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反駁生果日報樂香園電子業未復蘇之歪論

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=32942&page=

日日寫埋D未到班的評論，我真是不敢苟同。今日忙，只講3點:

1 . 建滔是全球最大印刷線路板生產商，撇除超精密的電腦及手機，細至收音機，大至電子設備，要生產就要找建滔「攞貨」，故其業績可算是電子行業的縮影，亦具有前瞻性。

按: 紙板賺不了多少錢，高檔利基又被日本台灣中國做曬，搞高精密產品又唔夠多，做唔到好單是必然的。你睇瀚宇博德(667)私有化、巨騰(3336)業績反彈的原因都唔明白，回家想想吧，他只能反映是山寨貨、家電下鄉玩完唔掂的現實。

若將建滔去年下半年度盈利與上半年比較，會發現盈利環比倒退 57%，幅度還高過全年盈利跌幅，顯示行業景氣於去年下半年急速變壞，從多家工業股 2011年度業績看，情況很脗合。

按: 對於山寨產品行業景氣是壞，無錯，但是主要他產品質素太低，食唔到生果同三星的單，明明做那些的公司都很賺錢，你看看宸鴻同世達科技(1282)的盈利比較就明白，一家公司中了生果的單和無中生果的單的差別。

再看一看反映盈利能力的毛利率，由 2010年的 20.6%大跌至去年的 15.9%，跌至 3年來最低水平。毛利率下跌包含很多因素，可以是調低價格，可以是產能過剩，又可以是產品不受歡迎，總之係「唔惦」。而廠家通常在產品起貨前 3至 6個月就向建滔落單，連建滔的生意都「唔惦」，故行業又何來復甦呢？

按: 講漏一樣，他那些是基本款多，所以料價才最重要又唔提，毛利低可以是因為料價上升但提價不及所致。正如前述，他做基本款，山寨廠先會用，高檔用日本台灣中國，最近有幾間中國PCB搞緊上市，都做軟板電話板，所以只可反映山寨廠被一線廠打殘，不能說是景氣無復甦。

我覺得他們不如好好反醒，做了這麼多年記者，還可以寫些垃圾出來，然後狂塞自己的誤解，誤導讀者，還要自以為是，真是哈哈哈。

反駁越秀房託(0405)關係總監夏恒良及財務顧問新百利的歪論

今日，筆者留意到很多報紙均提及昨日越秀房託會公關夏恆良在傳媒酒會的言論，筆者特此澄清作為一個關注此事件的股東，他的言論純屬一個老闆要求他支持交易的傳聲筒，完全是一堆歪論，特此逐份報紙澄清，重覆的不再強調。

1.  文匯報

(1)
　有關交易將越秀房託資產一舉由40多億元提高至逾百億元，但其中大部分為向越地配售，及向投資者新增配售基金單位，現有小股東「無份」。越秀昨強調，越 秀房託按3.56港元或以上的定價向越秀地產配售基金單位，但計及資產增值，及未來收入增加，料最大每基金單位分派只會由目前0.2197元(人民幣，下 同)，攤薄0.018元至0.2017元，影響有限。

按: 根據筆者之前的計算及翻閱通函，相差1.8仙是本年的數字，但是內中包含了減少約人民幣4.8仙的預提稅項，及免除約4仙的交易費用，故此實際相差10.5仙，如計及通函的的半年補貼及攤銷調整達3.08億元，每份單位的相差可以達到約30仙，相等於去年分派1.5倍，這是否有限，大家可以想想。

(2) 

另外，越秀投資者關係總監夏恆良強調，公司今年會提供每股0.0635元的特別息，彌補小股東的損失。另外以筆者較為樂觀的測算，正如上篇所述，以最低配售價2.98元假設，預計於2023年的每年收購後的分派較收購前會減少10仙，累計沒有1塊錢，就算現在補貼6.35仙也沒有甚麼用。

(3)
而遞延基金單位配售價則為4 元，或前述基金單位發行價的較高者，反映越地對交易的支持。
正如上文所述，此舉可使每股配售價由3.24元降至2.98元，更加損害股東權益。

