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計劃細屋換大屋 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/03/blog-post_22.html

近日樓市又似爆升一浪,令金管局出招調控,調控方向是連細價樓的按揭比例都收緊,是打擊升得火熱的細價樓,同時又算是變相保護實力不足的上車客。始終每次樓市出事,最慘的都是實力不足者,尤其近日有評論者提出危言話細價樓業主向財仔借貸水平太高,所有焦點都似是集中在細價價。


另一邊廂,一些樓市大好友,尤其是專投資細價樓的朋友,還繼續認為大家應該入市買細價樓,更鼓勵當政策出臺初時,如有膽色的,應該把握這時機出手,因為當雨過天晴,大家都看清局勢時,細價樓樓價又會重拾升軌,錯失在調整期入市的良機雲雲。

在這一刻,止凡這類十年都不作物業買賣的人,近期亦只再次作了一些加按動作,開始觀察樓市的價格。發現細價樓的升勢的確離譜,因為本身自住物業為兩房單位,估值都已經升到歷史新高400萬元,一些成交更有420多萬元。建築呎價近7000元。同一個屋苑,三房單位,成交價還不到450萬元,呎價只需6000元。這代表什麼呢?即三房呎價比兩房呎價更便宜,只要多加30萬左右就可以住多一間房。

細屋呎價高於大屋這現象,印象中從未有在自住的屋苑發生過,施永青也提過這只是在60年代曾出現過的現象。今天樓價高、上車難,自住的也要想清楚,能等都可以等等,樓市總有周期的,投資的就更要想清楚。但若是換樓呢?細屋換大屋呢?一大一細,在任何樓市時期都齊上齊落,換樓多只會是「高買高賣」、「低買低賣」,任何時間都差不多,但今天這個時機,看來是細價樓爆升,而大碼樓微升,甚至「點穴」,這一刻細換大,不是著數過著數嗎?

其實,為何細價樓可以升這麼誇張呢?我想坊間都就這現象討論了太多了,是上車客搶樓,大家都怕樓價一升再升無回頭,一窩峰地搶購,由於實力不足,所以都不看呎價,只看樓價的總數額,以前200萬,早幾個月300萬,今天400萬,總之一間就是一間,不太理會一房還是兩房,有多少呎也不要緊,所以「細細粒、容易食」的就成為供求最失衡的一類。

今天細價樓被捧上天,但作為價值投資者,我心中在想的並不是現況,而是將來。由於今天的細價樓需求激增,未來供應都會則重細價樓,看看政府的限呎地,又看看發展商的供應,兩房、一房,甚至studio flat都是大量提供的,是主力加推的,從供求看,細價樓的失衡總會還原。

另一方面,政府重推居屋,又大力建公屋,這又是回應民間聲音舉動。這些居屋公屋的供應,最直接的又是影響著細價樓,因為某程度上,這些需求是同一批人,都是實力剛好上得到車與上不到車之間的,當供應推出來,又是會幫輕了細價樓的失衡。

之前都有提及,每次樓市出事,首當其充的都是實力有問題的一群,因為實力不足,可能槓桿高,現金流處理不好,借貸借得太盡之類,樓市轉向時大幅減價求售的多是細價樓,今天因需求大增而令價格爆升,上車客就見越升越想買,怎借都要買,到市況逆轉時,又可能是經濟有問題,又可能是加息,細價樓的抗跌力從來都不好。

今天的需求,可謂因為突然增加了不少上車客所導致,而這是互動的,即若樓市不是升得如此急,上車客就未必如此心急,花出十二成功力也要在今天上車,而這上車欲望,又推高樓價,惡性循環了。這惡性循環,到泡沫,到爆破,總會還原基本步的,而這些年買了細價樓的,在他日結婚生小朋友之後,又會換上大樓,慢慢推上去,而未來的上車客又未必如今天般焦急。如此看來,還是會回復大價樓的需求吧。

而最重要,考慮細屋換大屋的其中一個因素,是個人實際需要,不是無端生事,而是小朋友出世後,再過幾年的確要住大一點,所以找個黃金時間做合適操作,是合情合理的。大價樓與細價樓的差別,我想在將來又會回復正常,然而,自住一間細價樓的價格追得最近大價樓的時候,可算是這時期了,利用這時間由細轉大,無論他日齊升齊跌,我相信都是一個不錯的操作。

近日找地產經紀到屋苑找些三房單位,但發現盤源實在有限。看完一些單位之後再問問業主開價如何,發現開價比成交價高很多,我心想這樣開價就是自住業主,「皇帝女不憂嫁」的態度吧。當我向經紀一提出需要就被安排去看的這些樓,我想應該都是放盤已久的了。以這層數及座向,成交價大約440萬左右,開價足足高100萬,真的能賣嗎?到成交到540萬,這些業主又可能再調高開價到700萬。本身不太喜歡這些單位,經紀想我回個價也無能為力,看來在這樣的畸形市況下,要完成這個換樓動作,應該花上不少精神時間吧。
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