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四季度重磅改革前瞻：土改

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2458&page=1#pid5389

本帖最後由 晗晨 於 2014-9-18 09:09 編輯

四季度重磅改革前瞻：土改
作者：格隆匯 徐彪

一個月之前的8月19日，我們曾經在《深改組第四次會議，年終盤點與展望》中對上半年的改革進展和下半年的改革方向進行闡述：
“7、8月份，照例是最忙的。公司要開年中總結會，偌大國家皆如此，中央也不能免俗，各種總結展望大會紛沓而至。經濟領域、改革領域兩手抓，上月開完年中經濟工作會議，這月就輪到改革會議。說起來，細心研讀新聞稿後，你還是能看出不少信息的：最令人奇怪的是，新聞稿居然沒有肯定上半年改革工作的成績，這是很罕見的。因為按照慣例，按照套路，都會首先肯定前半段工作，然後布置下半段工作。習總只是說了這麽一段話：“今年是黨的十八屆三中全會提出全面深化改革的元年，要真槍真刀推進改革，為今後幾年改革開好頭。各地區各部門要狠抓工作落實，實施方案要抓到位，實施行動要抓到位，督促檢查要抓到位，改革成果要抓到位，宣傳引導要抓到位，讓人民群眾感受到實實在在的改革成效，引導廣大幹部群眾共同為改革想招、一起為改革發力”，只有要求，沒有肯定。這是啥情況？這是董事長急了的節奏啊，一季度光顧調結構，二季度光顧穩增長，三季度終於可以騰出手來促改革（穩增長的事情，交給總經理頭疼去吧。什麽新型城鎮化、降低實體經濟融資成本，全是李總在抓），時不我待。”
根據我們之前的梳理，今年所有改革措施（包括最近一次深改組會議），都沿著這60項7大類改革展開：


根據上表的總結，我們認為，未來（下半年甚至明年）除了國企改革是各項改革的重中之重以外，此前一直“悄無聲息”不見動靜的土地改革將是另外一個必須關註並且牢牢把握的政策風向。這不僅僅是因為我們發現其改革完成的進度緩慢，更在於土地制度之於一個國家經濟、社會的重要程度，或者再具體來說之於城鎮化進程的重要程度。
“我國城市化進程中遇到的所有問題幾乎都和土地制度有關”——引自蔡繼明。
過去我國經濟發展的路徑和模式有兩個突出特點：
1.土地、勞動力等生產要素向第二和第三產業（城市）聚集，第二、三產業的發展才能從根本上帶來土地的增值土地價值得到提升。
2.最高執政者有強烈的經濟發展使命感，官員政績的經濟發展導向。
經濟發展的客觀規律，加上最高執政者強烈的經濟發展使命，使得我國土地制度的制度性缺陷發酵，對經濟社會產生重大影響。有研究者認為我們土地制度變遷帶來的問題比其能解決的問題要多得多。我們無法重演歷史，但從邏輯上推演，我們可以在一定程度上得到“我國城市化進程中遇到的所有問題幾乎都和土地制度有關”的結論。這些問題可能包括：就會造成問題：1. 城市擴張的粗放和畸形；2. 土地空間布局不合理，大量土地浪費閑置；3. 耕地保護受到挑戰；4. 農民利益受損，社會矛盾多發。


    既然土地政策之於一個國家如此之重要，而目前其問題又如此之嚴重，那麽嚴峻的形勢將倒逼有關土改的政策快速出臺，並進行試點實施。而十八屆三中全會將是下一步土改的指引，會議上通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，其在土地制度改革方面的內容非常豐富。將《決議》內容和我們8月底與華泰農業聯合推出的報告《土改——一場不得不打的戰爭》中提到的土地改革目標路徑進行對比，可以發現，《決議》中散落在各條目下關於土改的內容共同構成了一幅較為清晰的未來我國土地制度改革的指引。
表格1：  三中全會《決議》關於土地制度的內容的梳理


落到投資上，我們強烈建議未來一段時間重點關註：

1.農墾方面的五家上市公司：亞盛集團、海南橡膠、*ST大荒、新農開發、新賽股份（農墾方面的邏輯我們維持8月底《土改——一場不得不打的戰爭》中的觀點，另外關於補貼及免息貸款等其他優惠政策可以關註近期中辦或國辦出臺的相關文件。由於補貼的力度完全取決於地方政府的意願和財政能力，所以對於上市公司可能只是一個噱頭，而免息貸款和保險才是更大的利好）
2.儲備有大量城市建設或工業用地的房地產或其他制造業行業上市公司：中國武夷、羅頓發展、上實發展、中華企業、珠江啤酒、廣州浪奇、珠江鋼琴、康達爾、眾和股份、方大集團。（集體建設用地入市，存量城市建設用地優化和自有工業用地轉為商業、住宅用地是未來改革可能的一大方向，在此過程中，工業用地逐步改為商住用地，政府可以賺工業用地和商業用地的差價，另外商業用地的開發可以帶來稅收，但這個方法主要對一線城市有機會，前提是這些城市房地產市場不崩盤。）



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