖部分連租約外，餘下的商業樓面會以交吉方式出售。如重建可按地積比12倍發展，即22.3萬方呎，故重建價值較低。

在香港, 購買物業遠比買股票好, 而且易於選中目標!
過去幾十年中是這麼樣的，問題是未來幾十年將會是怎麼樣的?

只能買REIT

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345 : greatsoup38(830)@2016-04-13 23:26:25

15 買入 823 天馬苑及錦英苑商場

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346 : GS(14)@2016-06-09 13:12:19

盈利增10%，至46億，輕債

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347 : GS(14)@2016-11-10 09:47:29

賣物業

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348 : GS(14)@2016-11-10 11:57:03

盈利增1成，至25億，輕債

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349 : greatsoup38(830)@2016-12-18 10:11:45

163買823物業

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350 : pluranep(42474)@2017-04-09 21:11:14

領展又起中國買野

領展斥逾40億人幣收購廣州荔灣區商場


領展(00823)宣布，以40.65億元人民幣收購廣州市荔灣區黃沙大道8號西城都薈廣場100%權益作長線投資，為集團旗下於内地一線城市的第三個收購項目。

領展行政總裁王國龍表示，廣州在國內生產總值及人均國內生產總值均位列首三名之內，但卻擁有最少的零售物業項目，而荔灣區至2021年亦沒有新大型零售物業項目推出，公司計劃重整西城都薈廣場之商場租戶組合，擴大產品和服務供應類別，進一步從增加人流及提升租金增長潛力。

該物業位處地下鐵路1號線和6號線黃沙站的交滙上蓋，總樓面面積為88,726平方米，物業租用率約為94.1%。


http://www2.hkej.com/instantnews ... 0%E5%95%86%E5%A0%B4

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351 : GS(14)@2017-04-10 01:19:12

擺明放棄社會責任

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352 : GS(14)@2017-04-10 03:26:57

又買新商場

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353 : greatsoup38(830)@2017-05-08 03:43:07

2017-04-19 EW
無王管狂加租車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶  

公屋車主近日充滿怨氣，矛頭直指坐擁逾七萬個車位的全港最大停車場業主領展（0823）。本月初，領展旗下車位開始大幅加租，當中私家車平均加幅接近一成，不少收費拍得住私人停車場，旋即引發大批車主強烈不滿。尤其靠揸車搵兩餐的草根車主，由於區內別無選擇，怒斥領展猶如壟斷撳住搶。

行政總裁王國龍上場六年，領展股價已翻了兩番。造就一千二百多億市值的，其實是不斷使出奇招賺到盡谷高股價。領展早幾年已將多個屋邨停車場由月租「固定位」變成「浮動位」，表面上提高車位使用效率，背後是「搾乾」車主搶奪更多租金收入，甚至為日後拆售「整靚盤數」。

隨着本港私家車發牌數量年年上升，公眾車位供應卻逐年下跌，領展吼準供求失衡帶頭瘋狂加租，全港停車場勢將爆發澎湃加價潮。

被候任特首林鄭月娥點名要擺平的民生「三座大山」之一的領展，在她當選後急急發出聲明祝賀「示好」，強調會「繼續緊密合作，服務社區」。

然而林鄭尚未埋位，領展卻率先投下一枚民生「炸彈」，旗下公屋和居屋停車場以營運開支上漲為理由，今個月開始大肆加租。其中私家車平均加幅達百分之九點八，貨車及電單車則約加百分之五，遠高於通脹水平。

受影響的車主，不排除小部分屬公屋富戶，但更多是自力更生的貨車司機、的士大佬和小商戶等草根階層。領展瘋狂加價，變相趕絕搵食司機，飯碗隨時被打爛。例如青衣區的長發廣場停車場，月租由去年兩千九百一十元，狂加至三千二百三十元，加幅接近一成一，相當乸脷。

趕絕搵食司機

揸小型貨車搵兩餐的長發邨居民賴先生，焗租了長發車位十多年，最終頂唔順離場。他怒斥領展接手後，年年瘋狂加租。「最初月租一千兩百蚊左右，之後年年加，近年加得愈嚟愈狼！上年加到兩千九百一十蚊，心諗應該到頂啩？點知佢今年又再加！公共屋邨停車場要三千幾蚊一個月，畀都要畀得心甘命抵先得㗎，三千幾蚊夠租兩間公屋啦！」

由於負擔不起租金，賴先生惟有冒險將貨車泊街邊。「架車用嚟搵食，跑幾多轉先夠畀租？我住長發邨，附近長安邨又係領展場，月租一樣加到三千幾，邊有得揀？根本負擔唔到，所以無再租，焗住泊街，結果畀人抄牌！」

同樣大加特加的將軍澳區，不少車主亦怨聲載道。租了寶林邨車位七年的陳先生，對於領展年年加價只能無奈接受。「啱啱由二千五百蚊加到二千七百二十蚊，加幅接近一成。自己返工路程遠，養車有實際需要，唔通賣車咩？」

