http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-2/0MMDAwMDE5NTQ0Mw.html
| ||||||
新加坡實施組屋政策五十年,住者有其屋的精神不但讓五百萬的人民,九成都有自己的房子,其中八二%更是住在組屋中,即使房價近兩年來飆漲將近七成,年輕人還是可以輕鬆成家,兼具創造財富增值的機會。 撰 文‧徐介凡 攝影.吳東岳今年十月,二十八歲的謝屏忠,牽著小他一歲的女友雷柔嫣,一同走過紅毯,這段五年愛情長跑終於修成正果,父親在一旁激動流淚觀禮 的同時,謝屏忠把太太的手高高舉起、像個大孩子般興奮地叫著:「爸,我做到了。」更重要的是,原本住在五坪大出租小套房的他們,已經買下一間房子,十一月 二日就搬進新家,這讓夫妻倆對未來充滿著幸福感。 目前在新加坡上海亞洲控股公司任職文員的謝屏忠,月薪約星幣四千六百元(編按:星幣兌新台 幣匯率為一:二十三.八九,月薪約合台幣近十一萬元,在新加坡大學畢業生起薪約兩千八百元,工作五年的上班族,平均收入大約都在這個水準上下),雖然薪水 並不高,卻無礙於他築愛巢的規畫,因為,新加坡的組屋(類似台灣的國宅,見小辭典),讓他不用負擔太高的金錢壓力,也能輕鬆成家。 房貸壓力 低,雷柔嫣夫婦輕鬆成家同屬馬來西亞籍華人、只擁有新加坡永久居留權身分的謝屏忠與雷柔嫣夫婦,因為心知買不起價格過高的私人住宅,所以購屋的目標始終鎖 定在二手組屋市場上,今年七月,兩人終於選定了一間緊鄰現住房子旁邊,十六樓、三房一廳、約二十七坪大,要價四十萬元︵星幣,下同︶的二手組屋。 「我 們的客廳要擺大一點的沙發,小孩還沒生之前,多的房間要先拿來當工作室,等孩子生下來、長大後,就可以讓他接著繼續用。」謝屏忠和雷柔嫣你一言、我一語, 聊著搬進新家後要怎麼布置愛巢,雖然添購家具也是一筆不小的開銷,但從兩人的表情上,可以明顯看出這不是什麼大問題。 因為購買這間大小中等 的三房一廳二手組屋,雖然得花上四十萬元,相當於謝屏忠不吃不喝七年半左右的薪資所得,但是,由於新加坡多採三十年期的房貸,頭三年平均利率只有一.四 五%左右,雖會隨著政府調整利率而浮動,但以目前來看,每月僅須償還約九百元、僅占兩人月薪加總的一○%比率,可支配所得仍有很大的空間,難怪兩人並不擔 心添購家具的支出。 進一步細看組屋價格部分,包括房屋估價三十七萬元,以及隨著房地產價格上揚、屋內裝修較佳,必須加碼付給前屋主的「增值 溢價」三萬元,由於新加坡建屋發展局有增值溢價部分不能融資的規定,所以在前期自備款方面,分別由估價二○%的七.四萬元、溢價三萬元,加上更換地板瓷 磚、粉刷牆壁的兩萬元裝潢費等,總共需要十二.四萬元。兩人湊一湊手邊存款買下房子,父母也因他們新婚贊助了一些裝修費。 由於謝屏忠是移民者,只取得新加坡永久居留權,因此只能買二手組屋,若是一般新加坡國民,則可以申購新建組屋,同樣的房子,價格比二手組屋便宜了四成,只須準備六萬元左右的自備款,就可以入住,成家更加輕鬆。 「我 們有個蘋果飯店的計畫,在小孩還沒生出來之前,把多出來的房間提供給朋友們短期租借,一晚就收個星幣二、三十元的友情價就好。」馬上就要搬進新家,但生活 經濟壓力卻沒有因此增加,「租金可以當兒子的教育金、拿去存起來、做旅遊基金……。」家裡可支配的錢沒有因為買房子而減少,讓謝屏忠與雷柔嫣對未來有無數 個規畫,一想到這,兩人的笑容變得更甜了。 高達八二%的人住在政府蓋的組屋根據新加坡政府統計,新加坡五百萬人口中,近九成擁有自有住宅, 其中高達八二%的人是住在政府的組屋當中。這是基於自一九六○年以來的政策,新加坡政府成立建屋發展局,統籌提供大量平價的組屋,簡單來說,就像是台灣的 國宅一般,藉此讓新加坡國民能夠實現﹁住者有其屋﹂的理想。 因為從建築、銷售到管理,全由政府一手包辦,所以法令規定,民眾花錢買下來的,只是一個可以使用九十九年的租約,並不包括土地權狀在內;通常,可以分成新建組屋與二手組屋兩種。 根據新加坡建屋發展局資料,不論是購買新建或二手組屋,對象一定要是年滿二十一歲以上、名下不能有任何房子;此外,因為新加坡生育率過低,政府為了同時達到鼓勵結婚、促進生育的目標,申購組屋也同時多了一條規定,在拿到鑰匙之前,一定要辦妥結婚手續才能入住。 值得一提的是,正因為鼓勵結婚與生育,所以如果夫妻二人離婚,不論有無小孩,新加坡政府都會要求在六個月內把已申購的組屋給賣掉,並且搬出。 由於組屋屬於政府政策一環,因此,購買組屋的自備款部分,可以把每月分別扣除自員工與雇主的二○%薪資的公積金︵類似台灣的勞保︶拿來支付,進一步再降低民眾購屋的壓力。 從價格上來看,二手組屋介於新建組屋與私人公寓之間,通常被當作房地產價格的重要參考指標,在同一區域內,新建組屋最便宜,往往二手組屋打個六折,就是新建組屋的價格,至於私人住宅,價格約是二手組屋的一倍以上。 若進一步以目前各區域的平均價格來看,販售房型數量較多的兩房一廳、三房一廳、三房兩廳三款二手組屋(坪數平均約當二十三坪、二十七坪、三十三坪),價格分別落在星幣三十、四十與五十萬元範圍。 新 組屋與二手組屋價格與規範大不同當然,因為政府提供的條件相當優惠,為避免人民拿來作為套利工具,同時也附帶了住滿三年之內,不能出租或轉售的條款。不 過,新舊組屋之間還是有幾個重要的不同,首先,新建組屋的售價因為有政府優惠補貼在內,價格比起二手組屋通常便宜約四○%左右,所以購買對象的資格,限定 要有新加坡國民身分、且夫妻月薪合計不得超過八千元才可購買。 至於二手組屋,則是只要擁有永久居留權身分即可,且月薪收入沒有限制,儘管價格比新建組屋貴上一些,但比起擁有土地權狀的私人公寓,卻還是便宜了將近一半的價格。 其 次,由於組屋的推出是為了讓民眾買得起,因此政府在貸款利率上也有相關配套措施。若購買新建組屋,可以向建屋發展局直接申辦貸款,利率不但比一般銀行所提 供的房貸便宜︵視當下市場利率,便宜一%到二%左右︶,貸款成數可達九成,期間長達三十年,但不得超過法定退休年齡六十五歲,而且不受政府打房政策影響, 此外,有鑑於政府提供的特別優惠,所以每對夫妻一輩子只有兩次的購買機會。 相較之下,二手組屋的貸款不僅全由銀行辦理,且條件與私人公寓相同,借款期限同樣最長三十年期,貸款額度因打房措施,最高只有八成,利率方面亦比建屋發展局所提供的貸款高約一%至二%,但因為補貼優惠較少,所以二手組屋的買賣次數並沒有設限。 值得一提的是,原本擁有一間二手組屋的民眾,還可以同時擁有一間私人公寓,但為了打壓房價,政府規定今年八月三十一日後購買二手組屋的民眾,若要另外購買一間私人公寓,得先出售手上的二手組屋。 因 為組屋規定,拿鑰匙入住前必須辦妥結婚手續,方能入住,實務上從買好到住進去整個程序下來,通常需要三個月左右的時間。不過,因為幾年前新建組屋申購人數 不高,建屋發展局將新建組屋的申購方式從「先蓋後售」改為「先售後蓋」,先公告一個地區即將蓋新建組屋,讓民眾前來申購,全部售出以後,再開始興建,因此 從買下到實際住進去的時間,相較謝屏忠購買的二手組屋,普遍只需三個月就能交屋,新建組屋卻需要三到五年之久。 新加坡政府除提供新建組屋申 購約四成的優惠補貼外,還有其他政府規定,包括新婚三萬元補貼、居住地點鄰近父母的一萬元補貼等,無疑提供年輕人快速累積財富的捷徑。但是,由於近年來新 加坡因應物價上漲,工資調漲速度同樣很快,若以一般大學畢業生起薪每月二千八百元左右(約合台幣六萬六千元),通常工作個五到七年,月薪就會超過四千元以 上,夫妻二人相加立刻超過建屋發展局的薪資上限規定。 為買組屋,年輕夫妻都想盡早成家為了趁著薪水還在可申購範圍內,趕快申購新建組屋,也 讓新加坡年輕夫妻普遍都有盡早成家的想法,先買屋、接著結婚,再搬進新家也成為當前常態,因為規定拿到鑰匙前辦理結婚手續即可,往往申購後也得等上少說三 年才能交屋,反而多了些時間可以慢慢籌備結婚事宜。 