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力寶折讓過大可留意 內線人

最近，力寶〈0226〉與香港華人〈0655〉聯合宣佈，出售新加坡一項物業，套現550多萬元，看似不顯眼的交易，引起筆者去揭揭這兩家公司的資產。

說到力寶的資產，以繁雜來形容貼切不過，力寶持有一間上市公司，名叫力寶華潤〈0156〉，持股71.2%；力寶華潤持有香港華人56.1%股權。當中包括的業務包括投資物業、百貨、銀行、證券、礦產資源及食品等業務。

不說不知，力寶現時主要持有的物業，包括位於力寶中心的3400多平方米寫字樓的71.2%；上海力寶中心71.2%權益，合共3.87萬平方米寫 字樓、9217平方米商舖；澳門華人銀行大廈物51.6%權益。還有，透過一個基金持有新加坡繁華商業區的DBS銀行中心一、二期兩幢寫字樓權益。到目前 為止，力寶的市值亦不過是16.3億元。

由於持有的資產繁雜，不易把逐項資產拆解，機構投資者往往見太困難而不去分析，且力寶的經營管理並非一流，造成這隻股份有龐大折讓，股價較資產淨值，可能高達五成。如今，毋論香港、澳門、新加坡或是馬來西亞，樓價皆持續升溫，在此形勢下，力寶的折讓顯然是過大了。

筆者的見解是，物極必反，現時這麼大的折讓，是反映一個近乎垃圾級的經營管理，但實情其管理層也非如此，只要力寶做出一兩項重組的交易，能把集團本身的概念提高的話，其現時出現的折讓將會大幅收窄，屆時，股份將有不俗的升幅。

用錯稅制 可大可小 內線人

上週五政府對樓市推出的新政策有兩項，第一項是把短期轉手額外印花稅(SSD)上限由15%提高至20%，並把實施年期延長至36個月。第二項是向海外人士及公司買家徵收15%的買家印花稅。

過去兩年，由於樓價總的來說也是上升，故此在兩年前剛實施首輪SSD時置業的人士，經歷了兩年樓價上升，就算付出從價的SSD，仍然錄得賬面利潤，故此SSD這種稅種，沒有帶來什麼問題。

不過，樓市可升可跌，一旦樓價下跌，這種從價性質的稅率，則會對用家帶來毀滅性的影響。筆者記得於讀大學時認識一位Mentor，於1999年購入 了海怡半島的單位，及後兩年樓價下跌，於2001年，這位Mentor的單位樓價水平與1999年買入的差價，剛好等於其首期的金額，眼見形勢不佳，該 Mentor忍痛把樓放了避過2001年至2003年的長期下跌。上述例子，對筆者來說很是深刻，亦慶幸我這位於師姐，能夠果斷行動，雖然是蝕了一些錢， 但終能避過沒頂之災，並於2005年重新上車。

自從實施了SSD後，以上例子可能會被改寫。假設現時買家以400萬元購入一個單位，樓價於一年後樓價跌至360萬元，用家除了要蝕去40萬元以外，還要面對15%的從價稅率，即是若言因經濟情況於一年後供不起樓，亦因要付出54萬元的稅款，而受到雙重打擊。

向來，政府若要打擊暴利行為，均會採用增值稅這項措施。好像2006年至2007年中油價急升，內地政府對中石油等油企實行增值稅，以減低油價急升所帶來的暴利，實在不明白為何香港政府會想出以一種從價稅，來壓止炒作行為。

實在地，若把稅制換成增值稅，則可在壓制炒樓行為之餘，同時也保護了有實質置業需求的用家。用同樣的例子，用家若以400萬元購入單位，一年後樓價跌至360萬，稅率是賣出時利潤的15%，由於這次交易沒有獲利，故沒有徵收稅款，而用家亦不會在樓價下跌時受到懲罰。

過去樓價上升，或許很難想像樓價下跌的景況，就如身處寒冬的我們，雖然經歷過夏季，竟也忘記了夏天是什麼樣子，而這次實施的SSD加強版，政府官員 也沒有想想「萬一」樓價下跌，對入了市的老實用家會有什麼災難性的影響，SSD這種從價稅與增值稅，徵收方法看似相似，但是對於實施者的影響，卻是差之亳 釐，謬之千里，還望政府官員關注。

圖一：現時以從價性質徵收的SSD，不能把用家及炒家分別出來，圖為香港藍籌屋苑太古城。(Wikimedia Commons, Baycrest)

圖二：上週五政府新樓市措施內容

【多與B溝通】忽視情感需要　後果可大可小