最令車主勞氣的，是領展一面撳住搶，停車場質素卻無改善。陳先生投訴寶林邨停車場有不少「死角位」，閉路電視根本拍攝不到。「試過架車畀人劃花，向管理處反映，一齊翻睇錄影帶，先知原來有唔少死角位！加上現時成個場都係月租流動車位，平時要同人鬥快霸『靚位』。唔好彩泊正死角位，成晚擔心到瞓唔到覺！」

將軍澳淪重災區

現時將軍澳可說是全港車位嚴重不足的重災區之一。西貢區區議員方國珊表示，區內車位最少短缺達一千個，造就領展不斷加租賺到盡。例如調景領的健明邨，私家車車位月租由二千六百三十元，加至二千九百二十元，加幅達百分之十一，相當誇張。

「領展無論係街市抑或停車場，一直都係租金貴、管理差！屋邨居民消費能力有限，但係要承擔巨大加幅。我哋之前多次提出反對，領展都係態度照舊！」方國珊說。

雖然領展將區內屋邨的「隨意泊」車位月租，由七百四十元下調至六百九十八元，方國姍批評只是「小恩小惠」的公關策略。「隨意泊只係畀時鐘停泊未滿時使用，唔保證有位，只有小部分日間停泊車主受惠。」

提起領展停車場租金貴兼管理差，住在李鄭屋邨的梁先生有切膚之痛：「領展管理嘅停車場，差過以前房署一百倍！」

走進李鄭屋邨停車場低層，只感覺陰陰沉沉，還有一股垃圾味。梁先生苦笑道︰「停車場喺正垃圾收集箱隔離，平時唔多見有人定期洗地，晚上就勁多老鼠走嚟走去！搞到我唔敢泊架搵食貨車喺地下嗰層。夏天就快到，畫面實會好震撼！」

焗泊「老鼠場」

梁先生家住李鄭屋邨，焗泊「老鼠場」外，兼要硬食月租由二千三百八十元加至二千五百七十元，「你有你鬧，鬼叫唔夠車位咩，大把人排隊等入場！」

記者以住戶身份致電屋邨停車場辦事處，接電話的阿姐果然一副「唔憂租」口脗：「個場滿晒啦！得閒咪拎份表填咗先囉。排幾耐？估唔到喎，就算有人退租，你都要排吓。」

領展旗下停車場的加幅，其實不少超過官方公布的平均水平。例如紅磡邨及何文田廣場，兩個停車場今年加價同樣接近一成一。其中紅磡邨月租由原本二千八百八十元，喪加至三千一百九十元；何文田廣場車位則由二千七百六十元，大幅加價至三千零六十元，令該區車主苦不堪言。

固定車位變浮動

事實上，自王國龍坐正做領展行政總裁後，有錢搵一於賺到盡。翻開年報，領展一一年至今，旗下停車場平均加價百分之六點二至近一成，總收入增幅每年都高達雙位數字，大幅拋離上任行政總裁蘇慶和。

「蘇慶和年代，領展加租一樣畀人鬧爆，但最少算克制，加幅一般低過其他私營商場同停車場，有時仲會帶頭推出全城消費要求最低嘅泊車優惠，搞到其他私人商場要死跟。唔似 家，好多場嘅收費同居民收入嚴重脫節，完全唔合理。」一名領展前員工說。

除大肆加租外，領展更不斷將旗下停車場的「固定車位」改為「浮動車位」。所謂浮動位，即車主沒有特定停泊車位，全部先到先得，時租及月租的車主都可以在空置車位泊車。

在新制度下，月租客要與時租客在同一個停車場內鬥快爭位。車主就算交了月租，一旦撞正高峰期，仍有機會無位泊。「試過日泊同月泊爭位，要阿姐拎個雪糕筒擋住入口，先保障到月泊用家。」寶林陳先生搖頭道。

至去年中，領展已將最少七十七個停車場的固定車位變成浮動位，理由是有泊車人士多次反映部分停車場雖有大量吉位，但時租車主仍要排長龍，浮動制變相可更有效率「填滿」停車場，領展自然可搶奪更多租金收入。

私人停車場跟風狂加

有業內人士估計，領展搞浮動車位另一個目的，是部署拆售「租置計劃」屋邨內的停車場。租置計劃是前特首董建華九八年推出的政策，當年為滿足公屋居民置業的需求，於是拆售三十九個公共屋邨。由於房委會不再擁有屋邨全部住宅單位，邨內的停車場因此可分拆出售，遂被領展和炒家走法律罅嗗水。

翻查資料，領展一四年五月開始拆售旗下租置計劃的停車場。其中西灣河東熹苑、屯門兆麟商場和油塘興田商場三個停車場，拆售前領展都先改為浮動車位推高租金收入。「咁樣可以提升車位嘅回報率，同方便日後交吉，更容易吸引炒家出個好價。」一名停車場營運商踢爆。