雖然,新加坡不論是二手政府組屋,還是私人公寓的價格,從二○○五年到現在,漲幅均高達六成以上,尤其去年第三季金融海嘯結束,價格漲勢更是凌厲,漲幅少說超過兩成,即使如此,卻仍不影響新加坡民眾買房的意願與能力。 房屋費用占可支配所得比率低,正是新加坡民眾能夠對未來人生充滿希望的關鍵所在。新加坡的組屋政策實施至今,剛好屆滿五十年,規定與管理隨著時代背景與經濟發展不斷演變,住者有其屋的中心思想卻始終如一。 平價組屋品質高,宛如高級住宅值得一提的是,雖然新加坡的組屋屬於平價住宅,但是,不論是建材品質、整體設計,或是公共設施,卻一點也不顯得平價。 踏進方榮福家門,採三房二廳格局的組屋,空間寬敞,外面有一個五坪大小、可以直眺新加坡夜景的陽台,木製地板與櫥櫃構築出來的溫馨感,著實讓人分不清到底身在高級住宅,還是一個普通的政府國宅。 五十八歲的方榮福回憶,身為馬來西亞籍華人的他,當初剛入社會不久,因為太太是新加坡國民,符合申購新建組屋的條件,因此在當時買下一間要價一.八二萬元、新建的兩房一廳組屋。 「我 那時候一個月薪水很低,才四百元。」從基層員工做起的方榮福,每月房貸費用約七、八十元左右,雖然太太是家庭主婦,家裡缺少一份薪資收入,但是,若從支出 占所得比率的角度來看,其實與謝屏忠差不多,房貸只有二○%左右,因為占可支配所得低,儘管家中經濟只仰仗他一人之力,卻也順利把兩個小孩拉拔長大。 一 九九九年時,因為兩個小孩分別到了二十歲與十一歲,,不能再同住一個房間,方榮福決定把住了十九年的組屋賣掉,心想:「既然要換大一點的房子,乾脆就換間 可以住一輩子的吧。」當時因為景氣轉好,除了考慮每個小孩要有一間房間外,也想多給自己一間書房,閒下來時可以做休閒用途,因此,選定了與市中心距離較遠 的後港區,三十六坪、要價三十一萬元的新建三房兩廳組屋。 隨著新加坡經濟提升,方榮福當時二手賣出舊組屋的價格約為十四.五萬元,算一算,增值了將近八倍,售後獲利加上工作二十年所累積的公積金,全部用來買這間組屋。 雖 然房子位於新加坡偏遠地區,但方榮福認為,這裡的生活機能樣樣齊全,除了政府捷運建設與組屋幾乎同步蓋好,不論上班或上學交通都很便利外,組屋社區內亦有 包括中、小學校、停車場緊鄰,對面更有傳統市場,「雖然是新開發的郊區,但生活起來卻很都市。」方榮福說,便利性遠超出他當初購買的預期。 房地產飆漲,二手組屋價格跟著翻倍新加坡政府通常是將公共建設(例如捷運)與組屋所蓋的位置結合,捷運拉到哪裡,組屋就蓋在哪裡,以方便居民上下班。這樣的配套,除了帶給方榮福住的便利,同時也創造了財富。 現在,這間三房兩廳的組屋在二手市場的行情,已經上看五十五萬元,增值幅度將近八成。 「去 年政府公布人口突破五百萬的時候,所有人都被嚇到,拚命在市場上搶房子。」高力國際董事總經理楊煥杰解釋,新加坡房地產之所以會一路狂飆,關鍵來自於外來 人口的大幅提升。由於新加坡生育率一向不高,近兩年來更只剩一.二%左右,「把死亡率考量進去,新加坡本國人口成長率其實是負成長的!」○五年起,連續四 年新加坡人口成長率都超過五%,推升總人口數一舉突破五百萬,成長力道卻主要來自國外移民,以及外國專業工作人士大量進入新加坡。楊煥杰回憶,在大家觀念 都停留在人口只有四百二十萬人的時候,政府突然公布超過五百萬人口的數字,大家都開始恐慌起來,怕沒有房子可住,因此「外資與本國人民同步大買,推升房地 產價格一路飆高。」今年五十八歲、擔任財務會計主管的蘇秀霞,同樣也是房地產價格大漲的受惠者之一,二十年前,她花了九.六萬元在宏茂橋地區買下一間改建 式的新建三房一廳組屋,如今價格來到四十萬元,漲幅超過四倍,她卻仍扼腕地說:「早兩年買才兩萬多元,你看我損失多少。」由於早期新加坡政府的組屋規畫較 不合時宜,推出大量一房一廳的組屋,與現在三房一廳、三房兩廳相差甚遠,因此新加坡政府便重新規畫,將原本一房一廳式的兩間屋子打通成為一間新建組屋的作 法,吸引民眾前來申購,這也正是蘇秀霞所買下的組屋。 眼見媽媽購買組屋增值財富的經驗,二十七歲的女兒陳煊華也打算趁早有樣學樣,剛跟準老公拍完婚紗照的她,現在正積極尋找組屋標的,替自己找一個安居的窩。 面積只有台北市二.五倍大的新加坡,雖然地狹人稠,卻透過政府實施組屋與相關配套政策,讓年輕人即使身處高房價時代,也沒有購屋的壓力,甚至更可因房價上漲而累積財富,反觀台灣的政府,又留給了年輕人什麼呢? 新聞辭典 組屋 1960 年,新加坡政府為了解決國民居住問題,成立建屋發展局,包括興建、定價、買賣、管理等,全面規畫如同國民住宅一般的平價房屋,也就是所謂的組屋。政策施行 50年來,已有82%國民居住在組屋中。根據規定,組屋只提供99年的使用權,到期便收歸國有,與一般私人住宅擁有土地所有權不同(但新加坡部分私人住宅 也只賣地上權)。一對夫妻一生只能申購二次新建組屋,以及向建屋發展局申請優惠貸款的機會,二手組屋因不得申請優惠貸款,因此沒有購買限制。 新加坡組屋公共設施齊備 生活機能相當便利 運輸:組屋區內設有公車站,且地理位置緊鄰捷運站。 遊樂設施:組屋區的中心,一定會有兒童遊樂區與球場等公共建設。 停車場:獨棟五層以上的專屬停車場,供應組屋區家庭停車需求。 大排檔:舊式組屋一樓多為大排檔或傳統市場,供應民眾食物需求。 法令與政策配套完善 打造公平理想的居住園地 01. 新建組屋只准新加坡國民申購,二手則包括永久居留權身分者。 02. 新建組屋價格較二手便宜四成,二手又較私人公寓便宜超過一半。 03. 申購組屋只有99年使用權,不包括土地權狀,到期收歸國有。 04. 新建組屋申購,夫妻月薪合計不得超過星幣8000元,二手不設限制。 05. 新建組屋貸款利率較銀行優惠1%至2%,但一生只有兩次申購機會。 06. 新建組屋房貸最高可貸九成,二手條件比照私人住宅。貸款期間最長30年,但不得超過法定退休年齡65歲。 07. 擁有組屋不能另外擁有其他私人公寓,二者只能擇一。(註:避免炒作)08. 組屋住滿三年前不得出租或轉售,二手不受限,但一對夫妻只能買一間組屋。 09. 組屋居民人種比率依國內人口結構設限,超過上限便不再賣給該人種。 10. 組屋區公共設施齊備,捷運、停車場、孩童遊樂區與球場一併規畫。 租金貴、投報率高,組屋讓新加坡國民迅速累積財富新加坡不論是店鋪、商辦、私人公寓,就連二手組屋的租金也貴得嚇人,以目前一間新建三房一廳組屋購買價格約星幣30萬元左右計算,年租金收益可達2.4萬元,加計政府其他降低購屋成本補貼,年投報率直逼10%。 高力國際董事總經理楊煥杰直言,由於新加坡民眾自有房屋比率近九成,因此國內欠缺完善的租屋市場,沒有市場機制下價格自然不易受到控制;此外,因為外來勞工、移民很多,大量人口湧入也致使租金價格只漲不跌。 社會住宅 應納入國家福利政策 台灣社會住宅聯盟表示,歐美資本主義國家早就體認住宅市場有其局限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色,最普遍的作法是興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」的方式提供經濟與社會弱勢族群,以滿足並保障其「居住人權」。 以 荷蘭來說,就認為社會住宅不只是住宅政策,應該是國家福利政策,不論經濟景不景氣,都必須長久、持續地推動。荷蘭社會住宅主管機關是中央住宅部,由中央政 府編列預算、選擇地點、規畫興建,再交由地方政府分配、維護管理,而不只單靠地方政府資源執行。 (梁任瑋) 各國社會住宅政策比較 國家公有租售住宅比率作法新加坡82%自1960年代起,大量興建國民住宅(組屋),高達82%新加坡居民住在政府興建的組屋裡;另外也針對經濟弱勢無力購屋者提供廉價租屋,約占總人口數8.7%。 香港50%1970年代起大規模推動國民住宅(公屋),分為租售兩類,在租金和售價上上有嚴格規定,並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。 荷蘭34%以政府補助為主,租金經過每年調整,以評點制度公開透明方式申請。各區的分布平均、住宅設計混居,維護居住品質,結合照護服務。 英國20%目前約有800萬人居住公有出租住宅,以低於市場價格之租金補貼,透過評點制,保障住宅需求最大者,遵守規範者可終身居住。 德國16.2%採政府補貼民間投資興建模式,完成後在入住對象與租金訂定上均須受規範,出租人只可收取成本租金,租賃期間不會提高租金,並設定最低居住水準,對適當的住宅面積、房間數有所規範。 美國6.2%1950年代起興建大量公有出租住宅提供弱勢團體,近年來為減低標籤化與種族隔離問題,提倡混居政策並改善既有公有出租住宅品質,並配合住宅補貼,解決中低收入住宅問題。 台灣0.08%數量過少,無具體政策方向。 資料來源:崔媽媽基金會、無殼蝸牛聯盟 |
