一個看似天方夜譚的“貍貓換太子”的故事正在武漢土地市場真實上演。
區級教育部門為解決校舍建設用地問題，將一塊未辦理教育用地規劃手續的土地置換給了同區一家事業單位，後者又將該地“賣”給開發商用於商業開發，市規劃部門接著又為開發商向市政府申報用此地置換另一塊更具商業價值的土地且獲得批準。然而，這塊幾經倒手的土地，其真實“主人”從1995年確認為武漢市城鄉建設管理委員會以來就從未變更過，土地用途也一直是市政公用設施，從未變更為商業開發或教育用地。
《第一財經日報》記者近日接到報料，武漢市江漢區政府下屬事業單位江漢區城市重點工程指揮部將一塊並不屬於自己的市政公用設施用地“賣”給開發商武漢市中聯房地產開發有限公司(下稱“中聯公司”)，由此拉開了一場以虛假土地置換為手段，利益輸送市中心核心地塊給開發商的序幕。多個部門“通力合作”，幫助中聯公司完成了“假地換真地”的戲碼，後又經違規增容用地面積、篡改容積率等手段，涉嫌侵吞國有資產超4億元。
假地換真地
1999年，江漢區政府為解決武漢市第一中學寄宿部建設用地問題召開專題會議。會議決定，區教委(即江漢區教育局，下同)可通過變零為整、土地置換、資金購置等辦法落實用地。本報記者獲得的會議紀要[1999]39號顯示，具體操作辦法中的第四條提到，區教委目前已辦規劃手續的土地資源可用於置換，如西北湖綠化廣場旁的8畝地等。
然而，武漢市國土資源和規劃局作出的《政府信息公開答複書》卻指出，區教委辦理西北湖綠化廣場旁的8畝地的《建設用地規劃許可證》屬於不存在的政府信息。也就是說，這8畝地並沒有辦理規劃手續，權屬關系、土地用途尚不明確。
盡管如此，2001年5月，甲方江漢區教育局與乙方武漢市龍王廟實業有限公司(江漢區城市建設重點工程指揮部)依舊順利簽署了《土地置換協議書》，甲方將北湖邊規劃中的教育用地約8畝土地置換給了乙方。
2002年10月，江漢區城市重點工程指揮部與中聯公司簽署《土地轉讓合同》，雙方約定有償轉讓一塊位於武漢市江漢區西北湖地區西北角的地塊(下稱“西北湖地塊”)，占地面積約10畝，合同價款為2700萬元。
從合同劃定的具體位置坐落四至範圍(東面、南面臨北湖環湖路;西至西湖路;北至“德富花園”小區外圍規劃路)來看，西北湖地塊與上述8畝教育用地的範圍高度重合。
不僅如此，在近日查詢中聯公司工商資料時，記者發現，上述《土地轉讓合同》附圖卻將西北湖地塊標註為“武漢警備區幹休所停車場”，標註面積為5809.58平方米(即8.7畝)。
本報記者註意到，該《土地轉讓合同》與規範合同有明顯不同，不僅未約定轉讓地塊的余期使用權，亦未約定批準用途，還未約定土地使用權轉讓後權利與義務的轉移，此外未提交土地管理部門與房產管理部門備案。
隨後，記者通過不同渠道獲得了西北湖地塊的《建設用地規劃許可證》(武規地字(2003)231號)。《許可證》共兩份，編號一致，但簽發時間和個別細節有細微差別。其中一份的發證日期為2003年7月28日，文號經過手寫塗改，已蓋“作廢”章;另一份發證日期為2003年7月，未經塗改，亦未作廢。兩份許可證上的用地性質均為居住用地。
記者咨詢法律界人士獲知，這是典型的“鴛鴦”文件，未塗改、未蓋“作廢”章的一份用以向武漢市政府申報後續的土地置換使用，另一份則用於逃避土地監管部門的追查。
事實證明，“鴛鴦”文件確實起到了作用。2004年8月31日，武漢市人民政府作出關於岱家山實業公司等單位使用國有建設用地的批複(下稱“岱家山批複”)，批出328個協議出讓地塊。
批複顯示，中聯公司在西北湖地區建設項目因城市建設需要終止建設，政府將江漢區菱角湖周邊一塊10423平方米的商服用地(下稱“菱角湖地塊”)以2026.23萬元的價格置換給該公司開發。
然而，武漢市國土資源和規劃局作出的《信息公開答複書》揭示，武漢市國土資源和規劃局江漢分局於1995年對武漢市城鄉建設管理委員會(武漢市市政建設管理局)核發了江國用(95)603號國有土地使用證，登記面積15.93萬平方米(包含原武規地字(2003)231號《建設用地規劃許可證》所指地塊)，該登記結果迄今未發生變化。
