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八月中一個週末晚上，台北市青島東路上的一間教室中，五十多人聚集在一起，聽房地產知名投資客帥過頭（本名黃家進）分析房地產。 這群人年紀約莫三十來歲，多半是上班族，不少還是夫妻檔，他們來這裡只有一個目的，想知道房地產趨勢，希望能投資發財。他們積極舉手發問：「老師，大安區的房子每坪一百萬元，要不要賣？」女學員問。 「趕快賣，快要實施房地合一稅，放越久、課得越多。本來賣房子只要繳三十萬元的稅，現在要繳兩百多萬元，趕快賣，聽懂了沒？」帥過頭語氣激昂，不時揮舞著手中的資料，要讓聽眾清楚知道房地合一稅實施後的「厲害」。 「老師，基隆的房子可不可以買？」另一位學員舉手，說出中意的社區名字。 「這個社區的物件少，買，放兩年可以賺五成！」帥過頭篤定的說著。 現場，他針對個案情況，有的說快賣、有的說快買，還報了幾個房市投資的「明牌」，學員聽得點頭如搗蒜。 距離這間教室不到五百公尺的財政部，此時正著手研究另一個打房政策——房地合一稅。 在這個週末的三天後，財政部長張盛和舉行房地合一稅第二場座談會，邀請不動產相關業者、財稅學者、代銷、地政士參加，商討房地合一實際課稅要如何課徵。 座談會中，與會業者主張採「分離課稅」，認為所得稅是年度所得，不動產是歷年所得，將兩者合一併綜所稅課徵是不對的。此外，對於長期持有、自用住宅給予優惠，以及土增稅的課徵方式，各方意見分歧。由於共識還未達成，房地合一稅懸在半空中。 當前，房仲業進寒冬看屋、砍價的最好時機到來 當媒體大幅報導此房市利空消息的同時，房仲業也進入寒冬。 有些房仲店面好幾天電話鈴聲都沒響，仲介打電話問障礙台：「辦公室電話是不是壞了？」更有業務員自己撥自己的手機，幾天沒人找，以為是手機故障。 市場傳言，某大房仲在八月份前三週，有三分之一的店面是「零成交」；台北市東區某大型房仲店面，一、兩百個業務員，八月前三週只成交六件。 表面看來，氣氛如此低迷，多數買家應該都縮手了，其實不然。與先前的差別是，此時買家雖積極看房，卻不急著下手，而是運用仲介一定要有成交才能賺服務費的急切心理，趁著交投冷清，讓仲介為其積極找屋、砍價。 對許多高手來說，這段政策造成的盤整期，是在金融風暴以後，五年來最好的看房時點。因為選舉後各項政策會趨於明朗，房地合一稅怎麼課將底定，利空因素確定，加上選後可能出現失望性賣壓，及農曆年前資金需求高峰，賣房求現案量增加，賣方將在年底與明年初出籠。現在起到選舉後，這五個月正是黃金看屋期。 SRAS帶來的房價下跌，很快就過去，當時很多人來不及逢低進場，房價就彈回來；而二○○八年金融風暴，也是起源於外部因素，包括劉媽媽、江醫師等東區大戶，都在此低點買進黃金店面，坐享高報酬。 二○一○年政府開始打房後，發現在政策討論期或實施初期，房價下跌，但正式實施或實施一陣子後，房價又彈回、甚至漲更多的情況。這顯示，每個政策造成的波段低點，都有人反向進場。 過去，打房後會小跌從實價登錄到豪宅稅，反彈漲更多 四年來，政府已祭出五波打房政策，實施信用管制、祭出奢侈稅、開徵豪宅稅、通過實價登錄、開徵囤房稅，現在則新推出討論得沸沸揚揚的房地合一稅。但數字會說話，統計數字顯示，政府放話初期，大多對房價帶來負面效應，等到真正實施後，房價反而開始上漲。 實價登錄在二○一二年八月實施之初，台北市房價在預期心理因素下，跌了六％，五個月後價格開始回升，幅度超過兩成，比實施前還高。 二○一○年，央行連續在第二季與第四季實施兩次信用管制，限制部分區域的貸款額度。