(4)

至於為何不進行公開發售或容許現有股東供股，夏恆良則解釋，目前的方案進度較快，亦較少變數。供股有包銷量才可成行，配售也需要有配售代理，我不明有甚麼變數和進度較快。況且之前置富產業信託(778)在2009年9月也以1供1股買都會馬尺及凱帆薈商場都是導致攤薄，都是也能通過，現在情況也不錯，應該也能做。

況且正如現在這麼大的集資規模你也能找到賣家，現在多了供股，更多了一堆人買股票，集資是否更為容易? 此外搞供股亦尊重了原有股東的意願，使原有股東權益不致被強硬地攤薄，那不是更好嗎?

另外，供股雖然使每股權益攤薄，但參與供股的股東仍可透過供股維持他們的權益，受害較少。做地方政府的窗口公司，不是更應該為小市民考慮一下嗎?

(5)                                                                                                                                    對於有評論質疑，越秀房託目前股價的配售價，較每基金單位資產淨值有大幅折讓，夏恆良反駁指每股資產淨值對收租股並無意義，公司資產並不會出售，實際回報才有價值。                                        每股資產淨值沒有意義?  那現在你為何要公司買這麼貴又不值錢的東西回來，使分派減少了，實際回報真是減少了，是不是還有價值下去? 我不明白這論調。

2. 大公報

越秀投資者關係總監夏恆良表示，有信心交易獲通過，因為公司已向不少投資者解釋，反應正面，故暫無「後備計劃」。
按: 他們當然反應正面啦，越秀利用打劫股東權益去為他們賺錢，如果是咁。以後唔使旨意在香港股市上集資到一分錢。我寧願你地無後備計劃，我唔使打咁多篇野日日鬧你地班老細話乜就乜的白痴。

3. 明報

雖然管理層對交易獲通過滿有信心，但仍有小股東對配股帶來的權益攤薄存有疑慮。此外，儘管越地在補償條例中明示，將在2017 年前為IFC的酒店及服務式公寓提供總額為6.1億元人民幣的毛利保障，亦有股東擔心寫字樓出租率偏低，將給DPU（每基金單位分派）平添不確定性。

對 此，夏恆良認為，此次交易中越秀房託所付代價約為每平方米2.9 萬元，相比市場水平屬合理，也給物業長遠升值留下較大空間。此外，他預測越秀房託的市值可在交易後突破100 億元， 「隨著流通量大幅增加，基金透過資本市場套現的能力會顯著提升，股價相對NAV 的折讓也會相應減少，和領匯（0823）受到追捧、股價較NAV 錄得溢價的例子一樣。」越秀房託昨日收市價為3.79 元，較其去年年底的NAV （ 約5.9 元） 折讓35.8%。

按:

1.  如果折讓超過35%的單位換取約12%折讓收購的物業本來就是不合理，你之前都講明唔賣物業，為何要升值空間?  如果你認為升值提升了估值，加強了借貸? 你又做這些傷害持有人的收購，那有甚麼用。真是雙重損失。你們新物業的折現率只是5%左右，較現行物業約7%低，很明顯拖累了股東回報，為何還要現在支持?

2. 流通量會使估值大幅提升? 你看看同類的冠君，收購朗豪坊物業後規模大了，但股價都是原地踏步。這段東西已證明是站不住腳。

領匯本身資產質素較差，改進後租金提高，估值提高，槓桿下降，所以借錢利用低息優勢購入物業，並是無新增單位，提升了每單位的回報。這些交易使分派逐步提升，也獲投資者認可，股價當然會升，但是越秀今次很明顯屬於第一類類似冠君的收購。收購後單位的折讓減少，派息減少，股價當然跌下去，你唔好呃人啦，用下腦唔好理老細講乜好唔好? 唔好樣樣都幫老細，老細唔掂當然唔好支持。如果夏先生能和我在此當場對質，我好歡迎。

4. 成報

面對投資者質疑資產淨值被攤薄，越秀房產基金管理層回應，現有物業組合增長空間有限，不應錯過多元化的投資機會，強調交易短期攤薄可被物業中長期升值所抵銷。

交易無多元化，只是由回報高的白馬大廈佔5成，變成回報低的IFC佔5成，成效是負，所以多元化更不必要。如果現在物業估值繼續提高，為何不等待估值提高，房託槓桿繼續下跌，另外延遲回報未有成效的酒店收購，以使房託能有能力以自身吞下這項物業，減少造成重大攤薄進行收購。我沒有政治任務要幫你達成願望，我只是想賺錢，不要損害股東權益好嗎?