也就是說，西北湖地塊既不屬於中聯公司，也不屬於江漢區城市重點工程指揮部，而歸武漢市城鄉建設管理委員會所有;該地塊的土地類型一直是市政公用設施，從未變更為商業開發或教育用地。
上述法律界人士指出，根據相關法規，土地置換屬於轉讓行為，應當簽訂相關合同，被政府置換收回的土地應註銷登記後納入儲備。
然而，武漢市規劃部門依據“岱家山批複”將菱角湖地塊“置換”給中聯公司時，並未與其簽訂《土地置換協議書》。正是因此，導致價值數億元的國有土地無償落入中聯公司的“口袋”，而原來就屬於市政設施用地的西北湖地塊亦未納入儲備。
開發項目成本利潤率約247%
中聯公司完成土地“以假換真”後，又開始打起“擴大用地面積、上調容積率”的算盤。
2007年3月14日，武漢市城市規劃管理局向中聯公司頒發菱角湖地塊的《建設用地規劃許可證》(武規地字(2007)069號)。規劃用地面積為13603.16平方米，較“岱家山批複”的10423平方米擴大了3180.16平方米，較用於置換的西北湖地塊更是擴大了7793.58平方米。盡管規劃用地面積增容約三成，但中聯公司並未補交相應的土地出讓金差價。
與此同時，按照《建設用地規劃許可證》武規地字(2007)069號，規劃凈用地面積為8002.42平方米，以“岱家山批複”註明的容積率5.0計算，規劃的建築面積應為40012.1平方米。但規劃部門又於2010年向中聯公司頒發了新的《建設用地規劃許可證》武規地字(2010)486號，其規劃凈用地面積增至12917.79平方米，並且將建築面積從40012.1平方米上調至68015平方米，實際容積率猛增至8.499。2015年，江漢區又將新征收的915平方米商住用地提供給中聯公司，擴大用地納入之後，菱角湖地塊的實際容積率進一步增至9.46。
中聯公司在獲得915平方米擴大用地後，將項目名稱變更為現在的“CFD時代財富中心”，正式對外銷售。根據中聯公司申請預售證資料中的《項目基本情況表》，該項目辦公房為68310.89平方米，均價為28611元/平方米，辦公用房的銷售收入為195519.43萬元;商業房為15130.5平方米，均價為49282元/平方米，商業房的銷售收入為74566.13萬元;項目總銷售收入達270085.56萬元。
本報記者粗略統計，中聯公司取得菱角湖地塊共花費20287.62萬元。其中，13603.16平方米的商服用地，國家土地收益僅為2058.08萬元;2009年11月，繳納土地儲備補償費用(拆遷費)9228.98萬元;2015年，補繳915平方米的擴大用地土地出讓價款8851.56萬元和調整土地用途費用149萬元。
除了土地成本外，中聯公司菱角湖地塊的項目開發成本還包含建造成本，建設承包方提供的合同顯示為57404.2萬元，土地加建造成本合計77691.82萬元。
計算可得，菱角湖地塊的項目毛利約19億元，而國家土地收益僅2058.08萬元，占項目開發毛利的1%，開發項目毛利率高達71.23%，開發項目成本利潤率約247%，是房地產開發行業平均值的6倍以上。
2樓提及
完全無遊戲性既賭博遊戲，玩左十蚊之後完全唔想玩多次
6樓提及
個牌貴到呢
11樓提及
唔退銀既機唔好玩, 已經好少人玩
12樓提及11樓提及
唔退銀既機唔好玩, 已經好少人玩
唔是唔退銀bor，是咪一定要退銀先?
14樓提及
即是要跌銀那種feeling，不是玩錢
17樓提及14樓提及
即是要跌銀那種feeling，不是玩錢
成個遊戲ge 過程如果拎唔返銀會好唔暢順, 當然都無咩果個feeling
18樓提及17樓提及14樓提及
即是要跌銀那種feeling，不是玩錢
成個遊戲ge 過程如果拎唔返銀會好唔暢順, 當然都無咩果個feeling
用分卡都唔得? 分卡換超市現金券，超市現金券找個好似唔關事的人換錢都唔得
20樓提及
我有玩, 幾過穩. 有時贏得多都會賣D coins畀人, 基本上個場D人係唔會理, 老細都唔理, 只要你識時務有時入返真銀去暢coins就ok. 我真係識D人或者阿嬸去贏coins當生意咁做. 其實平時閒曰朝11晚5落得場都係有錢人, 暢一次最少100. 妳係老細都費時捉搞串個場啦.
