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風險意識 FOOLISH INVESTOR


http://chiyuinvest.blogspot.com/2010/04/blog-post.html


最近多了與友人討論樓市﹐香港的樓市已經取代了內地房地産﹐成爲了一個熱門話題。因爲﹐他們真的很“火” 。

我不得不佩服發展商的營銷能力(定價能力) ﹐以及職業炒家的敏銳觸覺。“走得快好世界” “香港人靈活多變” 反映在炒樓上面絕對毫不爲過。

當見到熾熱炒風時﹐我都喜歡澆點冷水。提出一些問題﹐比如說我們目前享受的低息環境﹐和相對低的失業率﹐在未來可以持續或者更好嗎? 當利率提高了得時候﹐有沒有人願意(有能力)接收比您成本更貴的樓盤﹐而讓您獲利脫手呢?

樓盤漲價了﹐但換樓的成本也隨之上漲﹐對用家來講﹐沒有産生收益(premium) 。說“買樓可以賺錢” ﹐只能是對炒家(投資客) 而言。

大家都知道﹐資産定價常會用到risk free rate無風險利率﹐因此利率的改變會影響資産定價。現在美國出現了negative swap rate﹐就是說﹐借錢給美國政府的風險大過借出街﹐當歐洲國家失去AAA評級後﹐美國的國債﹐還有資格稱爲無風險資産﹐並以此標準來爲其他資産定價嗎?



過多的資金是“非理性繁榮” 的緣起﹐目前評級較差的企業債息率已經非常接近10年期國債﹐市場認爲非常安全。


借用Tuen Draaisma的想法﹐我們可能處在一個超級熊市中的階段性牛市中。目前估值趨於合理。


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