眼見領展瘋狂加租，同區私人停車場於是大條道理跟風加價。例如新地（0016）apm的停車場，早前取消日泊一百元優惠，同時將時租由十六元調高至十八元，加幅超過一成二。另外，MOKO新世紀廣場周六、日及公眾假期的收費，亦由每半小時十三元增至十五元，平日則加至十四元。

中產怨領展罪魁禍首

經營網上生意的李先生，五年前開始將私家車泊在信置（0083）旗下紅磡陽光廣場，該停車場早前亦宣布加租。「上年二千七百蚊一個月，今年加到二千九，加咗百分之七左右。咁啱搵到一個車位喺正公司樓下，同樣二千九，所以決定搬。」

他埋怨近年車位年年加租，領展是「罪魁禍首」。「其他私人停車場月租三千蚊以下仲可以接受。好似領展紅磡邨啲公屋車位，月租居然要三千幾蚊，簡直貴到離晒譜！」

粗略統計，本港約有十多個停車場營運商，大型的多由地產商直接擁有和營運，如信置的信和停車場管理公司，以及新創建（0659）的富城停車場管理等。不過要數全港最大的，莫如新地旗下的威信停車場（Wilson Parking），估計現時管理約十萬個車位，包括母公司新地和領展多個停車場，近年更活躍於競投和經營露天車位。

香港城市停車場董事黃國光經營停車場多年，因車場租金太貴，生意愈做愈縮，只剩下佐敦一個車場。對於這塊「肥豬肉」，他無奈說：「業主同發展商都識同你計數，好似的士加價，有幾多錢可以落司機個袋？」

谷高股價肥上加肥

翻查運輸署的資料，本港私家車發牌數量年年上升，登記總數由一一年的四十九萬四千，增至去年約五十八萬三千，升幅一成八。然而同期車位數目增幅，只有約百分之四，尤其政府提供的公眾車位，供應逐年下跌。領展吼準供求失衡，帶頭大加特加，勢將刺激全港停車場颳起加價潮。

上市超過十年的領展，最初只是靠接收房委會的屋邨商場和停車場，再不斷翻新加租，踢走小商戶引入大財團炮製高增長。至一○年，投行摩根大通出身的王國龍上位後，領展加租愈見狼死，又不斷外判管理狂劈成本。

與此同時，領展管理層開始大玩財技，度出多條搵銀招數，如拆售手上「豬頭骨」資產，再收購私人屋苑商場提高租金收入；夥拍南豐投得觀塘商業地皮做發展商；舉債百億豪買內地物業收租，甚至狂花三十多億元回購股份，目的都是谷高股價，令管理層手上的領展股票「肥上加肥」。

由○七年開始，領展推出基金單位及認購權長期獎勵計劃，連部分負責監察管理層的獨立董事，居然都有份「分豬肉」。一眾領展高層的薪酬，很大比例與股價掛鈎，成為賺到盡的原動力。單是王國龍一人，過去三個年度便獨吞近億元，榮升打工皇帝。

接近政府消息人士表示，領展是私人上市公司，但公屋居民的怨氣，卻向政府發洩，淪為沉重政治包袱。「領展啲商場多數位於人煙稠密地區，政府根本無地起新商場抗衡，最多咪用『顯微鏡』睇吓有冇嘢違反地契責任。至於高價回購領展，公司講明好歡迎喎，因為依家揸最多貨嘅，係王國龍班管理層，同幾個主宰佢哋份筍工嘅外國基金！」

領展車位回報不吸引

領展現時仍持有約三十一個租置屋苑停車場，合共過萬個車位。按市值計算，估計全數沽售可套現過百億元。其中位於元朗朗屏商場的租置計劃停車場，去年已變成全浮動月租車位，加上商場密密翻新，區內車主人人自危，擔心領展隨時會「引狼入室」，拆售嗗水。

不過，資深車位投資者正八集團主席廖偉麟認為，即使停車場爆發加租潮，價格早已被炒得很高，現時投資價值反而不大。「尤其係領展嘅停車場，畀你加盡，最多加百分之十，再加多啲肯定畀人嘈！呢個租金水平，講緊回報由三點二厘升到三點五厘，唔算吸引。」

他指以往車位都是有穩定租金回報的投資工具，但近年資金湧入，刺激價格飊升，租金回報已由幾年前四至五厘，大跌至兩至三厘。他已沒有再入市，「寧願投資二線商舖同寫字樓，回報更高！」

