今年經濟增長料僅1%至3%
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GS(14)@2015-02-26 10:47:00http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150226/news/ec_eca2.htm
【明報專訊】財政司司長曾俊華預測，今年香港經濟增長只有1%至3%，主要是香港今年面對內外各種挑戰。他指出，美聯儲加息步伐難預測，而歐、日卻進一步推行量寬，發達國家的貨幣政策走向相異；地緣政治緊張，國際油價過劇波動對環球經濟和金融市場也構成威脅；內地經濟雖相對穩健，但存在下行壓力，這些外圍因素影響環球金融市場的穩定。
環球貨幣政策成挑戰
曾俊華指出美國加息會影響香港利率水平，加上訪港旅客消費力下降，削弱本地消費市道和投資意欲；另預期全年整體通脹率3.5%，撇除政府一次性措施的基本通脹率3%，勞工市場大致穩定。
政府消息指出，預測今年GDP僅1%至3%，是「不太好的數字」，但當中沒有特別考量政治因素的影響，尤其是政改，不過政治爭拗是會影響投資情緒，政府會關注。
關注政改爭拗影響投資
澳新銀行高級經濟師楊宇霆認為，曾俊華對香港經濟增長的預測算合理，亦符合該行2.9%的預期，因為今年外圍較波動，他亦認同政治爭議對本港經濟影響力低，「從佔中事件反映，後續影響有限」。對於本港通脹率，楊宇霆稱看不到會有通縮壓力，整體通脹率3.5%屬平穩。
中銀香港(2388)高級經濟研究員戴道華則稱，由於盈餘超預期，預算案增「派糖」，有助推動本地個人消費，至於外圍不明朗因素則對企業影響較大。
本月一手料僅700宗 急挫七成 林一鳴：新盤須增辣稅補貼 成交才復正常
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GS(14)@2016-11-21 04:56:47【明報專訊】市場預期美國下月加息機會趨增、新辣稅出台滿兩周，加上全新焦點大盤銷售部署又按兵不動，本月至今新盤市場估計暫錄只逾400宗成交，業界預料本月全月一手成交只貼近700宗，相對上月錄約2250宗按月跌七成，比9月錄得的今年高峰位約3600宗更勁跌八成。有分析員認為，除非發展商加快推出稅項優惠抗辣，否則一手成交難以回復正常水平。
明記記者 林可為、劉詠怡
在新辣招出台滿兩周之際，過去兩日新盤市場只錄約25宗成交，再成為逾9個月來的周末成交低位。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月一手成交最旺場為4號、當日買家為趁辣稅於5號正式生效前、趕搭尾班車入市，全日錄約143宗成交；而辣招生效後，除個別日子因有軍澳藍塘傲等新盤，展開較大型銷售而令成交量稍見上升外，其餘日子每天只有「10宗、8宗成交」。
資金充裕 料豪宅仍有高價成交
陳永傑認為，在新辣招、美國有機會加息、發展商普遍不減價促銷等因素影響下，加上聖誕節開始臨近，估計本月全月一手成交只約700宗，意味按月大跌七成，與今年3月市况差勁時錄約800餘伙相若。不過，由於市場資金充裕，山頂MOUNT NICHOLSON、紅磡何文田山畔等貴價豪宅，相信仍會錄得個別大銀碼成交。
樓價未來半年最多跌一成
資深分析員林一鳴表示，新辣稅出台後滿兩周，暫時只有少數發展商提供15%稅款回贈，他認為本月新盤成交跌幅較大，料較上月（約2250宗）跌逾五成。他又估計，一手市場成交量要回升，需待發展商普遍提供新辣稅補貼優惠，屆時一手成交才可回復正常水平。林一鳴預期，樓價未來半年會下跌，跌幅5%至10%；估計明年全年新樓成交量約2萬伙，平均每月1500至1800宗成交。