5. 財務顧問

(1) 今日筆者已收到通函的郵寄版本，內中財務顧問的所謂意見更使人氣憤，攤薄20%屬可接受，你是咪食懵左，老細叫你去死你是咪去死呀，你真是想死我幫你，今次財務顧問是新百利，簽名的叫主席邵斌，話創辦這公司已有28年，明明這交易是傷害股東，還要支持，筆者感覺到為了做生意寫出這些無恥的東西，究竟他們的良心在哪兒?。我貼埋你張大相出來，等人知道你的真面目。再騙人就無情講。


他提到:
「除非該物業的經調整賬面值（現時協定為人民幣134.40億元）較由越秀地產提供的評估值（按評估值計算為人民幣153.70億元）的折讓足以抵銷因融資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄，否則按最後實際可行日期的基金單位價格計，由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%，故每基金單位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為12.6%，倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行，將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的控股股東，惟評估值難以作進一步折讓，因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外，發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。」
...
然而，我們認為對每基金單位的資產淨值的潛在攤薄屬可以接受，理由如下：
(i) 每基金單位的資產淨值雖然重要，惟並非越秀房產基金投資者考慮的唯一因素，彼等可能更關心DPU及交易可帶來的整體好處；
(ii) 倘該物業的前景如早前所討論向好，因交易而對每基金單位的資產淨值產生的短期攤薄可被該物業的相關價值的中長期升值所抵銷；
(iii) 作為香港上市的房地產投資信託基金，在最高45%的槓桿上限及每年須將可分派收入總額的90%分派所規限下，越秀房產基金管理人就交易可選擇的融資方式有限。
因此，股本融資成為交易的最合理融資選擇；及
(iv) 由於現有物業的平均出租率於二○一二年三月三十一日已達97.7%，出租率進一步上升的空間有限，故不能輕易放棄如交易般可帶來前景及組合多元化的投資機會。」

再解說他的歪理:
1.  DPU 未來是一定較未收購前下跌，所以是咪有好處大家心知肚明
2.  咁原有物業都有升值空間，你都唔賣這些物業，咁升值有甚麼用? 其實都無用
3. 不自量力還要買，是咪傻左，唔好玩啦。
4. 出租率高代表還有加租空間，IFC空置率還高，又具週期性，租金增加有限。

2. 另外，雖然他支持收購，但是都有地方請大家留意下，只要忽略那些可接受的話，其實誠然為不錯的東西:
「屬資本性質的部分額外項目分派，將相應減少越秀房產基金的資產淨值。下文說明因交易產生對每個基金單位資產淨值的影響，乃基於：

(i)通函附錄三備考財務資料（「情況1」）；
(ii)通函附錄三備考財務資料並計入現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增加（「情況2」）；及(iii)通函附錄三備考財務資料並計入(a)該物業重估收益及遞延稅項相應增加；及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金（乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元）於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分派（「情況3」）：
                                                                                             情況１ 情況2 情況3
完成時每個基金單位的資產淨值（人民幣）                                    (1) 4.30 4.75 4.61
完成時及悉數發行遞延基金單位時每個基金單位的資產淨值（人民幣）(2) 3.44 3.80 3.69
附註：
(1) 基於完成時已發行29.51億個基金單位計算
(2) 基於完成時及悉數發行遞延基金單位時已發行36.92億個基金單位計算
基於通函附錄三備考財務資料並計入(a)現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增加；及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金（乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元）於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分派，則每個基金單位資產淨值將由人民幣4.78元攤薄至人民幣3.69元（於二○二三年或前後悉數發行遞延基金單位時），攤薄22.8%。