剛開始實施時，台北地區的房價指數跌了五％，兩個月後，回升到原來的水準；甚至實施第二次信用管制時，房價完全不受影響，照漲不誤。 二○一二年第二季，政府連下兩道貸款限縮措施，房價當季還上漲五％，雖然後來兩季房價跌了七％，但接下來卻連漲五季，漲幅二三％。 而此刻政府正在研擬的房地合一稅，「對房地產市場絕對有影響，」住商不動產企研室主任徐佳馨說。 影響有多大？根據永慶房屋試算，一旦房地合一稅實施，持有房屋越久的人，繳納的稅額會更多。「以一間位在台北市大安區住宅為例，若適用於房地合一，最壞的情況是，要繳納的稅金，比實施前多四．二四倍，」永慶房屋集團研究發展室經理黃舒衛說。 短期，先看房磨眼光等選後動搖、法拍屋變多，就可進場 不過，有一派的市場看法是，政府想打房，但不敢打得太用力，因為房地產市場是經濟的火車頭，打得過猛，經濟會一蹶不振，不打，又很難跟想要公平正義的民眾交代。兩難的糾結，房地合一稅最後可能以「雷聲大、雨點小」收尾。 「房地合一稅對房地產的影響，大概就跟奢侈稅同樣，實施前，價跌量增，大家先跑嘛！實施後，情況反過來，變成價漲量縮。」參與國內多項房地產指數規畫的德明財經科技大學副教授花敬群說，「交易時課稅，會出現轉嫁現象、推升價格，純粹從學理來說，會有價漲的效益，」他分析。 「現在輿論的引導是房價要降，問題是怎麼沒降？市場上，需求沒有減少，甚至還有緩升的跡象。」黃舒衛說，除非有更重大的負面因素，屋主不會輕易降價賣屋。 現在，正是政策混沌期，賣方不肯降價賣屋，買方卻要打幾折才買，僵持不下，導致市場凍結。什麼時候，是賣方開始動搖、買方可以進場的時機呢？ 「接下來，九月份立法院開議，部長（指財政部長張盛和）會針對房地合一稅發表看法，接著，年底還有七合一選舉，如果選舉結果出乎意料，價格或市場信心就會出現變化。」黃舒衛說。「可以等到選舉過後出手，但現在一定要開始看房，才會有感覺。」 房地產專家Sway（本名鄭詩韋）則建議，現在房價變數多，不急著買房，可以慢慢看，看到喜歡的，就參考附近的實價登錄價格來還價。」「看房不用花錢，還可以練習出價，價格出低，對方如果還願意賣，就等於是撿到便宜貨，」他說。 一位不具名的房地產大戶說，現在仲介看到買家是「久旱逢甘霖」，會殷勤獻策，菜鳥正好可趁此磨練眼光，挑仲介、挑房子，等到「法拍屋變多」，代表很多人撐不住，房價會有一波修正，再買進不遲。 大家都希望買在市場的最低點，但實務上，就以股市來說，散戶經常無法在時間上佔到市場便宜，不是追高、就是殺低。期待買到最低點，就像期待賣到最高點一樣，不切實際，倒不如好好做功課，挑選有基本面的標的，做為自住或價值型投資。 長期，參考買股策略房價季均線上揚過半年線，就有漲勢 「當大浪退去時，我們才知道誰在裸泳，」這是擅長價值型投資法的投資大師巴菲特（Warren Buffett）最喜歡說的一句話。經濟不好時，獲利還能逆勢表現的企業，肯定有其獨特的經營訣竅，這類型公司的股票，就值得長期投資。 股市投資人常用量價走勢做為判斷的依據，只要均線向上，股價就有一波上漲的機會，均線成了研判股價上漲或下跌的重要工具。 「同樣的原理套用在房地產市場，是可以當作參考的，」花敬群說。國內有不少跟房地產指數相關的均線，國泰、信義房屋等，都有類似的指標，這些指標的樣本大多來自新成屋，或自己銷售的案件，只能看出一部分趨勢。 另一種做法是，活用國內交易最透明、資訊量最大的實價登錄交易價格，套用股價均線的概念，做為研判各地區房價走勢的參考依據之一。 