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上車換樓(33)：「俄羅斯公仔」換樓階梯 脫苦海

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地產界常說一種叫「換樓階梯」的社會現象，即是先由公屋轉住居屋，再由居屋轉住私樓，然後私樓越換越大。在目前Ｍ型社會之下，再加上居屋不再興建，理論上這種房屋類型之間的換樓潮已一去不返。房屋市場就像Ｍ型社會那樣分開兩邊：左邊是公營房屋市場，包括公屋租戶、租者置其屋的公屋業主、綠表二手居屋市場、居屋自由市場，以及房協夾屋等；右邊是一眾發展商及私人業主之間的私樓市場。兩個市場界限分明，左Ｍ與右Ｍ之間的跳動從來不是主流。

收入及資產較低的階層受到公營房屋市場的保護，私樓市場尤其是置業者是社會上的奶油忌廉，可見坊間以全港人口的收入中位數或失業率分析地產市場「以全蓋偏」之弊。目前供款負擔比率據稱大約是30%，如「蘋果對蘋果」(apple to apple)，只用收入較高資產較多的右M人口計算，數據應該遠低於此。過去政府人口統計並無專題報告兩個板塊人口之異同，希望統計署能在下次2011年人口統計時加以研究。

然則這種「換樓階梯」從來沒有消失，只是以另一種形式進行，皆因改善居住環境是人之常情，只要能力許可人們自然會做，現象就會發生。比如家庭成員因生兒育女而增加，由二房單位轉為三房甚至四房；又或者舊區重建由舊樓轉為較新式的屋苑；甚至純粹因為收入增加或財富效應而換樓。物業投資者可因而找到獲利機會，即使一般的用家也可分析到那區物業因此而受惠。

筆者發覺有些區域的屋苑同質性較高，最典型的例子是葵青區，葵興葵芳一帶的新葵興、新葵芳、葵涌廣場、恆景花園；葵涌的葵星、寶星；荔景的華景山莊、海峰花園；青衣站的盈翠半島、灝景灣等。當地居民如想「跳級」，唯有搬出區外，賣樓也每多賣給區外人，有錢的人走了，結果是該區的樓市塘水滾魚，致令樓價欠刺激。類似的例子是荔枝角四小龍，泓景、昇悅、宇晴、碧海，大家「咁高咁大」，只能成為換樓階梯的其中一截。

俄羅斯公仔

相反，如東區北角鰂魚涌一帶，或奧運站大角咀，屋苑分佈像「俄羅斯公仔」，有上車盤、中價盤、豪宅盤，區內自然形成一條換樓階梯，單幢舊樓換入上車屋苑，中產屋苑換上假豪宅，甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍，樓價因而互相頂托。因此這類區域的新樓去貨也較快，皆因多了區內換樓客捧場。

有人問筆者，何以某屋苑樓價跑輸大市？大家想一想，有些物業因各式各樣原因表現比大市強的話，其餘物業自然表現比大市差，才會計算到一個名叫「大市」的平均數出來。當閣下手上的物業並無跑嬴的理由，自不然要跑輸了！我的朋友笨發講得一針見血：「又無商業價值，又唔好住，唔知點解要買果度。」

其實「平」也屬於買入的理由，「平買貴賣」當然最理想，但當「平」的原因沒有改變，「平」的結果也不會改變，正如最近很多人跟風說屯門樓因九龍南線而起，而漠視那是由於「平」的因素改變了，最終當價格反映了新的因素後便會到位，屯門樓無論點升都好，都很難追及元朗荃灣。屯門樓市最大的缺點，正是物業同質性偏高，難以自成一條換樓階梯，大家只看到人們用較高價買入屯門樓，然則出了貨的人又去了那裏呢？莫非會去住交通更不便的青山公路沿線？