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101217/2135258.shtml
每经记者 张娟娟 发自上海
因紧邻住宅区、学校、幼儿园建乳制品厂,与康师傅同为顶新集团旗下子公司的味全公司近日引发了民众对环境污染 的担忧,其位于杭州下沙经济技术开发区的一在建工程遭到当地沿江居民的联合抵制。《每日经济新闻》记者昨日(12月16日)从当地有关部门获悉,下沙经济 技术开发区规划分局 (以下简称规划分局)已就味全新厂的建设问题召开了听证会,最终处理意见或将于下周公布。
另据下沙经济技术开发区行政执法大队有关负责人透露,经查,味全该项目尚未获得建设规划许可证,属未批先建、违规施工,该局已向施工单位下发了整改通知书,目前该项目处于停工状态。
项目紧邻住宅区
据了解,味全乳制品厂项目于今年9月份破土动工,该地块马路对面不到50米便是伊萨卡、多蓝水岸、世贸等居民小区,该地块距离学正幼儿园不足600米,距离学正中学不到300米,距离学正小学不到100米。
最令当地居民担忧的是乳制品厂的污染问题。业主们认为,味全乳业在生产过程中将产生大量气体,可能使空气和水受到污染。为此,业主们多次向开发区相关部门反映情况。
12月6日,规划分局召集建设单位和申请人代表及相关职能部门代表,召开了听证会,探讨味全新厂的建设问题。
争议焦点:用地性质
听证会上,争议焦点主要集中于用地性质。按照《建设部(90)建标字第322号》规定,工业用地有不同分类:一类用地是指对周边居民生活基本无影响的工 业,例如电子科技、工艺品制造、缝纫行业等。二类工业用地是指对周边居民生活有一定影响的工业,例如食品生产加工型企业。
业主代表因此质疑:根据1990年国家有关部委颁布的 《城市用地分类与规划建设用地标准》(以下简称《用地标准》)规定,食品工业属于二类工业项目,而此地块M12-7-23在规划中属一类工业用地,为何一类工业用地批准了二类工业用地的项目?
对于这个问题,规划分局工作人员当天在听证会上解释:“在国家建设部的规定中,我们认为上述的用地产业类别只是举例,如果我们反向推的话,电子科技工业 中也有带污染的企业,是不是就可以界定为一类工业呢?对此,规划部门的解释是,我们要求味全项目的污染排放达到一类企业排放标准。”
然而,规划部门的解释难令业主们信服。
已过环评关
“今天下午我们又专门为这件事情召开了专家评审会,专家就该项目用地性质问题给出了明确答案。”下沙经济技术开发区环保局负责人王罡昨日接受《每日经济 新闻》记者采访时称,2008年,国家有关部委就《用地标准》发布了《征求意见稿》,对工业用地分类进行了修改和解释。《征求意见稿》称:“本标准取消了 对上版标准中列举具体行业分类的做法,原因在于考虑到随着科学技术的进步,部分污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放。”
“也就是说,没有规定食品必须放在一类还是二类,而应该根据实际情况来区分。”王罡说。
至于业主们最担忧的污染问题,规划分局在听证会上表示,根据浙江大学编制的该项目环评文件,该项目今年3月份已经通过环评审批,并指出项目实施后,将采取环保措施,确保噪声、废水、废弃物等污染因子均能做到达标排放。
“从环评分析上看,这个项目是可行的,不存在违法行为。”王罡说。
未批先建被叫停
然而,《每日经济新闻》记者随后从该规划分局获悉,经查,该项目竟然至今尚未取得规划部门合法的建设规划许可证,属于未批先建、违规施工。“我们已向行 政执法大队发出 《规划联系单》,具体由他们执行。”该局负责人表示。“我们已向杭州味全有限公司发出书面《责令立即(限期)改正违法行为通知书》,目前,该项目处于停工 状态。”行政执法大队相关负责人昨日在接受记者采访时称,已分别对该项目的建设方和施工方立案调查,若查证属实的话会进行查处。
该负责人介 绍,根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城 乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除 影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
“除此之外,我们还会根据规划部门出具的意见,对该项目相关单位进行查处。”该负责人表示。
上述规划分局负责人告诉记者,听证会的最终处理意见可能于下周出炉。“各单位都在非常慎重地处理这件事,我们会充分听取各方面的意见。”
《每日经济新闻》记者昨日多次致电杭州味全食品大陆事业群总经理陈亮邦,但其手机始终处于无人接听状态。随后记者与杭州味全公关部负责人取得联系,却被告知昨天一天都在开会,不方便接受采访。
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110318/2234211.shtml
每經記者 張敏 發自北京
「嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來!」針對嚴厲的樓市調控政策,常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹如是評論。在他看來,過去幾年的房地產市場像匹脫韁的野馬,政府以看似不盡合理、十分嚴厲的政策試圖將其拉回到正常範圍。
「新國八條」出台以來,不少城市的樓市遭遇了成交冰點,成交價格也開始停滯不前,但對於市場後期走勢,業界仍然存在較大分歧。
近日《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者在SOHO中國總部對潘石屹進行了專訪,他強調,本輪調控是一次劇烈的洗牌,未來3年內將有50%的房企被 淘汰。而保障房建設能否及時跟進,則主要取決於其盈利模式。在商業地產方面,潘石屹表示,政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,「不能總讓錢往 住宅市場跑」。
保障房擠壓商品房市場
NBD:中央下達了未來5年新建3600萬套保障房的任務,其中今年新增1000萬套,這樣的規模會不會對商品房市場帶來擠壓?
潘石屹:保障房規模擴大,會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房,現在光保障房一年就新增1000萬套,比商品房銷售規模還大,當然擠壓了很多市場。
另外,現在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元,前年銷售3萬億元,一共是8.25萬億元(據統計局數據,2009年商品房銷售額應為4.40萬億元)。我算了一下,這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費等,還有相當大的資金量。
NBD:可去年國有土地使用權出讓收入就有2.9萬億元?