事實上，新盤市場過去兩日成交不多，但不乏「首置客」入市。長實（1113）元朗屏山娉廷，錄本地客以1908萬元，購入實用1589方呎33號屋、實呎1.2萬元，據悉買家在港未擁有物業，不需付15%辣稅涉逾286萬元，而只需付3.75%基本印花稅約71.6萬元，即節省稅款約214萬元或75%。娉廷年初至今累售22幢洋房，佔項目洋房總數41幢的54%。
何畔皓畋各錄撻訂 共沒收242萬
此外，個別豪宅再現撻訂。永泰（0369）日前新推15%雙倍印花稅DSD回贈優惠的紅磡何文田山畔，據成交紀錄冊顯示，第2座21樓實用1255方呎A室，於本月4日、即港府公布推出新辣稅當日，以3281.2萬元售出，惟買家近日取消交易，料遭殺訂5%涉164萬元。
嘉里（0688）何文田皓畋亦錄新撻訂，為5座12樓實用668方呎G室，同於本月4日以1573.4萬元售出，買家料遭殺訂5%涉78萬元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1334&issue=20161121
翰畋賣樓人流少 料僅沽7伙
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GS(14)@2017-12-04 23:37:13【本報訊】「保齡球場大王」楊氏家族旗下高譽投資發展馬頭角迷你新盤翰畋昨日首日發售59伙，僅獲零星成交，根據現場消耗成交表，截至晚上10時，約37伙獲預留，約7伙簽訂臨約，惟一切以一手銷售網為準。馬頭角新盤翰畋全盤92伙單位清一色一房單位，實用面積248至358方呎，昨午6時開始進行首輪銷售，現場所見，人流稀疏。高譽投資有限公司總經理楊敏健指，開賣前共收約272票，超額認購3.6倍，用家及投資者比例各佔一半。利嘉閣地產總裁廖偉強補充，有大手買家認購超過一個單位。劉小姐陪女兒買樓，她認為，項目定價可接受，「樓價貴，諗住再唔買可能再貴，等下……等下……仲係咁升，試過曾經跌，但半年又升返，仲升得好緊要。諗住都會再升，跌都唔會跌得好犀利，始終供求問題，人多唔夠住。今次陪女兒來買樓，無能力幫佢畀首期。」
維港頌5,470萬成交
新地（016）南昌站匯璽II昨日首度提供開放式單位予傳媒參觀，參考3B座38樓G室，實用272方呎。新地副董事總經理雷霆形容開放式戶「寸寸實用」。至於馬鞍山雲海及沙田九肚雲端有機會成為集團明年頭炮新盤。此外，長實（1113）北角新盤維港頌1座19樓A室四房大戶，實用面積1,503方呎，根據一手住宅銷售網顯示，該單位以5,470.9萬元售出，實用呎價3.64萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171128/20228210
「通俄門」料僅短暫影響美股
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GS(14)@2017-12-05 00:44:47【本報綜合報道】市場無懼「通俄門」影響美股氣氛！美國前國家安全顧問弗林（Michael Flynn）承認，在特朗普就任前曾被美國高層指使接觸俄羅斯，消息一度拖累美股上周五大跌，抵銷稅改有進展對投資氣氛的刺激。不過分析相信，美股調整僅屬短暫情況，因政治風波無礙企業盈利。「通俄門」事件發酵，一度觸發美股三大指數上周五即市曾齊跌逾1%，雖然參議院有足夠票數通過稅改方案的消息傳出，支持美股尾市跌幅大為收窄，道指及標普500指數上周五收市仍要微跌約0.2%。
投資者擬趁調整入貨