領展谷大資產手法

1.買商場  以11.7億元買入將軍澳南豐廣場商場，同年並購入海悅豪園商場，一四年買入黃大仙現崇山商場。

2.拆售商場  將四個商場及停車場出售，此後不斷拆售發展潛力較次的商場及車位。

3.投地做發展商  與南豐合資58.6億元投得九龍塘鴻業街地皮。

4.發展國內  以23億元買入北京歐美匯購物中心，同年七月向瑞安房地產以66億買入上海寫字樓，近日再以40億元收購廣州商場

政府停車場買少見少

現時運輸署轄下共有十三個公眾及多層停車場，提供五千二百一十一個公眾私家車位。政府為覓地起樓，近年接連拆卸旗下停車場。

今年五月一日，由政府管理，擁有三百八十八個車位的中環美利道多層停車場將停止營運，該幅地皮現時正在招標，預計建成甲級寫字樓，而政府的條款指明要包括最少一百○二個公眾停車場，以及六十九個電單位車位，與原本三百八十八個私家車位比較，大幅減少超過七成，勢將影響中環一帶的上班族。

同時，政府停車場今年三月一日起加租，除天星停車場及美利道停車場的私家車月租固定泊位收費維持不變外，其餘十一個多層停車場私家車及客貨車月租劃一加價一百元。撇除上水泊車轉乘停車場，加幅介乎百分之一點六至六點二五。

另外，房屋署今年初亦調整轄下停車場租金，其營運的一百四十二個停車場，月租收費加約百分之六至九。相比領展停車場，月租仍然「低水」。

王國龍

領展行政總裁

撰文：財經組︱攝影：李宇家、吳艷玲︱資料：鄭俊褀︱設計：張均賢

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354 : greatsoup38(830)@2017-06-04 18:49:43

2017-05-25 EW
狂加租 逼豪裝 引入「試用期」商户轟領展 趕絕冬茹亭  

俗稱「冬菇亭」的熟食檔，一直是公共屋邨獨有的地標，惟近年領展頻頻向旗下「冬菇亭」商戶大幅加租。其中，沙田顯徑邨的冬菇亭商戶投訴被要求大灑金錢進行裝修，「三個月試用」滿意後方獲長租，而且租金加幅高至兩倍，最近店方無奈結束營業。

全港冬菇亭目前只剩廿六個，較全盛時減少近一半，當中廿個由領展管理，近年逐步進行翻新，將開放式的設計改作封閉式，並加裝空調，與一般商場食肆無異，失去「大排檔」的特色。

有關注組織認為，領展以翻新為名，加租趕走小商戶為實，藉此引入連鎖食肆，最終消費者受害。但領展否認指控，反指有關商戶違例擺放雜物及罔顧環境衞生，屢勸不聽。

「後會有期！」屹立在沙田顯徑邨冬菇亭廿載的街坊飯堂「金城小廚」，日前無奈結業，檔主才哥黯然向在場一班熟客揮手作別。「唉，間舖養大咗四個仔，同照顧咗四十幾個夥計。○三年沙士那三個月，靠夥計上下齊心，先捱得過去，但今次……」他搖頭歎息。

該冬菇亭共有三個檔位，於一九八九年落成，是當時首個設有冷氣的現代化冬菇亭。九七年，才哥從親戚手上接管其中一檔，隨後再承租其餘兩檔，出售現場烤製的燒味、小菜、粉麵等，只售十九元的燒味飯，更成為街坊平價美食，連廣播處前助理處長張文新及太太車淑梅，都是捧場客。

可惜才哥廿年心血一朝毀，他憶起與領展交手經過仍顯得十分勞氣。該店的租約原定本月底屆滿，過往通常是約滿前半年開始傾新約，但今次領展遲遲未聯絡他們，於是一月才哥主動聯絡領展租務部，「職員當時答話：『（續約）無問題』，咁我再問會加幾多租，對方話大約一至二成，同以前差唔多加幅。」才哥憶述說。

但之後卻沒有下文，他與太太先後到領展地區辦公室及總部，得到的加租幅度各異，一時說加租五成，一時說加雙倍租。「第二次上去，職員話先續租三個月，期間要拆卸簷篷、進行內部裝修，之後睇情況，再決定係咪長租畀我們。」

揼本豪裝後拒續租

才嫂坦言，曾一度為延續街坊飯堂，想過接受領展的續租條件，但當想到「三個月的試用期」便卻步，「本邨商場的一間時裝店都出現過類似情況，店主真係續了三個月短期租約，期間揼本裝修，最後領展居然唔滿意，店主惟有離場。」

不少街坊勸他們別受?，才嫂批評領展甚少從商戶和居民的角度出發，「（領展）要美化屋邨，但街坊只求有個地方坐低，飲吓茶，有一餐飽飯，不是食裝修，使乜特別的裝潢？」才嫂說。