潘石屹:你說的2.9萬億元,有1萬億元是開發商的購地投入,另外接近2萬億元是其他行業的。前幾天有個開發商告訴我,他在中歐商學院的同學中,除了他本人看衰房地產,其他行業的老闆都看好房地產。
NBD:商品房市場這麼多的人和錢閒下來,會不會投向保障房,並推動保障房建設?
潘石屹:這要看盈利模式。以出售型為主的保障房(經適房、兩限房)有出口,即使售價跟成本有3%的差距,企業仍可回籠資金,就會願意去做。廉租房和公租 房是社會福利性質的很難盈利,以地方政府的財政狀況,也不可能補貼太多,企業的動力恐怕不足。我認為經適房是一個相對成熟的制度,值得在未來的保障房建設 中借鑑,最怕的就是一切都推倒重來。
房企的三條出路
NBD:您曾談到,在這輪調整中,將有50%的房地產企業在未來兩三年內被淘汰出局。這輪調控為什麼有這麼大的威力?跟以前的政策有什麼不同?
潘石屹:50%的房企出局,主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認為這次是一個劇烈的洗牌,未來3年之內(保障房建設規模最大的2011年~2013年)就會調整完。不像原來,市場每年淘汰10%~20%的開發商。
NBD:那麼剩下的50%企業,如何轉型才能度過這個關口?
潘石屹:房地產企業的轉型有3個方向:第一是走高端,跟保障房建設脫節,繼續建設商品房,包括高端住宅;第二是朝「岔路」上走,比如進軍旅遊地產、老年 地產等,另外現在醫院建設向民間放開了,可以去建醫院;第三就是資金實力比較雄厚的企業,配合政策要求,投入保障房建設。
商業地產不會調控
NBD:SOHO中國一直從事商業地產開發,您會不會擔心樓市調控會蔓延到商業地產?
潘石屹:商業地產不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性,總要有個蓄水池。即使它流到商業地產,推高了商業地產的價格,也跟老百姓沒關係,因為投資商業地產的人都不是弱勢群體。
我認為政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,不能總讓錢往住宅市場跑。
NBD:「限購令」擠出的那部分投資性資金,未來將流向哪些領域?
潘石屹:「限購令」從表面上看是個二套房的問題,背後更深層次的問題是,把投資性需求降為零。我瞭解到,在北京的很多住宅項目中,有1/3是投資型需求,個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了,就有可能誘發通貨膨脹,我認為應該重視這個問題。
http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-7/3MMDAwMDIzMTA3MA.html
2010年主流房企年報中,不約而同地將商業地產作為其一大亮點加以闡述。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的房企,均成立了商業地產運營中心,並表示未來住宅與投資型物業的比例達到2:8或3:7。
但在這波轉型運動中,暗藏的風險卻被低估。
加大持有物業比例
100-200 萬平方米,這是2010年報中主流房企目前擁有的投資物業的一般水平。更多的商業地產投資,體現在未來的規劃。但多數房企仍然無法清晰地展示,公司未來的 商業地產贏利模式及回報率究竟如何。「房企只是在年報中告訴投資者公司有這個配置,但到底會投資多少,未來回報多少,並沒定數。」一家大型央企地產商人士 坦言。
年報顯示,保利地產目前擁有商業零售、商務辦公、酒店、會展等多種商業業態,2010年末,已投入運營商業面積超過70萬平方米,相關收入突破5億元。
隨著新商場陸續投入使用及原有商場改造提升,龍湖地產2010年物業投資租金收入總額為2.9億元,租金收入毛利率也由2009的78%微升至2010年的79%。
中國指數研究院副院長陳晟指出, 2007年以後,資本市場開始要求開發企業具有穩定現金流,許多品牌房企加大持有物業比例,至20-30%,如中海、保利、綠城、復地、招商、華潤等,但多數內地房企目前處於戰略轉型的前期。
「與眾多一線開發商不同,保利地產早在2002年就確立了滾動性開發收入與物業經營收入相結合的發展戰略。」保利地產有關人士表示,未來5年,保利將逐步實現住宅、商業整體投資比例達到7:3,年經營收入達到20億元以上。
龍湖則提出,未來5年,投資物業出租面積將逐步增加至200萬平方米以上,租金收入將大幅提升。
對商業地產投資態度最為謹慎的是萬科,萬科總裁郁亮表示,萬科是為了做好住宅才做商業,萬科未來商業佔比不會超過20%。
回報率偏低
保利和龍湖,其租金收益已算可觀,但仍主要是靠住宅開發來支撐。更多的房企投資商業地產,目前仍處於虧損狀態。「現在在運營和使用中的酒店基本是虧損的。」廣州一家進入多個城市項目配套酒店的開發商坦承。
「開發商業地產需要很多的錢,許多企業是靠現有住宅開發和銷售來支撐商業地產發展的。」世聯地產研究總監王海斌說,目前沒有見到太成功的商業模式。
僅賬面收益而言,在香港上市的房企在財務報表中,受益於投資物業重估增值。如龍湖2010年錄得投資物業評估增值24.9億元;恆大投資物業重估產生的淨利也多達20餘億。
但 內地上市房企則不能按此規則獲得超額淨利,而只是靠租金或銷售收入。按照萬科的觀點,商業地產單靠租金回報遠不能獲得與開發業務相近的資產收益率。陳晟表 示,從目前內地商業地產的現狀來看,一線城市的優質物業投資回報率僅為6-8%,低於香港8-9%的水平,內地目前商業地產回報率較低。
較短時間內,內地房企大幅投資商業地產是否存在風險和泡沫?
從數據上看,2010年商業地產投資增長達25%,2011年還持續上升。僅就深圳而言,商業地產的售價和租金今年相比去年都有大幅提升,中心城區物業售價和租金提高了10%-20%。
融資受限
從香港商業地產發展經驗看,新鴻基的集中轉型用了4年時間,其間新鴻基以開發物業零增長為代價,投資全部用於持有物業。
在陳晟看來,新鴻基的轉型不可複製。因為在新鴻基轉型期間,香港投資物業租金回報很高,剛好可以支撐其大幅增持投資物業。他表示,由於持有物業要佔用大量資金,而目前我國尚未建立相關的退出機制,REITs尚未獲得國家批准,商業地產投融資渠道不成熟。
從新鴻基的經驗來看,其特點是只有在進行股權融資的年份,才大量購買投資性物業,以降低資產負債率以及企業的現金流壓力。「最近1-2年,房企融資處處受堵,建議企業不要過度進行對資金要求大的持有物業擴張,待政策面寬鬆、融資途徑更多樣化後進行。」陳晟表示。
作為融資的一種方式,很多公司在商業地產項目層面引入合作者。遠洋地產今年將陸續在北京、天津、瀋陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目,「即使只持有少量股份遠洋也願意與對方合作,這是遠洋目前發展商業地產的一個策略。」遠洋地產內部人士表示。
此外,很多公司更打算將商業地產與金融、資本市場結合。如金地總裁黃俊燦對本報記者表示,商業地產與地產金融具有極強的內在互補性,未來金地的商業地產投資和金融平台對接,商業地產將會通過資本平台的整合,來獲得更加長期和穩定的投資回報。
據本報記者瞭解,保利目前已針對本部組織機構進行了調整,設立商業管理經營中心,對商業項目投資、運營及未來資本運作提供專業指導。
http://www.infzm.com/content/63111
一個國家級的生物產業基地,突然冒出一個12棟的住宅小區
春暉世紀打著教育部的旗號,宣稱要搭建留學人員服務平台和創業孵化基地,結果卻變成了住宅項目
這個偷樑換柱的故事是誰導演,又是如何發生的?