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遲足12年先有得睇《天國的階梯》權權友姐攻陷阿根廷

1 : GS(14)@2016-02-18 08:54:26

由權相佑、崔智友、金泰希及申鉉濬主演的經典韓劇《天國的階梯》雖然已播畢12年，但劇集依然令人百看不厭，近日《天國的階梯》終於成功打入阿根廷，在當地最大的民營電視台播出，權權和友姐的魅力沒法擋，上周三首播即刷新當地收視紀錄，成為同時段收視的第一名，認真犀利。《天國的階梯》於2003年12月首播，直到2004年2月才播完，劇集在亞洲各地都大受歡迎，更掀起一股韓劇熱潮。雖然遲了成12年，但近日《天國的階梯》終於登陸到阿根廷，並成為《秘密花園》之後，第二齣韓劇在當地播放。上周三《天國的階梯》在阿根廷最大的民營電視台首播後，火速摘下同時段收視的第一名，亦都創下了同時段新聞、電視劇等全部電視節目中瞬間最高收視紀錄（10%），而劇集更成為當地即時搜尋榜的第一位，可見《天國的階梯》深受當地觀眾歡迎，亦預示韓劇將會在當地掀起煲劇熱。



■阿根廷不少報章都大肆報道有關《天國的階梯》的消息。

■Rain（左）在《回》劇中一臉凶神惡煞。



Rain凶神惡煞

據知《天國的階梯》是於三年前開始進行洽談，最後成功在阿根廷電視台播放，而購買部的部長更表示：「如果首播標準的平均收視率（9.43%）能持續一至兩周的話，今年將積極考慮最少增加兩部韓國電視劇的播放。」而阿根廷當地的輿論亦對《天國的階梯》表現得非常關心，亦十分積極進行報道。《天國的階梯》總共有20集，在阿根廷電視台的播放計劃中就預計在之後4周內，逢周一至周五下午3點開始播放，每集播放60分鐘。另外，金泰希的男友Rain主演的SBS新劇《回來吧大叔》將於下周三首播，昨日劇組公開男女主角脫胎換骨後的劇照，變成了「花美男」的Rain表現得凶神惡煞，不知發生何事。與Rain新劇同日首播的《太陽的後裔》昨日亦都公開了主角宋慧喬和宋仲基的官方海報。撰文：施洛冰





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160218/19494782
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《天國的階梯》童星重聚朴信惠相隔13年再拍小誠俊

1 : GS(14)@2016-05-19 02:23:11

■朴信惠和白成鉉當年在《天國的階梯》中，飾演男女主角的童年。


在2003年首播的經典劇集《天國的階梯》令不少粉絲中了韓劇毒，當年飾演女主角崔智友童年的「小靜書」朴信惠現已獨當一面，而扮演權相佑童年的「小誠俊」白成鉉亦繼續在演藝界發展。近日傳來好消息，朴信惠和白成鉉這對舊拍檔將會合體，齊齊於下月20日推出的SBS新劇《Doctors》中演醫生，消息一出即令粉絲興奮。眨眼間，當年在《天國的階梯》中有精采演出的童星朴信惠和白成鉉現已長大成人，朴信惠今年26歲，白成鉉就27歲。拍完劇集後，二人各有發展，朴信惠先後主演過《繼承者們》等人氣劇，而白成鉉就曾於《愛情上錯身》中飾演李敏貞的弟弟，去年又拍過古裝劇《華政》。



朴信惠早前宣佈擔正新劇《Doctors》，飾演由問題少女變成醫生的女主角，男主角是《絕命反擊》的金來沅，其他演員還有李成景、尹均相等，想不到劇組近日宣佈白成鉉亦會閃電加盟，透露他會飾演性格樂觀的醫生，於劇中是好友李成景的戀愛顧問，並預計會和朴信惠有頗多對手戲。今次是白成鉉首次挑戰醫生，他說：「角色非常有趣，我會由第4集開始登場，請大家多多期待。」



■「靜書」崔智友和「誠俊哥」權相佑在《天國的階梯》的一場悲戀，弄哭不少觀眾。

■朴信惠被影到現身夜店拍攝新劇。



放工收到花

雖然暫時未有朴信惠和白成鉉碰頭的劇照流出，不過近日神通廣大的粉絲已影到朴信惠開工的情況。繼朴信惠日前在首爾街頭拍攝喪跑鏡頭後，昨日又有她到夜店疑似拍攝反叛少女時期戲份的相片曝光。此外，朴信惠即使忙爆亦不忘粉絲，前日在首爾舉行運動會與眾同樂，朴信惠其後在Instagram多謝哥哥，表示自己忙完一天回到家躺在床上，開心收到哥哥的玫瑰。撰文：江瑚