冬菇亭最令人記掛的，是當中的人情味。忠實茶客馬女士對邨內冬菇亭結業感不捨，「 家行動不便，冬菇亭唔使行上行落，最方便。」她又透過，與才哥一家建立「街坊情」，她的枴杖都是該店太子爺贈送，才哥有時更接載她到醫院覆診。「有晚，一個阿伯話想食叉燒包，本身已過了點心時間，老闆都特登蒸籠叉燒包畀阿伯，你話大集團的酒樓點會咁做？現時每個商場都如倒模一樣，更需要冬菇亭這些富有人情味的小店。」

冬菇亭獨特的舖位設計，拉近店主與街坊的距離。好似位於何文田愛民邨有「愛心粥店」之稱的明利油器粥品店，以五萬多元月租承租該冬菇亭兩個檔位，其中一檔去年加租三成，另一檔亦將於今年九月約滿，至今領展未有聯絡他們。檔主李松慶引述領展指，「今次若不獲續租，另一檔都無得留低。」

他透露，每次與領展傾續約都身心交戰，早已對該公司失去信心。最難忘是四年前，領展要求他斥資一百萬元裝修冬菇亭，他借錢終籌到改裝費，「點知開工前十幾日，突然講工程取消，到 家都未再話要裝修。」但兩年前，因為石屎剝落，被領展要求停工五日，三個月後又逼他停工十日讓修葺工程埋尾，「房署以前只會做下晝二至五，其餘時間可開舖，但領展就前後叫我停工十五日，期間仲要交租。」

他坦言，該舖能否獲續約仍是未知數，「保住這間舖好重要，因為如果續唔到，我就會無咗「固定攤位（熟食或小食）小販牌照」，連派粥畀其他區的長者都唔得。」現時，李松慶不時清晨到紅磡及旺角區，免費派「愛心早餐」給長者，失舖便失食物牌照，故他表示，即使領展大幅加租，仍希望續租下去。

翻新掀保衛戰

極富香港特色的冬菇亭，高峰期全港有超過五十五個，減至現時約廿六個，當中廿個由領展管理，其餘則是房署轄下。該公司接手冬菇亭後，不少已加裝冷氣，室內布置也與一般商場茶餐廳相若，漸漸失去原有的風味，故近年不少市民要求「原汁原味」保留冬菇亭。去年沙田沙角邨冬菇亭商戶「金沙角大排檔」，就上演一場「保衛戰」。

當時領展續約時，向檔主尹太要求，將開放式設計改為密封的冷氣食肆，最後因地區人士發起簽名運動，迫使領展將計劃推遲至二○一九年。「如果全部大排檔改做冷氣食肆，咁同酒樓一樣，就沒意思。」尹太又認為，翻新只是藉口，目的是為加租。「領展話翻新後，會優先租給舊有租戶，但舖面面積大減，租金就上升，我哋做街坊生意咋，無乜肉食，點樣負擔？」

領展反指商戶違規

領展官方網站介紹，該公司視活化冬菇亭為資產提升策略的一部分，當中黃大仙冬菇亭是他們首個活化試點，其後亦完成多個冬菇亭的優化工程。

「領匯監察」主席蘇樂怡批評，領展疑藉加租逼走冬菇亭的小商戶，目的只為引入能承擔貴租的大集團。「活化冬菇亭時，領展經常要求續租租戶承擔巨額裝修費，裝修的圖則亦要嚴格按照領展要求。領展亦按其需要揀選租戶，但甚少交代揀選租戶的條件及原則。所以好多時候冬菇亭翻新完成後，唔少舖位已經轉由連鎖茶餐廳經營。」

蘇樂怡續稱，領展很多時與租戶簽三年「死約」，一旦租戶中途退租，會被要求罰款；但領展卻有權中途拒租，而毋須作賠償，是不平等條約。她認為最終受害是小市民，「領展大幅加租，或引入大財團，最後『羊毛出自羊身上』，成本加幅始終轉嫁畀小市民。」

領展回覆本刊查詢時指，一直重視旗下商戶營商時是否依循法律及相關發牌條款規定，亦非常關注商戶營運會否影響公眾環境衞生及安全隱患等問題。「冬菇亭這類特色小店由於歷史悠久，商戶往往因循積習，沒有積極處理環境衞生或違擺等問題，本公司與商戶洽談續租事宜時，必須盡量趁機糾正違擺或違反租約的情況，嚴肅要求商戶恪守法規行事。」

而就顯徑邨冬菇亭續租問題，領展透露商戶由於不滿不能再違法擺檔，故決定不承租。發言人透露，曾向商戶發出過五十次口頭及書面警告信。至於如何處理沙角邨冬菇亭，發言人指會密切留意商戶有否進行違規經營情況，在續租時會一併考慮商戶的表現。該公司在處理租務事宜，亦須在相互尊重及信任的基礎上進行，否則難以達成共識及繼續長遠合作。

