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雍澄軒引發的官商大戰 - 信報二月二十八日 迷宗, 迷思

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雍澄軒引發的官商大戰

長實分拆雍澄軒住宅式酒店地契把單位發售予小投資者,滿城風雨,有人說酒店不能長租或月租出去也。
筆者小時見不少本地賓館時租酒店都會在外牆或招牌寫上「長居短住,無任歡迎」,今之豪華跨國五星服務式住宅式酒店,如四季酒店管理之中環四季匯,房間就被不少遊走世界的商賈豪客長期租下。
什麼自住或租住不可連續超過28天的評論,真不知從何說起。
今次事件之重點,實是長實究竟賣了什麼給小投?有否誤導?退一步,小投真確知自己在投資酒店,但業權分散,猶如作一公司小股東,大小股東的權利?義務、衝突、分得清,搞得通嗎?
分散酒店業權發售,在投資界不是什麼新事。外國有,國內也有。大業主多會提供一條龍營運管理服務,甚至回報保證,形式也五花八門,更有衍生結構如timeshare,其形式也可各有不同。普遍的是與其他投資者共享集團名下各地不同的渡假酒店。這實似會員制的渡假村多一點,是題外話了。回來香港,九七前後前明珠興業也曾嘗試分拆在西環水街的酒店,但後來遇上金融風暴,不用再說了;而今次長實早在去年已取得地政總署同意分契,分售既不是新事也非不合法吧。
究竟有否違規?
看政府高調處理,說長實違規,筆者覺得是有人認為這樣售樓,給人避開特別印花稅的印象,也跟政府替樓市降溫的政策對着幹,是故非整不可!政府沒說錯,他可按旅館業條例第十八條,隨時進入酒店檢視營運狀況,但真是擾民了!業權變了,但酒店管理人不變,酒店營運模式又豈會馬上變天?物業狀況會馬上變得不安全嗎?況且業權交易還未完成啊!
有人說業主自租自住是違規,但各項關於酒店的法例也無此規定。而所謂廿八天的大限,按旅館業條例C章,是說物業中如所有單位的租住方式都是以廿八天為基準(即月計),就會豁免於旅館業條例的規管。這其實是避免干擾一般民間住宅的租務市場,否則,一般業主把單位放租也要申請賓館牌照了。
故雍澄軒只要有一個房間不是月租,就得按條例由一酒店管理公司申請酒店牌照來營運,這也滿足了原批地條件。這跟四季匯並無分別,只是物業業權結構不同而已。雍澄軒房間由不同小業主擁有,而四季匯業權則統一由新地、恒地和煤氣公司的一間合營公司持有。
你或會問,這豈非讓物業徒具酒店之虛名,走法律隙。但法治就是如此,以行政手段來干擾,就是法家箝制人民自由之邪術了。筆者剛見一內房主席,共同看法就是:長實不正是增加了住宅供應嗎?香港自由市場靈活創新可愛之處就在此嘛!
政府要做的,是要查清長實有無誤導買家。趙國雄先生前言不對後語,售樓書更有細字說投資者買下的單位,是沒有獨家享用權。這跟我們一路的置業概念完全不同了。哪,這是timeshare 形式嗎?業主們是否要按時互換居住單位,以符合本港的酒店法例呢?
小業主到底買了什麼?公民黨幾位大狀開記者會說他們不知道。長實說會跟小業主簽管理合同,作為小業主的代理人去管理酒店,這是滿足旅館業條例的要求了。看來酒店業主是只有入住權,但管理權甚至內部裝修權利也全在管理公司手裏。這是按旅館條例、消防條例等來保障住客安全。這是否就是長實所謂的「沒有獨家享用權」而非按時轉單位呢?
管理合同的疑慮
還有,酒店公共地方和設施的保養,成本會比普通住宅高吧。長實作為大業主,實力遠超小業主,談判條件時會否公平,有無利益衝突呢?這樣看來,購入雍澄軒更似是投資和合營生意。如是以有限公司或上市公司形式合作,有公司法、上市條例去監管。四季匯有三個業主,權利和義務分配就按公司章程和條例來闡釋和分配。雍澄軒就只靠一標準的雙邊管理合同和大廈公契,這樣的安排,保障一定不會比公司法嚴謹和公平,第一,管理合同是長實單方面所草擬,小業主只有接受或不接受的份兒;第二,公契本身根本不是用來規管合營生意的。
長實創新猷,政府緣何要打壓?梁特首及局長們是要從保障投資者的角度去解決事件吧!但個人覺得事情發展已不單是灰色地帶的問題,更似是官商大戰!小弟都是隱居於四季匯好了。
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64廿四之後 迷宗, 迷思