安聯首席投資總監Chris Zaccarelli認為，美股的「特朗普升浪」或會因政治事件升溫而中斷，但只要當地經濟持續改善，以及企業盈利能力維持之前表現，美股升市將會重臨。Zaccarelli續指，會趁任何大調整入貨，直至看到衰退迹象出現為止。另外。Voya Investment Management高級策略師Karyn Cavanaugh相信，「通俄門」不會損害美國經濟及企業盈利，又形容上周五的跌市僅屬短期即時反應。事實上，除「通俄門」外，美股本周五亦迎來債務上限到期，倘未能就此通過一些短暫時性措施，美國部份政府部門將因資金耗盡而須關閉。展望本周，外圍焦點包括參眾兩院如何就各自稅改方案收窄分歧，以及本周五出爐的11月份就業報告表現。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171204/20234282
環亞拍賣曾傑俊：銀主盤料僅03年5％ 難推冧樓價
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GS(14)@2019-01-03 12:27:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1650&issue=20190103
【明報專訊】樓巿轉跌，巿場最擔心是引發收樓潮及銀主盤湧現。不過，環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊透露，在1997年至2003年本港樓價大跌七成期間，該行經手的銀主盤存量最高達6000伙；作為比較，即使近月樓市轉吹淡風，惟銀主盤存量亦維持在約100伙的過去數年的低位，今年中料略為回升至不足200伙，亦只有當年的5%，不足以顯著推低樓價。他相信，在本港銀行體系穩健及就業情况理想的前提下，預料樓價從高位下跌幅度最多僅兩成，不會重現10多年前的崩盤場面。
假如業主未能準時向銀行或財務公司償還貸款，這些債主有權在一個月後將作為抵押品的物業拿去拍賣還債，曾傑俊以一個市值1000萬元跌至850萬元，業主先後向銀行及兩間財務公司分別借入一按500萬元、二按200萬及三按100萬元的例子解釋：「目前該住宅市價跌至850萬元，但問題是物業市場流動性低，即使以800萬元放售亦未必可以短期獲買家承接。假如借二按的財務公司向業主收樓後急於求售，售價僅750萬元，賣樓所得便只足夠償還銀行（500萬元）及二按（200萬元）貸款，不足以償還全部三按（100萬元）貸款；為了避免此一情况，借出三按的財務公司往往會先發制人，率先向業主收樓，盡量以800萬元或以上放售，避免本身錄得壞帳損失。」
法律程序需半年 復活節後才顯著增
曾傑俊指出，借出三按的財務公司若希望業主賣樓套現還債，可以有兩個方法，第一個方法是經過長達半年的法律程序向業主收樓，再把該淪為「財仔銀主盤」的物業拿到代理行或拍賣場放售；第二個方法是與業主友好協商，令業主主動經代理或拍賣行放售物業，短期內沽出物業還債。他續說，即使本港樓市於去年第四季轉吹淡風，惟考慮到上述約半年的法律程序，估計銀主盤存量在今年復活節假期後才會顯著增加，由目前約100伙，增加到150至200伙，惟料不會突破200伙。
1998年銀主盤湧現 推低樓價三成
作為比較，本港樓價於1997年第四季開始見頂回落，跌至2003年第二季SARS始見底，累積跌幅達七成，銀主盤在SARS期間曾高達6000伙。
農曆新年後未必現小陽春
曾傑俊分析，目前與當年最大的不同是，銀行普遍奉行嚴謹的按揭貸款政策，貸款成數低於七成，即使樓價回落一成半，銀行也不急於向業主收樓放售，「因為即使由借二按或三按的財務公司收樓，售樓所得也要先還錢予銀行，也就是說，即使樓價下跌三成，銀行也不會因為不能收回貸款而輸錢」；但在1997年樓市高峰期，銀行按揭貸款寬鬆，按揭成數可高達九成，當時樓價從高位回落一成後，有關物業便淪為負資產，銀行亦急於收樓拍賣求售減少損失，拍賣價往往較市價低，結果亦加快樓市跌勢（編按：中原城市指數由1998年1月80.71點大跌30.8%至同年12月55.86點，年度跌幅屬有紀錄以來最大）。