房地產專家紅色子房（本名蘇明俊）與Yam房價網合作，將實施兩年、截至今年六月底累積兩百萬筆資料的實價登錄交易進行統計，從交易量較大的區域，得出類似股價均價的「房價均線」，從台北、新北、桃園、台中、台南、高雄市六都的成交記錄，有幾個發現： 當季線向上穿越過半年線，代表短期內區域內房價有走強機會，這樣的「潛力區」多達二十六個，縱使上半年政府積極打房，仍有近半數區域的房價抗跌。這些區域普遍都有重大交通或公共建設支撐，讓房價得以維持在高檔。 二、當季線與半年線持平，代表短期內價格波動幅度不太大，要有更強而有利的題材，價格才會波動，屬於「平盤區」，若看到滿意的房子，可以擴大議價空間。 三、當季線跌破半年線時，代表短期內這個區域的房價正快速下跌，短期內部看壞房價的人數偏多，須被列在留校察看的「小心區」。此區大多是案量較大的地方，供給增加，若買方接手意願不高，價格就很容易下跌。 四、依照這份統計資料，明顯看出中南部房地產的行情，因欠缺題材支撐，表現比大台北地區弱勢。以高雄為例，氣爆事件導致苓雅區與前鎮區房地產交易市場急遽萎縮，短期內很難有回升機會。 同樣在高雄，有捷運、高鐵經過的左營區，房價的支撐力道比較強，「如果回檔可以注意美術館區、農十六特區的案子，」熟悉高雄房地產、被稱為「高雄土地公」、專門幫建設公司老闆買土地的顏子傑說。至於台南，靠著觀光題材與落後補漲兩大題材，包括安平區、安南區等超過一半的區域房價持續逆勢表現。 就像百貨公司宣布換季打折前，買家會積極到百貨公司挑選中意商品，卻不急著出手，等到宣布後，第一時間進場搶便宜。如果不趁市場低迷時多看房，又怎能在房價打折季開始時，挑到好貨呢？ 【延伸閱讀】房地合一稅若上路，要多繳4.24倍的稅——買賣屋新稅制試算表 假設：一間位在台北市大安區的住宅，取得成本2,000萬元，以3,500萬元賣出?? 一、現行稅制：試算前提》無法舉證購入成本（註1）繳納稅金：108.32萬元 試算前提》可舉證購入成本繳納稅金：205.25萬元 二、房地合一實價課稅 試算前提》房地合一計算交易所得先扣抵土地增值稅，再分別計算財產交易稅（未分離課稅）、土增稅繳納稅金：567.50萬元 註1：早期購入的房子，沒有留存當時的交易憑證註2：本表以最高可能被課金額計算資料來源：永慶房屋 整理：吳美慧 【延伸閱讀】潛力區》都更和捷運加持，這些地區有看漲空間 》台北市 ●大安區季均價（萬元/坪）：94看好理由：都更案高達141件，原本即為精華區域，房價可能續漲 ●士林區季均價（萬元/坪）：71看好理由：台灣戲劇藝術中心將完工，加上科技園區，形成藝文遊憩區及科技走廊 ●內湖區季均價（萬元/坪）：65看好理由：美國AIT設點，加上影視音產業園區，員工購屋租屋需求高 ●大同區季均價（萬元/坪）：59看好理由：老舊社區搭配都更題材，有落後補漲空間 ●文山區季均價（萬元/坪）：55看好理由：屬捷運環狀線南環段，北市總價最低區域，有落後補漲行情 》新北市 ●板橋區季均價（萬元/坪）：53看好理由：遠東通訊園區開發案加持，捷運環狀線第1階段完成，有交通利多 ●永和區 季均價（萬元/坪）：53看好理由：捷運萬大--中和--樹林線第1階段完成，大陳義胞社區為防災型都更第一案 ●三重區季均價（萬元/坪）：41看好理由：捷運機場線、環狀線第2階段完成，二重疏洪道附近有市地重劃開發工程 ●新莊區 季均價（萬元/坪）：39看好理由：捷運機場線、環狀線第1階段，國際創新園區BOT案，帶來就業機會 ●蘆洲區季均價（萬元/坪）：38看好理由：北側農業區以大型公園、商圈為主要開發，創造商業價值 ●土城區 季均價（萬元/坪）：35看好理由：頂埔科技園區，員工移入需求增加；捷運新埔線延伸至頂埔、捷運三鶯線，交通便利 ●汐止區季均價（萬元/坪）：32看好理由：新北市第一環，有落後補漲空間 ●泰山區季均價（萬元/坪）：31看好理由：輔大附設醫院、塭仔圳都市計畫，預計結合休閒、醫療的住宅環境 ●淡水區季均價（萬元/坪）：24看好理由：台北港徵收案、滬尾藝文園區，加上淡北快速道路，發展可期 ●鶯歌區季均價（萬元/坪）：22看好理由：捷運三鶯線、三鶯二橋、鳳鳴車站，臨近桃園商圈，有補漲行情 》台中市 ●北屯區季均價（萬元/坪）：17看好理由：有軟體園區，工作機會帶動購屋需求增加 ●大里區季均價（萬元/坪）：15看好理由：康橋計畫結合親水公園，有休閒功能；捷運綠線預定地，交通便利 ●南區季均價（萬元/坪）：15看好理由：中央公園、捷運綠線預定地，未來交通便利 》台南市 ●東區季均價（萬元/坪）：16看好理由：南紡夢時代、台南小巨蛋，完善生活機能 ●安平區季均價（萬元/坪）：13看好理由：安平港、運河打造觀光景點；自由貿易港區增加工作機會 ●安南區季均價（萬元/坪）：9看好理由：九份子低碳社區、歷史博物館，兼顧生活品質 ●南區季均價（萬元/坪）：9看好理由：台86線快速公路行經地，為台南門戶 》高雄市 ●左營區季均價（萬元/坪）：19看好理由：捷運環狀輕軌第2階段、右昌延伸線，未來交通便利 ●三民區季均價（萬元/坪）：16看好理由：捷運輕軌棕線，交通方便；鐵路地下化釋出大片可建設空間 ●鳳山區季均價（萬元/坪）：16看好理由：鐵路地下化釋出空地供建設；捷運鳳山線、輕軌棕線經過 ●鳳山區季均價（萬元/坪）：16看好理由：鐵路地下化釋出空地供建設；捷運鳳山線、輕軌棕線經過 ●楠梓區 季均價（萬元/坪）：14看好理由：捷運輕軌綠線、輕軌棕線經過；後勁溪整治，改善生活環境 註1：潛力區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線之上的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳 【延伸閱讀】平盤區》需求飽和、停在高點，這些地區短期持穩 》台北市 ●信義區季均價（萬元/坪）：94看好理由：接手盤穩健，屋主惜售，價格雖不會往上突破，也難下修 ●中正區季均價（萬元/坪）：73看好理由：已達房價高點，難以突破，但供給少可支撐房價 ●松山區季均價（萬元/坪）：72看好理由：松山線通車在即，因多項建設題材支撐，帶動周邊行情 ●中山區季均價（萬元/坪）：66看好理由：1,000萬以下中低價物件多，生活機能好，交易量還算熱絡 ●南港區 季均價（萬元/坪）：59看好理由：中信總部、南港展覽館二期今年啟用，帶進就業人口，房價到高點 》新北市 ●中和區季均價（萬元/坪）：45看好理由：吸引不少首購族注意，買氣呈現逐步打底趨勢 ●新店區季均價（萬元/坪）：42看好理由：住民多為軍公教，價格下跌空間少；重大公共建設尚需數年才能完工 ●深坑區季均價（萬元/坪）：31看好理由：素地有限，土地變更不易，推案量不多，供給量少讓房價難以下跌 ●林口區季均價（萬元/坪）：27看好理由：交通建設到位，但目前價漲量縮，進入觀望階段 ●三峽區 季均價（萬元/坪）：23看好理由：北大人口進駐，舒緩賣壓，目前價漲量縮，進入觀望階段 》桃園縣 ●桃園市季均價（萬元/坪）：21看好理由：政府信貸管制、房價走高以及欠缺新議題注入，近期交易降溫 ●中壢區季均價（萬元/坪）：19看好理由：與竹科連結，聯絡桃園各核心，捷運機場線、台鐵高架化利多支撐 ●龍潭區季均價（萬元/坪）：12看好理由：土地使用已達飽和，產業發展條件受限，無法引進重大投資建設 