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廿四年了!上週一和二特意到北京出差,特意在週一晚到廣場散步。全球第二經濟體的人民,腳步是悠閒的,但我打從進了地鐵,心情和腳步就越來越重!從天上人間附近往南走,就到金台夕照站,列車一路向西,CBD國貿,三十多年前專門服侍外國外交人員的建國門,東單,王府井,天安門東,天安門西,再不下車,就會到木樨地了!

  


 週二大清早,又特意全副戰衣戰鞋坐地鐵到廣場,來課晨操慢跑回酒店。除了多了公安城管,廣場沒有異樣。遊人跟平日一樣的多,我也不寂寞,有老外,北京老頭,美少女跟我一起跑,更有一樣是全副武裝的單車手!回港後才知有記者早上被禁採訪,廣場上人人又真是悠閒自得,開三腳架拍照者也不少,天下本無事,庸人擾之為煩耳!看看我的愛瘋手機GPS跑步記録軟件,不多不少,我跑了6.4公里,也是特意事先定下的!


鎮壓帶來穩定,穩定帶來增長?

我想起七,八十年帶的南韓,當年官商勾結,所謂CHAEBOL財閥橫行.當年那有什麽LG,還是叫土頭土腦的Lucky Goldstar樂喜金星,三星更不用說了!都是進口原材料.出口零部件,製成品真是沙頭角村長女兒,李愛也!大學生天天上街,汽油彈催淚彈橫飛.90年代政治開放,大到不可能倒,但也負債累累,假帳特大的大宇集團也閉,其他財閥也要解體,才有今天的局面!

再看清歷史,六四後,是保守派當道全面打壓原經濟開放之國策,歹人們不要再胡說八道了!

今天再貼09年舊文,戳破「屠城振經濟」論 - 信報 June 4, 09。 也介紹諾貝爾經濟學長得主高斯和內地學者王寧最近的大作“變革中國”對三十多年的改開放作了紀錄和分析有學術論,也有大量政治史實政府和報章文獻。

讀國史民情,國內中文翻譯版更傳神了,反正聯合作者也是國人才人仔39.2! 原美版也是30多元,但是是美元報價!

屠城振經濟,信報 June 4, 2009
变革中国:市场经济的中国之路 [精装]
原版: "How China Became Capitalist?"


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爪王放貴利帶給內銀改革迷思 迷宗

1 : GS(14)@2011-10-06 19:23:26

風險無限...利率有限..

2011-9-29 HJ

...

記得小時候,家母有做義會,一班街坊成立私人銀會,定期儲蓄,會錢交由「會頭」保管。義會按時標會,讓有需要的「會仔」向義會借款,暗標投下願付的利息,價高者得。

這類民間借貸,類似一個行業或公司內的儲蓄互助社,但就沒有什麼合約或法律保障。有借款人一走了之,也有會頭濫收費用,甚至行騙夾帶私逃。

隨着金融業不斷發展,78 年港府解除外資銀行來港經營的禁令,這類不受規管的民間金融才日漸式微。

爪王冒起利息豐收

早前本報報道江蘇泗洪縣石集鄉的高利貸活動,造就該人均年收入1萬多的小貧困縣成為「寶馬鄉」。但5 月中,有會頭「走佬」令小民血本無歸。溫州外國名車多早有所聞,泗洪縣還是第一次聽到。

筆者7 月23 日剛好在內地看到央視13 台關於「寶馬鄉」的報道,真大開眼界(看完後就是動車在溫州撞尾的新聞了)。

這類高利貸根本就是龐茲騙局。

內地利率還未開放,存款貸款利率為人行行政決定,反映不了市場需求。

一年期存款利率3.5 厘,7 月份居民消費物價指數比去年升6.5%,如以此為通脹約數,實際利率是負3%了,而農村的指數升幅更是7.1%,即負利率3.6%。

中國人愛儲蓄,不單止是傳統文化,更是因為社會保障不佳,而要為老來作好準備。存錢到銀行,不就是等貶值和津貼銀行的大客戶大國企嗎?有人看準這點,就以月息3 到5 厘在民間集資,當地稱為「放爪子」,全民為之瘋狂,放錢給小爪子,一年複利接近8 分呀。