3年前的一個早晨,中關村生命科學園(下稱生命園)董事長袁曙光在自己辦公室接待了李臣正——時任北京春暉世紀置業有限公司(下稱春暉世紀)的總經理。半個小時後,李臣正離去,袁發現桌子上多了一包用報紙包裹得方方正正的東西。
當著辦公室幾個下屬的面,袁曙光把這包東西打開來,是幾沓百元鈔票。他數了數,5萬元。袁把他的同事、生命園總經理郭利叫進辦公室,將包裹交給他去處理。一個月後,當李臣正再次來到生命園時,郭利把這包錢退了回去。
三年後的今天,這些細節公諸天下,因為袁曙光不願意再忍受春暉世紀打著工業園區旗號違規做住宅開發。
春暉世紀2007年2月拿著一份和教育部共同興建「留學人員創新創業孵化基地」的合同(後來被證實是假合同),在中關村生命科學園低價拿到了一塊研 發用地,卻蓋起了12棟LOFT住宅樓「北清創意園」,賣給了450名購房者。據袁曙光透露,相關利益方僅此項目就獲利超過3億元。
在工業園區低價拿地、打擦邊球進行房地產住宅開發,是在中國3400個工業園區裡,經常發生卻鮮為人知的違規行為,不少人通過這種隱秘路線牟得巨額 利潤。但這次在生命園這個全國最大、中央領導人經常垂詢的國家生物產業基地裡,春暉世紀的違規行為,遭到了以袁曙光為首的園區管理者的強烈抵制。
2011年8月11日,在北清創意園購房人的維權過程中,數十名業主與生命園保安發生肢體衝突,導致多人受傷——這一極端事件的發生,加快了司法機構介入的進程。在北京市委書記劉淇半年兩次的批示下,一支調查及善後小組業已成立,調查這一事件中可能涉及的「腐敗問題」。
這件偷樑換柱的造房事件究竟是如何發生的,又為何演變到拳腳相加的地步?南方週末記者從一份涉嫌偽造教育部的合同開始,通過層層調查,解開了一條依附在教育部搭建的留學人員服務平台上,實現權力尋租和變現的利益鏈條。
進退兩難的北清創意園12棟住宅,現在已被生命園方面用籬笆團團圍住。 (張育群/圖)
「要錢沒有,要房去找生命園」
「開發商想造成既定事實,通過鼓動購房者鬧事,逼政府和生命園接受土地變性的結果。」
三四米高已經長滿爬山虎的泥土堆,圍住了12棟樓房。
這是中關村生命科學園的東南角,是這個園區最顯眼的位置。與散見於園區內的其他科研樓不同,這12棟樓更像居民住宅樓。這正是春暉世紀開發的北清創意園。
爬過黃土堆,進入創意園區,私家車、散步的老人、等候生意的裝修隊,一幅新小區開始入住的景象。唯有房屋窗戶清一色向外插著的紅色國旗,讓這個園區充滿了一種劍拔弩張的氣氛。
在園區物業辦公室裡,購房者時宏業向南方週末記者聲稱,在2008年7月看到北清創意園的銷售廣告「商住兩用房,層高5.5米,買一層送一層LOFT;均價每平方米13500元」。他覺得和周邊商品房相比性價比非常高,於是以個人名義購買了一套。
買房時,時宏業曾對房屋的「研發」用途提出質疑,開發商告訴他,雖然是研發,但有商品房預售許可證,法律沒有限制購買人資質。時宏業仍不放心,特意去北京市住建委諮詢,得到的答覆是,只要在住建委官方網站有備案,且有商品房銷售許可證,就沒有問題。
可如今,北清創意園早已竣工,這些房子卻仍沒有通過相關部門的竣工驗收——按照開發商春暉世紀此前的承諾,兩年前業主就應該入住。在此期間,在項目 沒有通過驗收的情況下,春暉世紀向購房人發放了房屋鑰匙——春暉世紀給購房者們的答覆就是,項目已經做成這樣,要錢沒有,要房去找生命園。
至此,矛盾雙方突然轉變成了購房者和生命園——為防止購房者裝修和入住,生命園用大量泥土封堵住北清創意園,450戶購房者搬入新房的夢想破滅,兩年多來反覆和生命園交涉,終於在日前釀成流血衝突。
「開發商想造成既定事實,通過鼓動購房者鬧事,逼政府和生命園接受土地變性的結果。」生命園董事長袁曙光向南方週末記者透露,事件緣自開發商打著興 建教育部「留學人員創新創業孵化基地」的幌子騙取土地,其後將科研用地「變臉」為住宅項目牟取暴利引起。生命園和購房者都是受害者,而項目的獲利方卻至今 無人問責。
總經理的項目
就在董事長袁曙光和高管層赴美出差期間,郭利沒有和任何人商討,即動用了董事長的授權,和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。
多位知情人士都向南方週末記者講述過這個曲折故事的開頭部分:2007年1月,從北科建集團調任生命園總經理一職後不久,郭利即主動提及有項目資源可以介紹入園。
不久後的1月19日,郭利提及的項目方,也就是春暉世紀公司,主動拜訪了生命園招商部。當時春暉世紀的項目經理王京帶來了一份《春暉留學人員創新創業孵化基地運營方案》,稱受教育部委託,為「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽獲獎項目建設孵化基地。
一個國家級的生物醫藥產業基地,是否需要引入一家不知名的房地產企業進行二級開發?一開始,生命園內部曾產生過不同的意見。反對者認為春暉公司沒有 工業園區運營經驗,且該項目很可能在後期招商中與生命園自己打造的創新大廈存在競爭關係。不過郭利反覆強調,春暉世紀是教育部合作企業,自身已有大量成熟 項目儲備,和生命園不存在競爭關係。
隨後,春暉世紀也向生命園出示了一份其與教育部留學服務中心簽訂的,合作共建「春暉留學人員生物醫藥產業化基地」的協議書複印件,稱雙方在共同搭建 留學人員創業平台和產業化用房,並列明了該基地擬入駐的33個生物項目,其中包括面向癌症診斷和環境檢測的基因芯片項目、預防和治療痢疾的納米藥物等項 目。
一位在生命園和春暉世紀有過業務往來的知情人士向南方週末記者透露,從最開始接觸,北清創意園就顯示出與其他項目不一樣的稟賦,「公司員工都知道,這是總經理郭利的關係項目。」
據生命園一位主管招商的人士透露,以往項目洽談週期至少在8個月以上,但春暉世紀項目從1月19日接觸,到2月13日正式簽約,不到一個月時間就匆匆完成了談判簽約。
更大的「有違常規」在於溝通方式上。2007年3月30日,春暉世紀本應支付1000萬元土地款給生命園,然而當天王京只帶來500萬元支票,面對 生命園招商部人員的質疑,王京當時只撂出一句話——「已跟你們郭總談妥」。事實上,自項目洽談伊始,春暉世紀經辦人王京即向生命園招商部反覆聲稱,春暉高 層與郭利「很熟」,並經常以此為由拖延付款。而郭利也往往繞過生命園的各個職能部門,獨自與春暉高層談合作。
項目簽約一年半後,儘管董事長袁曙光反覆要求,仍沒能見過春暉的任何高管,這讓他們倍感困惑。
讓袁曙光更為困惑的則是地塊變更:由於最初談妥的22號地塊存在自身規劃問題,春暉世紀在2007年4月提出要將22號地塊換成7號地塊(即北清創 意園現有地塊),建築面積也從1萬平米增加到5萬平米。當時,包括袁曙光在內的多數高管均表示這份合同還需商量,然而就在5月9號袁曙光和高管層赴美出差 期間,郭利沒有和任何人商討,即動用了董事長的授權,和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。
在這份合同中,雙方依舊約定,7號地塊只能用於建設「留學人員創新創業孵化基地」,為留學人員提供項目孵化和產業化平台,針對對象只能是留學人員企業和項目。
而郭利對南方週末記者說,5月9日簽約的事,袁曙光之前曾私下表示同意。
他也承認,這項目基本上算是空手套白狼——從合同簽約開始,第一筆土地款就開始拖欠,直到兩年後項目快銷售完,生命園公司跟春暉世紀打官司後才拿 到;而春暉世紀至今仍拖欠了建築公司1.3億的工程款以及監理、設計費。春暉世紀幾乎只花幾百萬土地款就撬動了這個價值5億的大項目。
「我是交友不慎,該承擔的責任我會承擔。當初沒想到他們會設這樣的騙局。」郭利說。
土地大變臉
「土地用途明明是研發,卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」生命園代理律師艾茜說。
但包括袁曙光在內的所有人都沒有想到,出讓7號地後,開發商的行為完全超出了生命園的想像——在以協議出讓方式從生命園手中獲得上述研發性質土地, 並獲得立項批覆和相關手續後,從2008年下半年開始,春暉世紀以「北清創意園」的名稱和「商住公寓、普通住宅」等名義,在各大網站公開發布廣告,以均價 每平米13500元公開對外銷售。
到目前,507套可售房源已銷售458套。購房人中,只有5套以公司名義購買,其餘購房者均為自然人,且均不屬於《合作共建協議書》中規定的入駐標準:留學人員企業和項目。
袁曙光透露,項目在2008年年中開工不久後,生命園就發現春暉有將科研用地用於房地產開發的苗頭。「我們知道房地產業有這種打擦邊球的操作手法, 所以最開始就很擔心,但他們反覆承諾說不會,且留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴當時還專門來解釋,說北清創意園的確是孵化基地。」袁曙光說。