獅城取經建冬菇亭

冬菇亭是不少在屋邨長大居民的集體回憶，它的歷史要追溯至七十年代，當時政府推出「十年建屋計劃」興建大量公共房屋，以分散人口到新市鎮，人口激增的同時，社區配套需求殷切。為應付居民食的需要，時任房署署長衛綸書（Bernard Williams）曾帶團到新加坡取經，並以該國組屋（廉租屋）附設的開放式熟食中心作為藍本，在愛民邨興建首個冬菇亭。

這類熟食檔屋頂以紙皮石鋪成，中間有拱形排氣口，形像冬菇，故俗稱「冬菇亭」。紙皮石可遮光擋雨、拱形排氣口則讓煮食熱氣向中央排走，由周邊引入較涼快的空氣，加強空氣對流。

直至八十年代，新落成的屋邨，以室內熟食中心取代冬菇亭。二○○一年，房署更推出自願放棄計劃，冬菇亭租戶放棄續約可獲二十五萬元賠償，變相淘汰冬菇亭。領展前身領匯於二○○五年接手後，亦翻新冬菇亭。

撰文：羅繼盛、盧櫻敏︱攝影：吳艷玲、李玉梅︱設計：楊存孝

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355 : GS(14)@2017-06-07 16:33:03

盈利增11%，至52億，輕債

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356 : GS(14)@2017-07-27 16:28:01

策略性評估

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357 : GS(14)@2017-11-08 14:25:56

盈利增8%，至27億，輕債

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358 : GS(14)@2017-11-29 09:38:00

管理人已完成領展2017年7月26日之公布所披露之策略性評估。董事會公布，於2017年
11 月28日，賣方（為領展之全資擁有特別目的投資工具）與該等物業買方及股份買方
(全部均屬同一集團)訂立該等買賣協議，據此賣方同意按 23,000,000,000 港元（即總
代價）出售：
• （i）長亨物業、（ii）啟業物業、（iii）錦泰物業、（iv）李鄭屋物業、（v）安定物業、
（vi）石籬物業、（vii）大窩口物業、（viii）慈正物業、（ix）友愛物業、（x）雍盛物
業、（xi）葵芳物業、（xii）葵盛東物業、（xiii）麗閣物業、（xiv）利安物業、（xv）順
天物業，及（xvi）青衣物業予相關該等物業買方，並根據該等物業買賣協議進行；
及
• 目標集團（透過出售銷售股份與銷售貸款）予股份買方，並根據股份買賣協議進
行。目標集團由領展全資擁有，而其擁有現崇山物業。

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359 : GM(37032)@2017-12-04 13:34:32

greatsoup在358樓提及

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管理人已完成領展2017年7月26日之公布所披露之策略性評估。董事會公布，於2017年
11 月28日，賣方（為領展之全資擁有特別目的投資工具）與該等物業買方及股份買方
(全部均屬同一集團)訂立該等買賣協議，據此賣方同意按 23,000,000,000 港元（即總
代價）出售：
• （i）長亨物業、（ii）啟業物業、（iii）錦泰物業、（iv）李鄭屋物業、（v）安定物業、
（vi）石籬物業、（vii）大窩口物業、（viii）慈正物業、（ix）友愛物業、（x）雍盛物
業、（xi）葵芳物業、（xii）葵盛東物業、（xiii）麗閣物業、（xiv）利安物業、（xv）順
天物業，及（xvi）青衣物業予相關該等物業買方，並根據該等物業買賣協議進行；
及
• 目標集團（透過出售銷售股份與銷售貸款）予股份買方，並根據股份買賣協議進
行。目標集團由領展全資擁有，而其擁有現崇山物業。

果堆商場不少都係同區較次等的商場
領展找到水魚
可能派特別息

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360 : GS(14)@2017-12-06 00:55:06

GM在359樓提及

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greatsoup在358樓提及

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管理人已完成領展2017年7月26日之公布所披露之策略性評估。董事會公布，於2017年
11 月28日，賣方（為領展之全資擁有特別目的投資工具）與該等物業買方及股份買方
(全部均屬同一集團)訂立該等買賣協議，據此賣方同意按 23,000,000,000 港元（即總
代價）出售：
• （i）長亨物業、（ii）啟業物業、（iii）錦泰物業、（iv）李鄭屋物業、（v）安定物業、
（vi）石籬物業、（vii）大窩口物業、（viii）慈正物業、（ix）友愛物業、（x）雍盛物
業、（xi）葵芳物業、（xii）葵盛東物業、（xiii）麗閣物業、（xiv）利安物業、（xv）順
天物業，及（xvi）青衣物業予相關該等物業買方，並根據該等物業買賣協議進行；
及
• 目標集團（透過出售銷售股份與銷售貸款）予股份買方，並根據股份買賣協議進
行。目標集團由領展全資擁有，而其擁有現崇山物業。

果堆商場不少都係同區較次等的商場
領展找到水魚
可能派特別息

派特息機會少，可能買個大商場回來

那些商場全部真是邊皮

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361 : GS(14)@2018-06-06 14:59:47