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Money Walker：消失的房屋階梯

1 : GS(14)@2016-10-19 05:23:08

前幾日電視介紹一個劏房式新盤，單位實用面積不足200呎。節目主持人質疑當公屋單位面積大過私樓，公屋住戶仲會否有心向上流動。公屋同居屋都有其社會功能，居屋係公屋住戶自置私樓物業嘅跳板。當公屋住戶經濟能力改善，就會申請居屋，畀更有需要嘅人士入住公屋。當居屋住戶經濟條件進一步改善，理論上會進而遷往私樓，將自住居屋售予下一班有意脫離公屋嘅人，呢個就係所謂嘅房屋階梯。高地價政策下，香港本來擁有完善房屋階梯，畀草根階層一步步擁有自己嘅安樂窩。但當年嘅「租者置其屋計劃」同停建居屋決定，導致上述階梯斷裂。上咗樓嘅公屋居民要跳高一格，就要先買入自住單位，未來再喺自由市場放售，博跳入因停建而供應有限嘅居屋，甚至越級挑戰私樓。樓價越升越離地，加上房屋階梯消失，連同大量新移民湧港，上咗樓住公屋嘅一群人冇能力買私樓，自然無法騰出現有公屋畀更基層人士入住，結果公屋一直供不應求，造成大量基層無法上樓，被迫長期屈居貴租劏房。即使今日復建居屋又推「綠置居」，斷裂多時嘅房屋階梯亦無法一下子紓緩積壓已久嘅基層置業需求。最近一年劏房式新盤湧現，公私營單位都相當貼地，推出迷你單位迎合上車客能力。到底公屋住戶有冇興趣為做業主，每月付出較公屋租金高十幾倍嘅供樓開支，去換取酒店房式新居？結婚生子、自組家庭者當然有實際自置物業需要，至於公屋居民會否單單為向上流動呢個原因而置業脫離公屋？撇開上車盤面積細過公屋一大截嘅因素不談，喺社會向上流動階梯早已斷裂下，基層難以晉身中產，即使住屋階梯恢復，公屋住戶於住屋階梯方面向上流動嘅動力有幾大，不問而知。
El.
http://fb.com/moneywalkerhk本欄逢周三刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161019/19804895
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布少明：施政報告重建置業階梯

1 : GS(14)@2017-10-22 14:06:24

【明報專訊】傳說大禹治水，改圍堵為疏導，終成功克服水患，為人民帶來安居。以史為鏡，為人做事亦應多疏導少抑壓，強行堵塞流通往往帶來更大問題。本地樓市正是其中一個實例，「辣招」推行多年，未見到壓抑樓價的作用，據最新的「美聯樓價指數」顯示，今年至今樓價已錄約9.27%升幅，可見這些壓抑調控措施未有發揮效果，只窒礙二手成交，令放盤減少，降低樓市的流動性，讓星斗市民更難置業。

因此，筆者認為特首林鄭月娥於首份「施政報告」中，推出連串措施協助市民重建置業階梯的做法，起了疏導樓市的作用，方向絕對正確，先提供安居之法，待市民財富累積才按需要考慮換樓，無疑較一味靠辣更加健康。當中的「港人首置上車盤」雖然尚有大量細節未公布，但已引起社會廣泛討論，若訂價及首期訂得夠低，相信可吸引部分有上車需求的人士申請，惟首批只提供約1,000個單位，加上建屋需時，對樓市短期影響有限，故維持樓價全年升13%的預測。

從特首林鄭月娥施政報告後的發言，可見其對辣招的看法與之前的政府官員有異，她直言辣招「已經很辣」，更承認金管局收緊按揭成數令二手市場滯後。不過，由於樓價高企，相信政府減辣機會不大，但有可能部分放寬。特首已指出有空間把從價印花稅（DSD）的退稅期由現時6個月延長至9個月，讓市民有多3個月時間賣出原有物業。筆者認為，延長退稅期有利盤源輪轉，特別是細價樓近年因供應短缺，成交價升幅凌厲，若能增加細價單位盤源，則有望紓緩該類物業的升勢，令換樓市場更趨健康。總的來說，辣招效果已失，是時候重新檢討撤辣時機。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4719&issue=20171016
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