鑑於房地產投資信房地產投資信託基金守則規定分派最少90%的可分派收入及房地產投資信託基金的最高借款限額以不超過該房地產投資信託基金合計資產總值的45%為限，越秀房產基金的內部儲備不足以償付總價，故吾等認為此資產淨值攤薄程度可予接受，因為如上文所解釋有需要以發行新基金單位為大部分交易提供融資，而基金單位於市場一直以資產淨值折讓價買賣。」

....
「吾等亦關注DPU的攤薄，誠如上文所述，於二○一二年將以人民幣0.018元為限。吾等已考慮此攤薄，連同將會僅支付予現有基金單位持有人的特別分派每個基金單位人民幣0.0635元。越秀集團及新基金單位的持有人將不會獲得此項特別分派。越秀集團就其於越秀房產基金現時的持有量放棄享有特別分派權利，可抵銷二○一二年的DPU攤薄額人民幣0.018元。此外，特別分派的金額相等於二○一二年DPU攤薄承諾的3.5倍。於二○一六年後，因發行遞延基金單位予越秀地產而使情況更為複雜，此情況將持續至二○二三年，這已超出財務模型至二○一七年十二月三十一日之時限。

根據收購守則的條款，發行遞延基金單位被延長了，因越秀地產於越秀房產基金的持有量每年不得「自由增購」逾2%。然而，經計及
(i)遞延基金單位的架構容許有一段時間用以提升廣州國際金融中心的租金收益，而於完成時發行新基金單位將會對DPU產生即時影響，相比之下，遞延基金單位更為可取；

(ii)遞延基金單位的最低發行價為4.00港元，約等於基金單位於二○一二年五月二十八日刊發有關交易公告前的收市價，較現時市價高約11%；及(iii)由於發行遞延基金單位，DPU每年可能會攤薄1.95%，但自二○一六年十二月三十一日起可能會因積極的租金調整（鑑於廣州的區域性跨國公司的數量預期會增加，而彼等可能會選擇廣州國際金融中心，因而預期調整租金乃屬合理）而有所緩減，吾等認為，發行遞延基金單位可能產生的DPU攤薄影響屬可接受。」

6. 小品
今日，還有一堆小東西可以給大家留意下:

(1) 東方日報
「越秀房託（00405）「蛇吞象」購買廣州國際金融中心（GZIFC）計劃，已經喺上星期五向小股東發出通函，解釋整個收購嘅詳情。不過原來中間都 有一段小插曲，話說越房管理層希望呢本490頁嘅通函用全彩色印刷，但因為上個禮拜颱風襲港，打亂曬進度，最後只得最前10頁可以全彩，其餘都係黑白。

打風累內容變黑白

其 實為咗出呢本通函，越房嘅工作人員可謂趕到甩轆，原定要喺六月十八日寄畀股東，但因為趕唔切而要向交易所申請延期至六月三十日。絲絲尋日同越房嘅管理層食 飯，佢哋話通函最終喺上星期三定稿，印刷公司原本同佢哋講，話印全彩色需時55個鐘，後嚟擔心打風，被迫將印期壓縮，無奈地將後面480頁改為黑白印刷。

絲絲認為，通函屬於法律文件，九成以上都係文字，收到嘅股東未必會覺得彩色印刷會帶來驚喜，無乜必要去浪費金錢印彩色囉。」

按: 可以見到，他們需財孔急，窮態漸現，所以唔使理佢們這收購，直接反對可也。

(2)  兩個打手財演
1.  爽報:孫柏文
「梁心欣：「市場上真係好多人做對沖喎！CY概念股升曬上嚟，仲點買呀？」

孫柏文：「唔係呀，會德豐（020）昨日不升反跌！」心欣：「你都畀人唞嚇啦！呢個可能係買入機會。照原本計劃，28.3元樓下，入5千股。仲有，發掘到明日之星，係越秀房託（405），一定要買。」