2008年6月10日,春暉世紀當時的總經理李臣正給生命園發去一份覆函,再次明確承諾將「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽163個入選項目中的生物技術研發項目引進園區;隨後就發生了本文開頭那一幕,袁曙光稱,李臣正送來5萬元,但被袁退回。
2009年3月,生命園向昌平區法院起訴春暉公司違反合同約定,追討春暉公司拖欠的幾千萬元土地開發費,同時請求春暉公司嚴格履行合同約定,停止將樓盤出售給普通個人的違約行為,並清退已違法銷售的房屋——此時北清創意園已經賣出了317套住宅。
然而昌平區法院的判決令生命園非常失望。這份一審判決稱,春暉公司是以其「所建項目五證齊全,屬合法銷售」作為抗辯理由的,昌平區法院最終一審認定 為合法銷售。也是在一審庭審中,生命園公司的代理律師艾茜看到了春暉公司出示的五證:《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權 證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》,並且所有證書都列明土地用途為研發。
「土地用途明明是研發,卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」艾茜說。
誰在幕後
這家公司事實上有兩個「董事長」,一個是最初投資方,威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏,另一個在工商資料上難覓蹤影,卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。
多個採訪源和舉報材料向南方週末記者證實,春暉世紀的實際控制人或許另有其人。
工商資料顯示,春暉世紀註冊於2006年12月5日。也就是說,這家剛剛成立的公司,在兩個月內就閃電般拿到了和教育部共建的協議及生命園的研發用地。
同時,這家在2008年有著股東抽逃出資惡劣記錄的公司,參股了包括北京春暉聯行顧問有限公司、北京春暉惠風科技孵化器有限公司、北京春暉興業投資有限公司在內的多家公司,且在過去四年裡,股東和總經理幾易其人。
成立之初,春暉世紀的法定代表人是尹炎鑫,註冊資金1000萬元,股東分別為北京市潛能時代科技有限公司和威海春暉國際投資有限公司。這其中,佔股 30%的威海春暉國際法定代表人為張永宏,他擔任過教育部的另一個合作項目——威海留學人員創業園的主任,現為北京大學深圳研究生院副院長。
一位熟知該公司操作路徑的地產人士向南方週末記者透露,這家公司事實上有兩個「董事長」,一個是最初投資方,威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏,另一個在工商資料上難覓蹤影,卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。
楊建平1980年代畢業於北京理工大學,1990年在廣西北海擔任過開發區主任、市長助理。
楊建平、張永宏和郭利三人,關係熟稔——2000年楊在中關村科技園區管委會擔任產業規劃處處長時,郭利當時正是他手下職員,而張永宏在那時則在北 大科技園負責園區建設,三人在那時便很熟悉。郭利對外聲稱,北清創意園項目主要和張永宏對接,直到2008年因為土地欠款鬧掰。
在接受南方週末記者採訪時,楊建平否認跟春暉世紀有任何關聯。他曾擔任過北京春暉聯行顧問有限公司董事長——北京春暉聯行曾是春暉世紀的顧問公司, 對此,楊建平稱春暉聯行那時是被春暉世紀硬拉去做顧問代理的。對於北清創意園項目,他表示也僅僅出於老朋友的關係,給當時的投資人張永宏出過一些主意, 「你們不要誣陷我」。
然而春暉聯行的工商資料顯示,他跟春暉世紀並非毫無瓜葛。這家註冊於2007年7月的公司,最早出資人即為楊建平和春暉世紀,當時雙方各佔60%和40%的股份。
一位不願透露姓名的地產人士告訴南方週末記者,2006年楊建平曾經找過他,想拉他入夥以教育部孵化基地的名義圈工業園區用地做住宅開發。
真假協議
為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙,卻不報案?教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象?
資料顯示,北京春暉興業投資有限公司是2006年發起的「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽協辦單位。春暉興業的兩個股東方正好為春暉世紀和威海春 暉國際,「春暉杯」由教育部留學服務中心及科技部火炬中心共同發起舉辦,每年將遴選出一百多個創業項目推薦給全國各個產業基地。
教育部留學服務中心的前身是教育部出國留學生集訓辦公室,是教育部直屬的事業單位。留學服務中心投資處則主要對接春暉杯大賽。
據生命園主管招商的副總經理金國偉透露,當時生命園正是看到春暉世紀和教育部的共建協議才引入園區的。當時他想看共建協議的原件,對方卻以各種理由 搪塞。不過經生命園查實,春暉世紀聲稱要引入的33個生物項目,確係教育部留學服務中心承辦的「春暉杯」大賽獲獎項目,這也打消了生命園方面的疑慮。
此後隨著北清創意園的違規行為,他們逐漸對春暉世紀和教育部的共建協議產生了懷疑。而隨後伴隨著一封匿名舉報信的出現,更讓生命園堅信那份影響他們決定的教育部協議書涉嫌造假。
2011年5月24日,教育部留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴來到生命園公司,證實春暉世紀向生命園公司提供的這份「共建協議」確係偽造;7月4 日下午,昌平園管委會與生命園共同前往教育部留服中心,戴爭鳴第一次出示了真實的共建協議原件——這份協議的簽署日期為2007年2月15日,簽署人為戴 爭鳴,孵化器地點也標明是在海淀。
而生命園位於北京昌平,與春暉世紀的簽約時間是2月9日——這也就是說,生命園與春暉世紀簽約之時,這份共建協議尚未誕生。
讓生命園方面感到困惑的是,在2008年7月28日,也是這個戴爭鳴,在生命園準備起訴時,和春暉世紀總經理李臣正一同來到生命園。據袁曙光回憶,戴爭鳴當時強調北清創意園確係「留學人員創新創業孵化基地」。
既然有2月15日的真協議,春暉世紀為什麼要造一份2月5日的假協議?為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙,卻不報案?教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象?
戴爭鳴向南方週末記者表示,2006年年底張永宏找到留學服務中心,建議做一個適合早期創業項目的孵化基地,請他們推薦一些項目。基於張永宏過去做 過兩個留學生創業園的經歷,留學服務中心和春暉公司簽署了一個寬泛的共建協議。雙方並沒有經濟利益的往來。至於後來孵化基地為什麼會成為住宅項目,戴錶示 不知情。
據知情人士介紹,對於這個項目的處理,從北京市委到園區立場都很鮮明——這樣一個國家級產業園區不允許出現土地違規行為,北清創意園必須恢復土地的研發用途——這意味著,必須清退購房人。
從現在商討的補償方案來看,政府出於維穩考慮,希望生命園公司能夠給購房者適當補償。但該項目周邊房價已較2008年時升值一倍,這意味著,無論如何,國有企業生命園公司都要多掏出數億元,才能為這一騙局埋單。
9月12日,楊建平在電話裡告誡南方週末記者,在北清創意園項目上,媒體不要把事情複雜化,「這樣做對你們會有什麼好處?會有利於北清創意園事件解決麼?」
公開資料顯示,就在一個月前的8月10日,他還去天津凌奧創意產業園考察,並聲稱要在該園區內打造一個「中關村凌奧基地」。
http://magazine.caixin.cn/2011-12-02/100333850.html