盈利增2%，至52億，輕債

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362 : GM(37032)@2018-07-09 21:41:29

領展(823)持續高位回購，繼上周連續兩日回購後，今日再以平均價75.2311元，回購200萬股，涉資1.5億元。連同上周四及周五，三日合共3.68億元回購近500萬股。領展今再升2.0%，報75.5元，成交5.74億元，回購金額佔全日成交約26%。

另一邊廂，恒大(3333)今日再斥資近23億元回購，5日累斥近23億回購。恒大今日以每股20.9元至21.6元，回購2,728.6萬股，涉資5.85億元。5日累動用22.94億元，回購約1.1億股。恒日今收報21.6元，升4.6%。

https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180709/58421644

領展在歷史高位回購

領展最近積極同建華大搞街市
做得好過食環
睇建華的增長速度
街市板塊可能成為新增長來源

但另一方面 mk個新場 除左地下人流差d

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363 : GS(14)@2018-07-11 23:35:21

GM在362樓提及

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領展(823)持續高位回購，繼上周連續兩日回購後，今日再以平均價75.2311元，回購200萬股，涉資1.5億元。連同上周四及周五，三日合共3.68億元回購近500萬股。領展今再升2.0%，報75.5元，成交5.74億元，回購金額佔全日成交約26%。

另一邊廂，恒大(3333)今日再斥資近23億元回購，5日累斥近23億回購。恒大今日以每股20.9元至21.6元，回購2,728.6萬股，涉資5.85億元。5日累動用22.94億元，回購約1.1億股。恒日今收報21.6元，升4.6%。

https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180709/58421644

領展在歷史高位回購

領展最近積極同建華大搞街市
做得好過食環
睇建華的增長速度
街市板塊可能成為新增長來源

但另一方面 mk個新場 除左地下人流差d

mk個場未做得起

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364 : GS(14)@2018-11-14 16:18:30

盈利降1成，至24億，輕債

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365 : GS(14)@2018-11-27 16:57:12

董事會欣然宣布，根據日期為2018年11月26日之買賣協議，領展（透過買方）已
同意向賣方收購銷售股份（即目標公司之全部已發行股本）及銷售貸款。代價為
人民幣25.60億元（即議定物業價值）加上（倘為正數）或減去（倘為負數）暫定資
產淨值調整金額。目標公司擁有香港公司之全部已發行股本，其等同擁有中國
公司之全部註冊資本。
賣方及擔保人均由ARA Asia Dragon Fund II Limited最終和實益擁有，及為獨
立第三方。
中國公司為該物業（即位於北京市通州區梨園鎮九棵樹路翠景北里21號之京通羅
斯福廣場）之唯一擁有人。該物業包括地庫1層至6樓之零售樓層及地庫2層及3層
之576個泊車位。領展擬持有該物業作長線投資。
該物業受按揭限制，該按揭將於成交後繼續。將於成交後成為新融資之未償還
本金及利息金額（目前估計約為人民幣7.49億元，該金額載列於備考成交報表）
將於落實成交時作為暫定資產淨值調整之一部分自應付賣方之代價餘額中扣除。

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366 : Louis(1212)@2018-12-13 11:16:22

大鱷都相信磚頭但不信現金!

領展再賣12商場 套120億 外資基匯高盛黑石 入主屋邨商場車位
https://news.mingpao.com/pns/%e7 ... 4%e8%bb%8a%e4%bd%8d

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367 : GS(14)@2018-12-13 16:18:10

董事會宣佈，管理人已完成 2018年 9月 24日公布之資產組合評估。於 2018年 12月
12 日，賣方（即領展物業有限公司，為領展全資擁有之特別目的投資工具）與
該等買方訂立該等買賣協議，據此賣方同意根據該等買賣協議按 120.10 億港元
（即該等物業代價）出售：（i）鴨脷洲物業、（ii）秦石物業、（iii）幸福物業、
（ iv ） 景 林 物 業 、 （ v） 利 東 物 業 、 （ vi ） 明 德 物 業 、 （ vii ） 山 景 物 業 、
（ viii） 兆 禧 苑 物 業 、 （ ix） 太 平 物 業 、 （ x） 華 明 物 業 、 （ xi） 華 心 物 業 ； 及
（xii）橫頭磡物業予相關該等買方。
該等買方均為於香港註冊成立之特別目的投資工具。該等買方每位均為就收購
相關物業而成立之房地產投資公司。管理人在作出一切合理查詢後所深知、盡悉
及確信以及基於管理人獲提供之資料，該等買方每位均為獨立第三方。
該等物業代價相等於該等物業於估值日期（即 2018 年 9 月 30 日）之估值總額溢價
約 32.1% 以及相等於彼等於2018年3 月31日之估值總額溢價約 36.8%。

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368 : GS(14)@2019-02-21 17:37:37