孫：「REITs我只係識領匯（823），頂都破埋，仲有肉食？」

心欣：「越房在本月11日會有股東會，13日就除淨，派埋特別股息，我見市場已經有偷步入貨，我們唔入好蝕底，就於3.78元或樓下，先入4萬股，如果入唔到，就收市價入，上望4蚊。」」

2. 信報: 習廣思

「越秀房託（405）因母公司注資，市場憂慮負債增派息減，股價經大幅調整後逐步回升。」

按: 這些人的質素筆者不評論，但筆者認為，他們連交易都未看清楚就亂來，祝你好運。

7. 如何投反對票
有讀者問我如何投反對票，在此說明如下:

1.  如持有實物，過戶處今日或未來幾日把通函和股東大會投票的議案來你之前提供登記地址，內中有一張紙可以選擇議程可讚成或反對，然後你只要填寫這張東西寄回過戶處即可，只要把普通決議案的第1項及特別決議案的第1至6項反對，就可減少全部潛在的攤薄。

2.  經銀行或證券行持有的話，請詢問銀行的負責股票買賣的職員或經紀，他們會給你一張授權書出席股東會，或者可代為表決，前者不另收費，後者費用約數十元，詳請請詢問相關人士。

股東會時間只有一個，就是7月23日上午10時30分，所以無論你是實物持有、經銀行或股票行持有都一樣。 如再有問題，可繼續詢問。

8. 總結
夏先生同梁先生你有兒女嗎，你仔女見到你日日在報紙講大話會唔會面紅，是咪要鄰居日日話你呃人，仔女話你大話精你先醒覺，是咪要我提下你。

好，你日日講廢話，筆者就要你不得安靜，大家學筆者講，梁凝光、夏恆良日日呃人、講大話，仔女當你是仇人，鄰居話你大騙子。你地人格缺失，做一單你一世英名就此盡毀，以後你地就被人當老千股了，你喜歡這樣做，我不反對，但是以後別要問我們拿一毛錢。

我是決定要反對的了，請你降低作價，廢除管理費和以股代息，增加供股選項，不然就會搞到這收購告吹筆者才會心息。

踢爆新報高山行、爽報古飛鷹及經濟日報賀升之對盈科大衍地產(0432)歪論(部分更正)

這個星期，盈科大衍(432，前友聯建材、東方燃氣)股價急升，最初據稱是信報報導指稱SOHO中國出價68億人民幣收購北京盈科中心失敗，並有其他人出價達80億人民幣，故股價快速上升，但是之後有幾個專欄作家包括新報的高山行、爽報古飛鷹及經濟日報賀升發佈一些對上市公司的錯誤評論，並稱其為大折讓，導致股價無道理地上升，今日讓筆者開始剖析一下他們3位的言論。

他們3位文章的內容分別有以下各點:

1. 關於資產淨值

(a) 新報高山行
「不過，盈大可博前景又豈只私有化憧憬那麼簡單，而是既有實資產淨值保證、又有未來轉型憧憬。截至去年6月止，盈大每股資產淨值達14元！近期有媒體報道，盈大手上最主要資產——北京盈科中心，近期不斷有包括SOHO中國等買家出價至65億元人民幣洽購，即折合85億港元，目前只待物業命名權是否保留、及敲定最後議價而已。去年6月止，盈科中心在盈大資產負債表上列值54.2億元，若最後以85億元沽出，已較其時帳面列值高出57%，亦令盈大資產淨值由55.84億元提高至72.84億元，以盈大現發行股數3.98億股計，每股伸算18.3元，即高出昨日收市價2.58元的6倍！
...