北京市最新普通住宅標準發佈後的第一個工作日,北京市住建委不但沒有等來叫好聲,反 而迎來了一批不速之客。 11月28日一大早,北京東五環外樓盤「遠洋一方」的十多名業主,匆匆聚到北京市住建委門口「討說法」。這不是他們第一次造訪。此前,他們數次 集體登門,反映原普通住宅標準不公平,導致自己購買「蝸居」被征高額契稅。 如今,新標準出台。雖然普通住宅標準放寬,令一部分業主契稅得以減免;但仍有一些業主由於在新一輪住房調控政策出台前購房,結果雖購買的是一個 小區同戶型房屋,不但要支付高額價款,還要支付高額契稅。 「同一小區、同一戶型的房子,物業、配套、交房日期都一樣,憑什麼樓下是普通住宅,我們就是豪宅?」業主小李對財新《新世紀》說。 尷尬新標準 按照北京市住建委制定的普通住宅新標準,以單價為標準為普通住宅劃線。2010年北京市住房平均交易價格為每平方米建築面積1.8萬元,考慮到 南北、區域區別,南五環享受政策優惠的平均單價是2.16萬元,北部為2.592萬元。只要在該價位以下即被定為普通住宅,可享受房屋買賣的稅收優惠。 受年初以來限購政策的影響,東五環的「遠洋一方」「金隅萬科」「富力又一城」等小區相繼調低了價格。降價後買房的業主,可以按照普通住宅標準享 受稅收優惠,降價前買房的業主則劃在政策之外。 業主小李深感政策不公平。她在2010年10月降價前以2.5萬元/平方米買了一套「遠洋一方」67平方米小戶型房,按照新政,她仍需按照非普 通住宅的標準交納5萬元契稅。但樓下同一戶型的業主,因為在降價後以2.1萬/平方米的價格購買,契稅只用交納1.4萬元。 更讓小李們感到不合理的是,由於開發商在銷售中一般採取「小戶型低總價、高單價,大戶型高總價、低單價」的策略,90平方米以上戶型的單價最高 也只有2.1萬元/平方米,此次被納入優惠政策之內。維權業主說:「別人300萬的大房子不是豪宅,我們不到200萬的房子就是豪宅了嗎?」 業主的困惑指向普通住宅標準設置的方式。按財政部、地稅局和住建部2010年公佈的稅收優惠標準,2010年10月1日起,對個人購買普通住 房,且該住房屬家庭惟一住房的,減半徵收契稅;如該住房小於90平方米減按1%稅率徵收契稅。但普通住房必須同時滿足三個條件——「容積率在1.0以上、 單套建築面積在140平方米以下、實際成交價格低於同區域住房平均價格1.2倍以下」。 上述三個標準中的價格標準,最初按總價來計量。根據北京市住建委2008年底出台的「關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知」, 「三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套」,是享有優惠政策的住房價 格。 不過,隨著房價上漲,2008年的總價限額幾乎都被突破,大部分房屋都很難享受到稅收優惠。因而從2011年11月12日起,從南五環的保利• 茉莉公館小區開始,北京五環的小區業主發起「被豪宅接力行動」,呼籲北京盡快調整「普通住宅」標準。 11月25日,北京市公佈了前述以單價和面積為主的新標準,但並沒解決業主們的全部煩惱。小李等認為,據此標準,同一小區只因為購入價不同,就 將住房認定為截然不同的性質,說明政策有問題。而且是國家宏觀調控導致房價下降,不能讓他們承擔調控的後果。他們希望普通住房標準取消價格指標。 與北京同步,武漢在今年12月1日起調整普通住宅標準。此前,天津、大連已經調高了普通住宅標準,但主要是在現有「容積率、面積、價格」維度內 調整了價格係數,並無更多突破。 華遠地產董事長任志強認為,僅憑面積大小和價格高低確定住房的等級是「不合理」的。決定房子價格的是多種因素綜合的作用,比如地段、周邊的地 鐵、樹木、學校等配套設施等,價格一上漲就「兜不住了」;郊區的房子雖然面積大,但因為地段偏遠,不能算作「豪宅」,而市中心地段的房子,面積可以非常 小,但仍有可能成為普通人消費能力之外的「豪宅」。 調控造成混亂 一般而言,世界各國住房發展分為「解決房荒」「擴大住房面積」「提高住宅質量」「社區協調和匹配」四個階段。事實上,主要發達國家早就將滿足住 房需求的重心從注重數量轉向提高質量,但中國長期卻面對著住房數量供應不足的矛盾。 上個世紀60年代,原建工部向決策層提出「解決房荒」問題。至1990年,城鎮人均居住面積水平方從建國初期的4.5平方米提高到1990年的 7.1平方米,進入擴大「住房面積」階段。但當時全國仍有無房戶和住房困難戶800萬戶,佔全部城鎮人口戶數的25%,其中50萬戶人均居住面積在2平方 米以下。 提升人均住房面積一直是住房市場監管者的主旋律,標準一再提升。2003年全國住宅與房地產工作會議上,原建設部提出小康社會居住的21項指 標,規定城鎮人均居住面積35平方米、每套住宅平均面積在100平方米-120平方米左右。城鎮最低收入家庭人均住房建築面積大於20平方米,保障面達到 98%。 不過,上述政策目標很快便遭遇房價的飆升和連續的樓市調控政策。面積、價格作為可量化的指標,成為政府調控的工具。在2005年房地產調控政策 中,「普通住宅」作為中央著力引導的住房類型被首次提出,並在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面,給予優惠政策支持。 為了引導住房消費結構,政策規定普通住宅的標準是「住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別 土地上住房平均交易價格1.2倍以下」。並允許各省單套建築面積和價格標準適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。 一位接近住建部人士解釋,這三項指標主要參考的是面積。其中容積率大於1.0,是為了推廣土地利用高密度、集約化的社會目標;120平方米是綜 合考慮了人均住宅面積、戶均家庭人口、現有住房存量、普通商品房、小康社會目標等多重因素。考慮到各地的不同差異,所以設定了20%的浮動空間。 北京則據此制定了「小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在140平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下」的普通住宅 標準,並承諾「各土地級別住宅平均交易價格」要依據「上年住宅平均交易價格」確定「每年公佈一次」。 但因調控效果不彰,決策者隨後進一步下調面積指標。自2006年6月1日起,國務院重下文件要求「凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面 積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」,即引發業界諸多議論的「90/70政策」。 這一面積標準顯然與此前140平方米的標準相左。在任志強看來,現行以價格評定普通住房的標準是中央和地方政策博弈的結果。他分析,自此,為了 迴避140平方米的面積尷尬,北京、上海等城市開始弱化面積標準,而是將「超過多少錢就不算普通住房」的價格指標作為主要參照系。 不少業內人士也認為,在90/70政策出台後,北京普通住宅界定標準中的容積率、面積指標實際上已經「形同虛設」,因為「房價快速上漲,普通工 薪階層能買得起的大多是90平方米以下的中小套型」,價格成為主要參考指標。 上述住建部人士則對財新《新世紀》記者表示,90/70政策不是對2005年調控政策的否定,但他承認,標準並不完善,但出於調控目標的考慮, 總要有參考指標,為稅收、金融優惠政策提供依據。 與需求錯位 其實,對於相當數量的消費者而言,即便是套均90平方米的面積也很難滿足實際需求,何況規定的標準僅僅是建築面積,並非使用面積。但這部分需求 到底有多大,目前市場監管者並未發佈過相應的數據。至於標準劃線的確切依據,至今也未見到明確的官方解釋。 當代節能置業股份有限公司總工程師陳音對財新《新世紀》記者分析說,他認為普通住宅標準很難用簡單的面積指標或價格標準來限定。「普通住宅的設 計標準其實是更廣意義上、社會學層面的事情,就是人對居住的要求是什麼?」陳音解釋說,要制定這樣一個標準,應基於廣泛的社會調查,瞭解快速變化的中國人 口結構、家庭結構、工作生活模式、城市社區形態等因素,看看現行住宅設計標準需不需要做些改變。 現在「兩室一廳、三室兩廳」幾乎是所有住宅設計的定式。但一般三居室的面積或價格往往與目前政府所定的普通住宅標準不符。對此,陳音說,在歐美 等國家並不需要設定專門的普通住宅標準來調控消費結構,市場選擇會讓開發商更傾向於建設市場需要的住宅套型。他以在國外考察的見聞為例說,瑞典沒有規定什 麼是普通住宅、沒有統一面積標準,但絕大部分的住宅設計都不約而同是100—120平方米左右,趨勢是越到中心城市面積越小。如斯德哥爾摩主流住宅面積是 100平方米,到馬爾默可能就是120平方米,總體上大部分住宅都比較緊湊,是面向普通家庭的。 陳音說,中國住房市場發展不成熟,不夠理性,在這一階段,政府通過稅收優惠引導中小套型住房建設方向是正確的,但最好的方式仍是由市場去選擇, 政府過多干預市場會讓市場信息失靈,扭曲市場供求關係。 