董事會欣然宣佈，根據日期為2019年2月20日的框架協議及股權轉讓協議書，
領展（透過買方）已同意向賣方收購股權。
待 落 實 成 交 後 ， 領 展 將 透 過 持 有 股 權 成 為 目 標 公 司 的 唯 一 擁 有 人 ， 其 等 同
該 物 業（ 即 新 怡 景 商 業 中 心 ， 位 於 中 國 深 圳 市 福 田 中 心 區 福 華 路 ）的 唯 一 擁 有
人。該物業為一幢五層高的購物商場，零售面積約為83,899.72平方米，並擁有
741個泊車位，提供購物、休閒、觀光、餐飲、娛樂及文化體驗。
按 經 調 整 資 產 淨 值 調 整 後 的 代 價 為 人 民 幣 6,600,000,000.00 元（ 即 議 定 物 業 價
值 ）。 於 估 值 日 期 ， 根 據 獨 立 物 業 估 值 師 的 估 值 報 告 ， 該 物 業 的 物 業 估 值 為 人
民幣6,600,000,000.00元。
根據訂約方協定的估計經調整資產淨值，即負人民幣1,485,436,287.00元，買方
須支付的初步價格為人民幣5,114,563,713.00元。估計經調整資產淨值計入將於成
交後繼續之現有境內貸款（未償還貸款金額於本公告日期據賣方提供之資料約為
人 民 幣 1, 4 6 8, 7 3 2, 0 0 0. 0 0 元 ， 且 於 落 實 成 交 前 之 任 何 時 候 不 得 超 過 人 民 幣
1,500,000,000.00元）及其他調整。

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369 : 太平天下(1234)@2019-02-23 00:07:00

就黎變紅底股。

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370 : GS(14)@2019-02-23 12:12:35

好快啦，一年20%的話

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兆麟苑車位勁蝕25%　前領展停車場頻錄炒燶成交

1 : GS(14)@2016-04-13 16:56:56

【本報訊】前領展（823）物業屯門兆麟苑停車場車位去年拆售，但不足半年續現炒燶車位，新增一宗勁蝕逾兩成。位於1期停車場一個車位剛以53.8萬元售出，投資者賬面慘蝕15.2萬元，成為該車場歷來第六宗蝕讓成交之餘，亦為蝕幅最大個案。記者：程俊華　陳家雄


祥益地產胡志偉表示，兆麟苑車位剛錄得一宗「大出血蝕讓」，1期2樓雙號車位剛劈價近四成，以53.8萬元售出。投資者於去年底向大業主以69萬元購入後，隨即以85萬元放盤。因為一直乏買家垂青，今年2月底改以69萬元放售，求平手離場，最後要蝕本才有買家吸納，原業主賬面已輸15.2萬元，連使費蝕逾17萬元，即蝕近25%。雖然車位獲提供4厘租金回報保證，月租2,300元，但投資者因為睇淡後市，決定斬纜蝕入肉出貨。



炒家去年11月拆售車場

炒家林子峰於2014年斥3.18億元向領展購入兆麟苑商場連停車場，事隔一年，在去年11月底將停車場拆售，全場449個車位，定價由49萬至最高達99萬元，平均較同區車位貴超過1倍。不過在五大代理行合力硬推下，最終千人逼爆銷售處，全部車位即晚賣出逾九成。雖然隨後一個月內，市場接連有投資者賺錢出貨，曾有車位數日內賺18萬元摩出，獲利逾36%。惟炒風歷時只有一個月，去年12月有車位以71萬元購入後，以69萬元摩出，蝕2萬元錄得首宗「見紅」二手成交後，高價接貨的投資者即坐艇。連同最新成交在內，迄今已是該停車場第六宗蝕讓個案，蝕幅及金額俱為歷來最大宗，其餘蝕讓個案賬面由2萬元至9.5萬元不等。市場錄得共20宗二手成交個案，除六宗蝕讓外，亦有六宗賬面平手、計及使費要蝕本，其餘則為賺錢成交。



■林子峰於2014年斥3.18億元向領展購入兆麟苑商場連停車場。　資料圖片





小業主降價求輸少當贏

據悉，兆麟苑目前逾20個車位放售，去年底向林子峰買入車位的小業主普遍想賺微利，但市況逆轉，而轉向求平手離場。不過有小業主心知不妙，持有一個車位，現叫價僅約56萬元，比買入價平約5萬元，輸少當贏，忍痛離場。另外1樓兩個車位，叫價68萬元及69萬元，僅較買入價高約5萬元，仍奢望求賺幾萬元甩身。該車場現約月租約2,100元，放租約數個，包括1樓三個車位，叫租均為2,300元。此外，同樣由林子峰拆售的筲箕灣東熹苑停車場129個車位，當年作價約80萬至100萬元，據悉，目前約五個車位放售，叫價均為120萬元，比當日買入價高約兩成，惟未聞錄二手成交。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160413/19569136

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