另一亮點亦得留意，盈大去年底曾作連串資本重組動作，表面似為解決股份流通不足問題，但其實內藏大動作伏線。盈大首先向第二大股東及小股東提出全面回購建議，結果獲大部份接納，先將市場貨源作第一步歸邊。完成後，集團再向股東1送4紅股、然後5併1，但大股東則不取紅股，改而選取收納一批等值換股債券，即巧妙地將多持了的股份隱藏，令控股權減至74.5%水平，一來將市面流通問題解決﹔二來亦令發行股數最終大大收窄到目前不足4億股水平，令每股價值大大提高！」

(b)爽報古飛鷹
「主要資產為北京盈科中心的盈大地產（432），其巨大隱藏價值被忽略，去年底連串資本動作更隱藏大變身伏線，近期高位回調已足，昨又見春江鴨入場，看來又是策動新攻勢先兆。北京盈科中心去年6月止的盈大資產負債表估值54.2億元，近期媒體報道有多個買家高價爭奪，只待議價收窄及若干細節敲定便成事；傳聞中議價已搶上85億元計算，相當於每股21.4元！昨收報2.58元，折讓之巨令人咋舌。再看去年底連環資本動作，集團先以高於市價三成多作價，向小股東提出全面回購建議，完成後再向股東一送四紅股，然後五併一，因須解決股份流通不足問題，故大股東電盈（008）不取紅股，以換股債券作代價，雖這債券未來可能攤薄NAV，但因電盈現控盈大74.5%股權，一旦兌股，意味有大動作進行，取NAV零頭計算，目標已達4至5元。」

(c) 經濟日報賀升
「根據2012年6月底止數據，公司的北京盈科中心在盈大地產的資產負債表上，帳面值為54.2億元，若最後以81億元出售，較當時帳面值高出49.4%。即是說，盈大地產的總資產淨值會由55.84億元提高至82.64億元，按盈大地產現發行股數3.98億股計算，折合每股資產淨值高達20.76元，較昨日的2.98元收市價高逾6倍。」

按:
三位報紙大哥其實他們對這項每股價值的計算完全錯誤。因為根據紅利可換股票據的細則，其實類似之前和林少陽爭論的新意網(8008)一樣，這批紅利可換股票據不能贖回，只能換取上市公司的股份，而清盤也是需要強制換回股份，派息也要和派予普通股股的股息一樣，所以亦應把之視作普通股計算，只是缺乏了投票權。上市公司的中期報告就公司對上市公司計算每股資產來看，其實是把這批可換股票據之視作股本計算，所以他們這樣計算是斷章取義的計法，實實在在誤導讀者，這種行為與欺騙無異，實應予以譴責，但筆者看不到這堆人或者編輯對這些專欄作家的離譜行為加以阻止，反而變本加厲，在第2日的報導，部分專欄仍大大以錯誤理據鼓吹戰績，實在屬於不知所謂的行為。照筆者計算，除了這批紅利可換股票據外，亦需計及另外一批於2004年電訊盈科(8，前德信佳，盈科數碼動力及香港電訊)注入物業的2014可換股票據的效應，其調整後每股資產淨值如下。

(1) 扣除盈科中心資產值


(2) 股本數


(3) 出售假設及折讓


*按1人民幣兌1.25港幣計算

按照計算，以60億人民幣出售，折讓只是28至36%，如以人民幣80億計算，折讓是37至45%，相較一般陀地地產股的約30至50%折讓，未計算需要繳付的稅項會降低資產值，這價錢只算是合理，未算低估。

2. 後續發展
(a) 新報高山行
「從部署看來，盈科中心出售機會甚高，盈大套回數十億元後，基本上已成一隻現金牛，屆時進行任何動作都可得心應手，私有化是其一選擇，派發大比例現金又是另一可行之法，又或可作注資轉型。至於盈大合理身價多少？以盈科中心最新身價計算，每股折合18.3元，就算計及電盈獲新發的換股債券全兌為正股，每股資產淨值仍達4.6元，但這批換股債券一兌，便會令其持股超逾75%的法定水平，所以要麼就不兌，一兌的話，必會在同期有大動作配合，屆時身價大大提升又當另論。」

(b) 經濟日報賀升
「從整體部署方面拆局，公司出售北京盈科中心後，將可套回81億元，盈利必定激增，使公司成為一隻超級現金牛，屆時公司可籌備任何動作都可得心應手。私有化是其中一個選擇，每股派發大比例現金亦可，抑或動用手頭現金向大股東李澤楷收購其私人資產，壯大業務規模。姑勿論公司作出任何一個選擇，現有小股東均可享受公司安排的盛宴，股價節節上升指日可望。