》台中市 ●南屯區季均價（萬元/坪）：20看好理由：傳統市中心，房價漲幅已處相對高點 ●北區季均價（萬元/坪）：17看好理由：位於舊市區，投資氣氛薄弱；因交通方便、商圈發達，交易量持平 ●烏日區季均價（萬元/坪）：14看好理由：雖有低總價和三鐵共構題材，但基礎建設還未完善 ●豐原區季均價（萬元/坪）：12看好理由：有台鐵高架化利多，目前在價格高峰，但交易熱絡足以支撐房價 》高雄市 ●鼓山區季均價（萬元/坪）：22看好理由：有美術館特區及農十六特區，景觀稀有、屋主惜售，相對抗跌 ●苓雅區季均價（萬元/坪）：18看好理由：行政中心房價抗跌性佳，但受氣爆影響，觀望為宜 ●鳥松區季均價（萬元/坪）：14看好理由：縣市合併後，購屋需求量增加，房價逐年墊高，屋主普遍惜售 註1：平盤區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線持平的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳 【延伸閱讀】小心區》老舊社區缺建設，這些地區短線不要碰 》台北市 ●北投區季均價（萬元/坪）：39看好理由：重劃區推案多，供應量增加 ●萬華區季均價（萬元/坪）：33看好理由：都更進度趨緩、無法吸到買氣 》新北市 ●八里區季均價（萬元/坪）：22看好理由：東北季風冬天較冷 》桃園縣 ●龜山鄉季均價（萬元/坪）：21看好理由：交通不便，捷運題材已提前反映房價，不宜追價 ●蘆竹鄉季均價（萬元/坪）：21看好理由：房價已漲5成，後續欠缺題材支撐，不易上漲 》台中市 ●西屯區季均價（萬元/坪）：22看好理由：老舊社區，沒有新開發案 ●西區季均價（萬元/坪）：20看好理由：發展趨於飽和，土地取得困難，缺少新推案刺激房價 ●中區季均價（萬元/坪）：9看好理由：火車站附近商圈老舊，房價不易拉升 》台南市 ●中西區季均價（萬元/坪）：11看好理由：早期市中心，多為老房子 ●新營區季均價（萬元/坪）：5看好理由：老舊社區，沒有新開發案 》高雄市 ●前金區季均價（萬元/坪）：16看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清 ●新興區季均價（萬元/坪）：14看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清 ●鹽埕區季均價（萬元/坪）：8看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清 註1：小心區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線之下的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳 【延伸閱讀】研究方法： 2012年8月實施不動產交易實價登錄迄今，累計資料量已近200萬筆，紅色子房與Yam房價網團隊技術，依據每月實價登錄資料，計算出各類型房產「一般平均價」，再依照各月平均房價變化，採簡單移動平均法，推演出「季線」與「半年線」走勢，並利用季線與半年線的變化，做為判斷房價走向參考依據。 同時，從不動產交易區域分布的「交易熱度」，以及推算出高價地段分布的「地段指數」，參酌各行政區類是否有至少3個公共建設發展完工題材，做為輔佐房價未來發展力道。地段指數的算法是以成交價扣掉建物的殘值（估價師公會從種類跟年限去判別）除以土地持份的面積，算出土地的單價，並根據此算出地段指數。 | ||||||