實際上,將目標定為持續提高居住面積的同時,功能質量標準亦開始受到決策層重視。在2003年全國住宅與房地產工作會議上,原建設部從居住功能 角度,提出「到2020年住房從滿足生存需要,實現向舒適型的轉變」目標,要求基本做到「戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全」。只不過,在隨後 的調控中,面積和價格成了壓倒性標準。 與中國出於調控目的設定普通住宅標準不同,日本、歐美等地則更側重按功能制定居民基本住房標準。 長期研究國外住房政策的旅日學者王琋慧告訴財新《新世紀》記者,日本在「二戰」後處於住房短缺階段,政府制定了滿足基本需求的住房標準,如餐 廳、客廳一體化,兩個人共用一個房間,但要有「廚房、衛浴等基本衛生條件」。 在美國,1949年的住房法案提出,讓每一個美國家庭,包括最貧困的家庭,都能在適宜居住的環境裡擁有一個舒適的家。「舒適的家」最初含義是 「必要的住房設施、不擁擠的住房空間」,如完備的排水設施、每間住房居住人數不超過1.5個人等,並隨著經濟發展標準不斷提高。 中國到底應該制定什麼樣的普通住宅標準?任志強曾撰文指出,隨著收入差距拉大,中國住房轉入增量階段時,尋求住房高質量的消費和殘留解決住房困 難的問題同時湧現出來。一方面人均4平方米-6平方米的住房困難問題尚未完全解決,另一方面追求擴大房屋面積和追求高質量房屋消費的需求同時衝入市場。 他認為,這要求中國從特殊情況出發,不僅要建設用於社會保障的最低水平的「住得下」住房,還要有滿足住房需求擴大的「住得開」住房,以及用於滿 足高質量生活要求的房屋。否則,數量雖然短期提升,未來仍將不得不面對住房結構性的短缺。 全國人大財經委副主任委員吳曉靈曾公開呼籲,政府根據中國社會經濟發展與資源承載能力,確定一個「質和量統一」的居民住房目標,從數量上可以人 均30平方米-35平方米,質量上基本做到「戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全」。 針對當前普通住宅標準的尷尬,中國社科院學者丁一認為,享受優惠政策的普通住宅標準應從保障基本人權著眼,儘量將所有具有剛性需求的購房主體納 入這一優惠政策範圍之內,政策制定不宜過於嚴苛。且因為房地產市場價格的波動,住房平均交易價格應該每年及時調整公佈,且不排除在房價上漲幅度過大時進行 臨時調整,以保障老百姓的住房權。 對於如何合理劃定土地級別或者確定區位係數,丁一認為,不妨採取公共聽證程序,廣泛吸納公眾參與,真實反映老百姓的需求,更科學更細緻地制定政 策標準,以保障公平。 財新《新世紀》實習記者王箐豐對此文亦有貢獻
http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-16/4MNDE2XzQwOTk4Mw.html
3月初的一個週末夜晚,路過家附近一個地產中介的店舖,驀然發現裡面燈火通明,幾個做地產中介的朋友居然還在加班。這種情況似乎有點久違了,儘管這 家地產公司在香港屬於一線品牌,其店舖也位居香港藍疇屋菀的集中地,但去年香港房地產二級市場持續低迷,放盤和看盤的人都少得可憐,這家地產中介公司常常 人浮於事,常常是傍晚便已經打烊。
推門跟地產中價朋友閒聊一番才知道,近期香港地產市場開始回暖,炒家開始再度光臨。不過受制於政府推出 的短炒印花稅(SSD),這一輪地產炒家投資目標仍顯謹慎。中介鄭太說,現在買大房的主要是「剛需」一族,而對於炒家來說,當前一個重要的轉變是從投資住 宅轉向商用物業和車位,或者就是乘低位時掃入較便宜的小面積住宅,以抵消SSD的成本。
車位租金回報急升
鄭太說,在港島傳統藍疇屋苑太古城一帶,由於車位少、投資總成本小、加上租金回報率高,已經成為近期的熱門之選,一些較好位置的車位價格已經是五年前的三倍,遠遠跑贏附近的私人住宅價格。
但即使如此,仍然有不少炒家入場。投資車位在香港過去屬於小投資項目,但近年來,卻成為一些資金雄厚的地產炒家的熱衷對象之一。
鄭 太介紹了港島區車位受歡迎的幾個主要原因:首先,車位買賣不受限於政府的SSD懲罰稅,稅務成本較低;另外,車位不用裝修,也不用擔心租客損壞,加上面積 較小,因此可以只交少量的地稅和差響費,令整個交易的成本大大縮小。特別是在港島區,土地產權年限為999年,一些車位也因此根本不用交地稅。
其 次,由於港島區可建樓土地基本已經開發殆盡,而政府部門又嚴格控制每個樓盤應有的車位數量,因此即便車位價格和租金猛漲,目前靠近寫字樓附近的車位仍然脫 銷,一些租客即使願意加租也找不到位置。從鄭太經手的交易來看,當地的車位租金也從幾年前的上千元(港元,下同),猛漲至近2600元。
第 三,銀行同樣也可以為車位交易提供槓桿,這對於大炒家來說,進一步減少了自有資金的佔用,他們用較少的本金便可以大量掃貨,製造壟斷效應。鄭太經手的一個 車位老炒家,一擲數百萬元,一口氣掃下了附近某豪宅區停車場的20個車位——此法足以左右該大廈乃至周邊的車位租金價格,同時也進一步製造車位供應緊缺的 情況。
香港人退休後政府部門並不發放退休金,所以很多人靠房養老。這位老炒家光每個月的車位租金,足以令他過得比寫字樓裡的白領要舒服得多,這從側面也反映出港人把房地產更多是當作投資的一種手段。
對於很多內地投資者來說,汽車和摩托車車位似乎並不是主流的地產物業投資對象,但是在香港,情況卻不同——如果有人告訴你,投資一個摩托車的車位能有近三成的年回報率,你可能會覺得這是天方夜譚。但在香港,這卻是不爭的事實。
據 近期香港媒體披露,富豪李澤楷開發的貝沙灣樓盤今年新放出一些摩托車車位,結果被哄搶一空。當地地產中介表示,每個車位市價約在1.8萬元,而1月份的摩 托車車位租金價格已經躥升至500~700元,粗算下來,租金回報率已經高達33%以上。一些相連的摩托車車位甚至出5萬元的高價也一位難求,在車位推出 一個月內,成交量便高達50宗,比當月的住宅交易量要火爆得多。
低息之魔製造小陽春
鄭太和她的同事都認為,車位的瘋狂和租金的狂升跟政府推出SSD後炒家轉至車位及商舖有關,但筆者認為,背後主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息環境。
眾 所周知,香港自金融海嘯以來一直維持著低利率環境。受到聯繫匯率制的影響,香港只能緊跟美聯儲的低息政策,但和美國不同的是,美國的流動性目前並沒有大規 模流出銀行體系,而香港的銀行沒有毒債減值壓力,因此低息環境令銀行系統的流動性氾濫,銀行資金充裕,也希望符合條件的企業及個人增加貸款。
近期全球央行持續低息的政策,令香港投資者進一步強化了低息預期。
流動量氾濫的結果,是對於物業這樣的另類投資市場形成較大的價格泡沫推動力。在香港,近年來除了住宅物業、商舖、車位,其他如紅酒、藝術品、古幣及郵票等另類投資項目均出現價格泡沫化情況。
甚至連香港金管局也加入另類投資盛宴。該局副總裁今年1月接受媒體採訪時透露,香港外匯基金在2009年成立了首家附屬公司Eight Finance進行另類投資,到2010年又再增設三家全資投資附屬公司,專門投資新興市場的股票、債券,以及海外物業。
另類投資仍需謹慎
但正如目前有人擔心傳統市場可能再次調整一樣,像房地產及車位這樣的另類市場能否持續2011年的繁榮景象,仍然是投資者需要關注的話題。
筆 者認為,炒賣車位的好處是成本小但收入穩定,由於成本低,通常只有幾十萬元,因此即使銀行借貸利率升高,形勢仍然可以控制。但其主要缺點是流動性不如股 票。另外,香港人碰到有股災時,首先就是賣股票,然後是賣車,但既然把車賣了,也就沒有人租車位了,所以車位的租金和價格跟股市的影響有很大關係。
此外,車位投資受地段影響比較大,住宅及寫字樓的繁榮程度直接決定車位的租金回報是否足夠高。
從 銀行提供的住宅按揭利率趨勢來看,過去一年,大多數銀行已經不再提供優惠的「H加」利率(即由香港銀行業同業拆息率加一個浮動利率),而多用銀行的「P 減」利率(即5%~5.25%左右的優惠利率減去一個固定利率),這導致實際利率已經攀升了一倍,從原先的接近1%,急劇升至近期的2.5%左右,住宅的 利率壓力正悄然上升。
香港雖然號稱國際金融中心,其實主要是全球的流動性在此彙集,而從另一角度來說,當全球有風吹草動,首先撤離的也是 這些「國際流動性」。今年國際上有多項政經因素交叉影響市場,如美國大選、歐洲債務問題,以及中東問題等等,這些不明朗因素是否會衝擊到資本市場的流動 性?帶來相關產品的價格波動,也需要投資者密切關注。
(作者係本報駐香港特約撰稿人)