小爪子以月息10 厘放給上一層,賺了一個對開。爪子門層層上繳,利率逐級遞增,一路直到頂級的爪王,貸給最終用家的可高達50 厘, 是以月計, 真是天文數字。坐擁上億數簿的爪王有十幾個,上千萬的有幾百,底層爪子就更多如沙數,手上「資產」介乎200 萬到500 萬元之間,各爪子爪王利息收入豐厚得算不起來,怪不得名車賣得那麽好了。

但利大本無歸。5 月中,其中一個爪王石國豹突然失蹤,村民損失過億。調查說有名車店是他開的,錢是去了他的地產公司還是他處,無人知道,但這只是冰山一角。

小小一個泗洪縣就有170 多家地產發展商,更有遠在非洲的出國同鄉越洋集資。

大銀行忽視中小企

錢有用在房地產,也有貸予不能到銀行借貸的地方鄉鎮中小企,但更多是買了名車,拿到國外,拿到賭場去。就像龐茲局一樣,新債養舊債,起初每個參與者都賺了高息。但一朝新錢不再,或生意資金回不了籠,整條資金鏈就斷裂了。

據央行溫州市中心支行說,上半年底溫州民間借貸規模約1100 億元, 比2010 年6月大增300 多億元,有八成九家庭和接近六成企業參與, 平均利率24%到25% 。那門子生意有30% 的回報來付利率呢?不過來借貸的不是走投無路,就是苦無借貸之門者,風險何奇高。

最近中央下令收緊銀根,打壓地產,開發商和其他民企首當其衝,非要跟爪王們融資不可。但其實,內地銀行一路也不重視與民企,特別是中小型企業往來,故江浙一帶的民間金融都特別發達。

你或者會問,為何內銀不愛幹中小企貸款?人行不是辦了多場研討會,要求內銀大力發展嗎?事實上,的確是有銀行成立了中小企業務部,但只是敷衍人行,客戶都是原來的企業客戶,把較小型的撥過去就是了。

歸根到底,是改革不深,利率為行政管制所致。全國各地放給企業的貸款利率都是劃一的,後來逐步開放,可上下浮動,但也只是下浮10%,上浮70%,這已是7年多前的事,幅度也反映不了不同企業的實力和信貸風險。

官價利率,一年是6.56%,就是加到11.1%,跟溫州市場價也是嚴重脫節。對銀行來說,貸款給國企,省企和大民企,風險都有保障。中小企借貸,金額少,業務瑣碎,利率如不能提到合理水平,為何要貸呢?

換個角度,對大企業來說,任我實力如何強勢,貸款利率跟隔壁的阿二阿三也是差不多,又減低了他們正常融資意欲了。

利率不開放,不讓市場作主,帶來浪費,如太低帶來胡亂投資、民間儲蓄離開正式金融體系等,不用多說了。還有另一種浪費,就是造就了員工的尋租找着數行為。

存款利率管制,各大小銀行無法以市場價格來競爭存款,利率也反映不了不同銀行本身的風險。對各大存款企業來說,如何分配存款就得以非市場手段來決定,由主事人看哪家銀行的特別服務最貼身。

利率不開放阻礙發展

內銀一般都有非常專業的存款營業團隊,跟企業的財董、財監關係密切,如同私人銀行家一樣。定期高桌晚宴娛樂不用多說,還有專業家務助理,由奢侈品行情到幫助客戶子女出國留學都要一力承擔。

企業高層有額外享受,銀行員工也有存款佣金,羨煞本港同業之餘,其實是存戶變相津貼了他們。

翻看資料,人行逐步開放利率始與96 年。對,15 年了。開放的只有同業間拆借,債券票據貼現等,貸款利率花了6 年擴大上下浮幅度,但仍不夠。存款利率更是不開放,外幣除外。人行最後的「利率市場化介紹」原來已是7 年前的事了,太慢了吧。

利率不開放,沒有競爭,對銀行的息差和盈利是保護和保障,但在巴塞爾III 的新監管下,競爭只會愈演愈烈,保障不可能長久也不是好事,有機會再談。

迷宗
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