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「土地」，已經成了缺錢孔急的財政部，明年加強課稅的對象。 當財政部推動的房地合一稅終於通過立法院三讀，另一件攸關土地的大事，就是百分之百國營「土地銀行」，募資總規模上看三百億元的IPO（首度公開發行）案。身為台灣不動產授信龍頭、堪稱「全國最大地主」的土銀，財政部打算趁明年房市反轉之際，及早向市場募資。 土銀是繼合庫金在二○一一年十二月起掛牌上市以來，第二家規畫上市的公股行庫。今年六月，其IPO案件已報送行政院，目前的規畫是公開上市後，政府持股將維持在八成左右，第一階段公開上市預定募集五十億元到一百億元，預定明年三月左右完成。 事實上，業界都知道，土銀規畫上市已長達數年，但卻遲遲無法上路，一來是因為內部員工強烈反對，就是難以跨越的一關；第二則是價格問題。 兩道關卡，卡住上市路找來高手，平息內部爭議 「之前（土銀和工會）就是卡在溝通問題，」財政部長張盛和透露：「所以董事長很重要，現在雙方溝通好多了。」 現在土銀上市案能照進度走，土銀董事長徐光曦功不可沒。身段柔軟的他在兆豐金控擔任總經理期間，就擅長與強悍的兆豐金工會互動。徐光曦的溝通、協調能力，不僅讓兆豐金控董事長蔡友才讚不絕口，也成為張盛和欽點他接任土銀董座的原因之一。 徐光曦的表現，也沒讓張盛和失望，他一上任就喊出土銀上市為首要目標，也積極爭取員工認同。現在土銀的內部調查，目前高達八成員工皆支持上市計畫，代表土銀的上市之路，已差不多跨過「內部反對」的第一道藩籬。 即便現在土銀員工點頭答應上市案，但接下來的問題，就是價格。談到土銀的上市價格，徐光曦僅透露：「我心裡對價格有個底，但這個數字是多少，現在還不能說。」 張盛和的答案，更饒富遐想空間：「我對價格沒有意見，價格不是財政部訂的，這交給市場機制就好了。我的意見只有一點，就是要IPO。」 張盛和的話，似乎也凸顯一件事：除了國營事業民營化的大勢所趨外，也因為政府面臨財政困窘的壓力，姑且不論價格高低，「變賣祖產」已刻不容緩。從二○一一年迄今，稅前盈餘連續四年超過一百億元的土銀，自然成為財政部眼中「釋股換現金」的金雞母首選。 儘管徐光曦強調，土銀推動公開上市主要是為了提高資本適足率，加強海外布局，與台商客戶進行更多業務往來。但一談到土銀的上市計畫，政大金融系兼任教授殷乃平直指：「中華民國政府窮了，沒有錢了，才非得打這些算盤不可。」 一位公股行庫高層分析，目前財政部對個別公股行庫的持股，普遍不到三○％，但即便如此，已能掌握主導權，並指派代表官方的董座人選。既然如此，與其把所有土銀股權牢牢握在手中，還不如公開上市，展開資產活化，可為國庫貢獻更多獲利。 不過，房市疲軟，已成定數，土銀以不動產授信業務為主，這勢必影響其上市價格。 儘管徐光曦強調，土銀轉型有成，也持續留意房貸加土建融占整體放款的比重（目前約五三％）。再者，內部初步估計，今年房貸、土建融餘額仍有一％到二％左右 的成長空間，故房市反轉對於土銀不至於造成太大衝擊，但殷乃平仍質疑：「現在整個不動產的市場都在走下坡，有誰會那麼笨，跑去買土銀的股票？」 究竟土銀價格，多少才合理？ 打房政策，拖累上市價恐讓沒特色的土銀能見度低 一位投顧董事長分析，以合庫金的股價來說，其P/B（股價淨值比）在○?九倍到一倍左右；華南金、第一金約一?一倍到一?三倍；徐光曦的老東家、公股行庫中的獲利王兆豐金，則落在一?一倍到一?四倍之間。 「（土銀的股價淨值比）大概不會來到華南、第一金的上限，也就是一?三倍這種水準。」這位投顧董事長分析，上市櫃金控已將近二十家，投資人選擇多，土銀本 身已無金控架構，除了土建融放款第一，沒有其他特色，偏偏上市時點正值房市低迷之秋，這讓土銀更容易湮沒在金融股之中。 因此，如果股價淨值比抓在○?九倍，投資人大概還會覺得有利可圖，要是有一倍，已算是非常不錯；但如果來到一?二倍，就不太吸引人了。換言之，以目前土銀的淨值來推算，土銀上市價格如果在二十一?四元（股價淨值比約○．九倍）以下，才算得上有吸引力。 若以二十一?四元價格換算起來，財政部想在首波釋股拿到一百億元，就得賣出土銀逾九％持股；如果房市景氣佳，股價淨值比能上看一．三倍，財政部就可以少賣三％持股，一來一往，對國庫稅收影響不可謂不大。 不過熟稔金融業的資誠會計師事務所會計師黃金澤指出，整體而言，土銀公開上市是正確方向，至於房市反轉對其價格形成的壓力有多大，雖值得討論，不過仍必須回歸到土銀本身的風險和資產品質控管，包括因應房市反轉所做的呆帳提列準備、不動產的擔保品鑑價情況等。 近年來頻頻打房的財政部，當初恐怕沒料到，為了實現所謂「居住正義」，不斷端出打房稅改政策，結果，打到了旗下最後一隻值錢的金雞母。 | ||||||