曾傑俊認為，按目前的形勢來說，雖然不會像當年一樣有大量銀主盤湧現推冧樓價，但他相信是次樓市調整期很可能延續至今年首季，在下月農曆新年後亦未必會出現小陽春，「雖然農曆新年後一般會有小陽春，但今年我對此並不樂觀，因為觀塘某新盤上月以低市價兩成低開後已經吸走逾千個購買力，今年估計仍有很多新盤應市，假如我現時想買私樓，也會等一等，看看其他新盤會否像觀塘新盤一樣劈價求售」。
料樓價高位回落兩成便見底
另外，特首林鄭月娥已調整房屋政策，未來綠置居、居屋及首置上車盤等資助房屋的數量將增加，此舉可照顧中低階層的置業需要，但某程度上也削弱私樓的購買力」。
雖然曾傑俊對短期樓市前景有保留，但他強調，本港經濟仍然理想，尤其是失業率處於2.8%的20年低位，而且息口低企，「不少香港人有能力供樓」，他相信樓價從高位回落兩成便見底，不會像1997年第四季至2003年第二季般大跌七成，「目前申請居屋兩人或以上家庭的入息上限是5.7萬元，但本港不少家庭亦的確月入5萬至6萬元，假如市區新盤兩房單位售價由1000萬元跌至800萬元，這些家庭向發展商借二按後按揭成數可達八成，即按揭貸款金額達640萬元，以30年按揭年期及2厘多的按揭利率計，每月還款額僅2萬多元，佔家庭收入約五成，屬可以負擔的水平」。
港府調低私樓供應 如變招保護樓價
他續說，私樓新盤對比政府資助房屋位置較佳，而且設有會所，對於中高收入家庭來說屬有吸引力，而且內地資金購買港樓亦屬長期趨勢，料樓價在低位有支持。
另外，運房局上月底發表《長遠房屋策略》2018周年進度報告，制定下一個10年期（2019/20至2028/29財年）房屋供應目標，將公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三；換言之未來10年本港私樓供應將減少至每年平均1.4萬個以下，有評論指港府減私樓供應變相托市，曾傑俊謂此舉屬無可厚非，「我覺得這也是可行的策略，目標是保護私樓樓價不會大跌，同時以資助房屋幫助部分人上車，若持之以恒供應到位，的確可以解決樓市部分問題」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-03 12:28:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2165&issue=20190103
【明報專訊】近年發展商銷售新盤時，往往向部分買家提供高成數按揭計劃，或未要求買家通過金管局規定的壓力測試，簡稱「呼吸plan」，指有呼吸的人便可以買樓。曾傑俊擔心，假如樓價持續回落，令有關物業淪為負資產，選用「呼吸plan」的置業者隨時斷供，宣布破產後再申請公屋。
曾傑俊指出，早前不少年輕人由父母支付兩成首期後，再以「呼吸plan」借八成按揭，購入400萬元至500萬元的200呎以下單位；父母原意是希望利用自己的積蓄幫助子女擁有自己的物業。「他們可能獲分派百多萬元的退休金，便以100萬元來作子女買樓的首期，並且相信子女願意在未來30年每月支付萬多元還清樓按」。
年輕人不供負資產 或寧願破產
即使近月樓價回落，曾傑俊估計，大部分借「呼吸plan」買樓的年輕人暫仍可由自己或由父母資助負擔每月按揭供款； 惟他警告，假如這些劏房盤樓價下跌逾兩成，便會淪為負資產，由於不少年輕人抗壓力低，屆時他們隨時會選擇斷供，讓物業成為銀主盤。
「你叫他們為一個貶值中的物業每月去還款，他們寧願選擇破產，反正首期也不是由他們支付的，而破產4年後便不需要為債務負責，日後他們最多申請公屋」。
曾傑俊認為，上述「呼吸plan」物業變為銀主盤的趨勢會否出現，最終要視乎樓價跌幅，以及年輕業主對物業的重視程度，日後亦可從本港破產數字的變化找到端倪。
[名人樓市論壇]
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