　　去年，「超人」李嘉誠首次宣布分身家安排，他所持有的40%長實（00001）及和黃股份（00013）（當時市值約2,000億港元）全歸予長子李澤鉅。至於細仔李澤楷，即會給予其現金，總額會是其本人擁有資產高好多倍，市場估計至少亦會達2,000億元。

　　去年尾，李澤楷持有的私人公司盈科拓展以約167億港元收購ING位於香港、澳門及泰國的保險業務，此乃李氏於2007年向富通出售盈科保險股份後，再次重返保險業的第一步。

憧憬獲李澤楷注資

　　由於李澤楷私人擁有的資產規模以千億計算，預計將來會獲李氏注入巨額資產，變身憧憬可驅使股價以倍數上升。目前，盈大地產僅一億股街貨，並且早已被醒目資金收集，街貨極疏，相信未來股價會愈升愈急，量度目標價可達7元，相當於反映資產價值的三分之一。」

按:
1. 當年電訊盈科注資這公司的時候，有部分人對這間公司有憧憬，又不知道股票會10合1，股價一度炒上1.9元(即現在的19元)，合股之後，公司基本上除了貝沙灣外，購了日本渡假村外，並不停出售香港的物業如過往的總部電訊盈科中心等，基本上完全發展停頓，雖然派發了合共22.5仙股息，其後經濟轉差也沒再派息，後股價變得低迷，也提出了以2.85元私有化，最終失敗，不過在2009年電訊盈科私有化失敗並派發1.3元特別股息後後，盈大利地又派發1.32元特別股息，他們回購Elliott的股票只是1.85元，就算以現價來看，以當年未合股1.9元購買股票的股東，虧損達74.75%，這次又是否值得憧憬，相信大家也非常清楚。

2. 注入資產目標只是希望為項目籌得資金。但正如那些報導所講，他父親已經給他一大筆錢作收購之用，如果項目回報真是不錯的話，私募基金也可提供資金，銀行也會借錢給他，為何還要尋求在資本市場界在2000年以後已經轉劣的名聲作集資之用? 用股票市場是最不有效的手法，李澤楷會不會這樣笨重試一次? 請記得，當年分拆保險業務，不是注入盈科數碼動力，是直接把盈科保險上市，相信今次也是差不多。

3.如果要上市，相信是在經營一段時間後，把盈利做到增長，才會得到良好估值，他在2009年以5億美元購入PineBridge，上年又用21.6億美元購入ING港澳泰業務，之後又作收購，相信整合兩項業務也需要一段時間，如果要3年良好的經營紀錄，相信也要等到2015年間才可真正付諸實行，才能賣到一個好價錢。這是否一個短期利好因素?我看也未必，就算炒也要多等2年吧。所以這些報紙佬吹水的說話，我覺得還是少相信一些較好。

4. 就算注入資產，因為規模和資產值也夠，其實也可直接分拆上市，為甚麼要這樣醒上市公司，過一大堆股東會，還要去做大量文件工作，上市就已經可忽略股東會程序了。筆者不相信有人會花這樣多心機來搞一些達到一樣效果的事。

5.注入資產的作價相信要充份反映各方立場，平賣了，出資一方會不高興，貴賣了，股東也會譴責，為甚麼不直接上市，要搞大動作? 那班報紙寫手腦袋是否發了燒，食左興奮劑，腦袋也不見了? 咁對股東是否有利，我不相信。為了短期股價做的事，一定不是好事情。

3. 總結
報紙佬為了使自己有股日日推，竟然以偽價值投資欺騙他人，誤導別人去購買股票。如果未來甚麼都不能實現，會導致相當多人失去寶貴的金錢，相當不應該。筆是你們的槍，亂用即可致命。

