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與90後談經濟(六) 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2014/09/90.html

又是這個「與90後談經濟」的系列,今次止凡跟另外一位90後朋友仔討論,主要是討論年輕一族的買樓問題。不少年輕人心中都希望樓市可以大跌,最好是某人某事把樓市推倒,好讓他們有上車置業的機會,這想法有何不妥呢?



當然,我故意提出這個命題及想法,這位90後朋友仔都二話不說就贊成。未畢業的他,當然今天還沒有置業能力,然而望著樓價有上無落,心中不是味兒,所以他都認同樓價大跌對他們這一代人應該是百利而無一害的。

跟之前一樣,我最喜歡是給一些資料,作點啟發,好過像說教一樣的討論,說教不會令人心服的。我問這位朋友仔是否知道香港的樓宇類別是如何分佈的,例如多少百分比是私樓,多少百分比是公屋之類。當然他並沒有多少這方面的概念,其實香港的樓市一向都有一個相當穩定的份額,私樓佔大約四五成,公屋佔大約四五成,其他為居屋、夾屋之類的東西。

香港有700多萬人,有200多萬個住宅單位,私樓就佔四五成。為何要提出這些數字呢?情況就好像上大學一樣,學額只得1.6萬個,報考人數有數萬人,當中考獲合符入大學資格的學生有2.8萬人,在這樣的情況下,到底誰能入讀大學呢?理應還是最好成績的1.6萬人先得到學位。

把入學資格調低不就可以了嗎?其實這個是沒有幫助的,把入大學資格調低也好,把試卷難度降低也好,只會令合符入大學資格的2.8萬再增加多一點,3.8萬人也好,4.8萬人也好,甚至所有報考大學的人也合符入大學資格,亦只能是最好成績的1.6萬人先得到學位。當然,當中大概會有部份人因為選科次序問題,而影響入大學的先後,但主要概念還是不變的,問題是學位只有1.6萬個。

如果把考獲合符入大學資格的學生都收入大學,即今年有2.8萬個就收2.8萬,甚至數萬個學位,一來這當然會大大加重了政府的財政負擔,但最重要的是到時這些學位又是否同一個質量呢?想讀的都能入大學時,這些學位的質素又是否你想要的呢?

拿這個比喻來看看今天的樓市,其實情況也一樣,今天如果政府把樓市推倒也好,香港的私樓不會一夜之間變多很多出來,即是買了私樓的四五成人仍然佔有資產,資產擁有者大約在前四五成的人還是控制著資產的,只要你沒有辦法達到這四五成人的一份子的話,就算整個樓市一起下跌,你還是買不到樓的。

即今天要在100人之中考試排名前40名才有樓住,但你排第80名,就算樓便宜了,還是頭40名的才是業主,你依然排第80名。這位90後朋友仔還有點不明白,我話有其實有很多情況可以發生的,例如沙士,經濟不明朗,人人無工做,樓價的確會大跌,業主連份工都保不住,賣出來的時候,你夠擔買嗎?

再者,今天樓市升了上去保持了幾年,大部份業主甚至收租戶都養精蓄銳了好幾年,論身家、論資產,剛出來工作的你夠今天的業主們多嗎?無事無幹,為何業主會賤賣物業給你呢?

就算真的大家都賤賣,樓市大跌了,而經濟又神奇地無大問題,你認為你有能力買時,其他業主又有沒有能力買呢?假如,真的有一天,無原無故返回沙士價的話,我想我會即時出手買入三兩層,還是未到這位朋友仔吧。

另外,增加供應,增加到人人可以置業,到這個時候,就好像之前的學位例子一樣,人人都是大學生,大學學位都不再同等價值了,介時又會人人爭名牌大學的學位了。即香港樓市要大量增加供應至人人可置業,這個私樓佔四五成的比例將會改變,六成?七成?八成?這不再是走「高地價」政策了,到時這些私樓的價錢是很低,但它們還是你想要的東西嗎?

所以,想上車置業的,重點不應該望政府打救,政府只會打救窮人,天天望政府打救的話,就變相希望自己變成窮人,滿腦子只有窮人思維,在資產排隊位置上排列在五成人之外。好像考試排名入大學的例子,最有效的方法不是希望考試局及大學聯招處調低合格線,或大學多開學位,而是想辦法了解遊戲規則,讀好書,爭取在頭1.6萬名額之內。

投資計劃亦然,好好增進財務知識,努力工作,累積資產,爭取進頭四五成人士之內,這個遊戲就會開始讓你參與其中。有時的確到香港及世界經濟出現亂子時,能好好把握的話,可以在一兩個機會把握後突然由80名跳上40名之內,把某批人由20-30名一下子踢出50名以外,由有物業資產變無物業資產也說不定,在非常時期出現大量的財富轉移一點也不出奇。能否把握好機會,還是變了輸身家之年代,就要看平日有多裝備好自己,自己有多少財商。

如果剛出來工作,又怎可能進入前40名內呢?但今天不能,不代表他日不能,最重要看部署及計劃。不過,置業並不是人生的唯一,沒有買物業的也可以很成功,我這個談話只不過想讓這位90位朋友仔消消氣,點出多一個思考角度。看來他都有所啟發,開始註意原來想問題要宏觀一點,每每知道自己在香港及世界上的大概位置,自然知己知彼。
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