鏈家楊現領：二手房如供給不足房價上漲剛性難破

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來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-26/1088450.html

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每經記者杜冉樂

截至目前，全國已有40多個城市進入樓市調控模式。其中，個別城市的調控處於升級或“添補丁”狀態。平抑房價，除了直接采取限購或限貸等之外，還有哪些較有效的措施？

今年全國“兩會”上，住房租賃成了一個熱點話題。3月24日，鏈家研究院率先披露了《租賃市場系列研究報告》，稱2016年中國房地產交易總額中的二手房占比首次超40%，同比大幅提高。

實際上，上述大趨勢已率先在資本市場作出了反應。前不久，地產大鱷融創中國斥資26億元成為鏈家持股比例達6.25%的重要股東，稱看好未來存量房市場機會。最近，昆百大擲66億元收購北京我愛我家豪，預估值比賬面值劇增5.7倍。

《每日經濟新聞》記者發現，鏈家與我愛我家均是北京二手房中介大鱷，甚至在全國二手房市場的占有份額也比較高，目前仍在跑馬圈地，擴張地盤。

上述研報顯示，以一線城市為例，比如2016年，北京、上海和深圳的二手房成交量已達到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

鏈家研究院院長楊現領表示，過去幾年，以一線為代表的熱點城市的新房供給能力越來越弱，預計未來將進一步下降，像南京、天津、廈門和重慶等越來越多的城市二手房的發展勢不可擋。

記者註意到，3月初以來，身為一線專業住房租賃機構之一的魔方生活服務集團加速全國化擴張，曾先後布局了成都、鎮江等核心城市。

楊現領說：“這種情況下，如果二手房供給不能補充需求，就無法建立多元化的彈性供給體系，房價的上漲剛性也難以根本上改變。”

按照鏈家研究院的研究結論，住房租賃業走向成熟化的標準主要有幾點：第一是租房人口占比，比如全國層面超過30%，一線城市超過40%，越是房價高的城市，這個比重原則上應越高；第二是租房收入比，像全國層面不超過30%，一線城市不超過50%。

“租房收入占比太低，說明市場供應能力不成熟，提供的產品品質和服務品質不夠；占比太高意味著需求端的支付壓力太大，不能長期持續。”楊現領強調說，從國際標準和實際情況來看，30%是國家層面的標準線，50%是國際大都市的標準線。

除此之外，記者註意到，上述標準還包括人均租住面積，像全國平均不低於20平方米，一線城市不低於15平方米，產業鏈趨於成熟，相互配合、支持與促進；出現一批上市公司。而當前美國人均租賃面積47平方米，日本25平方米，中國香港僅13.1平方米。

2月下旬，世聯行旗下世聯君匯正式掛牌新三板。興業證券研報指出，世聯行已在長租公寓、小樣社區和養老服務等方面拓展存量資產管理服務,未來將通過世聯君匯進一步拓寬存量入口。

楊現領表示，未來在租賃領域的運營和服務類公司最有價值。預計一線和二線城市出現幾個大型公司和幾十個中小型公司是非常正常的，大公司市值超過千億元也是大概率事件。