施永青的歪論 周顯

1 : GS(14)@2013-05-28 22:30:44

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=26638

我很少聽電台，但一天看討論區，看到有人介紹施永青在商台的一番話，節錄如下﹕

「依家好多人咩嘢都講地產霸權，唔單止買樓，仲有生活上各個層面的消費，辛苦打工賺回來的薪水，絕大部分流入地產商口袋，佢哋講得冇錯，如果佢哋未買樓的話，真係會幾辛苦，但事實上，香港有六成業主都已經供完樓，另外嗰四成業主因買得平，好多只是由收入小部分供樓，供樓對佢哋來講，唔係咩嘢負擔，反而仲享受緊升值的好處……未買樓的人，如果盲目相信有啲人鼓吹的地產霸權，就好似批鬥有錢人階級一樣……咁樣好易畀人利用……」

我和施永青有一面之緣，他的人很隨和，是個謙謙君子。我說佩服蓋茨，不單因為他有錢，還因為他一直分錢給毫無貢獻的Paul Allen，令後者成為世界最著名的不勞而獲大富豪。

這種「蓋茨」，香港也有一個，就是施永青，香港的Paul Allen就是王文彥了。可是，這一次，對於施永青的話，我卻真的是不敢苟同了。

樓價上升，很多業主都會受惠，問題在於，在這十年間，周邊地區的人均居住面積都提升了三成以上，今日新加坡的人均居住面積是二十一平方米，上海是十七，東京是二十八，北京是二十九，深圳是二十九（只計戶籍人口）。

至於香港呢？只有十三，是包尾，人均居住面積雖然沒有少了，但也沒有多了。換言之，樓價的上升，是犧牲改善居住質素而換來的。

施永青的說法，得到那位網民的十個like，可以見得，有這種謬論想法的人並不在少。

如果大家喜歡這種紙上富貴，以後把每年新建住宅樓宇限定在五千套以內，香港人的樓價愈升愈高，房子卻愈住愈小，劏房和籠屋愈來愈多，豈不樂哉！

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2 : Wilbur(1931)@2013-05-28 22:44:34

跟價值人說的一樣

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3 : jj1984(29252)@2013-05-29 00:55:59

施永青定周顯一樣?
價值人我冇經常追開

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4 : GS(14)@2013-05-29 12:43:55

其實我成日覺得價值人=他

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財經評論：地價推高樓價歪論

1 : GS(14)@2017-01-26 07:42:51

特首上周三公佈施政報告，提及「樓價高和租金貴並不是由於建築費高，而是由於地價貴」。此話由專業測量師出身的梁特首講，究竟有沒有想清楚呢？抑或歪理當真理已成為常態？地價高就一定樓價高？兩者不是必然的，最重要睇當時賣樓市況、經濟大環境如何，經典例子有小西灣藍灣半島，地皮於97年3月由信置（083）以118.2億元超高價投得，樓面呎價5,370元，豈料同年金融風暴殺到推冧市，雖其後獲增加地積比率，樓面呎價降至4,500元，但在2000年2月開售，首批單位平均呎價4,288元，高買低賣，計埋建築費等，蝕大本。發展商賣樓睇市況定價，近年市旺、樓價升，就算之前買落平地，又不是慈善機構，點會平賣益你？2013年推的「港人港地」，發展為啟德1號1及2期，樓面地價5,428及4,913元，分別於上年8月及最近開售，首批單位折實平均呎價14,471及17,589元，明顯平買貴賣，依然搶手。正如水漲船高，目前樓價高，地價自然高，惟地價與樓價非必然關係，上述藍灣半島、啟德1號及2號是例證。特首卻一口咬定，樓價高因為地價高，實在本末倒置，邏輯上不對。他講這番話的目的，為鋪陳之後說「地價貴的原因並非土地短缺，而是規劃房屋發展用的土地短缺」，帶出是土地利用問題，要大家肯畀佢批地，任由進行改劃，供地多，地價跌，樓價就跌。然而樓價不只地價因素，還受到建築成本、供應需求、利潤回報率及經濟大環境等影響，增加土地供應只是其中之一，特首竟然漠視其他，實在以偏概全，不專業。記者：溫潤潔




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170124/19906499

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