22樓提及
因為唔關個老細事，老細無必要去理，何況都set 晒賠率，佢實贏
24樓提及22樓提及
因為唔關個老細事，老細無必要去理，何況都set 晒賠率，佢實贏
唔係, 妳可以嬴爆佢, 妳嬴爆佢都係coins, 有咩用, D人玩機只係鐘意個感覺, 錢係次要.
24樓提及22樓提及
因為唔關個老細事，老細無必要去理，何況都set 晒賠率，佢實贏
唔係, 妳可以嬴爆佢, 妳嬴爆佢都係coins, 有咩用, D人玩機只係鐘意個感覺, 錢係次要.
27樓提及
我識D人係可以贏到一個麻包袋既coins, 聽日就可以輸晒, 所以做機舖真係好發, 有十條八條大魚係到玩開, 呢世都唔駛憂.
29樓提及27樓提及
我識D人係可以贏到一個麻包袋既coins, 聽日就可以輸晒, 所以做機舖真係好發, 有十條八條大魚係到玩開, 呢世都唔駛憂.
果d 有心亂玩, 心底有揮霍ge 欲望果陣就會咁, 但諗深一層其實都抵過去買名牌好多
30樓提及29樓提及27樓提及
我識D人係可以贏到一個麻包袋既coins, 聽日就可以輸晒, 所以做機舖真係好發, 有十條八條大魚係到玩開, 呢世都唔駛憂.
果d 有心亂玩, 心底有揮霍ge 欲望果陣就會咁, 但諗深一層其實都抵過去買名牌好多
但是買名牌有件物件，玩金幣都是得金幣bor
29樓提及
果d 有心亂玩, 心底有揮霍ge 欲望果陣就會咁, 但諗深一層其實都抵過去買名牌好多
33樓提及29樓提及
果d 有心亂玩, 心底有揮霍ge 欲望果陣就會咁, 但諗深一層其實都抵過去買名牌好多
一來是咁, 二來打機贏coins都是一種虛榮感, 嬴得比人多, 感覺自己比人叻. 有D有錢人覺得買個名牌唔代表比人叻. 佢同妳一齊打機, 多coins過妳, 佢反而覺得叻過你囉
36樓提及
我想問咩係捉魚機
有冇人可以帶我去見識下
37樓提及
睇落機鋪好好賺,其實呢家賺錢嘅係唔多,風險亦都好大,買錯機番黎無人玩一鋪就high百几萬架
37樓提及
睇落機鋪好好賺,其實呢家賺錢嘅係唔多,風險亦都好大,買錯機番黎無人玩一鋪就high百几萬架
40樓提及37樓提及
睇落機鋪好好賺,其實呢家賺錢嘅係唔多,風險亦都好大,買錯機番黎無人玩一鋪就high百几萬架
而家興租機, 一係同威利拆帳, 好少會買機.
43樓提及
我以經多年無去遊戲機中心，前几年有位朋友係日本買全新足球机，同我講要百几萬，我就無乜去引證真定假，但我都覺得好貴，最後買完番黎，朋友講比我知真係無人玩
41樓提及40樓提及37樓提及
睇落機鋪好好賺,其實呢家賺錢嘅係唔多,風險亦都好大,買錯機番黎無人玩一鋪就high百几萬架
而家興租機, 一係同威利拆帳, 好少會買機.
d 日本板機就係同代理租ge, 但...捕魚果d 大陸野直接買仲化算, 一部都唔洗兩萬
48樓提及
一個機鋪牌2百萬樓上....你班友仔唔知米貴....
而且限制多, 地區如果太多住宅, 多半唔批...
好難搞的, 做到執都不計其數, 不是各位所想這麼易做
48樓提及
一個機鋪牌2百萬樓上....你班友仔唔知米貴....
而且限制多, 地區如果太多住宅, 多半唔批...
好難搞的, 做到執都不計其數, 不是各位所想這麼易做
52樓提及
.....無小食牌可否開檔賣茶葉蛋?
總之有就開幾大都得, 唔怕蝕的話
無就一部都唔俾...
仲有...人地用大量無賭錢成份的去COVER賭錢的
你開一部出黎賭錢....你估下會點?
54樓提及
偷雞博無人拉....我都有玩過呀, 士多啤梨蘋果橙嘛
56樓提及
其實日本d彈珠機店也可以換真錢的我同事試過‧
52樓提及
.....無小食牌可否開檔賣茶葉蛋?
總之有就開幾大都得, 唔怕蝕的話
無就一部都唔俾...
仲有...人地用大量無賭錢成份的去COVER賭錢的
你開一部出黎賭錢....你估下會點?
60樓提及
咁開放乎